Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд

Статья 15. Объекты жилищных прав

1. Жилые помещения федеральный законодатель относит к объектам жилищных прав. Эти права являются индивидуально-определенными вещными правами и принадлежат участникам гражданских правоотношений. Объектом вещных прав является вещь. К ним относятся жилые помещения. Квартиры и жилые дома могут находиться в собственности граждан и юридических лиц или в государственной и муниципальной собственности. В отношении жилых помещений участниками гражданских правоотношений могут совершаться любые действия, не противоречащие российскому законодательству. Согласно ст. 288 ГК РФ собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается своим жильем в соответствии с его назначением. Он может свой дом или квартиру продать, подарить, завещать, отдать в залог или распорядиться ими иным образом. Что же касается граждан, проживающих в жилых помещениях, предоставленных им по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде, то такие помещения находятся у них на праве бессрочного владения и пользования.

В отличие от собственника, проживающий в жилом помещении наниматель при получении письменного согласия от наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи может совершить в отношении жилых помещений следующие действия:

1) осуществить обмен занимаемой им жилой площади с другим нанимателем жилого помещения по договору социального найма;

2) передать по договору поднайма часть или в случае временного выезда в командировку или по другим причинам все жилое помещение.

2. Нормативная характеристика понятия жилого помещения имеет важное значение. Это подтверждается тем, что признаки жилого помещения определяются в ч. 2 настоящей статьи, а также в ГК РФ (ст. 673).

Законодатель признает жилыми только изолированные помещения, то есть такие помещения, которые представляют собой конструктивно обособленные функциональные части жилого дома или его части, квартиры или ее части, а также комнату. При этом комната не перестает считаться жилым помещением, если она является проходной или запроходной, но в этом случае она не может являться самостоятельным объектом жилищных прав, например сдаваться в наем.

На принадлежность жилых помещений к недвижимому имуществу указывает ст. 130 ГК РФ. Эти недвижимые вещи прочно связаны с землей. Такие объекты невозможно переместить без нанесения им ущерба.

В целях недопущения воздействия на граждан вредных факторов в среде их обитания при планировке и застройке объектов жилищного фонда должны соблюдаться санитарные правила и нормы. Утверждение норм проектирования и проектной документации при строительстве жилых помещений, их реконструкции, техническом перевооружении, ликвидации, предоставление земельных участков под строительство, а также ввод в эксплуатацию построенных и реконструированных объектов допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам. Такие правила сформулированы в Федеральном законе от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"*(18).

В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"*(19) определяются технические правила и нормы жилых помещений, правила по их эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции, содержанию жилых помещений и обеспечению их сохранности.

3. Порядок признания помещения жилым и предъявляемые к нему требования определены Правительством РФ в постановлении от 28 января 2006 г. Кроме того, соответствующие требования установлены Федеральным законом от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"*(20). Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам. Это требование является гарантией обеспечения безопасных и безвредных условий проживания.

4. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу"*(21) установлен порядок признания жилых помещений непригодными для проживания независимо от их формы собственности и принадлежности к жилищному фонду. Действие названного Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помещения, где выявлены вредные факторы среды обитания.

Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исполнительной власти России и ее субъектов, а также органами местного самоуправления. Уровень комиссии зависит от статуса жилищного фонда, к которому принадлежит непригодный для проживания или сносимый дом. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с Распоряжением мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах"*(22) (с изменениями на 31 июля 1996 г.) вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд, в том числе по причине их непригодности, рассматриваются межведомственной комиссией административного округа или непосредственно на городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда, вопросы, связанные с переводом жилых домов в нежилой фонд, рассматриваются только на городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. Перевод в нежилой фонд жилых домов осуществляется по постановлению Правительства Москвы.

Положение о городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда утверждено Распоряжением заместителя премьера Правительства Москвы от 12 января 1995 г. N 15-РЗП "О мерах по выполнению распоряжения Мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлении документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" (с изм. на 2 декабря 1999 г.).

5. В ч. 5 комментируемой статьи дается характеристика общей площади жилого помещения. В общую площадь включаются находящиеся в жилом помещении комнаты и помещения вспомогательного использования - коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки. Помещения вспомогательного использования, находящиеся не в жилой части квартиры - балконы, лоджии, а также веранды и террасы, являющиеся пристройками жилого дома, в общую площадь жилого помещения не входят.

