Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Данный раздел, посвященный плате за жилое помещение и коммунальные услуги, является новацией для российского жилищного законодательства. В ЖК РСФСР статьи, регулирующие вопросы оплаты за пользование жильем и коммунальными услугами, содержались в главах, регулирующих каждый из видов пользования жилым помещением (наем, индивидуальные дома и т.п.). Развитие системы оплаты за жилье и коммунальные услуги обусловлено переходом нашей страны на рыночные отношения, сужением сферы социальной деятельности государства. Предполагается, что платность будет способствовать развитию конкуренции среди строителей и коммунальных служб, повышению качества оказываемых ими услуг.

Установленная в ч. 1 комментируемой статьи обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги исходит из общего положения гражданского права о возмездности оказываемых услуг. Обязанность по оплате может возникать как у физических, так и у юридических лиц. При этом данная статья развивает положения ст. 309 ГК РФ, которая требует надлежащего исполнения обязательств. Хотя жилое помещение может быть использовано только для проживания, оно может принадлежать на законных основаниях (например, собственность, аренда) не только гражданам, но и юридическому лицу. Принадлежность юридическому лицу не меняет целевого назначения такого помещения (помещение остается жилым). В то же время на юридическое лицо возлагается обязанность оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги.

Правовые основы платности жилищно-коммунальных услуг определены в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса"*(119). Он вступил в силу с 1 января 2006 г., а часть 7 ст. 15 вступит в силу с 1 января 2008 года.

2. Общие условия заключения договоров определены в ст. 432 ГК РФ. В ч. 2 перечислены юридические факты, с которыми ЖК РФ связывает возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Для физических лиц такими правоустанавливающими фактами являются:

- заключение договора найма, в том числе социального;

- предоставление жилищным кооперативом жилого помещения члену такого кооператива;

- приобретение права собственности на жилое помещение.

Для юридического лица, помимо приобретения права собственности на жилое помещение, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает также с момента заключения договора аренды помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

Жилое помещение является недвижимым имуществом, а право собственности (его возникновение, переход и прекращение) на такое имущество подлежит согласно ст. 131 ГК РФ государственной регистрации. Следовательно, обязанность по внесению платы возникает со дня, следующего за днем государственной регистрации возникновения у лица (физического или юридического) права собственности на жилое помещение, и прекращается на следующий день после регистрации прекращения такого права. Под днем регистрации права следует понимать день внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Аналогичная ситуация складывается и в отношении аренды жилых помещений в случае заключения такого договора на срок свыше одного года. Такой договор подлежит государственной регистрации, и только после осуществления такой регистрации у арендатора возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

3. В ч. 3 комментируемой статьи в качестве критерия определения лица, несущего обязанность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг в государственном и муниципальном фонде, используется понятие "заселение в установленном порядке". Однако ст. 540 ГК РФ предусматривает исключения из этого правила. Так, если гражданин использует электроэнергию для бытового потребления, то договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. До заселения указанные расходы несут соответственно органы государственной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица. Данное положение соотносится с установленной п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанностью собственника по внесению платы за жилое помещение, поскольку принадлежность помещения к государственному или муниципального жилищному фонду означает право собственности на это помещение Российской Федерации, субъекта РФ либо муниципального образования (ст. 19 ЖК РФ).

Под заселением в установленном порядке следует понимать заключение договоров, предусмотренных п. 1-3 ч. 2 комментируемой статьи: договоров найма (социального и коммерческого), а также договора аренды.

Наличие в ЖК РФ данной нормы, являющейся императивной, указывает на невозможность вменения в обязанность нанимателям (арендаторам) погашения расходов по оплате коммунальных платежей, возникших до заключения соответствующих договоров.

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Комментируемая статья впервые вводит в российское законодательство понятие структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Общим элементом этой структуры является плата за коммунальные услуги. Другие составляющие разнятся в зависимости от основания, на котором используется жилое помещение (договор найма, в том числе социального, или право собственности), а также от того, что представляет собой жилое помещение: помещение в многоквартирном доме или непосредственно жилой дом (индивидуальный жилой дом).

2. Плата, взимаемая с нанимателей как по договору социального, так и по договору коммерческого найма, включает в себя:

- плату за пользование жилым помещением;

- плату за коммунальные услуги;

- плату за содержание и ремонт жилого помещения.

С собственников жилых помещений в многоквартирном доме плата за пользование этим помещением (за наем) не взимается.

