Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договорам социального найма

Положения данной главы распространяются только на обеспечение жилыми помещениями граждан, признанных малоимущими, и категорий лиц, установленных законодательством субъекта РФ, но порядок предоставления жилья которым региональными законами не определен. Предоставление жилых помещений по договору социального найма - это одна из форм социальной поддержки лиц, нуждающихся в дополнительной защите со стороны государства: малоимущих, ветеранов, инвалидов, детей-сирот, тяжелобольных и других лиц. Следует обратить внимание, что в федеральном законодательстве закреплено только право малоимущих на такую поддержку. Иные категории могут быть обеспечены жильем субъектом РФ или муниципальным образованием из жилищного фонда региона или соответствующего муниципалитета при наличии у них такой возможности.

Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма

1. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется исключительно за счет государственного или муниципального жилищного фонда социального назначения. Практически во всех случаях социального найма жилые помещения предоставляются из муниципального жилищного фонда. Из государственного фонда предоставляются жилые помещения в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге определенным федеральными законами категориям граждан. При этом обязанность предоставить им жилье возлагается именно на субъекты РФ или на Российскую Федерацию.

Социальное назначение данного жилищного фонда предполагает бесплатное предоставление жилья в пределах нормы предоставления площади жилого помещения (ст. 50 ЖК РФ). Более того, с малоимущих граждан не взимается плата за наем помещения. Однако они оплачивают коммунальные услуги, ремонт и несут иные расходы по содержанию жилого помещения.

Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315*(68). Договор социального найма жилого помещения заключается между нанимателем и наймодателем на основании решения соответствующего органа о предоставлении указанным гражданам жилья. Такое жилье в виде квартиры или комнаты в государственном или муниципальном доме передается нанимателям в бессрочное пользование. При этом наймодатель предоставляет не только жилую площадь, но и обязуется за плату предоставлять или обеспечивать предоставление коммунальных услуг. В договоре определяются обязанности и права сторон, а также порядок его изменения, расторжения и прекращения.

2. В ч. 2 комментируемой статьи закреплено, что право найма социального жилья принадлежит малоимущим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях. Порядок признания граждан малоимущими с целью предоставления им социального жилья определяется региональным законодательством. Во многих субъектах Федерации такие законы уже приняты. Их основа заложена в Методических рекомендациях, утвержденных Приказом Министерства регионального развития РФ N 17 от 25 февраля 2005 г. При оценке обеспеченности гражданина должны учитываться доходы всех членов семьи и стоимость имущества, находящегося в собственности каждого из них и подлежащего налогообложению. Многие виды доходов названы в Постановлении Правительства РФ от 20 августа 2003 г. N 512*(69) "О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи". Виды имущества, подлежащего налогообложению, определены в Законе РФ от 9 декабря 1991 г. N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц"*(70). Также перечни видов доходов и имущества содержатся в упомянутом Приказе Министерства регионального развития РФ. Субъекты Федерации могут примерные перечни изменить в соответствии с экономической ситуацией и другими особенностями.

К членам семьи гражданина, претендующего на получение статуса малоимущего, относятся лица, упомянутые в качестве таковых в жилищном законодательстве как проживающие совместно, а также в гражданском законодательстве, как связанные имущественными отношениями и отношениями родства и свойства. К членам семьи, как правило, относятся супруг (супруга), дети, родители, родственники и свойственники, другие лица, находящиеся на иждивении и вселенные в жилое помещение в качестве членов семьи малоимущего.

3. Согласно ч. 3 комментируемой статьи наряду с малоимущими жилые помещения по договору социального найма могут быть предоставлены и иным категориям граждан, которые определяются в федеральных законах и законах субъектов РФ.