Исходя из общей площади жилого помещения в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. N 541 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг"*(23) производится расчет федеральных стандартов: социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. метров общей площади жилья на одного гражданина; предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержание и текущий ремонт жилого помещения, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение) на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц; стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц.

До вступления ЖК РФ в действие общая площадь квартиры в соответствии с Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 "Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации"*(24) (с изменениями на 4 сентября 2000 г.) определялась как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Теперь этот вопрос решен ч. 5 комментируемой статьи.

Статья 16. Виды жилых помещений

1. В ч. 1 указываются виды помещений, которые относятся к жилым. Такие помещения должны быть приспособлены для проживания в них граждан и соответствовать санитарным и техническим правилам и нормам. В Федеральном законе от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"*(25) указываются санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям. В жилых помещениях должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений и другие требования. Если жилые помещения признаны непригодными для проживания или являются нежилыми, предоставление таких помещений гражданам для постоянного проживания в них не допускается.

Правила и нормы технической эксплуатации жилых помещений содержатся в постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"*(26). В них определены требования и порядок по техническому состоянию, эксплуатации, ремонту и обслуживанию жилых помещений в целях обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности, проведения единой технической политики в жилищной сфере, а также для обеспечения выполнения установленных нормативов в жилищном хозяйстве.

2. Жилым домом признается только индивидуально-определенное здание, то есть отдельное жилое строение, являющееся недвижимым имуществом и объектом гражданских правоотношений.

Чтобы построить жилой дом, гражданину или юридическому лицу нужно получить разрешение о предоставлении земельного участка для строительства. С этой целью согласно ст. 31 Земельного кодекса РФ они должны обратиться с заявлением о выборе земельного участка для строительства жилого дома в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в ведении которых находятся такие земельные участки. В заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в соответствии со своей компетенцией принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома и о его строительстве. Такое решение принимается на основании заявления заинтересованного в строительстве лица и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка для строительства жилого дома.

На территории города Москвы общий порядок организации и проведения аукционов по подбору инвесторов для строительства и реконструкции жилых объектов определен Постановлением Правительства Москвы от 19 августа 2003 г. N 699-ПП "Об утверждении Положения о проведении аукциона на право инвестирования строительства и реконструкции объектов жилищного фонда (Городская конкурсная комиссия по инвестированию строительства и реконструкции жилых объектов)"*(27). По итогам аукциона принимается распоряжение Правительства Москвы.

В тех случаях, когда на предоставленные земельные участки для строительства жилого дома распространяются и устанавливаются действия градостроительного регламента, на такие земельные участки граждане и юридические лица должны получить еще и разрешение на строительство. Такое разрешение в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. Вопрос о том, какой орган решает этот вопрос, непосредственно зависит от предназначения строительного объекта, т.е. если он имеет федеральное значение, то соответствующее разрешение нужно будет получить от органа федерального уровня.

В случае отказа в предоставлении земельного участка для строительства жилого дома или при отказе в получении разрешения на его строительство граждане могут обратиться для защиты своих прав в суды общей юрисдикции, а юридические лица - в арбитражные суды.

Жилой дом должен строиться в соответствии с утвержденной проектной документацией на строительство данного дома. Он может быть одноэтажным или иметь несколько этажей, состоять из одной или нескольких изолированных или смежных комнат и других вспомогательных помещений.

Помещениями вспомогательного использования в жилом доме являются кухни, туалеты, ванные комнаты, кладовки, лоджии, балконы, террасы, веранды, мансарды, подвальные помещения и находящиеся в нижних этажах зданий гаражи. В сельской местности вспомогательные помещения могут находиться в отдельных строениях рядом с домом. Это могут быть летние кухни, бани, сараи, уборные, гаражи и другие необходимые гражданам помещения.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме. Это значит, что квартира является составной частью здания, расположена изолированно и не связана с другими квартирами, имеет одну или несколько комнат, а также отдельный вход, который обеспечивает гражданам возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в этом доме.