Положения о составе платежей уточняются в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 210 "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса"*(120).

3. Плата за содержание и ремонт жилого помещения для собственников этих помещений и для нанимателей отличается. Во всех случаях в состав этой платы входят расходы по т.н. техническому обслуживанию самого жилого помещения, а также расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, содержанием и текущим ремонтом общего имущества в таком доме. Однако собственники жилых помещений несут также расходы по капитальному ремонту общего имущества. Поскольку собственником помещений, предоставляемых по договорам найма в государственном или муниципальном жилищном фонде, является Российская Федерация, субъект РФ либо муниципальное образование, плата за капитальный ремонт общего имущества в таком жилищном фонде является расходным полномочием соответствующего бюджета. С самих нанимателей отчисления на капитальный ремонт многоквартирного дома не взимаются.

4. Собственники жилых домов помимо платы за коммунальные услуги несут расходы по содержанию и ремонту своего дома.

5. Ч. 4 комментируемой статьи определяет, что включает в себя плата за коммунальные услуги. Как и в ЖК РСФСР (ст. 57), в число коммунальных вошли услуги по водоснабжению (горячему и холодному), водоотведению, электро- и газоснабжению, а также отоплению. Очевидно, что собственникам и нанимателям жилых помещений могут оказываться и другие услуги, однако именно в отношении коммунальных услуг, предусмотренных комментируемой нормой, порядок расчета тарифов устанавливается в соответствии с федеральным законом (см. комментарий к ст. 157).

6. Необходимо отметить, что комментируемая статья определяет структуру платы не для всех случаев пользования жилым помещением. В случаях аренды жилого помещения или, например, найма жилого помещения в частном жилищном фонде структура платы будет определятся соответствующим договором.

Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Комментируемой статьей установлен порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Ранее такой порядок был установлен Постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг"*(121). Данное постановление не распространяется на порядок, сроки и правила исчисления размеров оплаты жилья гражданами, проживающими в жилых помещениях, находящихся в многоквартирных домах, в которых созданы товарищества собственников жилья, жилищные или жилищно-строительные кооперативы и другие объединения собственников, нанимателями и поднанимателями жилых помещений, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц, а также гражданами, пользующимися жилыми помещениями по завещательному отказу, по договору ренты, пожизненного содержания с иждивением или по договору безвозмездного пользования жилыми помещениями. В частях 1 и 2 комментируемой статьи закреплены нормы о внесении платы до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Отступление от этого правила может быть установлено договором управления многоквартирным домом. В комментируемой статье очевиден отход от прежней практики самостоятельного заполнения жильцами платежных документов. В связи с принятием ЖК РФ организация, оказывающая соответствующие услуги (наймодатель, управляющая организация), должна предоставлять потребителям уже заполненные платежные документы.

2. Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги дифференцирован в ч. 3-10 комментируемой статьи для разных категорий пользователей. При этом имеется ряд особенностей.

Норма ч. 4 допускает ситуацию, при которой размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше платы, установленной договором управления, заключенным собственником государственного или муниципального жилого фонда с управляющей организацией. В таком случае обязанность по внесению оставшейся части платы лежит на наймодателе (Российской Федерации, субъекте РФ, муниципальном образовании). Порядок внесения оставшейся части платы согласуется с управляющей организацией. Это может быть сделано как в самом договоре на управление многоквартирным домом, так и дополнительно. Данная норма позволяет собственнику дотировать содержание жилищного фонда (помимо субсидий и компенсаций, предоставляемых гражданам, - см. статьи 159-160 ЖК РФ), устанавливая для нанимателей ставки пониженных платежей.

В качестве примера такого регулирования можно привести Постановление Правительства Москвы от 7 декабря 2004 г. N 863-ПП "Об изменении цен на жилищно-коммунальные услуги для населения"*(122). Данным постановлением, в частности, установлены различные ставки по оплате жилья и коммунальных услуг для граждан, имеющих единственное жилое помещение, и для граждан, имеющих более одного жилого помещения. В первом случае содержание жилья дотируется (см. п. 1.1 указанного постановления), граждане же, имеющие более одного жилого помещения, оплачивают их и оказываемые коммунальные услуги по фактической стоимости.

