Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

1. Жилищно-строительные кооперативы имеют длительную историю. Они появились после принятия ЦИК и СНК СССР постановления от 19 августа 1924 г. "О жилищной кооперации". В советский период их деятельность регулировалась в главе 5 ЖК РСФСР и рядом других нормативных актов.

В ч. 1 комментируемой статьи раскрывается понятие жилищного и жилищно-строительного кооперативов. Таковыми являются добровольные объединения граждан и (или) юридических лиц на основе членства для удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах с учетом экономической и политической обстановки в стране, доступности жилья и цен на него, уровня благосостояния населения, а также других факторов для многих было и остается наиболее оптимальным способом приобретения квартиры. Это связано с тем, что граждане, имея возможность участия в строительстве своей квартиры и дальнейшего проживания в ней, выплачивают ее стоимость в течение, как правило, продолжительного периода времени. В этом заключается правовая сущность жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются юридическими лицами и характеризуются организационным единством, имущественной обособленностью, возможностями нести самостоятельную имущественную ответственность по своим обязательствам. Они наделены правом выступать в гражданском обороте и при разрешении споров в судах от собственного имени. Организационное единство проявляется в наличии органов управления и учредительных документов, а имущественная обособленность - в наличии паевого фонда и самостоятельного баланса.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются некоммерческими организациями и обладают специальной (ограниченной или целевой) правоспособностью, поскольку могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь для достижения целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям. Например, заключать договоры с подрядными организациями на осуществление ремонта, а также иных работ, необходимых для содержания жилого дома.

По общему правилу все некоммерческие организации в качестве основной цели своей деятельности не преследуют извлечение прибыли и не распределяют ее между участниками (ч. 1 ст. 50 ГК РФ). Однако на жилищные и жилищно-строительные кооперативы это правило не распространяется. Согласно ч. 5 ст. 116 ГК РФ доходы, полученные от предпринимательской деятельности, в соответствии с законом и уставом распределяются между их членами. При этом распределению может подлежать только часть прибыли, которая осталась у кооператива после расчетов с бюджетом и внесения иных обязательных платежей (чистая прибыль).

Указание в ГК РФ на распределение доходов между членами кооператива не означает, что они не вправе в уставе или решениях общего собрания предусмотреть иной порядок использования прибыли. Кооператив, например, может на своем собрании решить направить ее на ремонт здания, строительство, оплату труда дежурных и другие общие для всех пайщиков цели.

Законодательная возможность распределения доходов от предпринимательской деятельности между пайщиками обусловлена целью существования жилищных и жилищно-строительных кооперативов - удовлетворение потребностей конкретной группы граждан в жилье, тогда как работа других некоммерческих организаций направлена на достижение нематериальных целей и общественных благ.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы относятся к юридическим лицам, являющимся собственниками принадлежащего им имущества. Их пайщики утрачивают право собственности на переданные средства и имеют лишь обязательственные права (требования), что проявляется в наличии у них права при выходе из кооператива или его ликвидации требовать передачи части имущества, причитающегося на их долю. При этом следует учитывать, что в состав имущества жилищных, жилищно-строительных кооперативов не входят квартиры, предоставленные членам кооператива (пайщикам), полностью внесшим свой паевой взнос за эти помещения (ч. 4 ст. 218 ГК РФ).

2. В соответствии с ч. 2 и 3 комментируемой статьи члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов своими средствами участвуют в строительстве, приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Различие между ними заключается в том, что первые покупают квартиры в готовом доме, а вторые вкладывают денежные средства в их строительство. При этом они не обязаны принимать личное трудовое участие в возведении дома, а также иной деятельности кооператива. В случае выполнения работы в кооперативе их отношения с ним регулируются Трудовым кодексом РФ.

3. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются разновидностью потребительских кооперативов.

Понятие и основные юридические характеристики потребительских кооперативов содержатся в ст. 116 ГК РФ. Ими признаются добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы от других потребительских кооперативов отличаются целью создания - удовлетворение потребностей граждан в жилье.