В многоквартирных домах к помещениям общего пользования относятся подъезды, коридоры, общие кладовые, холлы, чердаки или находящиеся в чердачном пространстве мансарды, подвалы.

Помещениями вспомогательного использования в квартирах являются кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки, лоджии, балконы.

4. Комната относится к отдельному виду жилых помещений и предназначена для непосредственного проживания в ней граждан. Комната может находиться в жилом доме или квартире. Чтобы комната признавалась отдельным жилым помещением и могла быть предметом отдельного договора, например найма, она должна отвечать определенным требованиям. Такая комната должна быть изолированной, то есть не должна быть непосредственно связана с другими комнатами, находящимися в квартире или в жилом доме, и иметь отдельный вход, а также отвечать санитарным и техническим требованиям. Нельзя, например, сделать из изолированной подсобки, в которой отсутствует окно, отдельное жилое помещение. Данное помещение не будет отвечать санитарным правилам и нормам и не может предназначаться для проживания граждан, хотя и будет соответствовать установленной субъектом РФ норме жилой площади при предоставлении жилья.

Если в жилом доме или квартире имеются две и более изолированные комнаты, в которые заселены по отдельным договорам социального найма или найма несколько квартиросъемщиков и/или несколько собственников, то такие жилые помещения являются коммунальными. Раздел нанимателями или собственниками финансового лицевого счета не означает коммунальное заселение квартиры, а лишь желание оплачивать индивидуально платежи за жилое помещение и коммунальные услуги, т.к. финансовый лицевой счет является документом бухгалтерского учета, и его раздел не означает изменения порядка пользования жилыми помещениями.

В коммунальных жилых помещениях к совместному пользованию относятся коридоры, подсобки, туалеты, ванные комнаты, кухни и другие вспомогательные помещения. Квартиросъемщики и члены их семей, собственники и члены их семей, проживающие в коммунальных квартирах или жилых домах, имеют право пользоваться помещениями совместного пользования в любое удобное для них время, если между ними с согласия всех квартиросъемщиков и/или собственников не установлены иные правила пользования ими. Так, к примеру, жильцы могут определить очередность пользования ванной комнатой или другими местами общего пользования. В случае недостижения согласия между собой жильцы могут обратиться в суд.

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. В ч. 1 комментируемой статьи, а также в ст. 288 ГК РФ определено предназначение жилого помещения. Являясь объектами жилищных прав, они предназначены для проживания граждан. Все помещения, находящиеся в жилищном фонде, независимо от формы собственности должны использоваться их собственниками или нанимателями по прямому назначению. Собственниками являются граждане, у которых жилые помещения находятся в собственности. Они имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими. В отличие от собственников наниматели проживают в жилых помещениях на правах владения и (или) пользования. Жилое помещение может использоваться собственником (нанимателем) как для личного проживания, так и для проживания членов его семьи. К членам семьи относятся проживающие вместе с собственником (нанимателем) жилого помещения его супруг, а также дети и родители данного собственника (нанимателя). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи собственника (нанимателя), если они вселены им в качестве членов его семьи.

2. Законодатель разрешает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. Она допускается, если гражданин проживает в нем на законных основаниях, то есть является его собственником (нанимателем) или членом семьи собственника (нанимателя). В этом помещении он должен быть зарегистрирован. Например, адвокат может устроить в одной из комнат квартиры, в которой проживает, свой кабинет. Предприниматель, занимающийся пошивом одежды, может изготавливать ее на дому по индивидуальному заказу граждан. При осуществлении гражданами такой деятельности предъявляются требования о недопустимости нарушений прав и законных интересов других граждан. В жилых помещениях, где будут заниматься профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельностью, должны соблюдаться санитарные, технические и противопожарные нормы. Не должно быть вибраций стен, шумов, превышающих допустимые нормы, загрязнения воздуха вредными веществами, которые создадут неблагоприятные условия для жизни и здоровья других жильцов квартиры или квартир в многоквартирном доме.

