6.3. Територіальний землеустрій

За роки земельної реформи відбулися значні зміни у формах власності на землю і формах господарювання на ній. Постійно виникають нові або відбувається упорядкування існуючих землекористувань. Нові форми земельних відносин, такі як купівля-продаж, дарування, оренда, успадкування, виділення земельних часток, вимагають більш динамічного обіїу земель. Усе це викликає необхідність зміни функцій територіального землеустрою, який в сучасних умовах повинен забезпечити створення територіальних умов для функціонування всіх галузей економіки, фор'мування й удосконалення раціональної системи стійкого земле­користування сільськогосподарського і не сільськогосподарського призна­чення, точність і безперечність встановлення в натурі (на місцевості) меж адміністративно-територіальних утворень, землекористувань, спеціальних земельних фондів, територій з особливим режимом використання й обтикених правами інших осіб.

Територіальний землеустрій проводиться на землях усіх категорій і включає, згідно ст. 184 Земельного кодексу України, наступні види робіт:

а)             розробку генеральної та регіональних схем  використання та

охорони земель;

б)            встановлення (відновлення) на місцевості меж адміністративно-

територіальних утворень, землеволодінь і землекористувань;

в)             складання схем землеустрою, розроблення техніко-економічних

обґрунтувань використання та охорони земель відповідних адміністра­

тивно-територіальних утворень;

г)             встановлення меж територій з особливими природоохоронними,

рекреаційними і заповідними режимами;

ґ) складання проектів впорядкування існуючих земелеволодінь і землекористувань та створення нових;

д)             складання проектів відведення земельних ділянок;

є) встановлення в натурі (на місцевості) меж земельних ділянок;

є) підготовка документів, що посвідчують право власності або право користування землею.

Цей перелік необхідно доповнити роботами:

по   розмежуванню   земель   права   державної   та   комутільної

власності;

складання проектів землеустрою територій сільських та селищних

рад;

складання  проектів  земельно-господарського  устрою  земель  в

межах населених пунктів;

і         • складання проектів кадастрового землеустрою.

Матеріали територіального землеустрою є основним документом, що •визначають межі, площі, розміщення землекористувань з урахуванням діючих обмежень у використанні земель.

Складання проектів утворення нових і впорядкування існуючих об'єктів землеустрою повинно проводитися:

в зв'язку зі зміною меж і розмірів об'єктів землеустрою при їх

укрупненні, розукрупненні,  перерозподілі земель між ними,  передачі

частини    земель    у    власність    органів    місцевого    самоврядування,

реорганізації сільськогосподарських підприємств;

з  метою  консолідації земельних ділянок,  земельних  часток   і

усунення черезсмужжя, дальноземелля, ламаності границь і екологічної

недоцільності їх розташування.

При цьому повинні бути визначені:

розміри   і   межі    об'єктів   землеустрою   з   урахуванням   їх

спеціалізації,    можливого    обсягу    виробничо-господарської діяльності,

(розвитку інженерної і соціальної інфраструктури;

межі земель з особливим режимом використання й обтяжених

правами інших осіб;

порядок, умови і терміни переходу до користування земельними

ділянками в нових межах.

Землевпорядні роботи з формування землеволодінь або землекористувань повинні проводитися:

1)             при наданні (продажу) громадянам і юридичним особам ділянок

земель державної і комунальної власності;

при вилученні (викупі) земельних ділянок для державних  і

комунальних потреб;

при  здійсненні   громадянами   і   юридичними   особами   угод,

Пов'язаних з обігом земельних ділянок або їх частин і переходом прав на

землю.

При формуванні землекористування обов'язковим є дотримання ряду Умов і вимог.

