Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья

Статья 135. Товарищество собственников жилья

1. В ст. 30 Конституции Российской Федерации закреплено право граждан РФ на объединения. К числу таковых относятся и товарищества собственников жилья (далее ТСЖ). ТСЖ относится к юридическим лицам - некоммерческим организациям. В ст. 50 ГК РФ определен критерий классификации юридических лиц на коммерческие и некоммерческие в зависимости от основной цели их создания и деятельности. Так, основной целью деятельности коммерческой организации служит извлечение прибыли с последующим распределением ее между участниками организации, основной же целью некоммерческой организации является решение социальных, благотворительных, культурных, управленческих задач, защита прав и охраняемых законом интересов граждан. Согласно ст. 2 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях"*(110) такой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Но это не ограничивает некоммерческие организации, в том числе и ТСЖ, в возможностях заниматься различными видами коммерческой деятельности. Полученная от нее прибыль должна направляться исключительно на достижение основной цели и решение уставных задач некоммерческой организации.

В ч. 1 комментируемой статьи содержится указание на лиц, которые могут создать и быть членами ТСЖ. Таковыми являются собственники помещений в многоквартирном доме. Причем как жилых, т.е. квартир, так и нежилых помещений. Этот вывод обусловлен содержанием ч. 6 ст. 146 ЖК РФ.

В определении ТСЖ названы основные цели его создания. Таких целей несколько. Во-первых, ТСЖ создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме и обеспечения эксплуатации этого комплекса. В ч. 1 ст. 161 ЖК РФ сформулированы задачи управления многоквартирным домом. Однако законодатель, употребив понятие "комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме", не раскрывает его определение. Раскрыть его можно с учетом ст. 36 ЖК РФ, в которой дается определение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В такое имущество включается земельный участок, на котором расположен данный дом и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Следовательно, под "комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме" понимается совокупность следующих объектов недвижимости: сам многоквартирный дом, земельный участок в установленных границах, на котором данный дом расположен, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Таким образом, комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме является объектом управления. Поэтому в подзаконных актах, направленных на реализацию ЖК РФ в сфере управления многоквартирными домами, допустимо употребление терминов "комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме" и "объект управления".

Во-вторых, ТСЖ создается для совместного владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме. В связи с этим установлены права товарищества на принятие решений о распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В ст. 137, 145 и 152 ЖК РФ закреплены права товарищества на принятие решений о предоставлении в пользование или ограниченное пользование, аренду, внаем, надстройке, перестройке части общего имущества в многоквартирном доме. При их реализации не должны нарушаться права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Правовой статус ТСЖ определяется его уставом. Устав товарищества принимается на общем собрании собственников большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В целях оказания методической помощи собственникам жилых помещений при создании товариществ и для обеспечения защиты прав собственников, объединяющихся в товарищества, органы исполнительной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления принимают примерные уставы товариществ собственников жилья. Можно ориентироваться и на Примерный устав товарищества собственников жилья, разработанный Министерством РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, от 3 августа 1998 г. Правопреемником этого министерства является Федеральное агентство по жилищно-коммунальному хозяйству.

3. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. До принятия ЖК РФ, согласно ст. 25 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"*(111), решение о создании ТСЖ принималось "простым большинством голосов собственников, присутствующих на общем собрании". Причем членами товарищества автоматически становились и те лица, которые либо голосовали против такого решения, либо вообще по каким-либо причинам не участвовали в голосовании. Теперь этот порядок изменен, что позволяет более полно учитывать волю собственников помещений в многоквартирном доме.

4. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности. Однако уставом товарищества может быть установлен ограниченный срок его деятельности. По истечении этого срока товарищество должно быть ликвидировано в установленном законодательством порядке.

5. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"*(112), а также имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

6. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества также не отвечают по обязательствам товарищества. Однако исключением из этого правила являются случаи, подпадающие под норму п. 3 ст. 56 ГК РФ, допускающую субсидиарную ответственность членов ТСЖ по обязательствам товарищества, которое объявлено банкротом.

Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

1. В ч. 1 комментируемой статьи предусмотрено, что в одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" не содержал такого ограничения. Следует отметить, что в ЖК РФ не раскрыто понятие "один многоквартирный дом". Между тем нет ясности, можно ли отнести к "одному многоквартирному дому" один из корпусов или одного из строений многоквартирного дома? Как будет определяться в этой связи статус корпусов и строений, которые зачастую ведут все свои коммуникации из другого дома, неразрывно с ним связаны и зависят от него? Ответы на эти вопросы, видимо, даст судебная практика.

ТСЖ могут создаваться на базе нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (но не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Критерию об обязательном наличии двух домовладельцев будет отвечать объединение, например, одного частного собственника квартиры и органа местного самоуправления как собственника всех остальных квартир, относящихся к муниципальному жилищному фонду. ТСЖ могут создаваться также на базе нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (например, современные коттеджные поселки).