3. Законодательством не допускается размещение в многоквартирных и других жилых домах промышленных производств. Промышленными производствами являются предприятия, выпускающие продукцию с помощью станков и другого механического оборудования, и их деятельность связана с превышением санитарно-гигиенических норм, которые недопустимы в жилых помещениях. Промышленные производства должны находиться в специально построенных для этих целей зданиях и располагаться в допустимых санитарных зонах от жилых домов.

В п. 3 ст. 288 ГК РФ допускается размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения или организации непромышленного характера после перевода такого помещения в нежилое. В нежилых помещениях жилых домов могут находиться торговые, бытовые и иные предприятия, учреждения или организации, не относящиеся к промышленным производствам.

4. Проживающие в жилом помещении граждане имеют равные права и обязанности при его использовании. При этом они должны соблюдать права и законные интересы других лиц, проживающих в этом помещении, а также соседей многоквартирного и жилого дома.

Согласно ст. 292 ГК РФ дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Однако переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

При нарушении прав граждан во время пользования жилым помещением они могут требовать устранения таких нарушений от других лиц, проживающих вместе с ними, в том числе от собственников и нанимателей данных помещений. В случае если такие нарушения не будут устранены, граждане, чьи права нарушены, могут обратиться за их защитой в суд на основании ст. 46 Конституции Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25 утверждены "Правила пользования жилыми помещениями".

При пользовании жилыми помещениями граждане должны прежде всего ориентироваться на Правила пользования жилыми помещениями. Новые Правила утверждены Правительством РФ 21 января 2006 года*(28). Жильцы также не должны нарушать правила содержания и эксплуатации жилых помещений*(29), соблюдать требования противопожарной безопасности*(30) и санитарно-гигиенические требования*(31). Порча жилого помещения и находящегося в нем оборудования, самовольное их переоборудование либо использование жилого помещения не по назначению является административным правонарушением. Согласно ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях виновные в таких действиях могут быть предупреждены или оштрафованы на сумму от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда из расчета один МРОТ - сто рублей. За самовольную перепланировку жилых помещений на виновного налагается штраф в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда. Дела об административных правонарушениях граждан в отношении жилых помещений рассматривают органы государственной жилищной инспекции*(32), которые осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от формы собственности. Они состоят из Главной государственной жилищной инспекции РФ и ее органов в субъектах РФ.

Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения, а именно их возникновение, ограничение, переход и прекращение права собственности, согласно ст. 131 ГК РФ подлежат государственной регистрации.

Право собственности относится к вещному праву. Его суть в том, что собственник наделяется правомочием по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Действия собственника не должны нарушать права и законные интересы других лиц и противоречить российскому законодательству.

Вещные права - это принадлежность вещей субъектам гражданских правоотношений. В гражданском законодательстве объектами вещного права всегда являются индивидуально-определенные вещи.

К иным вещным правам на жилые помещения в соответствии со ст. 33 и 34 ЖК РФ относятся пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, и пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Государственная регистрация прав на жилые помещения проводится на всей территории РФ в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(33).

Государственная регистрация жилых помещений является единственным юридическим доказательством существования права собственности гражданина и юридического лица на зарегистрированные помещения. Регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), являющаяся федеральным органом исполнительной власти. Росрегистрация осуществляет свою деятельность непосредственно и (или) через территориальные органы*(34).

В отношении объектов недвижимого имущества Росрегистрация наделена следующими полномочиями:

1) осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним;

2) координирует работу по созданию органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и осуществляет правовой контроль их деятельности;

3) обеспечивает соблюдение правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также создание и функционирование системы ведения указанного реестра в электронном виде.

Территориальным органом Федеральной регистрационной службы является управление по субъекту РФ. Управление осуществляет государственную регистрацию прав по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа*(35).

К полномочиям территориального органа (управления) в отношении объектов недвижимого имущества относятся:

1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с вышеназванным Федеральным законом, и регистрация таких документов;

2) проведение правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и проверка законности сделок с недвижимым имуществом;

3) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4) совершение соответствующих надписей на правоустанавливающих документах и выдача документов, подтверждающих проведение государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

5) принятие на учет бесхозяйных объектов недвижимого имущества;

6) выдача информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества;

7) выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копии договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

В случае отказа в государственной регистрации прав на жилой дом, квартиру, комнату либо если соответствующие органы уклоняются от государственной регистрации, их действия могут быть обжалованы собственником в судебном порядке. Граждане могут обратиться в суды общей юрисдикции, юридические лица - в арбитражные суды.

