Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Праву собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме посвящена также ст. 290 ГК РФ. В соответствии с этой статьей собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Следует отметить, что в комментируемой статье идет речь о помещениях в целом. Поэтому, по смыслу главы 3 ЖК РФ, все помещения можно разделить на жилые помещения и нежилые помещения. Ч. 1 настоящей статьи устанавливает, что право собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, а значит, не только собственникам квартир, но и собственникам нежилых помещений, например собственникам магазинов, расположенных на первом этаже многоквартирного дома. Помимо этого, в ней детально определено, что именно является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. К такому имуществу относятся помещения, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции указанного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Их технические и эксплуатационные характеристики содержатся в СНиП 02.08 01-89 "Жилые здания". В общее имущество также входят земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Размер земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, и его границы определяются по нормам земельного и градостроительного законодательства. Здесь также необходимо отметить, что ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(60) установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления в соответствии со статьями 33, 36 Земельного кодекса РФ*(61), Федеральных законов "О землеустройстве"*(62), "О государственном земельном кадастре"*(63), рядом постановлений Правительства РФ. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, т.е. после 1 марта 2005 года, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обладают правом собственности, т.е. правом владения, пользования и распоряжения, на общее имущество в многоквартирном доме. Однако установлен запрет на отчуждение своей доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также на совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. При этом как участники долевой собственности они имеют равные права по отношению к общему имуществу и должны действовать согласованно и руководствоваться статьями 246 и 247 ГК РФ.

3. Реконструкция многоквартирного дома, влекущая уменьшение общего имущества, возможна только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

4. Объекты (или их части) общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушит права и законные интересы граждан и юридических лиц. Причем такая передача может осуществляться только на основании принятого на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения. Такое решение считается принятым при наличии консенсуса собственников помещений в многоквартирном доме, ибо только в этом случае не будут ущемлены права каждого отдельно взятого собственника.

5. В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 27 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(64). При этом его государственная регистрация производится в Едином государственном реестре прав по заявлению собственников или уполномоченного ими лица. Такое заявление может подавать лицо, в пользу которого установлен сервитут, если у него имеется соглашение о сервитуте. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Данные нормы в полном объеме относятся и к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом. Помимо этого ЖК РФ установлено, что запрет собственников многоквартирного дома на сервитут земельного участка, на котором расположен данный дом, не допускается, если объекты, к которым необходим доступ лицам, требующим установления такого сервитута, существовали до принятия ЖК РФ.

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Для определения доли собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо составить следующую пропорцию. Доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в квадратных метрах (А) равна отношению площади всех помещений многоквартирного дома (Б), за вычетом площади помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (В), к площади помещения собственника, чью долю необходимо определить (Г).Данное правило носит императивный характер и не может быть изменено по соглашению участников долевой собственности.

2. При любых действиях с помещением в многоквартирном доме, влекущих смену собственника, например продажа квартиры, доля вправе общей собственности на общее имущество в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Это значит, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику автоматически переходит и соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество такого дома. Аналогичные нормы содержит ГК РФ. Так, в его ст. 135 установлено, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи. В данном случае помещение в многоквартирном доме можно рассматривать как главную вещь, а долю в праве общей собственности на общее имущество в таком доме как принадлежность. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся помещения, сооружения и иное оборудование, предназначенное для обслуживания помещений в указанном доме.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, относящаяся к конкретному помещению в этом доме, является величиной постоянной и при переходе права собственности на помещение не изменяется от предшествующего к новому собственнику.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме ограничен в распоряжении своей долей в праве общей собственности на общее имущество данного дома. Ст. 290 ГК РФ установлено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру, то есть он не вправе продать, подарить, завещать и т.п. ЖК РФ распространяет действие этой нормы не только на собственников квартир, но и собственников других помещений в многоквартирном доме. Помимо этого в ЖК РФ появилась норма, запрещающая осуществлять выдел своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в натуре.

Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме

1. В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. В развитие этой нормы жилищным законодательством установлено, что при переходе права собственности на помещения (как жилое, так и нежилое) в многоквартирном доме от одного собственника к другому вместе с этим помещением к новому собственнику переходит также доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

2. В ч. 2 комментируемой статьи устанавливается запрет на составление договоров, в которых содержатся условия, по которым возможен переход права собственности на помещение в многоквартирном доме без перехода доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме к новому собственнику. Если такой договор все же заключен, то он является ничтожным. В соответствии со статьями 166-167 ГК РФ ничтожной считается сделка, которая недействительна по основаниям, установленным в ГК РФ независимо от признания ее таковой судом. Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Каждая из сторон договора, являющегося ничтожным, обязана возвратить другой все полученное по договору, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

1. В соответствии со ст. 290 ГК РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в таком доме. На основании ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Поэтому общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться собственниками помещений этого дома. К такому содержанию можно отнести, например, расходы собственников помещений многоквартирного дома на ремонт подъезда, поддержание в рабочем состоянии лифтов и иных инженерных коммуникаций, охрану многоквартирного дома, благоустройство придомовой территории, являющейся частью общего имущества собственников многоквартирного дома, и т.д.