Таким образом, ТСЖ могут создаваться не только в многоквартирных домах, но и путем объединения в товарищество индивидуальных строений в сельской местности, что во многом облегчает и упрощает эксплуатацию ими своих домов, а также объектов общей долевой собственности (общие дороги, тротуары, земли общего пользования, объекты инженерной инфраструктуры и т.д.). Принципы деятельности ТСЖ могут быть распространены и на иные объединения собственников недвижимости - на гаражно-строительные кооперативы, на дачные кооперативы и садоводческие товарищества.

2. Решение о создании ТСЖ принимается в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ (см. комментарии к данным статьям). Очевидно, что ТСЖ не может быть образовано, если все помещения в многоквартирном доме находятся у заинтересованных лиц на праве аренды, найма или на других ограниченных вещных правах. Только физические и юридические лица, обладающие помещениями на праве собственности, т.е. имеющие правомочия по владению, пользованию, распоряжению этим имуществом, могут стать членами ТСЖ (по решению соответствующего собственника ими могут быть государственные и/или муниципальные организации, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления).

3. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"*(113) государственная регистрация осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа, в случае отсутствия такого исполнительного органа - по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.

При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган - федеральную налоговую службу и ее территориальные органы в субъектах РФ - представляются следующие документы:

- заявление о государственной регистрации по форме, которая утверждена Постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей"*(114);

- решение о создании ТСЖ в виде протокола общего собрания;

- учредительные документы юридического лица - устав; дополнительно могут быть представлены: учредительный договор, соглашение об определении долей участия членов ТСЖ, подписанные всеми учредителями ТСЖ (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- документ об уплате государственной пошлины, в данном случае размер государственной пошлины равняется 2 тыс. рублей.

Регистрация ТСЖ осуществлялась по процедуре, которая регламентировалась главой IV Федерального закона РФ "О товариществах собственников жилья", решениями исполнительных органов субъектов РФ, регулирующими как вопросы регистрации юридических лиц в целом (в том числе и некоммерческих организаций), так и конкретные вопросы, касающиеся создания и деятельности ТСЖ. После издания Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" существовавший порядок регистрации товариществ изменен. В настоящее время регистрирующие органы не вправе и не обязаны проводить какую-либо проверку учредительных документов и правильности подсчета голосов при проведении собрания. В связи с этим стали создаваться ТСЖ, в которых учредители имеют меньше 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В нарушение законодательства такие ТСЖ принимают дома в управление, по существу "узурпируя" власть в доме и права собственников помещений. Защитой собственников помещений в данном случае является требование, изложенное в ст. 141 ЖК РФ: "...Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме". Сложность процедуры ликвидации юридического лица (см. комментарий к ст. 141) приводит к выводу о том, что указанное требование о ликвидации ТСЖ является скорее декларацией, чем реальной защитой собственников помещений перед лицом незаконно созданных ТСЖ. Поэтому целесообразно внести изменения в ст. 141 ЖК РФ, предусмотрев ликвидацию подобных ТСЖ регистрирующим органом в судебном порядке по заявлению собственников помещений в многоквартирном доме, принявших решение о ликвидации на общем собрании.

Контроль за проведением собраний по созданию ТСЖ, проверку учредительных документов могли бы осуществлять органы местного самоуправления или уполномоченные органы исполнительной власти в субъектах РФ.

4. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, то есть внесения записи о ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц и присвоения Основного государственного регистрационного номера (ОГРН). После государственной регистрации ТСЖ может осуществлять деятельность, предусмотренную его уставом. Товарищество представляет общие интересы своих членов в государственных органах власти и управления, органах местного самоуправления и в судах.

Статья 137. Права товарищества собственников жилья

1. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренная Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425, исходит из положения, что обслуживание жилищного фонда должно осуществляться на основе конкуренции, предоставлении потребителям возможности влиять на объем и качество услуг. Частные организации должны иметь равные с государственными (муниципальными) предприятиями возможности обслуживать жилищный фонд. В соответствии с комментируемой статьей ЖК РФ ТСЖ является юридическим лицом, обладающим специальной правоспособностью. Поэтому обладает только теми полномочиями, которые соответствуют целям его учреждения и деятельности и закреплены в его уставе. К числу основных полномочий ТСЖ относится право заключать договоры управления многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. Таким образом, ЖК РФ дает товариществу возможность нанять специализированную управляющую организацию, которая, в свою очередь, привлечет на условиях подряда ремонтно-эксплуатационные организации и организации коммунального хозяйства любой формы собственности либо индивидуального предпринимателя. Заключение договоров ТСЖ, не обусловленных целями их деятельности, в судебном порядке могут быть признаны ничтожными.

Согласно ст. 152 ЖК РФ ТСЖ также вправе заниматься деятельностью по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества в многоквартирном доме.