Правомерность взимания с нанимателей и собственников, имеющих более одного жилого помещения, фактической стоимости содержания жилья исследовалась судебными органами. Определением СК Верховного Суда РФ от 31 марта 1998 г. установление органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации платы за помещения, занимаемые собственником, имеющим более одного жилого помещения или не зарегистрированным (прописанным) в нем, при расчетах за услуги технического обслуживания дома в размере фактических затрат по содержанию дома признано правомерным*(123).

В ч. 5 и 6 комментируемой статьи установлен порядок внесения платы за жилье и коммунальные услуги в товариществах собственников жилья, жилищном или ином специализированном потребительском кооперативе. Граждане, являющиеся членами таких товариществ или кооперативов, плату за жилье и коммунальные услуги производят в виде обязательных платежей и (или) взносов в порядке, установленном органами управления соответствующего товарищества или кооператива. Собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ или кооператива, вносят плату за жилое помещений и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с таким товариществом или кооперативом. При этом необходимо отметить, что в любом случае основанием для установления размеров конкретных платежей должны являться фактические затраты (в том числе с учетом дотаций) на оказание соответствующих услуг (см. ст. 156-157 ЖК РФ). То есть плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников, не являющихся членами ТСЖ или кооператива, не может быть больше платежей, взимаемых с членов этого кооператива или ТСЖ. С другой стороны, договор, заключаемый собственником помещения в многоквартирном доме, управление которым осуществляется, например, кооперативом, может предусматривать порядок долевого участия лиц, не являющихся его членами, в покрытии убытков, понесенных кооперативом в результате управления общим имуществом (см. ст. 116 ГК РФ). Однако и в этом случае размер взносов для членов кооператива и лиц, не являющихся таковыми, должен быть равным.

3. Ч. 11 предусматривает взимание платы за жилое помещение и коммунальные услуги вне зависимости от фактического использования такого помещения. Это правило непосредственно касается платы за жилое помещение: платы за наем и платы за содержание и ремонт жилого помещения. Также закрепляется положение, в соответствии с которым при временном отсутствии граждан за отдельные виды коммунальных услуг может быть проведен перерасчет платежей. Такой перерасчет может быть проведен только по услугам, плата за которые рассчитывается исходя из нормативов потребления, а не исходя из показаний приборов учета. Комментируемой нормой предусмотрено, что порядок проведения перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан должен быть определен Правительством РФ. Этот вопрос регулируется также на региональном и местном уровнях. В качестве примера нормативного регулирования по данному вопросу на уровне субъекта Российской Федерации можно привести Распоряжение премьера Правительства Москвы от 25 декабря 1995 года N 1260-РП "О расчетах за жилищно-коммунальные услуги при временном отсутствии граждан по месту жительства"*(124), а на уровне муниципального образования - решение Мончегорского городского совета от 10 января 2003 г. N 2 "Об утверждении положения "О механизме снижения населению г. Мончегорска платежей за жилищно-коммунальные услуги при временном отсутствии граждан и нарушении сроков и качества предоставления жилищно-коммунальных услуг, а также увеличения платежей при сверхнормативном пользовании услугами"*(125). Такого рода постановления сохраняют свою силу до определения порядка перерасчета Правительством РФ. Общим для регионального нормативно-правового регулирования перерасчета коммунальных платежей при временном отсутствии жильцов можно считать освобождение последних от оплаты горячего и холодного водоснабжения, водоотведения и вывоза мусора за весь период документально подтвержденного временного отсутствия.

4. Ч. 12 предусматривает, что обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, лежит на нанимателе соответствующего жилого помещения. Это связано с тем, что временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Согласно ст. 80 ЖК РФ вселение временных жильцов осуществляется с предварительным уведомлением наймодателя. Такое уведомление и является основанием для заключения между нанимателем и наймодателем соглашения, в соответствии с которым наниматель будет вносить плату. Очевидно, что основной смысл такого соглашения - увеличение платы за отдельные виды услуг, плата за которые устанавливается исходя из нормативов потребления и зависит от фактического числа проживающих.

5. Кроме предусмотренной ч. 2 комментируемой статьи обязанности представлять платежные документы, в ч. 13 устанавливается обязанность наймодателя, управляющей организации информировать потребителей об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Информация об этом в письменной форме должна быть представлена соответственно нанимателям и собственникам жилых помещений не позднее тридцати дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата.