В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи действие положений главы одиннадцатой ЖК РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Например, на жилищные накопительные кооперативы, целью создания которых также является удовлетворение потребностей членов кооператива в жилых помещениях.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы для достижения поставленных целей кроме положений ЖК РФ руководствуются ГК РФ, предусматривающим общие положения о юридических лицах, в частности о потребительских кооперативах, законами субъектов РФ, а также иными касающимися их деятельности нормативными правовыми актами. При этом важно учитывать, что Федеральный закон от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях"*(104) (п. 3 ст. 1) и Закон РФ от 19 июня 1992 г. N 9 "О потребительской кооперации в Российской Федерации"*(105) (ст. 2) на жилищные и жилищно-строительные кооперативы не распространяются.

Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

1. Ч. 1 ст. 111 ЖК РФ определяет круг лиц, имеющих право вступить в жилищный и жилищно-строительный кооперативы. Это право возникает у граждан, достигших 16 лет, что на два года ниже по сравнению с ранее действовавшим Жилищным кодексом. Возможность реализации этого права не связана с городом или другим населенным пунктом, где проживает гражданин. Таким правом наделены также юридические лица любой организационно-правовой формы.

Нормативно-правовые акты, уставы жилищных и жилищно-строительных кооперативов могут устанавливать особые требования к составу своих пайщиков. Так, например, в соответствии с Распоряжением Мэра г. Москвы от 21.12.1994 г. N 628-РМ*(106) членами кооператива, созданного для осуществления малоэтажного и коттеджного строительства в Московской области, могли быть только жители г. Москвы, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Ограничения на вступление в кооператив могут быть предусмотрены и в его уставе. Например, в случае если юридические лица - учредители кооператива решат, что его членами имеют право стать только их сотрудники для удовлетворения своих потребностей в жилье.

2. В ч. 2 комментируемой статьи указано, что в случае если жилищные, жилищно-строительные кооперативы организуются при содействии органов государственной власти Российской Федерации, субъектов РФ или органов местного самоуправления, преимущественное право на вступление в них имеют малоимущие граждане, признанные по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, а также иные определенные федеральным законом или законом субъекта РФ категории граждан, признанные по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях.

Следует отметить, что иностранные граждане и лица без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное, не могут входить в указанные группы лиц.

Представляется, что данная норма в большей степени является декларативной, так как у малоимущих граждан и граждан, признаваемых нуждающимися, вряд ли найдутся денежные средства для участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах с учетом современных цен на жилье.

Статья 112. Организация жилищного кооператива

1. В ч. 1 комментируемой статьи определяется минимальное число членов жилищного и жилищно-строительного кооператива. Так, их количество должно быть не менее пяти. Максимальное число членов кооператива определяется числом жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Решение об организации жилищного и жилищно-строительного кооператива принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать кооператив. На собрании учредителей также обсуждается и утверждается устав кооператива - основополагающий документ, на основании которого он осуществляет свою деятельность.

В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи решения собрания учредителей об организации жилищного, жилищно-строительного кооперативов и утверждении их уставов считаются принятыми при условии, если за них проголосовали лица, желающие вступить в них (учредители). Очевидно, что количество данных лиц должно соответствовать положениям ч. 1 ст. 112 ЖК РФ. Кроме того, учредителями кооператива считаются только те лица, которые своим голосованием выразили желание создать жилищный кооператив.

Таким образом, членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за его организацию.

Все решения собрания учредителей оформляются протоколами. В ЖК РФ не содержится требований, предъявляемых к протоколу собрания учредителей, а также не указаны последствия его неправильного оформления или отсутствия.

Представляется, что в протоколе должны содержаться сведения о повестке и участниках собрания, а также о лице, ведущем протокол, и результатах голосования по каждому вопросу. Порядок оформления протокола должен быть урегулирован уставом, иными внутренними документами жилищного, жилищно-строительного кооператива. В них, в частности, должно быть установлено подписывающее его лицо.