Положения комментируемой статьи о правах ТСЖ предоставляют товариществу возможность обеспечивать защиту прав объединившихся собственников, влиять на стоимость и качество предоставляемых услуг. Это позволяет освободить государство и органы местного самоуправления от расходов на содержание жилья, привлечь население к финансированию работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Кроме того, комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый товариществами, позволит значительно уменьшить объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Товарищество может снизить затраты собственников помещений на содержание и ремонт многоквартирного дома за счет повышения эффективности управления, приняв меры, направленные на извлечение дополнительного дохода от использования отдельных объектов общего имущества (например, за счет сдачи в аренду части помещений общего имущества, размещения рекламы на отдельных конструктивных элементах здания и земельном участке, входящем в состав общего имущества).

В случае обслуживания помещений самим товариществом оно нанимает по трудовому соглашению необходимых работников (электриков, уборщиц и т.д.). Возможно сосуществование товарищества и ремонтно-эксплуатационной организации, с которой товарищество заключает в данном случае договор на обслуживание. Кроме того, необходимо товариществу заключать договоры на обслуживание газового и лифтового оборудования, так как такого рода деятельность может осуществляться только специализированными организациями.

В ч. 2 комментируемой статьи перечислены виды деятельности, которые может вести товарищество в случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме. По вопросу особенностей принятия решений по данным видам деятельности товарищества см. комментарий к ст. 145 ЖК РФ.

2. Собственники помещений в ТСЖ обязаны обеспечивать надлежащее содержание и ремонт помещений, находящихся в их собственности, а также перестройку и модернизацию помещений или их частей без нанесения ущерба имуществу и нарушения иных охраняемых законом прав и интересов других собственников. Расходы по содержанию и ремонту общего имущества обязаны нести члены ТСЖ.

Размер обязательных платежей каждого собственника помещения на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество. Характерно, что неиспользование принадлежащего собственнику помещения либо отказ от пользования общим имуществом не являются основанием для полного или частичного освобождения его от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В случае неисполнения собственником помещения своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество вправе предъявить к нему судебный иск с требованием компенсаций за неуплату обязательных платежей и возмещения иных общих расходов и взносов. Товарищество может требовать от собственника помещения полного возмещения причиненных товариществу убытков в результате неисполнения им обязательств. При отказе такие вопросы решаются в судебном порядке. Убытками считаются в данном случае расходы товарищества, которые оно понесло из-за неуплаты собственником помещений причитающихся с него денежных средств. Собственники помещений в многоквартирном доме (физические и юридические лица) оплачивают водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные им коммунальные услуги в соответствии с действующим законодательством, а также налог на недвижимое имущество, а при использовании собственных помещений для извлечения прибыли и другие установленные законодательством налоги.

3. ТСЖ вправе заключать любые договоры в соответствии с законодательством РФ, которые позволяют эффективно эксплуатировать недвижимое имущество в многоквартирном доме. Соответствующие договоры и приобретенные права по ним должны быть оформлены по правилам, установленным законодательством РФ для соответствующих видов правоотношений. Например, для признания права аренды недвижимого имущества также требуется государственная регистрация. Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, в которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения.

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья

В комментируемой статье установлен перечень обязанностей ТСЖ, подлежащий исполнению товариществом и всеми его членами. Таких обязанностей восемь. Однако их число может быть увеличено в уставе товарищества и иных нормативных правовых актах.

1. Прежде всего в своей деятельности ТСЖ обязаны руководствоваться положениями ЖК РФ, федеральными законами, другими нормативными правовыми актами и уставом товарищества. В данном положении закреплен общий принцип соблюдения законности при осуществлении любых видов деятельности. Вступая в правоотношения, в том числе гражданско-правовые, как с собственниками жилья, так и с любыми третьими лицами, ТСЖ не должно совершать противоправных деяний и действовать вопреки нормам закона.

2. Товарищество обладает гражданской правосубъектностью с момента своей государственной регистрации, что может выражаться, в частности, в возможности участия в любых сделках от собственного имени. Выступая стороной в договоре, ТСЖ обладает правами и несет обязанности в соответствии с законодательством Российской Федерации. В настоящей статье установлено право для ТСЖ заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в этом доме, не являющимися членами товарищества. Заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, является лишь одним из способов для установления дополнительных договорных отношений между товариществом и данной категорией собственников помещений. Главенствующую же роль в установлении договорных отношений между товариществом и данной категорией собственников помещений выполняет договор управления многоквартирным домом. С собственниками помещений, являющимися членами ТСЖ, товарищество может не заключать договоры управления многоквартирным домом. При этом отношения, возникающие между ТСЖ и его членами при осуществлении функций управления многоквартирным домом, регулируются ЖК РФ и уставом товарищества.