6. В ч. 14 статьи установлена гражданско-правовая ответственность лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Такие лица, являясь должниками, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. В соответствии с решением совета директоров Центрального Банка РФ (протокол N 15 от 11 июня 2004 г.), начиная с 15 июня 2004 г. ставка рефинансирования Банка России установлена в размере 13 процентов годовых. Таким образом, в настоящее время размер пени составляет 0,043 процента суммы долга за каждый день просрочки. В ЖК РФ содержится запрет на увеличение размера пеней. В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ пени является одним из видов неустойки. При этом установленная комментируемой нормой неустойка не является исключительной, а носит зачетный характер: кредитор не лишен права получить помимо неустойки возмещение убытков в части, не покрытой неустойкой. Однако в отличие от взыскания неустойки, не требующего от кредитора представления доказательств о причинении ему ущерба, для получения возмещения убытков необходимо доказать их полный размер.

Статья 156. Размер платы за жилое помещение

1. Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Содержание такого имущества в соответствии с требованиями законодательства является главным критерием для установления платы за содержание и ремонт жилого помещения вне зависимости от того, к какому жилищному фонду оно относится (ч. 1 комментируемой статьи). Понятие общего имущества определяется в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и включает в себя не только помещения многоквартирного дома, не являющиеся частями квартир, но и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Несмотря на отсутствие специального федерального закона, регулирование вопросов содержания жилищного фонда является достаточно развитым. Оно представлено как нормативными правовыми актами федеральных органов государственной власти (включая ГОСТы, СНиПы и т.д.), так и актами, принимаемыми органами власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Ориентирами в данной сфере могут служить Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170)*(126), а также утвержденное Госстроем Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004*(127). Данные документы детально регламентируют необходимые виды работ по содержанию жилищного фонда (включая придомовую территорию), сроки и порядок их производства. Требования по температурно-влажностному режиму, уровням освещения, шума, вибрации, излучений содержатся в Санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям" (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.)*(128). Данные правила устанавливают санитарные требования, которые следует соблюдать не только при содержании, но и при проектировании, реконструкции, строительстве жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания, за исключением гостиниц, общежитий, специализированных домов для инвалидов, детских приютов, вахтовых поселков.

При применении существующих ГОСТов следует иметь в виду, что с 1 июля 2003 года впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов установленные ими требования подлежат обязательному исполнению только в части, обеспечивающей достижение целей законодательства Российской Федерации о техническом регулировании (защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений, предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей).

2. Ч. 2-5 комментируемой статьи непосредственно закрепляют принципы установления платы за жилое помещение только для государственного и муниципального жилищного фонда. Размер платы в таком фонде устанавливается органами местного самоуправления (в городах Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих субъектов Российской Федерации), исходя из следующих критериев:

- занимаемой общей площади жилого помещения;

- качества и благоустройства жилого помещения;

- месторасположения дома.

Также плата должна устанавливаться с таким расчетом, чтобы у нанимателей не возникало право на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

В отношении платы за наем помещений, предоставленных в соответствии с ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, критерии качества благоустройства и месторасположения жилого помещения могут не использоваться.

3. Перечисленные в ч. 6 комментируемой статьи жилые помещения домов системы социального обслуживания, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также общежития являются специализированными жилыми помещениями (см. комментарий к статьям гл. 9 ЖК РФ). В связи с этим порядок определения размера платы за такое жилое помещение устанавливается Российской Федерацией, субъектами РФ или муниципальными образованиями - в зависимости от того, к какому виду жилищного фонд (государственному или муниципальному) такие помещения относятся.

4. Критерии качества благоустройства, месторасположения и даже общей площади жилого помещения не являются обязательными для применения при установлении платы за жилое помещение, находящееся в частной собственности.

В случае если в многоквартирном доме не созданы ТСЖ, жилищный либо иной специализированный потребительский кооператив, размер платы за жилое помещение определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Собрание проводится в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ, а размер платы за жилое помещение устанавливается с учетом предложений управляющей организации (см. ч. 7 комментируемой статьи).

В товариществах и кооперативах размер платы определятся органами управления этих товариществ и кооперативов в соответствии с их уставами в (см. ч. 8 комментируемой статьи).

Комментируемая статья установила только общие подходы к определению размера платы за жилое помещение, расположенное в частном жилищном фонде. ЖК позволяет в зависимости от конкретных обстоятельств либо снизить размер взимаемой платы, либо отказаться от нее вовсе. К таким обстоятельствам прежде всего может быть отнесено наличие и эффективное использование общего имущества многоквартирного дома.