Правильное оформление решений общего собрания является очень важным юридическим обстоятельством, так как нарушение порядка их принятия, в частности отсутствие протокола или его неправильное оформление, ведет к их недействительности.

Статья 113. Устав жилищного кооператива

1. Устав является единственным учредительным документом жилищного и жилищно-строительного кооператива. В нем содержатся юридические характеристики данных юридических лиц, установлена компетенция органов управления, права и обязанности членов кооператива, иные положения. На его основании решаются все касающиеся деятельности кооперативов вопросы. Поэтому очень важно, чтобы устав соответствовал законодательству РФ.

В ч. 1 комментируемой статьи достаточно подробно перечислены сведения, которые должны содержаться в уставе. При этом предметом деятельности жилищного кооператива является приобретение и содержание жилого дома, а для жилищно-строительного кооператива добавляется еще и строительство кооперативного дома. Целью деятельности кооператива является удовлетворение потребностей его членов в жилых помещениях и организация надлежащего обслуживания дома. Согласно п. 4 ст. 116 ГК РФ члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива. Неисполнение этого обязательства может стать основанием для ликвидации кооператива по требованию кредиторов в судебном порядке. Кроме того, его ликвидация возможна в случае его признания несостоятельным по основаниям, определенным в Федеральном законе от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"*(107). При составлении устава также необходимо учитывать статьи 52, 116 ГК РФ, в частности, тот факт, что в наименовании должно быть обязательно указано "жилищный или жилищно-строительный кооператив".

2. Устав жилищного и жилищно-строительного кооператива может содержать и иные сведения, не противоречащие ЖК РФ, другим федеральным законам. Такие сведения могут конкретизировать права членов кооператива и его органов управления.

Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива

Как и всякие юридические лица, жилищный и жилищно-строительный кооперативы подлежат государственной регистрации в уполномоченном государственном органе в порядке, определяемом Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"*(108). Кооперативы считаются созданными со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Статья 115. Органы управления жилищного кооператива

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, как и иные юридические лица, приобретают гражданские права и принимают на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

В комментируемой статье перечислены обязательные органы управления кооперативом. Они традиционны для такого вида потребительских кооперативов. Их наличие должно быть закреплено в уставе. При этом следует иметь в виду, что высшим органом управления жилищным кооперативом является общее собрание членов жилищного кооператива. Его компетенция может быть передана конференции, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива. Наличие в жилищном, жилищно-строительном кооперативе, в котором большое количество членов, в качестве органа управления конференции позволит наиболее эффективно решать отнесенные к ее компетенции вопросы. Конференция будет являться так называемым представительным органом, в состав которой войдут наиболее уважаемые и квалифицированные члены кооператива. В связи с этим в уставе кооператива должен предусматриваться порядок их выдвижения, избрания, назначения, срок деятельности, возможность досрочного прекращения полномочий, меры контроля и обжалования их решений. Для оперативного решения управленческих вопросов предназначены правление жилищного кооператива и его председатель. Их полномочия определяются в Уставе жилищного кооператива на основе соответствующих статей ЖК РФ.

Порядок назначения или избрания органов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, их компетенция, срок деятельности определяются статьями 116-120 ЖК РФ, уставом, иными внутренними документами.

Важно учитывать, что все лица, которые в силу закона или учредительных документов кооператива вправе выступать от его имени, должны действовать исключительно в его интересах, добросовестно и разумно. Они обязаны по требованию учредителей, если иное не предусмотрено законом или уставом, возместить убытки, причиненные ими кооперативу.

Статья 116. Управление в жилищном кооперативе

1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива или конференция. Однако их деятельность будет считаться законной, если они созываются в порядке, установленном уставом кооператива.

