§ 1. Общие положения о ренте

 1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК).

 Предметом договора ренты являются действия сторон по передаче имущества получателем ренты ее плательщику с целью получения от него рентных платежей. В текст договора включаются: обязательство получателя ренты передать свое имущество (заплату или бесплатно) в собственность другой стороне; обязательство плательщика ренты систематически выплачивать рентные платежи их получателю на протяжении времени действия договора.

 Существенным условием, определяющим разновидности договора ренты, является срок договора. Он дифференцирует ренту на постоянную, т.е. непрерывную, не имеющую срока прекращения платежа, и пожизненную, т.е. на время жизни одного или нескольких получателей ренты, каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность рентных платежей. В случае смерти получателя обязательство по выплате ренты прекращается. Рента на условиях пожизненного содержания лица с иждивением может быть только пожизненной.

 Пожизненное содержание с иждивением - разновидность ренты, в частности пожизненной ренты. Поэтому более точное наименование договора - договор ренты. Закон, регламентируя договор пожизненного содержания с иждивением (§ 4 гл. 33 ГК), оперирует теми же родовыми понятиями (рента, получатель ренты, плательщик ренты), которые используются и применительно к договорам постоянной и пожизненной ренты (§ 2, 3 гл. 33). Общие положения института (§ 1 гл. 33) также распространяются на договор пожизненного содержания с иждивением.

 Для чего дополнительно именовать институт ренты также и пожизненным содержанием с иждивением, если этот договор всего лишь разновидность ренты, часть целого? Зачем выносить в наименование часть предмета наряду с его целым?

 Объединение в наименовании института целого и его части преследует цель обратить внимание на разную юридическую природу целого и части, что имеет историческую аналогию в разработанном в дореволюционной России проекте Гражданского уложения (гл. 21) "Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание" *(118), где рента была представлена доходом, а пожизненное содержание - потребительским характером.

 Однако рента в современном гражданском праве, как отмечалось в литературе *(119), уже не синоним дохода, даже не доход вообще, и к тому же она никак не связана с предпринимательской деятельностью.

 Тогда возникает противоречие между наименованием института, с одной стороны, и содержанием целого и части, имеющих единую потребительскую, некоммерческую природу, с другой.

 Гражданское законодательство в дореволюционной России вообще не предусматривало институт ренты.

 ГК 1964 г. регулировал в соответствии со сложившейся судебной практикой лишь одну разновидность современного договора ренты - пожизненное содержание с иждивением гражданина, и только как разновидность договора купли-продажи жилого дома, и на определенных условиях. Прежний закон ограничивал возможности продавца такими условиями, как возраст или состояние здоровья, а также единственным потребительским недвижимым объектом сделки - жилым домом.

 Действующий ГК, регулируя этот же частный случай пожизненной ренты, не предусматривает прежних ограничений по субъекту и объекту: пожизненное содержание с иждивением не связано в настоящее время ни с возрастом, ни с состоянием здоровья гражданина, передающего принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иной объект недвижимости в собственность плательщика ренты. Необходимость заключения такого договора определяется исключительно усмотрением сторон, их волеизъявлением. Институт введен постсоветским гражданским законодательством и полностью урегулирован в ГК. Никакие федеральные законы или подзаконные нормативные правовые акты его не дополняют, и в компетенцию субъектов РФ его регулирование не входит.

 Рента как институт относится к категории договоров о передаче имущества (купли-продажи, мены, дарения, аренды объектов, найма жилых помещений, безвозмездного пользования). Объектом, который передается получателем ренты ее плательщику в любой разновидности ренты, может быть не только недвижимое имущество, но и движимая вещь. В числе таких объектов - антиквариат, денежные суммы, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из драгоценных металлов и драгоценных камней, а также квартира, жилой дом, дача, гараж, земельный участок. Все зависит от целей, которым служат рентные платежи. При этом важно, чтобы не нарушались правила оборотоспособности объектов гражданских прав (ст. 129 ГК).

 Рента в системе гражданских договоров о передаче относится к такой группе институтов, которые направлены на передачу имущества в собственность за плату или бесплатно (купля-продажа, мена, дарение). Тем самым она отличается от других договоров, направленных на передачу имущества во владение и пользование (безвозмездное пользование, наем, аренда).

 От родовых признаков, объединяющих ренту с договорами отчуждения, она отличается способами встречного удовлетворения. В договоре купли-продажи существенна определенность цены. В договоре ренты цена в целом менее определенна *(120).

