Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Жилищный кодекс РФ урегулировал отношения по переводу жилых помещений в нежилые, а также порядок переустройства и перепланировки жилого помещения. Этому посвящена глава 3 ЖК РФ, состоящая из трех статей. В ранее действовавшем Жилищном кодексе РСФСР этому вопросу была посвящена одна статья, которая допускала перевод жилых помещений в нежилые только в исключительных случаях. Перевод жилых помещений в нежилые чаще всего осуществляется для улучшения бытового обслуживания населения, например размещение магазина, парикмахерской или ателье. Нежилые строения в жилые нередко переводят дачники, члены садоводческих товариществ.

В комментируемой статье перевод жилого помещения в нежилое и наоборот допускается на условиях соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности, в том числе ст. 54 Градостроительного кодекса РФ в случае реконструкции или капитального ремонта здания. Кроме того, отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые, регулируются законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ. В Москве, например, действует распоряжение Мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" (с изменениями от 31 июля 1996 г.). Согласно этому распоряжению вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд, рассматриваются межведомственной комиссией административного округа, а перевод в нежилой фонд жилых домов осуществляется по постановлению Правительства Москвы. Так, в г. Москве перевод жилых помещений в нежилые с целью размещения в них офисов или использования для иной предпринимательской деятельности может осуществляться в исключительных случаях и только на первых этажах зданий. К заявлению о переводе жилых помещений в нежилые прилагается:

- технический паспорт или выписка из него, подготовленные БТИ;

- заключение центра Госсанэпиднадзора о возможности изменения функционального назначения помещений (домов);

- заключение органа Госпожнадзора;

- техническое заключение организации, обеспечивающей содержание (эксплуатацию) помещений (домов).

Таким образом, целью перевода жилого помещения в нежилое является необходимость изменения его функционального назначения. Перевод нежилого помещения в жилое производится в случаях переоформления строений, которые приспособлены для нормального проживания в них.

2. Ч. 2 комментируемой статьи определяет случаи, когда не допускается перевод жилого помещения в нежилое. Это недопустимо, во-первых, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; во-вторых, если переводимое помещение является частью жилого помещения; в-третьих, если жилое помещение используется его собственником или гражданином в качестве постоянного места проживания; в-четвертых, если переводимое помещение находится в залоге или обременено иными обязательствами перед другими лицами.

3. Ч. 3 комментируемой статьи определяет специальные условия перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение. Такими условиями являются:

- расположение квартиры на первом этаже;

- в случае нахождения переводимой квартиры выше первого этажа, помещения, находящиеся непосредственно под данной квартирой, не должны являться жилыми.

В ч. 4 установлены условия, при которых не допускается перевод нежилых помещений в жилые. Это невозможно, если:

- помещение непригодно для постоянного проживания граждан, то есть не отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам и другим требованиям законодательства;

- отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

- право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (это может быть договор социального или коммерческого найма, залог и др.).

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Комментируемая статья регулирует порядок перевода жилых помещений в нежилое или наоборот. Решение вопроса о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот отнесено к компетенции органов местного самоуправления по месту нахождения переводимого имущества независимо от формы собственности (в г. Москве эти полномочия осуществляет орган исполнительной власти).

2. В ч. 2 установлен исчерпывающий перечень документов, которые необходимо представить в орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений.

3. В соответствии с ч. 3 при решении вопросов перевода жилых помещений в нежилые никто не вправе требовать другие документы, кроме предусмотренных в ч. 2 комментируемой статьи.

4. В ч. 4 установлен срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения. Он не должен превышать сорока пяти дней со дня предоставления документов, указанных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.

5. После принятия соответствующего решения, указанного в ч. 4, но не позднее чем через три рабочих дня орган, осуществляющий перевод помещений, выдает заявителю соответствующий документ, подтверждающий принятие решения о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. Форма такого документа установлена Правительством РФ в Постановлении от 10 августа 2005 г. N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в жилое (нежилое) помещение"*(44). О своем решении орган местного самоуправления в течение трех дней информирует и собственников помещений, которые примыкают к переводимому помещению.

6. В соответствии с ч. 6 в случае необходимости переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения для обеспечения его использования в качестве жилого или нежилого в правоустанавливающем документе владельца помещения обязывают выполнить эту работу. При необходимости в таком документе могут содержаться требования о проведении других работ.

Использование помещения в качестве жилого или нежилого, если для такого использования не требуется проведение его переустройства или (и) перепланировки, подтверждается документом, предусмотренным ч. 5 настоящей статьи, свидетельствующим об окончании перевода помещения. Принятие документа о переводе помещения и проведении перепланировки или переустройстве служит правовым основанием для осуществления переоборудования помещений с учетом проекта его перепланировки или переустройства, который был представлен ранее.

В соответствии с ч. 9 завершение переустройства или перепланировки жилого помещения в нежилое и наоборот должно быть оформлено актом приемочной комиссии, который направляется в орган, осуществляющий учет объектов недвижимости. Такой акт подтверждает окончание перевода помещения и является основанием его использования в качестве жилого или нежилого.

В соответствии с ч. 10 в переводимых помещениях должны соблюдаться требования техники пожарной безопасности, санитарные, экологические и другие требования, предусмотренные законодательством.

В городе Москве такой порядок регулируется распоряжением Мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах"*(45).

Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

1. В ч. 1 комментируемой статьи дан перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое. Такой отказ возможен в связи с нарушениями требований ст. 22 ЖК РФ, которые касаются условий перевода, а также частей 1 и 2 ст. 23 ЖК РФ, определяющих порядок перевода.

Решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот должно содержать основания, по которым компетентный орган местного самоуправления отказывает заявителю. Согласно ст. 13 ГК РФ такое решение в течение трех дней направляется заявителю, который может обжаловать его в судебном порядке.

Статьями 16 и 1069 ГК РФ предусмотрена возможность компенсации убытков, которые были причинены собственнику жилища вследствие принятия органом местного самоуправления или органом исполнительной власти незаконного решения, повлекшего неправомерные действия с его квартирой или домом.