Если собственники жилых помещений не приняли решения о выборе способа управления многоквартирным домом, плата за жилое помещение будет установлена органами местного самоуправления (в городах Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих субъектов Российской Федерации), аналогично установлению платы за жилое помещение только для государственного и муниципального жилищного фонда.

5. Ч. 9 предусматривает, что для нанимателей жилых помещений по договору социального найма признание их в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими является безусловным основанием для освобождения таких граждан от платы за наем в государственном или муниципальном жилищном фонде. Вместе с тем за указанной категорией граждан сохраняется обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги.

6. В ч. 10 предусмотрено, что Правительством РФ должен быть установлен порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. По состоянию на 1 марта 2006 г. такой порядок не установлен.

В качестве примера нормативного регулирования платы за жилое помещение для нанимателей и отдельных категорий собственников, предусмотренного комментируемой статьей, можно привести уже упомянутое выше (см. комментарий к ст. 155 ЖК РФ) Постановление Правительства Москвы от 7 декабря 2004 г. N 863-ПП "Об изменении цен на жилищно-коммунальные услуги для населения". В этом постановлении для установления платы за жилое помещение практическое применение нашли критерии его площади, качества и месторасположения.

В настоящее время основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса определены Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (с изменениями от 26 декабря 2005 г.)*(129).

Статья 157. Размер платы за коммунальные услуги

1. В ч. 1 комментируемой статьи в качестве главного основания определения размера платы за коммунальные услуги устанавливаются показания приборов учета. При отсутствии таких приборов размер платы определяется исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в городах Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих субъектов РФ). Утверждая нормативы потребления, названные органы должны руководствоваться порядком, установленным Правительством РФ. Основные принципы и методы установления тарифов на коммунальные услуги, а также правила регулирования и применения этих тарифов установлены "Основами ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства", утвержденными Постановлением Правительства РФ 17 февраля 2004 г. N 89*(130). Для обеспечения обоснованности тарифов (во избежание необоснованного завышения) их установление должно осуществляться с учетом заключения независимой экспертизы.

2. В соответствии с ч. 2 для отдельных видов коммунальных услуг, перечисленных в ч. 4 ст. 154 ЖК РФ, предусмотрен особый порядок определения платы. Тарифы для определения размера платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) утверждаются органами местного самоуправления (в городах Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих субъектов РФ) в порядке, установленном федеральным законом. Такой порядок установлен Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса"*(131). Названный Федеральный закон создает основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса. Порядок обеспечения населения газом определен в Федеральном законе от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации"*(132).

3. Ч. 3 представляет собой развитие положений ч. 1 комментируемой статьи. Поскольку размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета либо нормативов потребления, основанием для изменения размера такой платы не может являться изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

4. Комментируемой статьей предусматривается, что правила предоставления коммунальных услуг гражданам, а также порядок изменения размера платы при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, устанавливаются Правительством РФ. В отношении указанных вопросов следует руководствоваться Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099*(133). Эти Правила применяются в части, не противоречащей ГК РФ и Закону Российской Федерации "О защите прав потребителей"*(134). Правила разработаны с целью защиты прав потребителей коммунальных услуг и регулируют отношения между исполнителями и потребителями услуг по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению и канализации. Приложением к Правилам являются Рекомендуемые условия снижения оплаты при снижении качества коммунальных услуг. Так у потребителей возникает право на перерасчет оплаты в случае отсутствия водоснабжения в течение 8 и более часов за расчетный период (как правило месяц), отсутствия горячего водоснабжения в течение одних суток за расчетный период, снижении температуры горячей воды более чем на 5 градусов по сравнению с нормативом в течение более чем 2 часов за расчетный период и т.д.

Необходимо иметь в виду, что из договоров найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, подряда (бытового, строительного, подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, на техническое обслуживание приватизированного, а также другого жилого помещения, находящегося в собственности граждан) возникают отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей (см. по данному вопросу постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7)*(135). Учитывая более высокий размер санкций и упрощенный порядок их применения, законодательство о защите прав потребителей обеспечивает гражданам дополнительную (по сравнению с гражданским правом) защиту.