 В основе рентных отношений лежат меновые отношения, эквивалентно-товарные встречные предоставления, где подлежащие материальному обмену объекты презюмируются как равноценные (ст. 568 ГК), что служит исходным основанием для сторон при заключении договора.

 В отличие от договора мены, заканчивающегося передачей имущества, действие договора ренты - длящееся (постоянно или пожизненно).

 Закон предусматривает применимость к возмездным рентным отношениям соответствующих правил купли-продажи, а к безвозмездным - правил дарения (ст. 585 ГК). Однако такое решение закона вызвало в литературе резкое возражение *(121), поскольку любой рентный договор предусматривает встречное предоставление. О каком предоставлении может идти речь в договоре дарения, если это безвозмездная сделка, исключающая возложение на одаряемого исполнения какой-либо обязанности. Исходя из этого данное нормативное решение закона расценивается как ошибка.

 Конечно, больше всего объединяющих родовых признаков рентные отношения имеют с меновыми, а не с отношениями купли-продажи. К договору мены применяются соответствующие правила о купле-продаже (ст. 567 ГК), а следовательно, эти правила распространяются и на рентные отношения. Однако не следует забывать о том, что правила купли-продажи применяются к ним не полностью, а лишь постольку, поскольку иное не установлено правилами ренты и не противоречит существу договора ренты. То же самое относится и к правилам договора дарения, которые согласно закону применяются к договору ренты при бесплатной передаче имущества, хотя это, как отмечено выше, следует признать ошибкой законодателя.

 Субсидиарное применение указанных правил вызывает сложности, поскольку оно не должно противоречить существу рентных отношений и особенностям правового регулирования договора ренты. Значит, сначала - приоритет норм, регулирующих рентные отношения, а потом уже дополнительное правоприменение норм гл. 30 и 32 ГК.

 Правила купли-продажи и дарения недвижимости не предусматривают нотариального удостоверения сделок, и поэтому действуют иные, специальные, правила ст. 584 ГК, устанавливающие обязательность нотариального удостоверения договора ренты. Во всех случаях приоритет - за специальными правилами, установленными ГК. В договорах ренты распределен риск случайной гибели имущества, проданного под выплату как постоянной, так и пожизненной ренты (ст. 595, 600 ГК). Поэтому норма о переходе риска случайной гибели товара, относящаяся к договору купли-продажи (ст. 459), не применяется субсидиарно к договору ренты.

 2. Рента обеспечивает с определенным риском регулярные устойчивые поступления средств для постоянного или пожизненного содержания, получаемые лицом в обмен на отчуждение имущества. Риск сопряжен с неопределенностью фактического размера ренты в силу длительности оплаты рентных платежей, изменяющейся конъюнктуры рынка на протяжении очень длительного времени.

 В то же время выплата рентных платежей осуществляется в зависимости от характера ренты в разных формах - предоставлением вещей, деньгами, выполнением работ и оказанием услуг, удовлетворением потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а также уходе за ним, оплате ритуальных услуг. Крайне важные условия договора - периодичность, размер и обеспечение выплат (ст. 587 ГК). При всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен.

 Риск состоит также в том, что каждая из сторон может оказаться в положении преждевременного прекращения договора другой стороной, а в пожизненной ренте - по требованию получателя ренты. Такая разновидность рентного договора, как пожизненное содержание с иждивением, не исключает криминальной ситуации, и потому получатель этой ренты может испытывать дополнительный риск, связанный с выбором плательщика ренты.

 Риск, конечно, влияет на исходно-эквивалентный обмен, имеющий место в момент возникновения рентных правоотношений между получателем и плательщиком ренты при заключении договора. Рисковый (алеаторный, от лат. alea - азарт, игра, риск) характер ренты присущ по указанной причине рентному договору и в конечном счете может быть выражен в ином, чем обусловлено в договоре, встречном предоставлении.

 На плательщика ренты возлагается лишь обязанность в обмен на полученное имущество периодически и систематически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме на протяжении длительного времени. При этом плательщик обязан безусловно обеспечить надлежащее исполнение своего обязательства.

 Получатель ренты не вправе заявлять плательщику требование о выплате рентных платежей только в силу заключенного договора. Это право возникает лишь после передачи получателем ренты принадлежащего ему имущества плательщику ренты в собственность. В этом смысле договор ренты - реальный. И этим отличается от договора купли-продажи, которому, как правило, присущ консенсуальный характер. Лицо, передающее имущество под выплату ренты, может не быть ее получателем, если в качестве такового укажет в договоре другое лицо. Получателей ренты может быть несколько, как и плательщиков. В отдельных разновидностях ренты наличие нескольких плательщиков может быть не в интересах получателя ренты. Права получателя по договору постоянной ренты могут передаваться другим лицам, а при пожизненной они либо прекращаются смертью получателя, если он один, либо переходят к пережившим получателям, если их несколько (абз. 2 п. 2 ст. 596 ГК).