У процесі проведення землевпорядних робіт повинна бути виділена земельна   ділянка   (земельні   ділянки),   що   має   властиві   тільки   їй

89

характеристики: місце розташування, межі, координати точок повороту

ліній

Розмір землекористування повинен встановлюватися (або уточнюватися) з урахуванням діючих норм надання земель для різних потреб, а також з врахуванням їхнього компактного розміщення, дотр£ мання природоохоронного законодавства, містобудівних, санітарних, протипожежних та інших норм і правил з використанням наявної землевпорядної і містобудівної документації. В межі землекористування повинні включатися площі, безпосередньо зайняті об'єктами нерухомості, а також прилеглі території, необхідні для забезпечення функціонування (обслуговування) конкретного об'єкта нерухомості відповідно до діючих норм Порядок формування землекористувань встановлюється чинним законодавством.

Обов'язковою умовою при виконанні землевпорядних робіт з формування землекористування є складання плану земельної ділянки.

З урахуванням наявності доброякісних картографічних матеріалів і технітаих засобів, а також вимог до точності визначення координат поворотних точок і мір ліній, складання плану земельної ділянки допускається:

з використанням наявного планово-картографічного матеріалу і

визначенням    координат   точок   меж   земельної   ділянки    графічним,

аналігичним і іншим методами;

з використанням методів дистанційного зондування;

за     даними     вимірів,     отриманих     при     зйомці     земельної

ділянки в натурі (на місцевості) або при межуванні земель.

План земельної ділянки в подальшому є підставою для нанесення меж ділянки на відповідний черговий кадастровий план і присвоєння йому кадастрового номера. Зазначений план, засвідчений відповідним органом, відповідальним за проведення кадастрових робіт, є обов'їзковим додатком до документів, необхідним для державної реєстрації земельних ділянок і прав на них.

Визначення місця розташування поворотних точок меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) може проводитися геодезичним, аэрофотогеодезичним і іншими методами, що забезпечують необхідну точність отримання координат поворотних точок і розміру земельної ділянки. Визначення координат опорної межової мережі і межових знаків допускається в загальнодержавній системі координат або в місцевих системах координат за умови забезпечення зв'язку їх з загальнодержавною.

Межі земельних ділянок в натурі (на місцевості) закріплюються межовими знаками встановленого зразка. Закріплення меж земельних ділянок без встановлення межових знаків допускається у випадку їх збігу з природними і штучними лінійними рубежами (ріками, струмками, канатами, лісосмугами, дорогами, дорожніми спорудженнями, заборами, огорожами, фасадами будинків і ін.).

90

Межі земельної ділянки як об'єкта нерухомості, закріплені в натурі знаками встановленого зразка або ті, які співпадають з природними чи штучними   спорудженнями   і  рубежами,   визнаються   безперечними   й

, охороняються державою.

Кадастровий землеустрій сприяє відновленню прав на землю що є однією із необхідних умов для здійснення угод щодо земельних ділянок, таких як купівля-продаж, дарування, успадкування, обмін, застава.

І               Право   власності   або   користування   землею   потребує   чіткого   і

| остаточного закріплення та узаконення. Правовою основою цього є Земельний кодекс України. Так, відповідно до ст. 125 Земельного кодексу

[ України, право власності на землю або право користування наданою земельною ділянкою виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право та його державну реєстрацію. В V країні

1 право власності або право постійного користування землею посвідчується державними актами, а право оренди оформляється договором.

При проведенні реєстрації землі необхідне визнання прав власників землі та землекористувачів на землю. Цей процес встановлює, які права існують, ким вони здійснюються і ким обмежені, якщо такі існують. З врахуванням цього він повинен надати визначений і кінцевий характер даним земельного кадастру, що досить часто змінює існуючий стан речей, оскільки в більшості випадків існуючі права власності на землю не <■ чітко вираженими. Це пов'язано з тим, що до початку здійснення земельної реформи (грудень 1990 року) громадяни в своїй більшості були вторинними користувачами і права на землю мали дуже обмежені, а всі землі перебували виключно у державній власності.