2. Содержание общего имущества в многоквартирном доме выражается в обязательных расходах, которые несет собственник помещения в данном доме. Причем количество средств, которые собственник помещения в многоквартирном доме должен вносить за содержание и ремонт общего имущества, определяется исходя из размера его доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Эти вопросы регулируются действующими правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории. Они были утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями"*(65).

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме, обладающий на праве собственности смежными помещениями, имеет право объединить их. Комментируемая статья не дает определения смежного помещения. Принимая во внимание определение смежной комнаты, которое давалось в ст. 52 Жилищного кодекса РСФСР*(66), смежными помещениями можно назвать помещения, связанные между собой общим входом. Однако это не будет полностью верно, т.к. например, квартиры, имеющие общие границы, но обладающие разными входами, будут являться смежными помещениями. Так, квартиры, имеющие общие границы (расположенные рядом на одной лестничной площадке или друг над другом), возможно объединить. При этом возможно изменение их границ или разделение на несколько квартир. Такие изменения возможно проводить только в порядке, предусмотренном для проведения переустройства или перепланировки жилых помещений (глава 4 ЖК РФ). Указанная перепланировка возможна, только если не потребует изменения границ чужого помещения или общего имущества в многоквартирном доме.

2. Ч. 2 данной статьи предусматривается возможность реконструкции, переустройства или перепланировки с присоединением части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Такое присоединение возможно при выполнении нескольких условий: если указанную перепланировку нельзя осуществить без присоединения к помещению части общего имущества, а также при наличии согласия каждого собственника помещения в многоквартирном доме. Например, если собственник всех помещений на верхнем этаже многоквартирного дома захочет объединить их все вместе, включая лестничную площадку, на которой они расположены, то такая перепланировка возможна только при наличии разрешения всех собственников помещений многоквартирного дома.

Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

1. Собственники комнат в коммунальной квартире, помимо права собственности на конкретную комнату, обладают также правом общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Общим имуществом в коммунальной квартире признаются помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. К таким помещениям можно отнести: туалет, ванную комнату, кухню, коридор и помещения для хранения вещей, расположенные в коридоре или кухне, то есть любую нежилую площадь.

2. В соответствии со статьями 246-247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Поэтому комментируемой статьей установлено, что переустройство или перепланировка общего имущества в коммунальной квартире, влекущее изменение его размера, возможно только с согласия всех собственников комнат в такой квартире. Переустройство или перепланировка общего имущества в коммунальной квартире должно проводиться в соответствии с нормами главы 4 ЖК РФ.

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

1. Для определения доли собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество в такой квартире необходимо составить следующую пропорцию. Доля собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество комнат в коммунальной квартире в квадратных метрах (А) равна отношению площади всех помещений коммунальной квартиры (Б), за вычетом площади всех комнат в такой квартире (В), к площади комнаты собственника, чью долю необходимо определить (Г).

                              А = (Б - В)/Г

2. Помимо доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственнику комнаты в такой квартире принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Для вычисления доли собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо составить пропорцию, по которой такая доля в квадратных метра (А) равняется отношению доли коммунальной квартиры в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (Б) (рассчитывается по правилам ст. 37 ЖК РФ) к сумме площади комнаты (В) и доли собственника этой комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире в квадратных метрах (Г).

                              А = Б/(В + Г)

3. При любых действиях с комнатами в коммунальной квартире, влекущих смену собственника, например продажа комнаты, доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире (доме) следует судьбе права собственности на указанную комнату. Это значит, что при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире к новому собственнику автоматически переходит и соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество такой квартиры. Аналогичные нормы содержит ГК РФ. Так, в его ст. 135 установлено, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи. В данном случае комнату в коммунальной квартире можно рассматривать как главную вещь, а долю в праве общей собственности на общее имущество в такой квартире как принадлежность.

4. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, относящаяся к конкретной комнате в этой квартире, является величиной постоянной и при переходе права собственности на комнату не изменяется.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире ограничен в распоряжении своей долей в праве общей собственности на общее имущество данной квартиры. Ст. 290 ГК РФ установлено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. ЖК РФ распространяет действие этой нормы не только на собственников квартир, но и собственников комнат в коммунальных квартирах. Помимо этого появилась норма, запрещающая осуществлять выдел своей доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире в натуре.

