Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда

Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

1. Понятия жилищного фонда, его виды и порядок учета определяются в ст. 19 ЖК РФ, согласно которой специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам комментируемого раздела ЖК жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

В зависимости от целей назначения жилых помещений в комментируемой ч. 1 ст. 92 определен перечень видов помещений, относящихся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

2. Ч. 2 ст. 92 определяет условия, при которых жилые помещения могут быть использованы в качестве специализированных жилых помещений. Во-первых, они должны находиться в государственном и муниципальном жилищных фондах. К государственному жилищному фонду ЖК РФ (ст. 19, ч. 2) относит совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов Российской Федерации). Согласно вышеуказанной норме ЖК РФ муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Таким образом, виды помещений специализированного жилищного фонда, указанные в ч. 1, не могут находиться в частном жилищном фонде.

Обязательным условием использования жилого помещения в качестве специализированного является отнесение его к специализированному жилищному фонду. Порядок, условия и требования этой процедуры устанавливаются Правительством РФ.

В комментируемой статье определены некоторые процедурные условия: включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд и исключение такого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищными фондами; решения вышеуказанных органов должны содержать положения об отнесении жилого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений.

3. Ч. 3 устанавливает ограничения правового режима специализированных жилых помещений. Такие помещения не подлежат отчуждению, передаче внаем, за исключением их передачи по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом ЖК РФ.

Статья 93. Назначение служебных жилых помещений

Комментируемая статья определяет цели использования жилых помещений, при которых жилые помещения относятся к служебным жилым помещениям.

Эти жилые помещения предназначены для проживания граждан, связанных определенными отношениями с перечисленными в комментируемой статье государственными органами и организациями. Они возникают при приеме на работу на государственные унитарные предприятия, при прохождении государственной гражданской или муниципальной службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта РФ, а также в случаях избрания на выборные должности. Такие отношения регулируются Трудовым кодексом РФ и другими специальными федеральными законами.

Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях

1. Назначение жилых помещений в общежитиях обуславливается определенными сроками проживания граждан. Согласно ч. 1 комментируемой статьи проживание граждан в общежитиях связано временными рамками - периодом их работы, службы или обучения. И хотя в комментируемой норме не определяются органы или организации, предоставляющие жилые помещения в общежитиях, вместе с тем в данном случае усматривается, что гражданин находится с ним в трудовых или служебных отношениях, а также в отношениях по поводу обучения.

2. В связи с особым характером жилых помещений в общежитиях ч. 2 настоящей статьи устанавливает, что под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.

3. Характер отношений с гражданами, проживающими в общежитиях, предназначение жилых помещений в них определяет обязанность органов или организаций укомплектовывать указанные жилые помещения мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Установленная ЖК РФ эта обязанность является непременным условием договора при предоставлении жилого помещения в общежитии.

В настоящее время предприятия и организации в г. Москве не могут полностью отказаться от привлечения иногородних рабочих. При этом зачастую применяется вахтовый метод. В некоторых общежитиях работники предприятий и организаций проживают вместе с членами своих семей многие годы. С целью постепенного создания условий для поквартирного и покомнатного расселения семейных граждан, предпосылок для сокращения количества общежитий Правительство Москвы приняло Постановление от 25 октября 1994 г. N 976 "О мерах, направленных на совершенствование использования общежитий" (с изменениями на 04.04.1996). В соответствии с данным постановлением в жилищный фонд города переводятся общежития или их часть, занимающая дом, подъезд в домах квартирной планировки, а также квартиры, используемые под общежития. Принятию решения уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы о переводе общежития в жилищный фонд города должна предшествовать работа администрации данного общежития по предоставлению в нем каждой семье изолированного помещения.

В соответствии с Законом города Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы" (с изменениями на 8 декабря 2004 г.) граждане, за исключением лиц, для которых город Москва является местом пребывания, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий, если они проживают в городе Москве в общей сложности не менее 10 лет и занимают независимо от формы собственности жилые помещения в квартирах (домах) коридорной планировки или в общежитиях, независимо от нормы постановки на учет.

Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда

В комментируемой статье установлен открытый перечень целей назначения жилых помещений маневренного фонда. Однако эти цели ограничиваются временными рамками, т.е. помещения могут быть предназначены только для временного проживания граждан. Срок проживания в них определяется в ч. 2 ст. 106 ЖК РФ.

Согласно п. 1 комментируемой статьи такие помещения предназначаются гражданам в случае капитального ремонта или реконструкции дома, в котором они занимают жилые помещения только по договорам социального найма.

П. 2 этой же статьи устанавливает, что жилые помещения могут быть также предназначены для граждан, утративших жилые помещения в результате взыскания на эти жилые помещения, если они были приобретены за счет кредита или целевого займа и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого кредита. Условием для проживания таких граждан в этом фонде является то, что на момент обращения взыскания их жилые помещения являются единственными.