Помимо гражданско-правовой ответственности нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами может повлечь административную ответственность. Санкция в виде административного штрафа, предусмотренная ст. 7.23 Кодекса РФ об административных правонарушениях за данный вид правонарушения, составляет от 500 до 1000 рублей для должностных лиц и от 5 до 10 тысяч рублей для юридических лиц. Дела о данном виде правонарушений рассматриваются органами государственной жилищной инспекции.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. Комментируемая статья не имеет выраженного самостоятельного предмета регулирования. Ее положения во многом дублируют нормы, содержащиеся в статьях 153-154 и 156 ЖК РФ. При этом действие настоящей статьи не распространяется на граждан, занимающих жилые помещения по договорам найма (в том числе социального). В то же время в комментируемой статье конкретизируются положения статей 210 и 249 ГК РФ. Первая из них устанавливает, что бремя содержания принадлежащего собственнику имущества несет он сам, вторая возлагает на участников долевой собственности обязанность соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов и иных платежей, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

2. Несмотря на то что расходы собственников помещений в многоквартирном доме по капитальному ремонту многоквартирного дома включены в структуру платы за жилое помещение, ЖК РФ не содержит прямого указания на их обязательный авансовый характер. Иными словами, никто не запрещает собственникам финансировать капитальный ремонт непосредственно в ходе его проведения. Обязательным является само принятие решения о порядке такого финансирования. Это решение может быть принято различными способами.

Если в доме созданы ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, размер обязательных платежей и взносов их членов на капитальный ремонт может быть определен органами управления товарищества или кооператива в соответствии с их уставом. Как уже было отмечено, расходы на капитальный ремонт входят в структуру платы за жилое помещение. В связи с этим собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами существующего в доме товарищества или кооператива, будут нести такие расходы на основе договора, заключенного с товариществом или кооперативом (см. комментарий к ч. 5 и 6 ст. 155 ЖК РФ).

В случае если ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив в доме отсутствуют, либо их органами управления не установлен размер обязательных платежей и взносов их членов на капитальный ремонт, решение об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома может быть принято на общем собрании собственников помещений в нем (эта ситуация предусматривается ч. 2 комментируемой статьи). Такое собрание должно проводиться в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ.

Предложения управляющей организации, связанные с проведением капитального ремонта (о сроке его начала, объеме работ, стоимости материалов и т.п.), должны помочь собственникам помещений правильно оценить необходимый размер затрат и способы аккумулирования средств для проведения такого ремонта. Несмотря на то что предложения управляющей организации носят рекомендательный характер, предоставление подробной информации по вопросам, перечисленным в ч. 2 комментируемой статьи, является для управляющей организации обязанностью, а не правом.

В случае если и на общем собрании собственников не будет принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, включая капитальный ремонт многоквартирного дома (ситуация предусматривается ч. 3), такой размер устанавливается органами местного самоуправления (в городах Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих субъектов РФ).

Статья 159. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг

1. Понятие субсидий определено в ст. 6 Бюджетного кодекса РФ. Субсидии, порядок предоставления которых регулируется данной статьей, представляют собой предварительную выплату бюджетных средств гражданам с целью использования этих средств на частичную оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Субъектами РФ для расчета размеров субсидии устанавливаются:

- региональный стандарт нормативной площади жилого помещения;

- региональный стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг;

- максимально допустимая доля расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Наличие регионального стандарта нормативной площади жилого помещения позволяет ограничивать предоставление субсидий гражданам, занимающим жилые помещения, площадь которых превышает названный стандарт. Другими словами, субсидируется оплата жилого помещения только в пределах площади, установленной региональным стандартом. В случае если площадь занимаемого помещения превышает региональный стандарт, расходы по содержанию излишков площади не субсидируются.

2. Право на получение субсидии получают граждане, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом. Такой коэффициент установлен Постановлением Правительства РФ от 30 августа 2004 г. N 444 "О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг"*(136) (применятся в части, не противоречащей ЖК РФ). Как следует из ч. 2, право на субсидию не зависит от оснований пользования жилым помещением. Этим правом в равной мере обладают как наниматели жилых помещений (включая нанимателей помещений частного жилищного фонда), так и собственники, и члены жилищно-строительных кооперативов.

Ч. 3 предоставление субсидий возлагается на органы местного самоуправления или управомоченные ими организации. Основанием для получения субсидии является заявление гражданина.