Государственная регистрация прав на жилые помещения проводится не позднее чем через месяц со дня подачи необходимых документов. Согласно п. 20, ч. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества взимается государственная пошлина с физических лиц в размере 500 рублей, с организаций - 7500 рублей. Датой государственной регистрации прав на жилые помещения является день внесения соответствующих записей о правах на такое помещение в Единый государственный реестр прав. В нем содержится информация о существующих и прекращенных правах на жилые помещения, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Государственная регистрация прав на жилое помещение подтверждается выдачей свидетельства о государственной регистрации.

Право собственности на жилое помещение - его возникновение, ограничение, переход или прекращение, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав, может быть оспорено заинтересованными лицами только в судебном порядке.

Статья 19. Жилищный фонд

1. Под совокупностью жилых помещений понимаются все многоквартирные, жилые дома и другие постройки любой формы собственности, находящиеся на территории РФ, составляющие жилищный фонд. Жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Нежилые помещения, расположенные в многоквартирных и жилых домах, в жилищный фонд не входят, и в них могут размещаться предприятия, учреждения и организации непромышленного характера (магазины, парикмахерские, юридические консультации, офисы фирм и др.).

2. Ст. 212 ГК РФ в Российской Федерации признается частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Все жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, составляют частный жилищный фонд.

В собственности граждан могут находиться индивидуальные жилые дома или их часть, квартиры и комнаты. Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации частная собственность охраняется законом. Ее лишение возможно лишь по решению суда.

Жилые помещения могут принадлежать гражданам на правах собственности в следующих случаях.

1) После приватизации жилых помещений. Приватизация согласно Федеральному закону N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(36) осуществляется до 1 января 2007 г. в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Она проводится на основании Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"*(37). Приватизация осуществляется бесплатно и на добровольной основе. В период указанного выше срока малоимущие граждане, у которых жилые помещения приватизированы, вправе отказаться от собственности на них. Принадлежащие этим гражданам на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения могут передаваться обратно в государственную и муниципальную собственность. В этих случаях с такими лицами заключается договор социального найма по правилам, установленным главой 8 ЖК РФ.

2) После построения жилых домов на законных основаниях (ст. 218 ГК РФ).

3) При получении жилых помещений в порядке наследования (ст. 1110 ГК РФ).

4) После приобретения квартир и жилых домов по договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ).

5) При обмене жилых помещений по договору мены (ст. 567 ГК РФ).

6) В случае безвозмездного получения жилья по договору дарения (ст. 572 ГК РФ).

7) В случае получения жилых помещений по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ). По такому договору гражданин, получающий ренту (питание, денежное вознаграждение и др.), передает принадлежащий ему жилой дом или квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением такого гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

В собственности юридических лиц могут находиться жилые помещения, построенные или приобретенные ими за счет своих средств. Жилые помещения, находящиеся в собственности юридических лиц, могут предоставляться ими во владение и (или) пользование гражданам по договору найма или на иных условиях, а юридическим лицам на основании договора аренды или иного договора. Предоставляемые юридическими лицами жилые помещения используются только для проживания в них граждан.

Жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности субъектам РФ - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ), составляют государственный жилищный фонд.

Муниципальный жилищный фонд составляют находящиеся в городских и сельских поселениях жилые помещения, которые на праве собственности принадлежат муниципальным образованиям.

3. Жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемые гражданам по договору социального найма*(38), составляют жилищный фонд социального использования. По договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам во владение и пользование без приобретения права собственности на такое жилье. Данный договор заключается без установления срока его действия.

К отдельным категориям относят граждан, которые проживают в служебных квартирах, общежитиях, домах социального обслуживания населения или в жилых помещениях, относящихся к другим видам специализированного жилищного фонда. Предоставляются жилые помещения этим гражданам в государственном и муниципальном жилищном фонде по правилам раздела IV ЖК РФ, где такое жилье используется в качестве специализированных жилых помещений. Все такие помещения составляют специализированный жилищный фонд. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма.

