Раздел VIII. Управление многоквартирными домами

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом

В комментируемом разделе установлены основные правила управления многоквартирными жилыми домами, требования к договору управления, принципы управления многоквартирными домами, собственниками которых являются государство или муниципальные образования. Содержащиеся в нем статьи существенно отличаются от соответствующих положений Жилищного кодекса РСФСР 1983 года, статьи которого устанавливали полномочия централизованной системы управленческих органов в жилищной сфере.

В комментируемой ст. 161 ЖК РФ установлены основные правила управления многоквартирным домом. Они предполагают, что управленческая деятельность в данной сфере должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Жилищный кодекс РСФСР наделял правом участия в управлении жилищным фондом общественные организации, трудовые коллективы, граждан, домовые комитеты и другие органы общественной самодеятельности, не являвшихся собственниками жилищного фонда. Действующий ЖК РФ включает перечисленные субъекты в число участников деятельности по управлению объектами жилищного фонда.

Поскольку жилищный фонд может находиться в частной (граждан и юридических лиц), государственной (Российской Федерации и ее субъектов) и муниципальной (муниципальных образований) собственности, правила ст. 161 ЖК РФ действуют в отношении всех указанных собственников жилых помещений.

На собственников жилых помещений в многоквартирном доме возлагаются полномочия самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления соответствующим многоквартирным домом. Такими способами управления могут быть:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Управляющей организацией может быть как юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, так и индивидуальный предприниматель.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом вправе принять только общее собрание собственников помещений в этом доме. Понятие "выбор способа управления" включает в себя не только возможность первично определить этот способ, но и изменить его впоследствии, выбрав новый способ управления.

Основы управления объектами жилищного фонда, находящимися в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, установлены в ст. 163 ЖК РФ. Правила данной статьи являются принципиально новыми по сравнению с положениями ст. 16 и 17 Жилищного кодекса РСФСР 1983 г., которые предусматривали централизованную систему управления жилищным фондом.

Предусмотрен конкурсный порядок выбора управляющей организации. Такие организации будут определяться по результатам открытых конкурсов, условия проведения которых будут устанавливаться Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Собственников в многоквартирных домах ЖК РФ обязывает решить вопрос о способе управления домом. Этот вопрос должен решаться на их общем собрании. Решение общего собрания в выборе способа управления является обязательным для всех собственников в многоквартирном доме. Если собственники не решили вопрос управления домом, орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации. Согласно ч. 5 ст. 161 ЖК РФ в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления этим домом. Организация управления многоквартирным домом в обязательном порядке осуществляется на договорных началах. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией по результатам конкурса. Только такие организации вправе осуществлять текущее управление жилыми домами, находящимися в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований.

Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

6 февраля 2006 года Правительство РФ в развитие положений комментируемой статьи утвердило Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Постановлением установлено, что с 1 января 2007 г. органы местного самоуправления и органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга проводят в соответствии с Правилами открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления. Такие же конкурсы необходимо будет провести, когда принятые этими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы. Эта работа должна быть завершена до 1 июля 2007 года. Правительство РФ обязало названные выше органы обеспечить для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, управляющих многоквартирными домами, равные возможности при заключении договоров с организациями, выполняющими работы и оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом осуществляется на основе письменного договора управления, предусмотренного комментируемой статьей, который является публичным. Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией по результатам конкурса. Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса. На жильцов возлагаются обязанности по капитальному ремонту дома, что повлечет увеличение их расходов по оплате жилья.

Договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами. По общему правилу, установленному в ч. 7 комментируемой статьи, управляющая организация обязана приступить к исполнению обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. При этом в договоре управления можно установить иной срок (больший или меньший) начала деятельности управляющей организации.

Изменение и расторжение договора управления производится по правилам, установленным статьями 450-453 ГК РФ.

Управляющая организация должна действовать открыто и гласно. При этом на нее возлагается обязанность ежегодно информировать собственников помещений в многоквартирном доме о выполнении договора.

Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

В ч. 1 комментируемой статьи содержится отсылочная норма о том, что порядок управления объектами жилищного фонда, находящимися в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, определяется федеральными, региональными органами государственной власти и муниципальными органами самостоятельно. При этом вводятся обязательные договорные отношения между собственниками жилищного фонда и управляющими компаниями, которые выбираются по результатам открытого конкурса. Условия проведения конкурсов должны устанавливаться Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Без проведения открытого конкурса выбрать управляющую организацию можно только тогда, когда такой конкурс признан несостоявшимся. Если все помещения в доме находятся в государственной или муниципальной собственности, то соответствующие органы управления могут установить такой способ управления домом, который не предусмотрен ст. 161 ЖК РФ.

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

Комментируемая статья предполагает возможность управления многоквартирными домами самими собственниками помещений в таком доме. Однако они должны заключать договоры на различные виды услуг, необходимых для надлежащей эксплуатации дома и находящегося в нем оборудования. При этом все собственники помещений или большинство из них выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Согласно данной статье потребление коммунальных услуг осуществляется каждым собственником на основании самостоятельно заключаемых им договоров.

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право поручить одному из них представлять общие интересы в отношениях с различными организациями. Такое решение принимается на общем собрании, и соответствующее полномочие подтверждается письменной доверенностью.

Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

В ч. 1 комментируемой статьи сформулированы обязанности органов местного самоуправления для создания условий по управлению многоквартирным домом. В соответствии с ч. 2 указанной статьи органы местного самоуправления обязаны предоставлять информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них. В городах Москве и Санкт-Петербурге эти полномочия осуществляют органы государственной власти.