Следующий п. 3 устанавливает, что жилые помещения в маневренном фонде предназначены для граждан, у которых также единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств. Вместе с тем ЖК РФ не определяет перечень таких чрезвычайных обстоятельств. Постановлением Правительства Москвы от 6 апреля 1999 г. N 282*(101) "Об утверждении Положения о резервном жилищном фонде" (с изменениями на 10 апреля 2001 г.) определено, что резервный жилищный фонд формируется для:

- неотложного переселения граждан из аварийных жилых домов, домов, грозящих обвалом;

- переселения граждан в связи со стихийными бедствиями и иными чрезвычайными обстоятельствами, представляющими угрозу здоровью и жизни людей;

- предоставления залогодателям и членам их семей, проживающим в заложенных жилых помещениях, в соответствии с Порядком предоставления и пользования жилыми помещениями резервного жилищного фонда в целях реализации Московской ипотечной программы.

Статья 96. Назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения

Комментируемая статья определяет назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения. Они рассчитаны на граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. Особенностью проживания в таких домах является то, что лицам, нуждающимся в специальной социальной защите, одновременно предоставляются медицинские и социально-бытовые услуги.

Статья 97. Назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

В комментируемой статье устанавливается назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами. Согласно данной норме правовой статус таких лиц определяется в порядке, установленном федеральным законом. В настоящее время признание лиц вынужденными переселенцами и беженцами осуществляется на основании законов Российской Федерации от 19 февраля 1993 г. N 4530-1 "О вынужденных переселенцах" и от 19 февраля 1993 г. N 4528-1 "О беженцах", действующих с учетом внесенных в эти законы изменений Федеральным законом от 22 августа 2004 года N 122-ФЗ.

Статья 98. Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан

1. Российская Федерация является социальным государством, гарантирующим социальную защиту граждан. В этой связи комментируемая ч. 1 определяет цели назначения жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые нуждаются в специальной социальной защите. К числу таковых относятся, например, дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей. Их правовой статус определен в Федеральном законе от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей". Он действует с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ.

Статьей 14 Закона Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики города Москвы"*(102) (в редакции Закона города Москвы от 12 мая 1999 г. N 23-52) установлено, что отдельным категориям лиц предоставляются жилые помещения в фонде специализированного использования по договору безвозмездного пользования. В настоящее время такими категориями являются инвалиды с нарушением опорно-двигательного аппарата (колясочники), дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, по окончании их пребывания в государственных или муниципальных образовательных учреждениях, стационарных учреждениях социальной защиты и других аналогичных учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Для защиты жилищных прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, издано Постановление Правительства Москвы от 31 августа 1999 г. N 797 "О мерах по социальной поддержке и защите прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, - выпускников детских домов и школ-интернатов"*(103), в соответствии с которым жилые помещения предоставляются по договору безвозмездного пользования в виде отдельной квартиры по социальным нормам сроком на 5 лет. Не менее чем за один месяц до окончания срока действия договора безвозмездного пользования жилым помещением уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы направляет уведомление о необходимости переоформления договора безвозмездного пользования жилым помещением на договор социального найма. В исключительных случаях по ходатайству органов социальной защиты населения и законных представителей и в интересах выпускников уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы принимает решение о продлении с согласия выпускника срока действия договора безвозмездного пользования жилым помещением либо о досрочном переоформлении договора безвозмездного пользования на договор социального найма.

В соответствии с Распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 17 марта 2003 г. N 61 "О предоставлении отдельным категориям граждан специально оборудованных жилых помещений" инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, а также проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания инвалиды и дети-инвалиды с нарушением опорно-двигательного аппарата, пользующиеся креслами-колясками, могут получить специально оборудованное жилое помещение по договору безвозмездного пользования. Жилые помещения, предоставляемые инвалидам в виде отдельной квартиры, могут оборудоваться специальными средствами и приспособлениями: подъемниками, поручнями, пандусами, отдельным входом с улицы и т.д. Общая площадь такой квартиры увеличена за счет расширения мест общего пользования в квартире. В случае изменения обстоятельств, послуживших основанием для предоставления инвалидам жилого помещения из жилищного фонда специализированного использования, семья подлежит обеспечению по нормам предоставления иным жилым помещением из жилищного фонда города Москвы. При этом подлежат выселению все граждане, проживающие в специально оборудованном жилом помещении, с предоставлением иного жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует норме предоставления для семьи данной численности, или по договору найма без учета таких норм, со снятием с учета.

В период действия договора безвозмездного пользования граждане обязаны в установленные договором сроки оплачивать жилищные, коммунальные и иные услуги, вносить плату за услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома. Оплата за пользование жилым помещением по договору не взимается.

2. В соответствии с пунктом "ж" ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации вопросы социальной защиты относятся к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ. В силу этого в ч. 2 комментируемой статьи определено, что категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, в том числе в предоставлении вышеуказанных жилых помещений, устанавливаются как федеральным законодательством, так и законодательством субъектов РФ.