До 10 числа соответствующего месяца субсидии перечисляются на имеющиеся или открываемые в выбранных получателями субсидий банках банковские счета или вклады до востребования. Получателям субсидий, которые по состоянию здоровья, в силу возраста, пешей или транспортной недоступности не имеют возможности открывать персонифицированные социальные счета и пользоваться ими, выплата (доставка) субсидий может осуществляться через организации связи либо иным способом.

Ч. 5 комментируемой статьи предусматривает, что задолженность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг не может служить основанием для отказа гражданину в предоставлении субсидии в случае, если им заключено и выполняется соглашение по погашению такой задолженности.

3. В соответствии с ч. 6 комментируемой статьи определение права граждан, проживающих в жилых помещениях любой формы собственности, на субсидии и расчет размеров таких субсидий должны осуществляться с применением региональных стандартов, уже перечисленных в ч. 1 комментируемой статьи.

В связи с тем что принятие стандарта максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи ранее предусматривалось ст. 15.2 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (отменен в связи с введением в действие ЖК РФ), такие стандарты уже существуют во многих субъектах РФ. В качестве примера можно привести Закон города Москвы от 19 ноября 2003 г. N 71 "О стандарте максимально допустимой доли расходов на оплату жилищных и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи"*(137). Другие стандарты (стоимости жилищно-коммунальных услуг и нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий) должны быть приняты в субъектах РФ дополнительно. При этом размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг должен устанавливаться исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании.

4. Ч. 7 комментируемой статьи предусматривает установление Правительством РФ порядка определения размера субсидий и порядка их предоставления, перечня прилагаемых к заявлению документов, условий приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядка определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенностей предоставления субсидий отдельным категориям граждан. В части, не противоречащей ЖК РФ, указанные вопросы регулируются упомянутым выше Постановлением Правительства РФ от 30 августа 2004 г. N 444 "О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг". Данным постановлением, в частности, предусматривается, что для получения субсидий граждане помимо заявления о предоставлении субсидии представляют следующие документы:

- документ о составе семьи заявителя;

- копии документов, подтверждающих правовые основания владения и пользования жилым помещением;

- документы, подтверждающие доходы заявителя и всех членов семьи, которые учитываются при решении вопроса о предоставлении субсидии;

- документы, содержащие сведения о суммах платежей за жилье и коммунальные услуги, начисленных за последний перед подачей заявления месяц, и о наличии (отсутствии) просроченной задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг либо о заключении и (или) выполнении соглашений по погашению задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг;

- копии документов, подтверждающих право на льготы или компенсации по оплате жилья и коммунальных услуг заявителя и членов семьи, зарегистрированных совместно с ним по месту постоянного жительства;

- копии документов, удостоверяющих гражданство РФ заявителя и членов его семьи.

Документы (копии документов), необходимые для получения субсидии, выдаются соответствующими органами (организациями) бесплатно независимо от их организационно-правовой формы и ведомственной принадлежности.

При определении дохода семьи в целях предоставления субсидии к членам семьи относят проживающих совместно супругов, их детей (в том числе усыновленных) и родителей (усыновителей). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и иные лица могут быть признаны членами семьи заявителя, если они проживают совместно с заявителем (получателем субсидии) и ведут с ним общее хозяйство. Состоящие в браке родители (усыновители), одинокий родитель (усыновитель) и их несовершеннолетние дети, а также супруги считаются членами одной семьи независимо от того, раздельно или совместно они проживают.

Субсидии предоставляются, как правило, на 6 месяцев. Органы государственной власти субъектов РФ могут устанавливать иные сроки предоставления субсидий, при этом срок предоставления субсидий на приобретение твердых видов топлива (при наличии печного отопления) может отличаться от срока предоставления субсидий на оплату жилья и других видов коммунальных услуг.

5. Субсидии, предусмотренные комментируемой статьей, предоставляются гражданам органами местного самоуправления. Вместе с тем к вопросам местного значения относится только обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством. Следовательно, предоставление субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг является отдельным государственным полномочием, переданным для осуществления органам местного самоуправления. Порядок передачи отдельных государственных полномочий органам местного самоуправления регулируется нормами главы 4 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"*(138). Кроме того, согласно п. 25 ч. 2 ст. 26.3 Федерального закона от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации"*(139), предоставление субвенций местным бюджетам для выплаты гражданам адресных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг относится к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ. Расходы бюджетов субъектов РФ, связанные с предоставлением гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, частично возмещаются из Федерального фонда софинансирования социальных расходов. Порядок такого возмещения определен Постановлением Правительства РФ от 11 февраля 2005 г. N 70*(140). При определении размеров финансовой помощи, оказываемой бюджетам субъектов РФ за счет средств федерального бюджета, расходы на содержание и ремонт жилья, а также на предоставление коммунальных услуг рассчитываются исходя из федеральных стандартов, предусмотренных Постановлением Правительства РФ от 26 августа 2004 г. N 441 "О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 год"*(141).