При этом следует иметь в виду, что при определенных в ст. 115 ЖК РФ условиях конференция является органом управления, который создается вместо общего собрания. Однако представляется, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых число участников общего собрания членов более пятидесяти, в уставах могут предусмотреть наличие и общего собрания членов и конференции. При этом общее собрание будет выполнять роль вышестоящего органа, имеющего полномочия по пересмотру решений конференции в случае несогласия с ними большинства членов кооператива. В этом случае в уставе должны быть оговорены порядок и случаи созыва общего собрания, а также срок, в течение которого возможен пересмотр решений. Например, в случае несогласия с решением конференции более 50% всех членов кооператива. Мнения членов кооператива о решениях конференции можно выявлять путем опроса.

В случае наличия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах в качестве органа управления конференции предусмотренная уставом возможность созыва общего собрания будет являться важной правовой гарантией для всех пайщиков, так как решения высшего органа управления имеют обязательную силу для всех членов.

2. Общее собрание или конференция решают наиболее важные вопросы, касающиеся деятельности кооператива и относящиеся к их исключительной компетенции. Этот круг вопросов определяется уставом кооператива в соответствии с ЖК РФ. К ним, в частности, относятся избрание органов управления и органов контроля (ч. 3 ст. 117 ЖК РФ). При этом важно учитывать, что каждый член кооператива обладает одним голосом независимо от размера паевого взноса. Правом одного голоса также обладают и несколько лиц в случае принадлежности им одного пая.

Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива

1. В ч. 1 комментируемой статьи предусматриваются порядок принятия, условия правомочности общего собрания членов кооператива и легитимности его решений. Так, общее собрание членов жилищного и жилищно-строительного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива.

Порядок принятия решений общего собрания зависит от характера вопросов, выдвинутых на обсуждение. По общему правилу решение общего собрания считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на собрании. По специально перечисленным в уставе вопросам необходимо более трех четвертей голосов членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком собрании. К таким вопросам, например, могут быть отнесены крупные сделки, реорганизация кооператива.

Возможно принятие каких-либо решений путем опроса. При этом такое решение будет легитимным в случае участия в опросе более пятидесяти процентов всех членов кооператива.

2. Члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов должны соблюдать правила проведения общих собраний и принятия ими решений. Нарушение этих правил влечет необязательность принятых на собраниях решений.

3. В соответствии с ч. 3 комментируемой статьи в компетенцию общего собрания членов жилищного и жилищно-строительного кооператива входят избрание органа управления и контроль за его деятельностью. Порядок их избрания такого органа устанавливается уставом.

4. Все решения общего собрания членов жилищного, жилищно-строительного кооператива оформляются протоколами. В уставе должны быть предусмотрены порядок их составления, подписания, а также последствия их неправильного оформления или отсутствия.

Представляется, что в протоколе должны быть указаны состав участников собрания, лицо, ведущее протокол, повестка, результаты голосования, а также иная важная информация. Отсутствие протокола или его неправильное оформление является основанием для признания решения недействительным. Обязанность составить протокол возлагается на председателя и секретаря общего собрания. Своими подписями они гарантируют, что изложенные в протоколе сведения точно отражают все, что произошло на собрании. Принятые на собрании решения доводятся до сведения всех членов кооператива всеми удобными способами.

Протокол должен составляться и в случае принятия решений по результатам проведения опроса членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов. В нем должна быть указана форма принятия решения, результаты опроса, количество членов, участвующих в нем, а также иные важные обстоятельства.

Статья 118. Правление жилищного кооператива

1, 3. Правление жилищного и жилищно-строительного кооператива является коллегиальным исполнительным выборным органом с ограниченным сроком полномочий, который осуществляет текущее руководство деятельностью организации, а также решает иные вопросы, не отнесенные уставом к компетенции других органов управления. В частности, правление жилищного, жилищно-строительного кооператива избирает из своего состава председателя правления. Перечень вопросов, относимых к компетенции правления, не следует определять как закрытый или исчерпывающий. Ведь на правлении целесообразно решать все текущие вопросы деятельности кооператива. Однако целесообразно предусмотреть в уставе возможность отмены решений правления на собрании или конференции.