3. Выступая стороной в гражданско-правовых договорах, ТСЖ несет обязанности в соответствии с положениями ГК РФ, ЖК РФ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов. Любые обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями этих договоров и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

4. Одной из обязанностей ТСЖ является обеспечение надлежащего технического и санитарного состояния общего имущества в многоквартирном доме. Сюда входит уборка мест общего пользования, уборка мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями, техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий и капитальный ремонт, обеспечение бесперебойного функционирования электросетей, канализационных и очистительных сооружений, лифтов, систем и коммуникаций водообеспечения, отопления, средств телевизионного и радиовещания, системы вывоза мусора и других элементов коммунального хозяйства. В соответствии со ст. 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ. Однако в настоящее время перечисленные виды работ регламентированы "Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170.

5. Каждый собственник жилого помещения обязан обеспечивать надлежащее содержание и ремонт помещений, находящихся в его собственности, перестройку и модернизацию помещений или их частей без нанесения ущерба имуществу и нарушения иных охраняемых законом прав и интересов других собственников. В соответствии со ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ собственник помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Из положений ст. 153 и 154 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны вносить плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в доме. Таким образом, выполнение всеми собственниками обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме сводится к обязанностям своевременно вносить плату за услуги и работы по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества в нем. ТСЖ, как управляющая организация, должно своевременно направлять собственникам уведомления о размерах платежей и следить за исполнением этих обязанностей собственников, а также принимать меры воздействия к собственникам, не вносящим своевременно плату за указанные услуги и работы, вплоть до обращения в суд с иском к неплательщикам. Размер оплаты каждого собственника помещения пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество, рассчитанной в соответствии со ст. 37 ЖК РФ.

6. Товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью. Это означает, что порядок использования общей собственности в многоквартирном доме не должен ущемлять права и законные интересы одних собственников помещений и устанавливать привилегии другим собственникам. Всвою очередь, товарищество должно исключить возможность несанкционированного доступа любых третьих лиц к пользованию указанным общим имуществом. Принятие решений по вопросам владения и пользования общим имуществом в установленных ЖК РФ пределах (например, сдача в аренду) отнесены к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ, которое вправе принимать соответствующее решение не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. При этом вопросы отчуждения отдельных помещений общего имущества решаются при согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со статьями 36 и 40 ЖК РФ. Очевидно, что вопрос о распределении между членами ТСЖ возможностей пользоваться общей собственностью и о допуске третьих лиц (не участвующих в ТСЖ) должен решаться на общем собрании членов ТСЖ. Кроме этого, в ст. 30 ЖК РФ установлена обязанность собственника помещения соблюдать правила содержания общего имущества в доме.

7. Товарищество обязано принимать любые законные меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих или препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме. Данная обязанность подразумевает возможность обращений ТСЖ в любые государственные и муниципальные органы, организации для предотвращения или прекращения указанных нарушений, в том числе в органы внутренних дел, органы прокуратуры, во все судебные инстанции, в районные управы, префектуры, правительства субъектов РФ, Правительство РФ и другие органы. ТСЖ может делать запросы, заявлять ходатайства, отправлять заявления и использовать любые другие не запрещенные законодательством способы защиты интересов товарищества, его членов и собственников помещений.

8. Товарищество обязано представлять общие законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, любыми государственными и муниципальными органами, организациями по поводу осуществления указанными собственниками своих прав, обязанностей и соблюдения законных интересов в отношениях по владению, пользованию и распоряжению помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме.

Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

1. Товарищество может создаваться не только на базе находящегося в эксплуатации многоквартирного дома, но и в строящемся доме. Такое ТСЖ может быть создано лицами, которые будут собственниками помещений в нем на основании договора или по иным законным основаниям. Указанными лицами могут быть соинвесторы, участвующие в инвестировании строительства многоквартирного дома по договорам инвестирования, а также лица, участвующие в финансировании строительства дома в соответствии с заключенными договорами, целью которых является приобретение помещения в собственность после строительства. В состав учредителей товарищества могут входить заказчики строительства дома, застройщики, органы государственной власти и местного самоуправления, иные лица в случае, если они будут иметь право собственности на помещения в строящемся доме. Исходя из смысла понятия "товарищество", а также правовой природы возникновения общего имущества в многоквартирном доме, для управления которым создается товарищество, количество учредителей и членов ТСЖ должно быть не менее двух лиц.