Федеральное законодательство не содержит норм, уточняющих реализацию права таких граждан на получение жилья. Предполагается, что при необходимости порядок, отличный от Жилищного кодекса, может быть установлен в соответствующих законах. Таких законов немало. Так, в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей"*(71) (в редакции Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), которые не имеют закрепленного за ними жилого помещения, после пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также в учреждениях профессионального образования, либо по возвращении из рядов Вооруженных сил РФ, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, обеспечиваются жилой площадью. Инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, нуждающимся в улучшении жилищных условий, жилые помещения предоставляются на основании Федерального закона от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации"*(72) (в редакции Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ). Реабилитированные лица, утратившие жилые помещения в связи с репрессиями, обеспечиваются жилыми помещениями в установленном законодательством порядке - Закон РФ от 18 октября 1991 г. N 1761-1 "О реабилитации жертв политических репрессий"*(73) (в редакции Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ). Такое же право распространяется и на членов их семей. Федеральный закон от 12 января 1995 г. N 5-ФЗ "О ветеранах"*(74) (в редакции Федерального закона от 2 января 2000 г. N 40-ФЗ) предоставляет возможность дополнить указанный перечень такими категориями, как инвалиды войны, участники Великой Отечественной войны, ветераны и инвалиды боевых действий, военнослужащие, проходившие военную службу в воинских частях, учреждениях, военно-учебных заведениях, не входивших в состав действующей армии, в период с 22 июня 1941 года по 3 сентября 1945 года не менее шести месяцев, военнослужащие, награжденные орденами и медалями СССР за службу в указанный период, в случае выселения из занимаемых ими служебных жилых помещений, лица, награжденные знаком "Жителю блокадного Ленинграда", лица, работавшие в период Великой Отечественной войны на объектах противовоздушной обороны, местной противовоздушной обороны, строительстве оборонительных сооружений, военно-морских баз, аэродромов и других военных объектов в пределах тыловых границ действующих фронтов, операционных зон действующих флотов, на прифронтовых участках железных и автомобильных дорог, признанные инвалидами, в случае выселения из занимаемых ими служебных жилых помещений, а также члены семей погибших (умерших) инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны и ветеранов боевых действий.

Перечисленным категориям граждан жилье по договору социального найма предоставляется при условии признания их нуждающимися в жилых помещениях по основаниям, которые определены ст. 51 ЖК РФ в порядке, установленном ст. 52 ЖК РФ.

4. В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи жилые помещения муниципального жилого фонда могут предоставляться указанным в ч. 3 категориям граждан органами местного самоуправления только в случае, если последним переданы соответствующие государственные полномочия. Органы местного самоуправления могут быть наделены данными полномочиями законами субъектов РФ в порядке, установленном ст. 19 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"*(75).

5. Запрет на предоставление жилых помещений по договорам социального найма установлен в отношении иностранных граждан и лиц без гражданства, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами.

Статья 50. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения

1. Понятия "норма предоставления площади жилого помещения" и "учетная норма площади жилого помещения" раскрыты в ЖК РФ более четко и подробно, нежели это было сделано в ранее действовавшем жилищном законодательстве.

Норма предоставления жилого помещения устанавливается как минимальное количество квадратных метров жилой площади, приходящихся на одного человека при получении им жилого помещения по договору социального найма. Учетная норма определяется как минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого устанавливается уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения с целью принятия их на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Иными словами можно сказать, что учетная норма определяет возможность гражданина претендовать на жилое помещение по договору социального найма. Таким образом, созданы правовые условия для реализации ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации, согласно которой малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

2. Норма предоставления и учетная норма устанавливаются органами местного самоуправления. Исключение составляют города федерального значения - Москва и Санкт-Петербург, которым в соответствии со ст. 14 ЖК РФ предоставлено право самим решать, к компетенции каких органов (государственной власти или местного самоуправления) относится рассмотрение данного вопроса. Основным критерием для его решения является уровень обеспеченности граждан жильем в отдельно взятом населенном пункте. При этом размер учетной нормы не может превышать размер нормы предоставления. Во всех субъектах Федерации учетная норма и норма предоставления примерно одинаковы и составляют соответственно 10 метров и 18 метров.

3. В отличие от утратившего силу Жилищного кодекса РСФСР, устанавливавшего единую для всех категорий норму жилой площади, из содержания ч. 3 следует, что норма предоставления жилья устанавливается в зависимости от категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий по договору социального найма. В отношении малоимущих граждан указанные нормы определяются органами местного самоуправления, а для иных категорий, перечисленных в ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, могут быть установлены иные нормативы, утвержденные Федеральным законом или законом субъекта РФ. Так, например, инвалидам может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека (но не более чем в два раза), в том случае, если последние страдают тяжелыми формами хронических заболеваний, предусмотренных перечнем, утвержденным постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. N 817 "Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь"*(76). К числу таких заболеваний относятся активные формы туберкулеза всех органов и систем, психические заболевания, требующие обязательного диспансерного наблюдения, проказа, ВИЧ-инфекция у детей и ряд других.

Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

1. Нуждаемость в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в соответствии с ч. 1 комментируемой статьи, определяется в зависимости от:

- наличия жилого помещения у гражданина и членов его семьи, независимо от оснований его приобретения (на праве собственности или праве пользования);

- количества жилой площади, приходящейся на каждого члена семьи гражданина, претендующего на получение жилого помещения;

- соответствия жилого помещения установленным требованиям;

- наличия больных, страдающих тяжелой формой заболевания, при которой совместное проживание нескольких семей в одной квартире невозможно.

Перечень оснований для признания граждан нуждающимися в целях предоставления им жилых помещений по договору социального найма в комментируемой статье является исчерпывающим и не подлежит расширению региональным законодательством. Одновременно необходимо заметить, что все граждане, признанные нуждающимися по вышеперечисленным основаниям, вправе требовать жилье только в том случае, если они являются малоимущими или согласно положениям ст. 49 ЖК РФ отнесены к другим категориям граждан, которым может быть предоставлено жилье из государственного или муниципального жилого фонда. Не является основанием для признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий, если он имеет право на дополнительную жилую площадь или дополнительную комнату. Такой вывод был сделан судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ в обзоре судебной практики от 1 июня 2003 года*(77).

Ст. 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ*(78) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Гражданин, претендующий на предоставление ему жилого помещения по договору социального найма, может быть признан нуждающимся, только если площадь жилого помещения на одного члена его семьи менее учетной нормы, установленной в соответствии с положениями ст. 50 ЖК РФ, и соблюдены все остальные требования, предъявляемые законодательством к заявителю (например, гражданство, срок проживания на территории муниципального образования, последствия намеренного ухудшения жилищных условий и др.). При этом учитываются все жилые помещения, в отношении которых заявитель или кто-либо из членов его семьи обладает правом собственности или правом пользования.

Соответствие жилого помещения установленным требованиям регулируется Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденным приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529, и некоторыми иными актами.

Нуждаемость в жилых помещениях возникает также, когда жилое помещение признается непригодным для постоянного проживания в порядке, установленном Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания. Это положение утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 г. N 552*(79).

Для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении по основаниям п. 4 ч. 1 комментируемой статьи необходимо наличие нескольких условий в совокупности:

а) В квартире проживает не менее двух семей.

б) В одной из семей имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание в одной квартире невозможно. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ. Кроме того, при решении таких вопросов можно руководствоваться по аналогии Списком заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади, утвержденным приказом Минздрава СССР от 28 марта 1983 г. N 330 (в ред. приказа Минздрава СССР от 6 июня 1991 г. N 152) и некоторыми другими ведомственными актами.

в) Проживающие в указанной квартире наниматели или собственники, а также члены их семей не имеют иного жилого помещения по договору социального найма или на праве собственности.

Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. Комментируемая статья вводит обязательность учета граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях по договорам социального найма. Указанные граждане вправе претендовать на жилье только в том случае, если они состоят на учете в таком качестве.

2. На учет принимаются граждане по основаниям, предусмотренным положениями ст. 51 ЖК РФ и нормами законодательства. При этом если гражданин признан нуждающимся по нескольким основаниям, то право выбора быть принятым на учет по одному или нескольким основаниям остается за самим гражданином.

