Глава 10. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими

Статья 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений

1. Ч. 1 комментируемой статьи устанавливает, что основаниями для предоставления специализированных жилых помещений являются решения собственников таких жилых помещений. От имени собственника действуют органы государственной власти или органы местного самоуправления, поскольку публичные образования самостоятельно не принимают решения (ст. 125 ГК РФ). Согласно комментируемой норме решение о предоставлении специализированного жилого помещения принимается уполномоченным органом государственной власти, уполномоченным органом местного самоуправления или уполномоченным лицом по договорам найма специализированных жилых помещений (см. комментарий к ст. 100 ЖК РФ). Исключение составляет предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования (см. комментарий к ст. 109 ЖК РФ).

Решение о предоставлении специализированного жилого помещения служит основанием для заключения с гражданами договора найма такого жилого помещения.

2. Положение ч. 2 комментируемой статьи определяет правило, согласно которому специализированные жилые помещения предоставляются гражданам по основаниям, установленным настоящим Кодексом, тем гражданам, которые не обеспечены жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Это означает, что гражданам, которые имеют в данном населенном пункте жилые помещения на праве собственности или пользующиеся ими по договору социального найма, не предоставляются жилые помещения специализированного жилищного фонда. Настоящий раздел ЖК РФ определяет назначение жилых помещений указанного фонда - временное проживание граждан, не обеспеченных жилыми помещениями в данном населенном пункте, и в связи с определенными обстоятельствами.

Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения

1. В ч. 1 комментируемой статьи установлено, что предоставление специализированных жилых помещений (за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан) осуществляется по договору найма специализированного жилого помещения. Комментируемая статья определяет общие условия договора найма специализированного жилого помещения. Конкретные права и обязанности сторон этого договора устанавливаются в зависимости от вида предоставляемого специализированного жилого помещения (см. комментарий к ст. 104-108 ЖК РФ).

В комментируемой статье также указываются стороны договора найма специализированного жилого помещения и основные условия такого договора. Сторонами выступают: наймодатель - действующий от имени собственника специализированного жилого помещения уполномоченный орган государственной власти, или уполномоченный орган местного самоуправления, или уполномоченное им лицо; и наниматель - гражданин, которому предоставлено указанное жилое помещение. В качестве условий данного договора определяется обязанность наймодателя передать нанимателю специализированное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2. Согласно комментируемой ч. 2 указанный в ч. 1 этой же статьи ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения заключается только на основании решения о предоставлении такого жилого помещения. Действующий от имени собственника специализированного жилого помещения уполномоченный орган государственной власти, уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо вправе заключить вышеуказанный договор только после принятия решения о предоставлении такого жилого помещения соответствующими органами или уполномоченными на то лицами.

3. Ч. 3 определяет содержание договора найма специализированного жилого помещения: предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением. Основная часть этих условий договора найма специализированного жилого помещения определяется нормами данной статьи и раздела IV ЖК РФ.

Так, по общему правилу предметом договора найма специализированного жилого помещения может быть изолированное жилое помещение (дом, часть дома, квартира, часть квартиры). Однако из этого правила есть исключение - предоставление жилья в общежитиях, где жилые помещения предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (см. комментарий к ч. 1 ст. 105 ЖК РФ). В таком случае возможно вселение в одну комнату несколько лиц, не имеющих родственных отношений.

4. В силу специального режима жилого помещения, предоставляемого по договору найма специализированного жилого помещения, положение ч. 4 комментируемой статьи содержит ограничение для этих жилых помещений - его наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать егов поднаем другим лицам.

5. Согласно ч. 5 комментируемой статьи к пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений (кроме пользования служебными жилыми помещениями) применяются правила ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ. Для пользования служебными жилыми помещения применяются правила ч. 3 и 4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ.

6. Комментируемая ч. 6 также определяет, что одним из условий договора найма специализированного жилого помещения является указание в этом договоре членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения. И соответственно они несут права и обязанности совместно с нанимателем по правилам, установленным разделом IV ЖК РФ.

Согласно ст. 69 к членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Иные лица - другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма, если они вселены в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

7. В ч. 7 установлена обязательность письменной формы договора найма специализированного жилого помещения.

8. С учетом того, что в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, ч. 8 комментируемой статьи устанавливается полномочие Правительства Российской Федерации утверждать типовые договоры найма специализированных жилых помещений.

Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения

1. Комментируемая статья определяет порядок и условия расторжения договора найма специализированного жилого помещения. Согласно ее ч. 1 стороны такого договора найма вправе по соглашению расторгнуть заключенный между ними договор найма специализированного жилого помещения в любое время. По смыслу комментируемой статьи, без соглашения этим правом может воспользоваться только наниматель. Наймодатель вправе лишь обратиться с таким предложением к нанимателю, который может принять решение о расторжении заключенного между ними договора или отказаться от такого предложения. В случае отказа наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.

2. Ч. 2 устанавливает право нанимателя в любое время расторгнуть договор найма занимаемого специализированного жилого помещения. Соответственно о таком решении наниматель обязан сообщить наймодателю.

3. В ч. 3 установлены особые порядок и условия расторжения договора найма специализированного жилого помещения по инициативе наймодателя. Как уже отмечалось, он может требовать расторжения этого договора только в судебном порядке. Основаниями такого требования является неисполнение нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения:

- отсутствие платы нанимателем за жилое помещение и (или)коммунальные услуги более шести месяцев;

- разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем, совместно проживающими членами его семьи или другими гражданами, за действия которых наниматель отвечает;

- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использование жилого помещения не по его назначению.

- иные случаи, предусмотренные ст. 83 ЖК РФ.

По требованию наймодателя договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в случае, когда наниматель самовольно произвел переустройство или перепланировку занимаемого помещения, если после предупреждения это жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние (см. комментарий к ст. 29 ЖК РФ).

Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

1. В ч. 1 комментируемой статьи в качестве основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения предусматривается утрата такого жилого помещения. При этом комментируемая норма определяет такую утрату, как разрушение жилого помещения. Жилой дом может быть разрушен в результате его сноса, обвала, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации. То есть речь идет об уничтожении объекта договора найма. Причем не по воле нанимателя. Разумеется, что в случае прекращения договора найма специализированного жилого помещения в связи с разрушением жилого дома нанимателю и членам его семьи предоставляется другое специализированное жилое помещение с заключением аналогичного договора найма.

Комментируемая норма допускает возможность прекращения договора найма по другим основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом.

Прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения (см. комментарий к ст. 104 ЖК РФ). Прекращение трудовых отношений, прохождения службы или обучения является основанием для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (см. комментарий к ст. 105 ЖК РФ).

Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием для его прекращения (см. комментарий к ст. 106 ЖК РФ).

Поскольку договор найма жилого помещения для вынужденных переселенцев и беженцев заключается на определенный срок, соответственно его окончание является основанием для прекращения такого договора.

2. Основания прекращения договора найма служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии устанавливаются и в ч. 2 комментируемой статьи. Это переход права собственности на указанные жилые помещения или передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или управление другому юридическому лицу. Исключение составляют случаи, когда у нанимателя этого жилого помещения имеются трудовые отношения с новым собственником или юридическим лицом, которому передано такое жилое помещение.

Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

1. В комментируемой ч. 1 ст. 103 предусматривается, что в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане обязаны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации никто не может быть произвольно лишен жилища. В этой связи принудительное выселение таких граждан может производиться только в судебном порядке. При этом такое выселение производится без предоставления других жилых помещений. Исключение из этого правила составляют случаи, предусмотренные ч. 2 ст. 102 ЖК РФ и ч. 2 комментируемой статьи.

Кроме того, исключение установлено в ст. 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которой "граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

2. Положения комментируемой ч. 2 определяют исключения из правила, установленного ч. 1 этой же статьи. Комментируемая норма содержит перечень лиц, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления другого жилого помещения. Общей характеристикой указанных лиц является то, что они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения. При этом они должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

3. Ч. 3 комментируемой статьи устанавливает обязательные характеристики жилых помещений, предоставляемых гражданам, указанным в ее ч. 2. Такое жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. При этом указывается, что в расчет могут не приниматься такие характеристики, как благоустроенность и размер занимаемого жилого помещения, в которое могут выселить граждан из общежитий.

4. Выселение указанных в ч. 2 данной статьи граждан с предоставлением другого жилого помещения возлагается на прежнего собственника или юридическое лицо, передающими соответствующее жилое помещение.

Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений

1. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность либо избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Комментируемая норма наряду с общими правилами, установленными настоящим разделом, определяет особенности предоставления служебных жилых помещений. Ч. 1 предусматривает, что предоставление служебных жилых помещений осуществляется в виде отдельной квартиры. Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

2. В ч. 2 определяются полномочия соответствующих органов по поводу установления категорий граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения: органом государственной власти Российской Федерации - в жилищном фонде Российской Федерации (п. 2 ч. 2 ст. 19 ЖК РФ); органом государственной власти субъекта РФ - в жилищном фонде субъекта РФ (п. 2 ч. 2 ст. 19 ЖК РФ); органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде (п. 3 ч. 2 ст. 19 ЖК РФ).

Предоставление служебного жилого помещения гражданину осуществляется на основании решения соответствующего уполномоченного органа, за которым на праве хозяйственного ведения или оперативного управления закреплено это помещение, что служит основанием для заключения договора найма служебного жилого помещения.

3. Ч. 3 комментируемой статьи устанавливает срок, на который заключается договор найма служебного жилого помещения, а также специальные (по отношению к ст. 102 ЖК РФ) основания прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Так, договор найма служебного жилого помещения может быть заключен на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности или на выборной должности Российской Федерации, субъекта РФ. Окончание вышеуказанных отношений является основанием для прекращения договора найма служебных жилых помещений.

Статья 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях

1. Ч. 1 одним из специальных правил предоставления жилых помещений в общежитиях признает размер такого жилого помещения - не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Граждане, которым предоставляется жилое помещение в общежитии, должны состоять в трудовых, служебных отношениях (либо обучаться в учебном заведении) с предприятием или учреждением, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится данное общежитие.

Решение о предоставлении гражданам жилого помещения в общежитии является основанием для заключения договора найма жилого помещения в общежитии. Характер прав и обязанностей сторон по договору найма жилого помещения определяется требованиями, которые предъявляются общежитиям, и установлены в ст. 94 ЖК РФ.

2. Согласно комментируемой ч. 2 срок договора найма жилого помещения в общежитии ограничен периодом, в течение которого между сторонами указанного договора имеются трудовые отношения, отношения по прохождению службы или обучения. Подтверждением этих отношений соответственно являются трудовой договор, служебный контракт, договор (контракт) или соответствующий акт о предоставлении услуг в сфере образования.

Окончание вышеуказанных отношений служит основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда

1. Органы государственной власти или органы местного самоуправления вправе в составе соответственно государственного или муниципального жилищного фонда создать маневренный фонд.

Согласно ст. 95 ЖК РФ жилые помещения в маневренном фонде могут быть предоставлены для временного проживания:

- гражданам в случае капитального ремонта или реконструкции дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договору социального найма;

- гражданам, утратившим жилые помещения в результате обращения соответствующего взыскания на эти жилые помещения (если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными);

- гражданам, у которых единственное помещение стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

- иным гражданам в случаях, предусмотренных законодательством. Аналогично ст. 105 ЖК РФ ч. 1 комментируемой статьи решает вопрос о размере жилых помещений маневренного фонда - они предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

2. В соответствии со ст. 95 ЖК РФ установлено целевое назначение жилых помещений маневренного фонда. Они выделяются только для временного проживания граждан (п. 1-4). В этой связи ч. 2 определяет соответствующие сроки, на которые может быть заключен договор найма жилого помещения в маневренном фонде.

3. Ч. 3 комментируемой статьи устанавливает, что истечение периодов, указанных в ч. 2 этой же статьи, на которые заключен договор найма жилого помещения в маневренном фонде, является основанием прекращения данного договора.

Статья 107. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения

Согласно ст. 96 ЖК РФ жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу нуждающихся в специальной социальной защите. Комментируемая статья определяет, что порядок, условия предоставления и пользования вышеуказанными жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации. Таким образом, соответствующий собственник государственного жилищного фонда определяет не только категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите государства (ст. 96 ЖК РФ), но и порядок, условия предоставления и пользования указанными жилыми помещениями.

Статья 108. Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

С учетом регулирования федеральным законодательством отношений, связанных с вынужденными переселенцами и лицами, признанными беженцами, комментируемая норма определяет, что порядок предоставления жилых помещений данным лицам устанавливается специальным законодательством - федеральными законами.

Статья 109. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан

Комментируемая статья аналогично ч. 2 ст. 98 ЖК РФ (установление категорий граждан, нуждающихся в социальной защите, соответствующим законодательством) предусматривает, что порядок и условия предоставления жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.