6. Ст. 250 ГК РФ установлено, что в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Данная норма в полной мере относится к собственникам комнат в коммунальных квартирах. Собственник комнаты, желающий ее продать, обязан известить в письменной форме остальных собственников комнат в этой коммунальной квартире о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых она продается. Если остальные собственники комнат откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. При нарушении данной нормы (преимущественного права покупки) любой другой собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки такой комнаты не допускается.

Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире

1. В соответствии со ст. 41 ЖК РФ общее имущество в коммунальной квартире принадлежит собственникам комнат в такой квартире. На основании ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Поэтому общее имущество в коммунальной квартире должно содержаться собственниками комнат этой квартиры. К такому содержанию можно отнести, например, расходы собственников комнат на ремонт сантехники, общей мебели, а также мест общего пользования (ванная, туалет, коридор и т.д.).

2. Содержание общего имущества в коммунальной квартире выражается в обязательных расходах, которые несет собственник комнаты в данной квартире. Причем количество средств, которые собственник комнаты в коммунальной квартире должен вносить за содержание и ремонт общего имущества, определяется исходя из размера его доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире (см. комментарий к ст. 42).

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ у собственников помещений в многоквартирном доме существует право долевой собственности на общее имущество такого дома. На основании ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. В развитие этой нормы ЖК РФ установлено, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

2. В соответствии со статьями 246-247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Однако решение любых вопросов, связанных с согласием всех участников, путем получения от каждого из них разрешения полностью парализовало бы решение таких вопросов. Поэтому решение части таких вопросов было возложено на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Такое собрание правомочно принимать решения о реконструкции многоквартирного дома, возведении хозяйственных построек и других зданий, сооружений, а также ремонте общего имущества такого дома, о пределах использования земельного участка, в том числе введение ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, выборе способа управления многоквартирным домом и иные вопросы.

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. У собственников помещений в многоквартирном доме существует обязанность ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки, порядок его проведения и порядок уведомления жильцов о принятых на нем решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Однако такая обязанность не подкреплена их ответственностью за ее нарушение.

2. Помимо годового общего собрания у собственников помещений в многоквартирном доме существует право проведения внеочередных общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, которые могут быть созваны по инициативе любого собственника помещения в таком доме.

3. Общее собрание (как годовое, так и внеочередное) собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), т.е. имеет достаточное количество участников для его проведения и право принимать какие-либо решения, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители(на основании доверенности от собственника на право участия такого представителя в указанном собрании вместо него), обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов, т.е. половина плюс один голос, от общего числа голосов (как участвующих в собрании, так ине участвующих в нем). Причем количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. В случае отсутствия кворума общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторно.

4. Обязанность по сообщению собственникам помещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лежит на собственнике, созывающем данное собрание. Указанное сообщение необходимо направить не менее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Сообщение может распространяться одним из способов, который утверждается решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Данное собрание может решить, что сообщение направляется каждому собственнику заказным письмом или вручается лично под роспись в соответствующей учетной книге, либо размещается в доступном для всех собственников месте. Например, общее собрание может выбрать для этого доску объявлений на первом этаже многоквартирного дома.

5. Сообщение о проведении общего собрания в многоквартирном доме должно отвечать определенным требованиям. Такое сообщение должно содержать: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; сведения о форме проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дату, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дату окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестку дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание принимает все решения большинством голосов собственников, которые принимают участие в данном собрании. Фактически 25 процентов голосов от общего количества голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме плюс один голос - это тот минимум количества голосов, который необходим для принятия решений на общем собрании. Однако для принятия решений по некоторым вопросам требуется не менее двух третей голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. К таким вопросам относятся:

1) вопрос о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) вопрос о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) вопрос о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Вместе с тем необходимо отметить, что такой серьезный вопрос, касающийся всех собственников помещений в многоквартирном доме, как выбор способа управления многоквартирным домом (через управляющую компанию или непосредственно собственниками помещений), может быть решен простым большинством от общего числа собственников, принимающих участие в данном собрании. Решение общего собрания оформляется протоколом.

2. В ходе проведения общего собрания запрещено изменять повестку дня либо принимать решения, не включенные в эту повестку.

3. Принятые решения, а также итоги голосования в десятидневный срок должны быть доведены до сведения всех собственников помещений в этом многоквартирном доме. Обязанность по доведению этих сведений до всех собственников возлагается на собственника, по чьей инициативе было созвано данное собрание. Указанная информация размещается таким собственником в доступном для всех собственников помещении данного дома месте, которое было определено общим собранием.

4. Решения и протоколы общих собраний хранятся в месте, которое определяется общим собранием.

5. Решения, принятые общим собранием, обязательны для всех собственников помещений в многоквартирном доме, даже для тех, кто не принимал в нем участия, только в случае, если такие решения были приняты в пределах компетенции такого собрания и с соблюдением порядка принятия таких решений.