3. Принятие на учет ведется соответствующими органами местного самоуправления, за исключением городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, которые самостоятельно определяют органы, осуществляющие принятие на учет. Для принятия на учет гражданин подает заявление, как правило, по месту своего жительства. Однако законодательством может предусматриваться и иной порядок. Так, например, Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей"*(80) (в ред. ФЗ от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ) предусматривает принятие на учет детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, как по месту жительства (месту закрепления за ними жилой площади, ранее им принадлежащей), так и по месту их временного пребывания(месту нахождения учреждения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, общежития, семьи опекуна (попечителя), приемной семьи). В соответствии с Федеральным законом от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих"*(81) (в ред. ФЗ от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ) военнослужащие - граждане, проходящие военную службу по контракту, не более чем за три года до увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе либо в течение года при увольнении с военной службы по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями по ходатайству командиров воинских частей включаются органами местного самоуправления избранного постоянного места жительства в списки граждан, уволенных с военной службы, нуждающихся в получении жилых помещений, или в списки членов жилищно-строительных (жилищных) кооперативов. О принятом решении органы местного самоуправления в письменной форме сообщают соответствующим командирам воинских частей в трехмесячный срок и гарантируют предоставление жилых помещений после прибытия граждан, уволенных с военной службы, на избранное место жительства в течение трех месяцев. Согласно Закону РФ от 18 октября 1991 г. N 1761-1 "О реабилитации жертв политических репрессий"*(82) (в ред. ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 122-ФЗ) признается право реабилитированных лиц, утративших жилые помещения в связи с репрессиями, возвращаться для проживания в те местности и населенные пункты, где они проживали до применения к ним репрессий. Это право распространяется также на членов их семей и других родственников, проживавших совместно с репрессированными лицами до применения к ним репрессий, а также на детей, родившихся в местах лишения свободы, в ссылке, высылке, на спецпоселении. По Положению о порядке предоставления льгот реабилитированным лицам и лицам, признанным пострадавшими от политических репрессий, утвержденному постановлением Правительства РФ от 3 мая 1994 г. N 419*(83) (в ред. постановления Правительства РФ от 13 июля 2004 г.), указанные лица принимаются на учет для обеспечения жилой площадью без представления документов о выписке с прежнего места жительства и сдаче занимаемого ими помещения.

Следует иметь в виду, что согласно ст. 27 Конституции Российской Федерации граждане РФ имеют право свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства. Местом жительства гражданина является жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, иное жилое помещение, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма и на других законных основаниях. Это определение основывается на Законе РФ N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"*(84). Соответственно встать на учет гражданин может по месту жительства или в случаях, установленных законом, в ином месте, например по месту работы или службы.

4. Одновременно с заявлением гражданин, претендующий на получение жилого помещения по договору социального найма, представляет документы, подтверждающие его право состоять на учете. В комментируемой статье не приводится перечень требуемых документов. Поскольку порядок ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законами субъектов РФ, следовательно, и подробный, исчерпывающий перечень их должен быть обозначен в соответствующем законе. Все эти документы должны подтверждать право гражданина находиться на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.

5. Заявление о принятии на учет рассматривается в течение тридцати рабочих дней. Решение о принятии на учет гражданина или об отказе ему в этом должно быть принято до истечения указанного в ч. 4 срока комментируемой статьи. Не позднее чем через три дня со дня принятия решения гражданин должен быть соответствующим образом проинформирован в письменной форме. Основания для отказа в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях перечислены в ст. 53 ЖК РФ.

6. В настоящее время действует Порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. N 335 (в ред. пост. Правительства РФ от 28 февраля 1996 г. N 199)*(85), в части, не противоречащей ЖК РФ и законам субъектов Федерации. Региональные законы также не должны противоречить ЖК РФ.

Статья 53. Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий

Комментируемая статья определяет ограничение для граждан, умышленно совершивших действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. В течение установленного законами субъектов РФ срока, не менее чем пять лет (дополнительно см. ст. 57 ЖК РФ), такие граждане не могут претендовать на постановку их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Однако по прошествии указанного срока такие действия граждан перестают быть основанием для отказа в принятии решения о признании их нуждающимися в жилом помещении.

Необходимо отметить, что наказание за аналогичное правонарушение установлено статьями 7.21, 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

15 января 2003 г. принят Закон города Москвы N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы". В нем перечисляются действия, которые могут считаться действиями, совершенными гражданами для ухудшения своих жилищных условий. В целях их обнаружения жилищными органами, ответственными за обеспечение граждан жилыми помещениями, осуществляется проверка сведений о наличии у граждан и членов их семей жилых помещений (доли жилых помещений), в отношении которых граждане и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, а также действий, совершенных гражданами и членами их семей, приведших к ухудшению жилищных условий. Указанные действия учитываются за пятилетний период, предшествующий решению о постановке на учет, и до решения вопроса об улучшении жилищных условий. При совершении гражданами либо членами их семей гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями либо действий, приведших к уменьшению размера занимаемых жилых помещений либо к их отчуждению, размер предоставляемого гражданам жилого помещения уменьшается на соответствующее количество квадратных метров общей площади.

