Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. В настоящее время собственники и наймодатели довольно часто занимаются переустройством и перепланировкой жилых помещений. Учитывая это, федеральный законодатель ввел в ЖК РФ специальную главу, состоящую из пяти статей, которые регулируют правовые отношения, возникающие при переустройстве и перепланировке жилых помещений. Такая работа может осуществляться применительно к объектам, отраженным в техническом паспорте на жилое помещение. Заметим, что в ранее действовавшем Жилищном кодексе РСФСР эти вопросы регулировались лишь одной 84-й статьей.

В ч. 1 ст. 25 ЖК РФ раскрывается понятие переустройства жилого помещения. Под таковым понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования и приборов. К этому виду работ относится устройство туалетов, ванных комнат и кухонь, установка бытовых электроплит взамен газовых плит. Обязательным условием такой работы является внесение изменений в технический паспорт помещения.

2. В ч. 2 комментируемой статьи раскрывается понятие перепланировки жилого помещения. Это изменение конфигурации квартиры, которое также необходимо внести в технический паспорт жилого помещения. К этому виду работ относится разборка (полнаяили частичная) несущих перегородок (исключая межквартирные), устройство проемов в стенах или заделка дверных проемов, устройство внутренних лестниц, изменение конструкции полов. Эти работы должны осуществляться с учетом требований постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил инорм технической эксплуатации жилищного фонда"*(46).

Определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится к компетенции органов государственной власти. В г. Москве эти вопросы регулируются московским Законом от 29 сентября 1999 г. N 37 (с изменениями от 7 апреля 2004 г.) "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", а также Постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы".

Согласование переустройства и перепланировки жилых помещений осуществляется в органах местного самоуправления. Однако в Москве это полномочие относится к полномочиям городских органов исполнительной власти. Непосредственно уполномоченным органом по приему и рассмотрению заявок с последующей выдачей разрешений (или обоснованного отказа в разрешении) на переустройство помещений в жилых домах является Государственная жилищная инспекция города Москвы (далее - Мосжилинспекция).

Лица, виновные в самовольном переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, подвергаются административной ответственности. В соответствии с ч. 1 ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда (из расчета 100 рублей - один МРОТ).

Часть 2 названной статьи предусматривает, что самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение штрафа в размере от 20 до 25 МРОТ. Ответственность за это правонарушение несут совершившие его совершеннолетние граждане.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Ч. 1 комментируемой статьи - своеобразное предупреждение о том, что переустройство и (или) перепланировка должны проводиться с соблюдением требований законодательства. Однако какие законодательные акты имеются в виду, в ней не определено. В то же время указывается, что согласование планируемого переустройства или предстоящей перепланировки осуществляется с органом местного самоуправления. Свое согласие этот орган должен выразить в соответствующем решении. В силу особой специфики деятельности органов местного самоуправления в городе Москве эту функцию в столице выполняет Мосжилинспекция. Она выдает разрешение на перепланировку и контролирует ее выполнение.

2. Ч. 2 обращена к собственникам жилых помещений, которые хотят провести переустройство или перепланировку жилого помещения. При этом в ней перечисляются документы, которые необходимо представить в орган, осуществляющий согласование. Заметим, что собственнику необязательно обращаться лично в этот орган. Эту работу за него может выполнить уполномоченное им лицо. В орган, осуществляющий согласование, необходимо представить шесть документов. При этом соответствующее заявление должно быть подготовлено по форме, утвержденной постановлением Правительства РФот 28 апреля 2005 г. N 266 (с изменениями от 21 сентября 2005 года)*(47).

Если жилое помещение или дом, в котором оно находится, являются памятниками архитектуры, истории или культуры, то необходимо представить и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения в нем переустройства и (или) перепланировки. В ряде случаев не обойтись без согласия в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма. Такой документ потребуется в том случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма. То есть такая ситуация может возникнуть, когда инициирует проведение переустройства или перепланировки наниматель, а наймодатель не возражает против этого. Но такое согласие должны высказать и временно отсутствующие члены семьи нанимателя. Согласно статьям 40-41 ЖК РФ содержащийся в ч. 2 комментируемой статьи перечень документов расширяется при изменении размера общего имущества собственников в многоквартирном доме или в коммунальной квартире за счет получения от всех заинтересованных лиц соответствующего согласия в письменном виде.

3. Ч. 3 комментируемой статьи запрещает требовать от заявителей какие-либо дополнительные документы, кроме перечисленных в ч. 2 ст. 26. Эти запреты адресованы органам, которые осуществляют согласование документов о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. По принятии документов заявителю выдается расписка с указанием их перечня и даты принятия.