2. Указанные в ч. 1 комментируемой статьи лица принимают решение о создании ТСЖ в строящемся доме на своем общем собрании в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ. Количество голосов, которым обладает каждый будущий собственник помещения на общем собрании, пропорционально его будущей доле в праве общей собственности на общее имущество в строящемся доме. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество будущего собственника помещения (помещений) в строящемся доме пропорциональна общей площади данного помещения (помещений). В свою очередь, площадь помещения (помещений), которое будет принадлежать на праве собственности данному лицу, определяется в соответствии с договором об инвестировании или иным договором о привлечении денежных средств в строительство многоквартирного дома с учетом данных поэтажного плана строящегося многоквартирного дома, указанных в проектной документации. При расчетах долей следует учесть то, что ста процентам долей(голосов) всех будущих собственников помещений пропорциональна суммарная площадь всех помещений в строящемся доме, которые подлежат последующей передаче в собственность после строительства дома. Общее собрание лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме (домах), правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие будущие собственники помещений или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов всех будущих собственников помещений в строящемся доме (домах). Решение общего собрания будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме (домах) может быть принято путем заочного голосования опросным методом. Порядок подготовки, проведения общего собрания и принятия решения установлен статьями 45-48 ЖК РФ. Решение о создании ТСЖ, принятии устава, выборе правления, ревизионной комиссии и по другим вопросам принимается, если за него проголосовали будущие собственники помещений, принявшие участие в собрании или в голосовании и обладающие более 50% голосов от общего числа голосов, присутствующих на общем собрании или принявших участие в голосовании путем заочного голосования. Но при этом по аналогии со ст. 135 (ч. 3) ЖК РФ число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме.

По аналогии с ТСЖ в построенных домах ТСЖ в строящемся доме может быть создано также при объединении нескольких строящихся многоквартирных домов с учетом требований ст. 136 ЖК РФ. ТСЖ может быть создано также и в реконструируемом доме. Членами такого ТСЖ могут быть лица, которым принадлежали на праве собственности помещения в многоквартирном доме до его реконструкции и которые будут иметь право собственности на помещения в данном доме после его реконструкции.

Исходя из целей создания и деятельности ТСЖ, указанных в ст. 135 ЖК РФ (см. также комментарий к ст. 135), ТСЖ вправе участвовать в работе государственной комиссии по приемке построенного дома, а также государственной комиссии по сдаче-приемке дома в эксплуатацию и управление. При этом ТСЖ в строящемся доме, созданные в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ, должны иметь преимущественное право на управление этим многоквартирным домом после его сдачи в эксплуатацию.

3. По вопросу о государственной регистрации ТСЖ в строящихся многоквартирных домах см. комментарии к статьям 135, 136.

Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья

1. Статья предусматривает возможность реорганизации ТСЖ, которая осуществляется в порядке, установленном статьями 57-60 ГК РФ и статьями 14-16 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"*(115).

Реорганизация является специфическим способом образования новых и прекращения действующих юридических лиц. Реорганизация юридического лица может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования.

Слиянием юридических лиц признается создание нового юридического лица с передачей ему всех полномочий двух или нескольких юридических лиц и прекращением их существования. Присоединением юридического лица считается прекращение одного или нескольких юридических лиц с передачей всех их полномочий другому ранее созданному юридическому лицу. Под разделением юридического лица понимается ликвидация юридического лица с передачей всех его прав и обязанностей вновь созданным юридическим лицам. Выделением юридического лица признается создание одного или нескольких юридических лиц с передачей ему (им) части прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица. Преобразование юридического лица состоит в его ликвидации и образовании на основе ликвидационного юридического лица нового, но другой организационно-правовой формы.

Реорганизация ТСЖ может быть осуществлена по решению его участников либо органа ТСЖ, уполномоченного на то учредительными документами.

При реорганизации юридического лица в форме слияния, разделения, выделения и преобразования организационным следствием реорганизации является создание новых юридических лиц. В связи с этим реорганизация юридического лица в названных формах считается состоявшейся с момента государственной регистрации всех вновь возникших юридических лиц.

При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица новое юридическое лицо не создается. Завершение реорганизации обоих юридических лиц определяется моментом внесения органом государственной регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.

Реорганизация связана с переходом полномочий реорганизуемого ТСЖ к существующим (при присоединении) или вновь возникающим (в остальных случаях) юридическим лицам в порядке универсального правопреемства (см. статьи 129, 387 ГК РФ).

Вопросы правопреемства в отношении обязанности по уплате налогов и сборов регулируются ст. 50 части первой Налогового кодекса РФ.

Решение вопросов правопреемства в отношении конкретных прав и обязанностей юридического лица при его реорганизации связано с передаточным актом или разделительным балансом, которые утверждаются участниками ТСЖ или органом, принявшим решение о реорганизации юридических лиц.

При слиянии, присоединении и преобразовании вся совокупность прав и обязанностей реорганизованных юридических лиц переходит к одному правопреемнику - вновь созданному юридическому лицу в соответствии с передаточным актом.

При реорганизации юридического лица путем разделения и выделения права и обязанности распределяются в соответствии с разделительным балансом. В первом случае - между юридическими лицами, возникшими на основе разделенного юридического лица; во втором случае - между реорганизованным и выделившимися из него юридическими лицами.

Передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Если разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного юридического лица, вновь возникшие юридические лица несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного юридического лица перед его кредиторами.

В соответствии с существующей практикой в состав передаточного акта и разделительного баланса включается бухгалтерская отчетность, составляемая в установленном Минфином РФ порядке, в объеме форм годового бухгалтерского отчета на последнюю отчетную дату (дату реорганизации). (См. указания о бухгалтерском учете отдельных операций, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденные Приказом Минфина РФ от 28 июля 1995 г. N 81).