Необходимо установить умысел, направленный на совершение действий по ухудшению жилищных условий, целью которых является именно признание гражданина нуждающимся в жилом помещении. Наглядным примером таких действий является предоставление права пользования жилым помещением лицам, не являющимся нуждающимися, продажа части жилого помещения без особой необходимости. Однако следует отметить, что введение конструкции умысла значительно усложнило применение нормы на практике, так как это придало ей значительный субъективизм. Достаточно сложно выяснить, была ли у гражданина жизненная необходимость ухудшать свои жилищные условия или нет. Это связано с тем, что в контексте данной статьи простая продажа комнаты в квартире с целью получения денежной выгоды будет считаться действием, приведшим к намеренному ухудшению жилищных условий, а те же действия, совершенные с целью оплаты необходимого лечения, которое невозможно получить в рамках медицинского страхования, не будут признаваться таковыми.

Статья 54. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. Комментируемая статья по содержанию непосредственно связана со ст. 52 ЖК РФ и является ее логическим завершением. В статье содержится исчерпывающий перечень оснований для отказа в принятии на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В первую очередь, это отсутствие полного комплекта документов, необходимых в соответствии со ст. 52 ЖК РФ, перечень которых устанавливается законодательством субъектов РФ. Во-вторых, возможен отказ, если представленные документы не подтверждают право гражданина состоять на учете как нуждающегося в жилом помещении по основаниям, предусмотренным ст. 51 ЖК РФ. В-третьих, основанием для отказного решения может послужить обращение гражданина ранее пятилетнего срока со дня совершения им действий по ухудшению его жилищных условий.

Решение об отказе оформляется в письменной форме, содержит обоснования такого отказа со ссылкой на закон, регистрируется в установленном порядке и направляется гражданину по почте в течение трех рабочих дней со дня принятия самого решения. При несогласии гражданина с решением об отказе в принятии его на учет как нуждающегося в жилом помещении последний вправе обжаловать его. Заявление в соответствии со ст. 254 ГПК РФ подается в суд по подсудности - в районный суд по месту жительства гражданина или по месту нахождения органа, осуществляющего принятие на учет. Гражданин вправе обратиться в суд в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав. Пропуск трехмесячного срока обращения в суд с заявлением не является для суда основанием для отказа в принятии заявления. Причины пропуска срока выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании и могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявления. Порядок рассмотрения заявления судом регламентируется статьями 257-258 ГПК РФ.

Статья 55. Сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Статья 56. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. В связи с взаимосвязанности статей 55-56 ЖК РФ комментируются одновременно.

2. Граждане могут быть сняты с учета только по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 56 ЖК РФ. Прежде всего гражданин вправе по своей инициативе обратиться в орган, осуществляющий принятие на учет, с заявлением о снятии его с учета. При этом каких-либо специальных обоснований для его волеизъявления не требуется. Снятию с учета подлежат также граждане, которые утратили основания, дающие им право получения жилого помещения по договору социального найма за счет государственного или муниципального жилищного фонда (см. комментарий к ст. 51 ЖК РФ).

Выезд гражданина на место жительства в другое муниципальное образование может послужить основанием для снятия последнего с учета при следующих обстоятельствах. При смене постоянного места жительства необходимо, чтобы гражданин снялся с регистрационного учета по месту жительства с одновременной сдачей занимаемого им жилого помещения. В противном случае такой выезд невозможно квалифицировать как перемену постоянного места жительства. Закон РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"*(86) (в ред. ФЗ от 2 ноября 2004 г. N 127-ФЗ), гарантируя право граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации, ввел институт регистрации граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. В соответствии со ст. 3 указанного закона граждане РФ обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации в порядке, установленном Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Эти правила утверждены постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713*(87) (в ред. пост. Правительства РФ от 12 марта 1997 N 290 с изм., внесенными в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 2 февраля 1998 г. N 4-П). В отношении городов Москвы и Санкт-Петербурга вопрос об изменении места жительства может рассматриваться только при условии, если гражданин выезжает за пределы города.