 Круг плательщиков ренты законом не ограничен, тогда как ее получателями могут быть только граждане - при пожизненной ренте, а при постоянной - граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует цели деятельности этих организаций (п. 1 ст. 589 ГК).

 3. Согласно ст. 584 ГК договор ренты удостоверяется нотариально, а при отчуждении объекта недвижимости требуется также и государственная регистрация этой сделки в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Договор ренты входит в число немногих договоров, подлежащих государственной регистрации (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры - ст. 558 ГК). Обязательность государственной регистрации договора ренты дополняется необходимостью государственной регистрации права собственности на недвижимость и другие вещные права (ст. 131 ГК), т.е. в отношениях ренты, связанных с объектами недвижимости, создана система "двойной" регистрации (удостоверения). Право собственности на объекты недвижимости возникает у приобретателя с момента государственной регистрации (ст. 223). При несоблюдении этих требований сделка считается ничтожной (см. ст. 165, 166 ГК).

 Закон не предусматривает ограничений права плательщика ренты распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью, кроме касающихся обеспечения пожизненного содержания (ст. 604 ГК). Объект недвижимости не исключается из гражданского оборота. Плательщик ренты может его продать, подарить или осуществить отчуждение иным образом новому приобретателю, после чего освобождается от исполнения своих обязательств по выплате ренты при условии, что он их добросовестно исполнял. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена - обязательства плательщика ренты переходят на нового приобретателя, если прежний плательщик ренты до момента передачи собственности не нарушал договора (см. п. 2 ст. 586 ГК). Поэтому новых приобретателей имущества плательщик ренты должен предварительно известить о том, что данный объект недвижимости обременен рентой, и о том, как выполнялся в прошлом договор. На передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей, кроме одного случая (ст. 604 ГК).

 Если отчужденное имущество поступает в общую собственность или разделяется между несколькими лицами, то наличие множества сособственников не отвечает интересам получателя постоянной ренты. В этом случае он вправе требовать выкупа ренты первоначальным плательщиком (ст. 593 ГК).

 Если плательщик постоянной ренты до отчуждения имущества нарушал принятые на себя обязательства, он наряду с новым приобретателем несет перед получателем ренты субсидиарную, дополнительную ответственность. Однако законом или сторонами в договоре может быть предусмотрена не дополнительная, а солидарная ответственность (п. 2 ст. 586 ГК).

 4. Как уже отмечено, выплата ренты получателю должна быть безусловно обеспечена. Его интересы приоритетны. Механизм такого обеспечения разный, в зависимости от характера передаваемого имущества.

 Если передается объект недвижимости (например, земельный участок), закон наделяет получателя ренты правом залога недвижимости (ипотека). Хотя получатель ренты приобретает это право в силу закона, требуется договорное оформление залога (ипотеки - см. ст. 334 ГК).

 При передаче движимых вещей способы обеспечения рентных платежей фиксируются только договором ренты, причем стороны поставлены перед дилеммой: либо они избирают любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения исполнения обязательств (помимо залога также неустойку, удержание имущества должника, поручительство, задаток и др.), либо договорятся о необходимости застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств плательщика (см. ст. 932 ГК). Это существенное условие договора ренты, необходимость которого специально предусмотрена нормой ГК. Страхование риска ответственности за нарушение договора допускается лишь в случаях, установленных законом, - это именно такой случай.

 Если плательщик ренты, под которую ее получателем предоставлялись движимые вещи, не принял меры к обеспечению выполнения своих обязательств (например, страхование риска ответственности), а равно если обеспечение утрачено или его условия ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать понесенные в связи с этим убытки (п. 2 ст. 587 ГК).

 Независимо от того, в какой форме осуществляются рентные платежи (вещами, деньгами, выполненными работами и т.п.), их просрочку закон во всех случаях связывает с ответственностью плательщика за неисполнение денежного обязательства (см. ст. 395 ГК), так как при всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен. Стороны свободны в установлении иного, чем указано в ст. 395 ГК, размера процентов, но это должно быть предусмотрено в договоре.