Состав правления формируется общим собранием членов жилищного и жилищно-строительного кооператива (конференцией) путем его избрания из числа пайщиков.

2. Количество членов правления, срок их деятельности (как правило, от двух до пяти лет), порядок принятия решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иными документами).

4. В связи с тем что правление избирается общим собранием, оно является и ему подотчетным. Выборность и подотчетность правления являются правовыми гарантиями для членов кооперативов, так как у них есть возможность его переизбрания, если иное не установлено в уставе.

Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива

1. Председатель правления жилищного и жилищно-строительного кооператива является единоличным исполнительным органом. Однако, судя по названию, председатель правления должен возглавлять правление, а следовательно, и руководить его работой. Как лицо избираемое правлением, он подотчетен ему. Он избирается правлением из своего состава на срок, определенный уставом. В уставе могут быть предусмотрены обязательные требования, которым должен соответствовать председатель.

2. В ч. 2 комментируемой статьи обозначены основные направления деятельности председателя. На председателя правления возлагается обязанность обеспечивать выполнение решений правления. Кроме того, он без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки, а также осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК РФ или уставом кооператива к компетенции других органов.

3. Председатель правления должен осуществлять свою деятельность только в интересах кооператива с соблюдением принципов добросовестности и разумности. Это обусловлено наличием у него правомочий по совершению сделок от имени кооператива, представления его интересов, а также правом совершать иные действия от его имени без доверенности. Положение ч. 3 комментируемой статьи корреспондируется со ст. 53 ГК РФ, которой предусмотрено, что лицо, выступающее от имени юридического лица, обязано по требованию его учредителей возместить причиненные своей деятельностью нанесенные кооперативу убытки.

Важно учитывать, что такая мера ответственности установлена для любого лица, которое в силу закона, учредительных документов или на основании доверенности будет выступать от имени жилищного и жилищно-строительного кооператива.

Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

1. В жилищном и жилищно-строительном кооперативе для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью избирается ревизионная комиссия или ревизор. Наличие коллегиального (ревизионной комиссии) или единоличного (ревизора) контрольного органа зависит от общего количества членов кооператива, усмотрения учредителей, а также иных факторов и определяется уставом и другими внутренними документами.

Ревизионная комиссия или ревизор избираются общим собранием членов кооператива или конференцией на срок не более трех лет. При этом члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления, а также занимать иные должности в органах управления кооператива, быть бухгалтером кооператива. Данное положение является своеобразной гарантией непредвзятости и независимости финансово-контрольного органа.

2. В случае существования в кооперативе ревизионной комиссии ее возглавляет председатель, который избирается ее членами из своего состава.

3. В ч. 3 комментируемой статьи содержится перечень основных полномочий ревизионной комиссии (ревизора). По своей природе ревизионная комиссия или ревизор является не органом управления, а органом контроля. Этим определяется направленность их деятельности и объем полномочий. В частности, данный орган в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год; представляет общему собранию членов кооператива (конференции)заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов; отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

4. Ревизионная комиссия (ревизор) также в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива. Естественно, слова "любое время" не означают, что комиссия или ревизор могут заниматься проверками днем и ночью. Такую работу лучше всего проводить на плановых началах.

5. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива, например положением о ревизионной комиссии.

Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

1. Граждане или юридические лица, которые не участвовали в создании жилищного и жилищно-строительного кооператива, не лишены возможности вступить в него в дальнейшем. Прием осуществляется на основе заявления, которое подается в правление жилищного кооператива. Форма заявления может быть установлена внутренними документами. Вероятно, внутренними документами могут предусматриваться и обязательное приложение к заявлению каких-либо дополнительных документов или сведений для получения информации о предполагаемых членах кооператива и наиболее объективного рассмотрения их кандидатур. Представляется, что для юридических лиц и граждан требования к кандидатам в члены кооператива могут предусматриваться различные.