Индивидуальный жилищный фонд составляют жилые помещения, находящиеся в собственности граждан (квартиры, комнаты, жилые дома или их часть), и жилые помещения, находящиеся в собственности юридических лиц (товарищества собственников жилья (ТСЖ) и др.). Такие юридические лица создают граждане, собственники жилых помещений в многоквартирных домах для их совместного управления, содержания, ремонта и эксплуатации жилых помещений.

Коммерческий жилищный фонд составляют жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, использующих принадлежащие им на правах собственности жилые помещения на условиях возмездного пользования для проживания в них граждан. Собственники жилых помещений предоставляют их во владение и (или) пользование. Гражданам такие помещения предоставляются по договору найма или на иных условиях, юридическим лицам - на основании договора аренды или иного договора.

4. Новый порядок государственного учета жилищного фонда, указанный в ч. 4 комментируемой статьи, Правительством РФ пока не установлен. В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации"*(39).

Государственный учет жилищного фонда осуществляется с целью получения информации о местонахождении жилых помещений, их количественном составе, качественном и техническом состоянии, уровне благоустройства, а также стоимости объектов жилищного фонда и об изменении этих показателей.

Все жилые помещения, находящиеся на территории РФ, независимо от их формы собственности подлежат государственному учету.

5. Государственный учет жилищного фонда в РФ включает в себя технический (оперативный) учет, бухгалтерский учет и официальный статистический учет.

Порядок ведения технического учета устанавливает Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - БТИ (бюро технической инвентаризации).

БТИ осуществляют следующие функции:

1) технический учет жилищного фонда, его техническую инвентаризацию и паспортизацию;

2) контроль технического состояния жилых помещений;

3) оценку и переоценку жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

4) информационное и консультативное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке такого помещения в эксплуатацию или при его включении в жилищный фонд. Органы исполнительной власти субъектов РФ могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту жилого помещения, содержащие необходимые для них технические сведения. Выписки и копировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов РФ. Выдача технических паспортов жилых помещений без наличия акта их приемки в эксплуатацию не допускается. Паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых помещений проводятся БТИ за счет средств их собственников по ставкам, утвержденным органами исполнительной власти субъектов РФ. Внеплановые обследования могут производиться БТИ по заявкам собственников жилых помещений по договорным ценам.

Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете"*(40) и иными нормативными правовыми актами.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами*(41) на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленным БТИ.

Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда и соответствием жилых помещений установленным требованиям до принятия соответствующего федерального закона осуществляется органами государственной жилищной инспекции. Свою деятельность данные органы осуществляют на основании "Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации"*(42), утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 г. (с изменениями по состоянию на 6 февраля 2006 г.).

Главная задача государственной жилищной инспекции РФ состоит в осуществлении контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от формы собственности, а также за соответствием жилых помещений и предоставляемых населению жилищных и коммунальных услуг требованиям федерального стандарта качества.

Система органов государственной жилищной инспекции в РФ состоит из Главной государственной жилищной инспекции и ее органов в субъектах РФ.

Главная государственная жилищная инспекция выполняет следующие функции:

1) координирует и организует работу государственной жилищной инспекции по контролю за использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;

2) разрабатывает нормативно-методическую документацию по вопросам деятельности государственной жилищной инспекции;

3) осуществляет контроль за разработкой, совершенствованием и изданием ведомственных нормативных документов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;

4) участвует в разработке нормативно-правовых документов, определяющих порядок использования, ремонта и содержания жилищного фонда, а также осуществляет другие функции.

Органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль:

1) за использованием жилищного фонда, его техническим состоянием и инженерным оборудованием;

2) за обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;

3) за санитарным состоянием помещений жилищного фонда в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;

4) за осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;

5) за рациональным использованием в жилищном фонде топливно-энергетических ресурсов и воды;

6) за соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;

7) за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания и перевода жилых помещений в нежилые, а также осуществляют другой контроль в сфере использования жилищного фонда.

Органы государственной жилищной инспекции наделены правом выносить заключения о пригодности жилых помещений для проживания в них граждан.