Предоставление гражданину от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения автоматически влечет за собой его снятие с учета. Порядок предоставления бюджетных средств на указанные цели в связи с отсутствием соответствующих положений в ЖК РФ устанавливается законодательством субъектов РФ.

В случае если в документах, послуживших основанием для постановки гражданина на учет, впоследствии выявляются какие-либо сведения, не соответствующие действительности, то на основании достоверных сведений гражданин должен быть снят с учета.

Неправомерные действия должностных лиц также влекут за собой снятие с учета граждан, изначально не имеющих права на получение жилого помещения по договору социального найма в установленном законодательством порядке. К числу таких действий относится получение взятки, халатность и т.п.

3. Снятие с учета граждан в качестве нуждающихся в получении жилого помещения возможно только на основании соответствующих документов. Решение о снятии с учета в соответствии с ч. 2 принимается в течение тридцати дней со дня выявления обстоятельств, которые послужили основанием для принятия такого решения. Оформляется такое решение в письменной форме с указанием оснований снятия с учета, установленных частью первой комментируемой статьи. Порядок выдачи решений о снятии с учета аналогичен порядку выдачи решений об отказе в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся (см. комментарий к ст. 53). Такие решения могут быть обжалованы в судебном порядке.

Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. Ч. 1 комментируемой статьи закрепляет принцип обеспечения граждан жилыми помещениями по договорам социального найма. Статья устанавливает основной принцип очередности в обеспечении прав граждан на жилые помещения. Первым жилье получает тот, кто признан нуждающимся и встал на учет раньше. В ЖК РФ сохранилось понятие внеочередников. Это те категории нуждающихся, которые обеспечиваются жилыми помещениями по мере возникновения у них права на помощь государства в жилищной сфере. В тоже время в нем исключено понятие первоочередников, которое имелось в ранее действующем жилищном законодательстве.

В порядке очередности в зависимости от времени постановки на учет гражданам последовательно предоставляются жилые помещения. При этом дата постановки на учет определяется датой принятия решения, оформленного в порядке, установленном ч. 5 ст. 52 ЖК РФ.

2. Внеочередное предоставление жилых помещений совсем не означает, что такие граждане не ставятся на учет как нуждающиеся. Из содержания ст. 52 и ч. 3 комментируемой статьи следует, что жилые помещения предоставляются только гражданам, состоящим на учете. Такой вывод подтверждается и п. 32 Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. N 335 (в редакции пост. Правительства РФ от 28 февраля 1996 г. N 199)*(88). Указанные правила применяются с изменениями, внесенными определением Верховного Суда РФ от 18 сентября 2003 г. N КАС03-413*(89) в части, не противоречащей ЖК РФ.

Вне очереди жилые помещения предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания, не подлежащими ремонту или реконструкции. Для отнесения жилых помещений к разряду непригодных для проживания необходимо руководствоваться правовыми актами, перечисленными в комментарии к ст. 51 ЖК РФ. Кроме того, критерии и технические условия отнесения жилых помещений к категории ветхих или аварийных установлены Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р), утвержденными приказом Госстроя СССР от 24 декабря 1986 г. N 446. Критерии отнесения жилых помещений к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания определены Санитарно-эпидемиологическими требованиями к жилым зданиям и помещениям (СанПиН 2.1.2. 1002-00), которые утверждены Минздравом РФ 15 декабря 2000 г.

Вне очереди обеспечиваются жилыми помещениями в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (в ред. ФЗ от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей (см. комментарий к ст. 49 и 52 ЖК РФ), и граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых утверждается постановлением Правительства России (см. комментарий к ст. 51 ЖК РФ).

3. Жилые помещения из государственного или муниципального жилищного фонда предоставляются гражданам по договору социального найма, который заключается в порядке, установленном ст. 60 ЖК РФ или в ином порядке, установленном законодательством субъектов Федерации (для категорий граждан, определенных регионами, кроме малоимущих). Основанием для заключения указанного договора является решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения. В трехдневный срок решения направляются гражданам, в отношении которых они приняты. В этих решениях указывается срок, в течение которого должен быть заключен договор социального найма.