2. Заявление заинтересованного лица о приеме в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива должно быть рассмотрено правлением в течение месяца и утверждено решением общего собрания (конференцией).

Правовой анализ ч. 1 ст. 116 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что месячный срок установлен только для правления, так как общее собрание членов кооператива (конференция) не постоянно действующий орган, а созывается в порядке, установленном уставом кооператива. В связи с этим в уставе желательно предусматривать срок утверждения заявления общим собранием или в качестве основания его созыва предусматривать такую ситуацию. В противном случае решение этого вопроса может надолго затянуться. В то же время такое решение общего собрания можно оформить опросным путем, т.е. путем сбора необходимого числа подписей членов кооператива.

Месячный срок рассмотрения заявления внутренними документами кооператива может быть сокращен.

Гражданин или юридическое лицо признаются членами жилищного и жилищно-строительного кооператива и начинают нести соответствующие данному статусу обязанности с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены кооператива общим собранием (конференцией).

Размеры вступительных взносов, порядок их уплаты предусматривается уставом или внутренними документами кооператива.

Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива

Жилищный и жилищно-строительный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Представляется, что данная реорганизация возможна только в случае достижения уставной цели по удовлетворению потребностей граждан в жилье и отсутствия в качестве второй цели управления жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме.

Реорганизация жилищного, жилищно-строительного кооператива может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения по правилам ст. 57 ГК РФ. При этом представляется, что при реорганизации жилищного и жилищно-строительного кооператива до момента достижения целей, ради которых они были созданы, у них не должны меняться организационно-правовая форма и цели их создания. Например, жилищно-строительный кооператив создавался с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье путем вложения денежных средств в строительство двух домов. В связи с этим отсутствуют юридические препятствия для разделения на два жилищно-строительных кооператива.

Жилищный, жилищно-строительный кооператив считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

При реорганизации жилищного, жилищно-строительного кооператива в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.

Особым основанием для реорганизации и ликвидации жилищных и жилищно-строительных кооперативов является полное внесение его членами паевых взносов, поскольку согласно ч. 4 ст. 218 ГК РФ это обстоятельство влечет для них возникновение права собственности на соразмерные их паям жилые помещения и соответственно прекращение этого права у кооператива. Поэтому он должен быть преобразован в иной кооператив, в случае если в уставе в качестве цели деятельности предусмотрено только удовлетворение потребностей граждан в жилье, другую некоммерческую организацию, например товарищество собственников жилья, или ликвидирован.

Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива

Жилищный, жилищно-строительный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст. 61 ГК РФ). Он ликвидируется также в соответствии со ст. 65 ГК РФ в судебном порядке вследствие признания его несостоятельным (банкротом).

Особым основанием для ликвидации жилищных и жилищно-строительных кооперативов является полное внесение членами жилищных, жилищно-строительных кооперативов паевых взносов. Оно сформулировано в ст. 14 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ". Данная норма вступает в силу с 1 января 2007 г. и будет применяться, если кооператив не преобразуется до указанной даты в товарищество собственников жилья. Требование о ликвидации по данному основанию предъявляет орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц. В соответствии с ч. 4 ст. 116 ГК РФ всякий потребительский кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов в случае, если его члены в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса не исполнили обязанность по покрытию образовавшихся убытков путем дополнительных взносов. При этом важно учитывать, что члены жилищного, жилищно-строительного кооператива солидарно (совместно) несут субсидиарную (дополнительную) ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива. Данные положения не следует толковать расширительно, т.е. нельзя возлагать на членов жилищных, жилищно-строительных кооперативов обязанности по покрытию иных убытков, не установленных в ежегодном балансе, а также применять к ним меры ответственности. Наличие обязанности членов жилищного, жилищно-строительного кооператива вносить дополнительные взносы для покрытия убытков не означает, что кооператив не вправе изыскать другие источники для их устранения. К дополнительным взносам членов кооператива следует прибегать, если исчерпаны иные возможности покрыть убытки.