Для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности при реорганизации юридические лица обязаны проводить инвентаризацию имущества и обязательств, в ходе которой проверяются и документально подтверждаются их наличие, состояние и оценка.

Участники ТСЖ или орган, принявшие решение о реорганизации ТСЖ, обязаны письменно уведомить об этом кредиторов реорганизуемого товарищества. Кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому является ТСЖ, и возмещения убытков. Это связано с общим принципом недопустимости перевода долга без согласия кредитора, предусмотренным п. 1 ст. 391 ГК РФ. Поскольку кредитор не вправе воспрепятствовать реорганизации, влекущей замену стороны в обязательстве, он вправе письменно потребовать досрочного прекращения либо досрочного исполнения гражданско-правового обязательства, должником по которому является реорганизуемое юридическое лицо, и возмещения убытков. При этом обязательство может быть прекращено с использованием способов, предусмотренных законами, иными правовыми актами или договором, в том числе путем расторжения договора (ст. 450 ГК РФ). Досрочное исполнение обязательства должником по требованию кредитора является самостоятельным способом прекращения обязательства, к которому применимы положения ст. 408 ГК РФ о прекращении обязательства исполнением.

Ст. 14 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"*(116) содержит исчерпывающий перечень документов, представляемых при регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации:

а) Подписанное заявителем заявление о государственной регистрации каждого вновь возникающего юридического лица, создаваемого путем реорганизации, по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ 19 июня 2002 г. N 439.

б) Учредительные документы каждого вновь возникающего юридического лица, создаваемого путем реорганизации (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии).

в) Решение о реорганизации ТСЖ. Указанное решение может быть представлено в виде протокола общего собрания участников ТСЖ или в виде соответствующего решения, постановления правления ТСЖ, в зависимости от того, к чьей компетенции относится принятие данного решения. В соответствии со ст. 145 ЖК РФ решение о реорганизации ТСЖ относится к компетенции общего собрания членов товарищества.

г) Передаточный акт или разделительный баланс, утвержденные участниками ТСЖ или органом, принявшим решение о реорганизации юридических лиц. Непредставление передаточного акта или разделительного баланса, а также отсутствие в них положений о правопреемстве по обязательствам реорганизованного юридического лица влекут отказ в государственной регистрации вновь возникших юридических лиц (п. 2 ст. 59 ГК РФ).

д) Документ об уплате государственной пошлины. В настоящее время размер государственной пошлины составляет 2000 рублей.

Регистрирующий орган не вправе требовать представления других документов.

Комментируемая статья устанавливает порядок государственной регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации.

Государственная регистрация юридического лица, создаваемого путем реорганизации, осуществляется территориальным органом Федеральной налоговой службы по месту нахождения реорганизуемого юридического лица.

Государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган. Документы представляются в регистрирующий орган непосредственно или направляются почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения.

Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью заявителя, подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом заявитель указывает свои паспортные данные или в соответствии с законодательством Российской Федерации данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии).

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их получения регистрирующим органом (если документы представляются непосредственно заявителем); при поступлении документов, направленных по почте, расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения документов.

Регистрация создаваемых путем реорганизации юридических лиц осуществляется тем органом, на территории ведения которого расположено место нахождения реорганизуемого юридического лица.

Юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.

2. Утративший силу Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" не предусматривал для ТСЖ возможности его преобразования в другой вид юридического лица. ЖК РФ допускает реорганизацию ТСЖ в две формы: жилищный или жилищно-строительный кооператив. Такое преобразование возможно, например, при возникновении у ТСЖ целей, которые ЖК РФ отнесены к целям жилищных или жилищно-строительных кооперативов (ст. 110 ЖК РФ), а именно удовлетворение потребностей граждан в жилье путем приобретения, строительства, реконструкции многоквартирного дома. В соответствии с п. 1 ст. 57 ГК РФ учредителями такого кооператива должны выступить участники общего собрания ТСЖ.

Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья

1. Комментируемая статья предусматривает возможность ликвидации ТСЖ. Она осуществляется в общем порядке, установленном статьями 61-64 ГК РФ и статьями 20-22 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"

В ст. 61 ГК РФ установлено два вида ликвидации юридического лица - добровольный и принудительный (по решению суда). В отличие от реорганизации ликвидация юридического лица не связана с переходом его прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Юридические лица могут быть ликвидированы добровольно в любое время без указания оснований. В ГК РФ содержится примерный перечень оснований для ликвидации юридического лица по решению его участников либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. Это может произойти:

- в связи с истечением срока, на который создавалось юридическое лицо;

- в связи с достижением цели, ради которой было создано юридическое лицо.