Узаконення (визнання) права було пов'язане з необхідністю визначення того, "хто" володіє "чим" ще і тому, що у відповідності з Декретом Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок" право приватної власності громадян на земельні д лянки посвідчується відповідною радою, про що робиться запис у земгльно-кадастрових документах, з наступною видачею державного акта на право приватної власності на землю. Отже, після прийняття рішення про безоплатну передачу земельної ділянки у приватну власність повинні бути встановлені права власності на дану ділянку землі, а також її розміри. При цьому межі кожної ділянки повинні бути погоджені з власниками земельних ділянок, які примикають до неї. Тобто виникає необхідність проведення кадастрового землеустрою. Процес узаконення прав власності на землю може здійснюватись спорадичним або систематичним чином.

При спорадичному підході узаконення права відбувається тоді або Тим, де існує причина для точного визначення розмірів землеволодіння і меж окремих земельних ділянок, наприклад, коли в найближчий час необхідно здійснити угоду або коли власник бажає одержати докумгнт на право власності на землю.

91

Система спорадичного узаконення (визнання) права власності може застоговуватись вибірково, за заявою власників землі, і є більш дорожчою по вартості виконання робіт з кадастрового землеустрою.

Ця система дозволяє виконувати роботи за рахунок землєволодільців. Вона може застосовуватись на добровільній основі.

Систематичне здійснення процесу узаконення (визнання) права власності на землю (здійснення кадастрового землеустрою) повинно проводитись регулярно і враховувати:

норми   законодавства,   які   регламентують   здійснення   процесу

узаконення прав власності на землю (крім Земельного кодексу існують

відповідні положення, інструкції, вказівки);

ряд пріоритетів і, відповідно потреби, наприклад, ділянки, на яких

необхідно проводити реформування земельних відносин і т. і.;

широку інформованість населення у відношенні цих ділянок і

термінів, в які претенденти повинні подати докази володіння власністю;

процедури    роботи    землевпорядних    структур    з    узаконення

(визнання) прав власності;

визначення прав у відповідності з встановленими процедурами;

виготовлення державних актів, офіційну реєстрацію результатів у

земельному кадастрі прав власності, обмежень, сервітутів на земельну

ділянку, які з цього часу повинні гарантуватись.

Систематичний підхід передбачає методичне і регулярне здійснення послідовних процедур, в рамках яких всі ділянки, одна за одною, заносяться в кадастровий реєстр. Він передбачає обов'язкову участь всіх власників та користувачів землі у зв'язку з необхідністю розгляду доказів, поданих всіма особами, які претендують на володіння землею в конкретному районі (місці). Тому процес повинен субсидуватись місцевим або державним бюджетом з тим, щоб забезпечити співдружність всіх сторін.

Без введення певного елемента обов'язковості, як показує існуючий досвід узаконення (визнання) прав власності, реєстрація земельних ділянок майжг приречена на невдачу. Крім того, врегулювання спорів щодо земельної власності є більш важкою і дорогою справою, якщо застосовується спорадичний підхід, так як не можна використати ефект масштабу.

У нас в країні здійснюється реєстрація документів, що посвідчують право на землю, але для створення реєстраційної системи цього недостатньо. Проведена реєстрація документів повинна бути доповнена реєстрацією прав власності, звичайно з розширенням об'єму інформації. Якщо фізичні межі ділянок нанесені на карту відповідним чином, то тоді детальний аналіз документів повинен бути достатнім для ідентифікації ділянок і пов'язаної з ними відповідної сукупності прав на володіння власністю. Проте, якщо фактичні дані не співпадають з даними, які містяться  в документах, то необхідно обов'язково провести роботи  з

92

кадастрового землеустрою на місці. Проблема полягає в тому, що, можливо, буде не просто виявити зміни, які відбулися на місцевості, а також невідповідність, яка існує між формою власності, визначеною в документах і фактичним статусом землі в період переходу від системи реєстрації документів до системи реєстрації прав власності на землю.