4. Ч. 4 ст. 26 также адресована органу, осуществляющему согласование. Он должен принять положительное или отрицательное решение в течение 45 дней, начиная со дня обращения заявителя в этот орган. Названным постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 утверждена соответствующая форма решения этого органа.

5. В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи принятое решение отправляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня после его принятия. Только выданный органом, осуществляющим согласование, документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Это правило закреплено в шестой части комментируемой статьи.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Ч. 1 комментируемой статьи определяет конкретные основания для принятия решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. При этом имеется в виду, что требования к работе по переустройству и (или) перепланировке определяются не только федеральным, но и региональным законодательством. Изыскивать новые основания для отказа орган, осуществляющий согласование, не может. Следует иметь в виду, что отказ в согласовании переустройства и перепланировки жилых помещений последует, если такая работа приведет к ухудшению условий проживания других жильцов.

2. Ч. 2 ст. 27 ЖК РФ обязывает осуществляющий согласование орган в случае принятия отказного решения указать конкретное нарушение, послужившее основанием для отказа в согласовании. При этом такое нарушение не должно выходить за пределы перечисленных в ч. 1 комментируемой статьи оснований отказа. В этом видится важная гарантия объективного рассмотрения заявления о переустройстве жилого помещения.

3. Отказное решение передается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня после его принятия. При этом в ч. 3 комментируемой статьи заявителю предоставлено право обжаловать отказное решение в судебном порядке. Соответствующий спор должен рассматриваться в суде общей юрисдикции.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи после завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должен составляться акт приемочной комиссии. В Москве в такую комиссию входят представители Мосжилинспекции, территориального органа исполнительной власти, организации, управляющей жилым домом, разработчика (автора) проекта, исполнителя (производителя) работ, а также заявителя, т.е. лица, в чьей квартире производилась перепланировка.

Мосжилинспекция наделена правом выявлять факты несанкционированной перепланировки и (или) переоборудования и принимать к нарушителям предусмотренные законодательством меры воздействия. Следует иметь в виду, что выдаваемые указанной инспекцией предписания являются обязательными для исполнения.

2. Акт приемной комиссии является документом, подтверждающим окончание соответствующих работ. Акт является документом, который направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Обязанность отправить его в эту организацию (орган) возложена на орган, который давал согласие на переустройство или перепланировку жилого помещения.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольное переустройство или перепланировка жилых помещений запрещены. В ч. 1 комментируемой статьи раскрывается сущность самовольных действий в указанной сфере. Таковыми являются работы, проведенные при отсутствии документа, разрешающего переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, либо отступления от проекта переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

2. Ответственность за осуществленные несанкционированные действия несет в соответствии с законодательством виновное в этом лицо.

3. В ч. 3 данной статьи на собственника самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения возлагается обязанность за свой счет и в разумные сроки привести такое жилое помещение в прежнее состояние. Порядок выполнения таких работ определяет орган, осуществляющий согласование. Данное требование распространяется и на нанимателя жилого помещения по договору социального найма. При этом внесение штрафа за проведение несанкционированных работ не освобождает виновных от обязанности привести жилое помещение в прежнее состояние.

4. Ч. 4 комментируемой статьи предусмотрено, что суд может сохранить самовольно переустроенное жилое помещение и признать произведенную перепланировку или переустройство законными. Однако такое решение он может вынести только в том случае, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо произведенные работы не создают угрозу их жизни или здоровью. Если суд признал правомерной проведенную без предварительного согласования перепланировку, то у собственника жилья появляется возможность продать или подарить свою квартиру, т.е. полностью легализовать на нее свои права и стать ее полноценным хозяином.

5. Если суд не поддержал заявителя, самовольно переустроившего и (или) перепланировавшего жилое помещение, и орган, осуществляющий согласование, не отменил свое решение о приведении жилого помещения в прежнее состояние, то у данного органа возникает право обращения в суд с иском об изъятии самовольно перестроенного и (или) перепланированного жилого помещения. При этом, согласно ч. 5 комментируемой статьи, в отношении собственника данного жилого помещения суд принимает решение о продаже с публичных торгов такой квартиры. При этом ему выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения. На нового собственника незаконно перестроенного или переоборудованного жилого помещения возлагается обязанность привести его в прежнее состояние. В отношении нанимателя такого помещения судом принимается решение и о расторжении договора социального найма, а на собственника этого жилья, являющегося наймодателем по указанному договору, возлагается обязанность привести такое жилое помещение в прежнее состояние.

6. Ч. 6 ст. 29 ЖК РФ является гарантией исполнения новым собственником незаконно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения обязанности по проведению его в прежнее состояние. Если он этого не сделает в соответствии с процедурами, установленными ч. 5 комментируемой статьи, такое жилое помещение продается с публичных торгов.