2. Ч. 2 комментируемой статьи предусматривает одно специальное основание обязательной ликвидации товарищества собственников жилья. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Эта обязанность собрания соответствует требованиям ст. 135 ЖК РФ. ТСЖ может быть ликвидировано по решению суда только по указанным в ГК РФ основаниям. Соответствующее решение может быть принято:

- в случае допущенных при создании ТСЖ грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер (т.е. когда их исправление применительно к обстоятельствам конкретного случая невозможно);

- если будет установлена деятельность ТСЖ без надлежащего разрешения (лицензии);

- когда ТСЖ занимается запрещенной законом деятельностью либо неоднократно или грубо нарушает законы и иные правовые акты.

Последнее из названных оснований подтверждено совместным Постановлением Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". В нем было разъяснено, что неисполнение юридическим лицом требований, содержащихся не в ГК РФ, а в иных законах, может служить основанием для его ликвидации, если суд квалифицирует соответствующие действия (бездействия) как неоднократные или грубые нарушения данного закона или иного правового акта.

Требование о ликвидации юридического лица по основаниям, предусмотренным ГК РФ, может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому предоставлено законом право на предъявление такого требования. В частности, в соответствующих случаях иски о принудительной ликвидации юридических лиц могут заявляться налоговыми органами (на основании ст. 31 ч. 1 Налогового кодекса РФ).

При рассмотрении указанных исков и оценке обоснованности заявленных требований Президиум ВАС РФ рекомендовал судам выявлять наличие оснований для ликвидации соответствующего юридического лица, на которые ссылается истец.

Ликвидация ТСЖ представляет собой специальную достаточно длительную процедуру прекращения деятельности товарищества. Она проводится под контролем органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Сведения о нахождении ТСЖ в процессе ликвидации вносятся в Единый государственный реестр юридических лиц. Указанная запись свидетельствует о наличии изменений, происходящих в объеме гражданской правоспособности юридического лица. С этого момента не допускается:

- государственная регистрация изменений, вносимых в учредительные документы ликвидируемого ТСЖ;

- государственная регистрация юридических лиц, учредителем которых выступает ликвидируемое ТСЖ;

- государственная регистрация юридических лиц, которые возникают в результате реорганизации ликвидируемого ТСЖ.

Решение о ликвидации ТСЖ может принять общее собрание членов товарищества в порядке, предусмотренном ст. 145 и 146 ЖК РФ. При этом общее собрание назначает ликвидационную комиссию. С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят функции и права правления ТСЖ. Задачей ликвидационной комиссии является завершение деятельности ТСЖ. Поэтому правление прекращает свою деятельность и обязано полностью подчиниться решениям ликвидационной комиссии.

Законодательство возлагает на общее собрание, принявшее решение о ликвидации ТСЖ, ряд обязанностей, обусловленных необходимостью соблюдения прав и законных интересов третьих лиц и обеспечения государственного контроля за проведением ликвидации. Находящееся в процессе ликвидации ТСЖ не утрачивает своей дееспособности (в частности, оно обязано правильно и своевременно начислять и выплачивать налоги и сборы, предусмотренные действующим налоговым законодательством). При принятии решения о ликвидации и назначении ликвидационной комиссии ТСЖ прекращает сдавать бухгалтерскую отчетность и платить налоги. ТСЖ обязано расплатиться с кредиторами по своим долгам, в том числе и по налоговым обязательствам. Дееспособность прекращается с момента внесения записи о ликвидации в соответствующий реестр юридических лиц.

Ликвидация осуществляется в следующей последовательности:

1. Принятие общим собранием ТСЖ решения о ликвидации ТСЖ и назначение ликвидационной комиссии; утверждение состава ликвидационной комиссии; утверждение проекта порядка и сроков ликвидации.

2. Согласование с регистрирующим органом состава ликвидационной комиссии и внесение сведений в Единый государственной реестр юридических лиц о том, что ТСЖ находится в процессе ликвидации.

3. Направление сообщения о ликвидации по установленной форме в налоговый орган по месту учета в трехдневный срок с момента принятия решения о ликвидации. Кроме того, ликвидационная комиссия в письменном виде уведомляет о принятом общим собранием ТСЖ решении внебюджетные фонды.

4. Размещение сообщения о ликвидации ТСЖ, а также о порядке и сроке заявления требований его кредиторами (этот срок не может быть менее двух месяцев с момента публикации) в печатных средствах массовой информации.

5. Проведение заседания ликвидационной комиссии после окончания срока предъявления требований кредиторами, на котором утверждается проект промежуточного ликвидационного баланса. Проект должен содержать сведения о составе имущества ликвидируемого ТСЖ, перечень предъявляемых кредиторами требований, а также информацию о результатах их рассмотрения.

6. Согласование промежуточного ликвидационного баланса с органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц.

7. Ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества ТСЖ с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений (в том случае, когда денежных средств ТСЖ недостаточно для удовлетворения требований кредиторов).