На объектах жилищного фонда, которые подконтрольны органам государственной жилищной инспекции, они вправе проводить инспекционные обследования и проверки. В случае выявления нарушений в ходе проверок ими даются предписания собственникам, владельцам и пользователям жилых помещений об устранении таких нарушений. Согласно ст. 23.55 КоАП РФ органы государственной жилищной инспекции рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьями 7.21-7.23 КоАП РФ. К их числу относятся нарушения правил пользования жилыми помещениями, нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами.

Органы государственной жилищной инспекции также вправе давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности предприятий, учреждений и организаций. Такое право они имеют, если юридические и физические лица, осуществляя свою профессиональную деятельность, грубо нарушают жилищное законодательство, правила и нормативы, связанные с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда.

Спорные вопросы по решениям должностных лиц органов государственной жилищной инспекции рассматриваются руководителем соответствующей инспекции или Главной государственной жилищной инспекцией, а по решениям Главного государственного жилищного инспектора РФ - Госкомитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

В случае несогласия юридических и физических лиц о приостановлении, ограничении или прекращении деятельности их предприятий, учреждений и организаций граждане могут обжаловать такие решения в судах общей юрисдикции, юридические лица - в арбитражных судах.

Рассмотрение споров не приостанавливает выполнение обжалуемых решений.

Статья 21. Страхование жилых помещений

В комментируемой статье под утратой жилого помещения понимается полная потеря такого помещения в результате его разрушения при пожаре, наводнении, сели, оползне, действий других негативных явлений. Повреждением считается изменение состояния жилого помещения после причинения ему вреда. В отличие от утраченных, поврежденные жилые помещения можно восстановить в прежнее состояние путем их реставрации или ремонта.

Данная статья предусматривает, что страхование жилых помещений осуществляется на добровольной основе. Решение об их страховании принимается гражданами и юридическими лицами самостоятельно. Возможность добровольного страхования закреплена в ст. 927 ГК РФ. Подробно страховые отношения регулируются Законом РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации", в редакции Федерального закона от 31 декабря 1997 года*(43).

Добровольное страхование осуществляется путем заключения договора между страхователем и страховщиком на условиях и в порядке, установленных страховщиком на случай утраты (разрушения) или повреждения дома, квартиры, комнаты.

Объектами страхования являются не противоречащие законодательству РФ имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями на случай их утраты (разрушения) или повреждения.

Сторонами в договоре страхования жилых помещений выступают страхователь и страховщик. Такие договоры заключаются для компенсации убытков, понесенных владельцами жилых помещений при пожаре, наводнениях, наступлении других страховых случаев. Если названный договор заключен при отсутствии у страхователя интереса в сохранении застрахованного имущества, договор считается недействительным. Под страховым интересом понимается заинтересованность владельцев жилых помещений в обеспечении страховой защиты принадлежащего им имущества.

Страхователем является юридическое лицо или совершеннолетний дееспособный гражданин, которые заключили со страховщиком договор страхования.

Страховщиком признается юридическое лицо любой организационно-правовой формы и имеющее лицензию на осуществление страховой деятельности на территории РФ.

Договор страхования, заключенный между страхователем и страховщиком, является основным документом, удостоверяющим действительность сделки страхования. Согласно ст. 947 ГК РФ его цена не должна превышать действительную стоимость жилого помещения. В договоре определяются:

1) объекты страхования (конкретные жилые помещения и имущественные интересы страхователя или иного лица, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателя);

2) права и обязанности сторон;

3) перечень страховых рисков (предполагаемое событие или действие, на случай которого проводилось страхование);

4) страховая сумма (денежная сумма, определяемая договором, из которой рассчитывается размер выплат при наступлении страхового случая);

5) страховая премия (плата за страхование, уплачиваемая страхователем страховщику);

6) срок страхования.

Договор считается заключенным, если он подписан страхователем и страховщиком.

Спорные вопросы между страхователем и страховщиком в период действия договора разрешаются путем переговоров. Если таковые не приведут к соглашению, то заинтересованные стороны вправе обратиться в суд. При этом граждане могут обращаться в суды общей юрисдикции, а юридические лица - арбитражные и третейские суды.