6. Собственник помещения имеет право обжаловать решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК РФ, в судебном порядке только в случае, если таким решением нарушены его права и законные интересы. Такой собственник может обратиться в суд согласно подсудности, установленной ГПК РФ*(67), только если он не принимал участия в данном общем собрании либо голосовал против принятия оспариваемого решения. Заявление об обжаловании решения общего собрания может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда такой собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Если собственник участвовал в общем собрании, то срок подачи заявления в суд исчисляется со дня принятия решения общим собранием. Если собственник не принимал участия в таком собрании, то исчисление срока подачи заявления начинается с момента размещения обжалуемого решения и протокола общего собрания в месте, определенном общим собранием. Однако у собственника могут быть уважительные причины, по которым он не смог узнать о принятом на общем собрании решении (командировка, болезнь и т.д.), в этом случае срок подачи такого заявления увеличивается. Суд вправе оставить в силе решение общего собрания, если голос собственника не смог бы повлиять на результаты голосования, а допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинения убытков указанному собственнику. Важно иметь в виду, что суд вправе оставить решения общего собрания в силе только при выполнении всех перечисленных условий. В случае отсутствия хотя бы одного из них иск подлежит удовлетворению. Условие о влиянии голоса собственника на результаты голосования относятся только к случаю неучастия его в таком собрании. Важной гарантией вынесения судом обоснованного решения является протокол общего собрания, которым документально подтверждаются принятые на нем решения. Ответственность за достоверность содержащихся в протоколе сведений несут председатель и секретарь собрания.

7. В случае если все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному лицу, то решения по всем вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, решаются этим лицом единолично и должны быть оформлены в письменном виде. На указанное лицо не распространяются нормы о порядке проведения общего собрания, однако такое лицо обязано оформлять документы о проведении годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

1. Помимо обычного способа проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме существует иной способ, при котором решения принимаются без совместного присутствия собственников помещений путем заочного голосования. Заочным признается голосование, когда решения собственников в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование, передаются ими в определенное место или по определенному адресу. Такое место или адрес должны быть указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, рассылаемом всем собственникам помещений в таком доме.

2. Собственник помещения считается принявшим участие в заочном голосовании только в случае, если его решение получено до даты окончания приема решений, которая указывается в сообщении о проведении общего собрания. Все решения, полученные после окончания приема таких решений, при подсчете голосов не учитываются.

3. В передаваемых решениях собственники помещений, участвующие в заочном голосовании, должны указывать сведения о себе, сведения о документе, который подтверждает их право собственности на помещение в этом доме, а также конкретные решения по каждому вопросу повестки дня, которые должны быть выражены в формулировках "за", "против" или "воздержался". В комментируемой статье не определены правовые последствия несоблюдения некоторых требований, но очевидно, что в случае, например, отсутствия (полностью или частично) сведений о лице, участвующем в голосовании, такое решение не может учитываться при подсчете результатов голосования.

Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

1. Только собственники помещений в многоквартирном доме лично либо через своего представителя имеют право участвовать в голосовании на общем собрании собственников помещений в таком доме. Данная норма вытекает из положений статей 246-247 ГК РФ, где указано, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Правомерность участия представителя собственника помещения в голосовании подтверждается в зависимости от того, в чьей собственности находится помещение: полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов или актов уполномоченных на то государственных органов (в случае, если помещение находится в собственности Российской Федерации или ее субъекта), или актов органов местного самоуправления (в случае, если помещение находится в собственности муниципального образования) либо доверенности(в случае, если помещение находится в собственности физического или юридического лица). Доверенность на голосование составляется в письменной форме и должна содержать сведения о собственнике помещения, который предоставляет право голосования своему представителю, и сведения о представителе собственника: его имя, место жительства и паспортные данные, а в случае если это юридическое лицо - наименование и место нахождения. Такая доверенность должна быть оформлена нотариально или ее могут заверить: организация, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационная организация по месту его жительства и администрация стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении, а в случае, если доверителем является юридическое лицо, доверенность может выдаваться за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.

3. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме обладает количеством голосов, которое пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Методика определения доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме разъяснена в комментариях к статьям 37 и 40 настоящего Кодекса.

4. Порядок голосования на общем собрании может быть различным. Решения собственников на общем собрании могут приниматься письменно или иным способом, например поднятием рук в поддержку того или иного решения.

5. Порядок голосования на общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, может быть только один. Решения собственников принимаются только в письменном виде.

6. В случае когда решения собственников принимаются в письменном виде, то подлежат учету только те бюллетени, в которых на один вопрос указан только один вариант ответа. Если на голосование поставлено несколько вопросов, то подлежат учету все решения собственников, однако если требование об одном варианте ответа на один вопрос не соблюдено только в одном из ответов, то это не означает признание недействительным всего бюллетеня, но ответы, в которых указанное требование не соблюдено, при подсчете голосов не учитываются.