Нормой ч. 6 ст. 53 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"*(142) вводится запрет на осуществление расходов местных бюджетов на финансирование полномочий федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ. Возможность отступления от этого правила может быть установлена федеральными законами, законами субъектов РФ. Так, ч. 11 комментируемой статьи органам местного самоуправления предоставлено право применять при расчете субсидий отличные от установленных региональных стандартов стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, если это улучшает положение граждан, получающих такие субсидии. Дополнительные расходы на предоставление повышенных субсидий финансируются за счет средств местного бюджета.

6. По общему правилу, установленному ч. 12 комментируемой статьи, субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не могут быть предоставлены иностранным гражданам. Исключения из этого правила возможны только в случаях, специально предусмотренных международными договорами Российской Федерации.

7. Предоставление субсидий необходимо отличать от льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. Например, Федеральным законом от 12 января 1995 г. N 5-ФЗ "О ветеранах"*(143) для отдельных категорий граждан предусмотрена оплата в размере 50 процентов занимаемой общей площади жилых помещений, оплата в размере 50 процентов коммунальных услуг и т.п. В таком случае, то есть при предоставлении получателям субсидии льгот по оплате жилья и коммунальных услуг в виде уменьшения размера платежа (скидки), расходы на оплату жилья и коммунальных услуг уменьшаются на размер предоставляемых скидок. В случае предоставления льгот по оплате жилья и коммунальных услуг в виде денежной компенсации расходы на оплату жилья и коммунальных услуг уменьшению не подлежат.

Статья 160. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг

1. В отличие от субсидий, установленных ст. 159 ЖК РФ, компенсация представляет собой выплату бюджетных средств гражданину с целью возмещения ему расходов, которые он фактически произвел в связи с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг.

Получение гражданином компенсации не лишает его права на одновременное получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Однако при расчете субсидии сумма полученной компенсации будет включена в совокупный доход семьи.

2. Категории граждан, имеющих право на получение компенсации, могут быть установлены федеральными законами, законами субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Право на получение компенсации предусмотрено следующими федеральными законами:

- Федеральным законом от 7 ноября 2000 г. N 136-ФЗ "О социальной защите граждан, занятых на работах с химическим оружием"*(144) - гражданам, получившим профессиональные заболевания в результате проведения работ с химическим оружием - компенсация оплаты занимаемых жилых помещений (в отдельных квартирах - общей площади жилых помещений, в коммунальных квартирах - занимаемой жилой площади) в размере и порядке, устанавливаемыми Правительством РФ;

- Федеральным законом от 10 января 1996 г. N 6-ФЗ "О дополнительных гарантиях социальной защиты судей и работников аппаратов судов Российской Федерации"*(145) - судьям Российской Федерации - компенсация расходов, связанных с наймом (поднаймом) жилых помещений до предоставления им жилой площади;

- Законом РФ от 17 января 1992 г. N 2202-I "О прокуратуре Российской Федерации"*(146) - прокурорам и следователям - компенсация расходов, связанных с наймом (поднаймом) жилых помещений, до предоставления им в установленном порядке жилого помещения для постоянного проживания;

- Федеральным законом от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих"*(147): - военнослужащим и членам их семей, прибывшим на новое место военной службы, до получения жилых помещений - денежная компенсация за наем (поднаем) жилых помещений в порядке и размерах, которые определяются Правительством РФ. Кроме того, настоящим законом предусмотрены компенсационные выплаты членам семей военнослужащих в ряде других случаев.

Постановлением Правительства РФ от 31 декабря 2004 г. N 909*(148) утверждены Положение о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим - гражданам РФ, проходящим военную службу по контракту, и членам их семей, а также Положение о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений гражданам РФ, уволенным с военной службы, и членам их семей. Предельный размер компенсации, установленный данным постановлением, составляет от 900 до 1500 рублей в зависимости от вида населенного пункта. Если число членов семьи, получающей компенсацию, превышает три человека, предусмотрено увеличение размера компенсации.