8. Ликвидационная комиссия подает заявления о снятии с учета в налоговый орган и внебюджетные фонды, которые проводят проверки ликвидируемого ТСЖ. По окончании проверок данные органы выдают справки об отсутствии задолженности у ТСЖ соответственно перед бюджетом и внебюджетными фондами.

9. Со дня согласования с регистрирующим органом промежуточного баланса ликвидационная комиссия производит денежные выплаты кредиторам ТСЖ в следующей очередности:

- первая очередь - удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемое ТСЖ несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей;

- вторая очередь - производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту, и по выплате вознаграждений по авторским договорам;

- третья очередь - удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого ТСЖ;

- четвертая очередь - погашается задолженность перед бюджетом и внебюджетными фондами.

10. После удовлетворения требований кредиторов предыдущих очередей и не ранее чем через 1 месяц после утверждения промежуточного ликвидационного баланса ликвидационная комиссия приступает к расчетам с другими кредиторами.

11. После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия проводит свое заседание, на котором утверждает проект ликвидационного баланса.

12. Производится согласование ликвидационного баланса с регистрирующим органом.

13. Ликвидационная комиссия распределяет между участниками оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество.

14. Ликвидационная комиссия отражает расчеты с кредиторами и с участниками в ликвидационном акте.

15. По завершении расчетов с участниками ликвидационная комиссия закрывает счета в банках (о закрытии каждого счета необходимо сообщить в налоговый орган по установленной форме в течение 10 дней).

16. Ликвидационная комиссия передает на хранение в архив документы по личному составу ТСЖ (приказы, учетные карточки, карточки лицевых счетов по начислению заработной платы или расчетно-платежные ведомости), а также протоколы общих собраний ТСЖ. Прием документов в архив удостоверяется справкой, копия которой передается в регистрирующий орган.

17. Ликвидационная комиссия подает в регистрирующий орган с целью последующей регистрации ликвидации ТСЖ следующие документы:

- устав;

- ликвидационный акт;

- справки из налогового органа и внебюджетных фондов об отсутствии задолженности;

- справки из банков о закрытии счетов;

- письмо из органов статистики о снятии с учета;

- справку из архива;

- печать и штампы.

18. Регистрирующий орган выдает справку о ликвидации ТСЖ. С момента исключения из Единого государственного реестра юридических лиц ТСЖ считается прекратившим свое существование.

19. Ликвидационная комиссия подает копии справок о ликвидации ТСЖ в налоговый орган и внебюджетные фонды.

Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья

Объединения товариществ собственников жилья являются некоммерческими организациями.

Они создаются в организационно-правовой форме ассоциации или союза. Их учредительными документами являются подписанный всеми членами ассоциации (союза) учредительный договор и устав.

ТСЖ, объединившиеся в ассоциацию (союз), сохраняют свою самостоятельность, факт участия в объединении не влияет на объем их правоспособности. Они обладают теми же правами, что и до вступления в ассоциацию (союз). Высшим органом ассоциации (союза) является общее собрание его членов.

Ассоциация (союз) является собственником имущества, складывающегося за счет регулярных и единовременных поступлений от участников, а также иных допускаемых законодательством источников. Данное имущество используется объединением в соответствии с его специальной правоспособностью. При ликвидации объединения имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, не распределяется между участниками, а направляется на общественные цели.

Ассоциация (союз) не несет ответственности по обязательствам своих членов. Напротив, члены ассоциации (союза) отвечают по ее обязательствам - несут субсидиарную ответственность всем своим имуществом. Этот порядок является исключением из общего правила, согласно которому учредители юридического лица не отвечают по его обязательствам. Основания и пределы ответственности членов ассоциации (союза) определяются в учредительных документах объединения.

Права и обязанности членов объединений ТСЖ закрепляются в их учредительных документах в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях"*(117). Члены ассоциации (союза) имеют право безвозмездно пользоваться ее услугами (консультационными, информационными и др.). Наделение членов таким правом обусловлено тем, что имущество объединения в основном формируется за счет их средств. Член ассоциации (союза) вправе добровольно выйти из нее. Заявление о выходе может быть сделано в любое время, однако до конца финансового года. Выбывающее из объединения ТСЖ будет выполнять свои имущественные обязанности. Только после этого участник считается вышедшим из состава объединения. Член ассоциации (союза) может быть исключен из нее по решению других членов. Основания и порядок исключения определяются в учредительных документах объединения. Дополнительная ответственность члена, добровольно или принудительно выбывшего из ассоциации (союза), по ее долгам сохраняется в течение двух лет. Размер ответственности пропорционален взносу в имущество ассоциации (союза). Принятие в ассоциацию (союз) новых участников возможно только с согласия ее членов. При этом решение о приеме должно быть единогласным. На вновь вступившего может быть возложена субсидиарная ответственность по долгам объединения, возникшим до его приема, если это предусматривают учредительные документы объединения.

Управление указанным объединением осуществляется по тем же правилам, что и управление в ТСЖ.