4. Жилое помещение должно предоставляться в границах населенного пункта, где гражданин зарегистрирован по месту жительства, в виде отдельной квартиры, за исключением случаев, предусмотренных ст. 59 ЖК РФ (см. комментарий к ст. 59 ЖК РФ). Общая площадь рассчитывается, исходя из нормы предоставления на одного человека, установленной ст. 50 ЖК РФ или законодательством для отдельных категорий нуждающихся (см. комментарий к ст. 50).

При определении общей площади жилья, предоставляемого гражданину по договору социального найма жилого помещения, учитываются жилые помещения, находящиеся не только у него в собственности, но и в пользовании.

5. Если при предоставлении гражданину жилого помещения будет установлено, что за срок, в течение которого применяются положения о намеренном ухудшении жилищных условий, он различными способами сознательно ухудшал свои жилищные условия, то определение размера жилого помещения, предоставляемого семье по договору социального найма, устанавливается при наличии соответствующих норм законодательства субъекта с учетом отчужденного помещения или иным способом утраченного права на жилое помещение. Порядок определения общей площади жилого помещения должен соответствовать ст. 50 ЖК РФ и ч. 5 комментируемой статьи. Иными словами, несмотря на определенные нарушения со стороны гражданина, объем площади предоставляемого ему жилого помещения должен складываться из расчета нормы предоставления на каждого члена семьи.

Статья 58. Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма

1. Договор социального найма заключается при условии предоставления жилого помещения в виде отдельных комнат для лиц разного пола. Исключение составляют супруги. По ранее действовавшему жилищному законодательству (ст. 41 ЖК РСФСР) не допускалось заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Положения же комментируемой статьи допускают случаи, когда лица разного пола, не являющиеся супругами, согласны на проживание в одной комнате (однокомнатной квартире). Это согласие должно подтверждаться письменным заявлением в адрес органа, осуществляющего предоставление жилого помещения.

2. Законодатель дает возможность предоставлять по договорам социального найма жилое помещение большего размера, что зачастую целесообразно в связи с планировкой квартир в многоквартирных домах или обусловлено иными причинами. Однако при этом общая площадь жилья не должна превышать норму предоставления на одного человека более чем в два раза.

Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

1. Положения комментируемой статьи вводят определенные ограничения при предоставлении жилых помещений в коммунальной квартире и, таким образом, явно направлены на уменьшение количества собственно коммунальных квартир. Вся статья представляет собой установление порядка, в соответствии с которым осуществляется предоставление освободившейся комнаты.

При освобождении комнаты в коммунальной квартире в первую очередь это жилое помещение предлагается проживающим в этой квартире малоимущим гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или могут быть признаны таковыми (то есть имеющими все основания встать на учет, но не подавшими заявление об этом в компетентные органы).

2. В ч. 2 комментируемой статьи определена следующая ступень очередности предоставления по договору социального найма освободившейся комнаты. При отсутствии нуждающихся жильцов освободившееся жилое помещение предоставляется малоимущим соседям, у которых общая площадь жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. То есть у претендента должно быть три основания: он должен быть малоимущим и иметь жилое помещение менее нормы предоставления и подать заявление о своем желании присоединить освободившуюся комнату.

3. В случае отсутствия в коммунальной квартире жильцов, указанных в частях 1 и 2 ст. 59, освободившееся жилое помещение продается одному из соседей, который обеспечен жилым помещением, общая площадь которого не превышает норму предоставления. Продажа такой комнаты осуществляется по рыночным ценам, определяемым в соответствующих субъектах РФ или муниципальных образованиях лицензированными оценщиками. Во всех перечисленных случаях жилое помещение предоставляется по письменному заявлению гражданина, претендующего на него. Такое заявление подается в государственный или муниципальный орган, который будет оформлять право гражданина на комнату.

4. Только в случае, когда в коммунальной квартире не обнаружилось перечисленных в ч. 1-3 данной статьи категорий граждан, жилое помещение предоставляется по договору социального найма в порядке, предусмотренном ЖК РФ, то есть очереднику.