§ 2. Постоянная рента

 1. Постоянная рента отличается от пожизненной сроком, кругом лиц, которые могут быть ее получателями, отчуждаемостью, особыми условиями возмездности.

 Лицами, получающими постоянную ренту, могут быть граждане любого возраста, а также (в отличие от пожизненной ренты, участниками которой являются исключительно граждане) и юридические лица, но не все, а лишь некоммерческие организации, притом только те, для которых получение рентных платежей соответствует целям их деятельности, указанным в их учредительных документах, и не противоречит закону. Такой избирательный подход в отношении юридических лиц - получателей ренты связан с целями, которые ставят перед собой стороны при заключении договора ренты. Этими участниками постоянная рента отличается от пожизненной, участниками которой являются исключительно граждане.

 Больше всего целям договора ренты соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные, иные общественно полезные цели, в частности цели защиты прав и законных интересов граждан.

 Так, создаются государственные (муниципальные) службы (учреждения), принимающие на пожизненное содержание одиноких пожилых граждан, или супружеские пары, или инвалидов, оказывающие им социальные услуги (уборка квартиры, приготовление пищи, санитарно-гигиенические, медицинские, транспортные, ритуальные услуги). Закон о лицензировании не предусматривает лицензирования деятельности по оказанию ритуальных услуг. Поэтому коммерческие структуры, занимающиеся таким видом деятельности, после вступления в силу этого Закона осуществляют ее без лицензии.

 В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций (ст. 3 Закона о банках).

 2. Получатель постоянной ренты может уступить свое право требования (цессия) другим гражданам или некоммерческим организациям, которые вправе быть получателями ренты. Права получателя ренты могут переходить по наследству или в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц (см. ст. 58 ГК), если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 589 ГК).

 3. Приоритетной формой рентных платежей при постоянной ренте закон называет денежные суммы, размер которых определяется сторонами в договоре. Впрочем, стороны свободны выбрать и иные формы: предоставление вещей, производство работ или оказание услуг, эквивалентных по стоимости согласованной сумме денег. Таким образом, денежная сумма имеет базовое значение.

 Денежный эквивалент не является постоянным: в процессе исполнения договора постоянной ренты он увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда, устанавливаемого законом. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от учета изменений, но такое решение должно быть отражено в условиях договора.

 Правило о сроке выплаты рентных платежей по истечении каждого квартала (ст. 591 ГК) действует, если стороны договора не установят иного условия о периодичности выплат, например по истечении каждого полугодия или один раз в год. Такая периодичность отличается от принятой при пожизненной ренте, где она, как правило, имеет меньший цикл - ежемесячно (ст. 508 ГК).

 4. Постоянная рента бессрочна. Вместе с тем закон предусматривает возможность ее преждевременного выкупа плательщиком (ст. 592 ГК), что прекращает договорные отношения в одностороннем порядке. В отличие от получателя ренты (см.  п. 6) ее плательщик не ограничен в основаниях одностороннего прекращения договора. В интересах получателя ренты установлено, что плательщик не может просто отказаться от договора без выкупа постоянной ренты. Вместе с тем условие договора об отказе плательщика от права на выкуп постоянной ренты ничтожно.

 Допускается включение в договор условия, по которому выкуп не может быть осуществлен при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК). При случайной гибели или случайном повреждении имущества, которое было передано за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 595 ГК).

 5. Чтобы осуществить свое право на выкуп, плательщик должен соблюсти ряд формальностей. При заключении договора желательно оговорить срок, в течение которого получатель ренты будет извещен о выкупе. Минимальный срок для информации установлен законом - не менее трех месяцев до момента будущего прекращения выплаты ренты. Это правило применяется, если в договоре не указан более длительный срок. Плательщик постоянной ренты, решившийся на выкуп, обязан заявить об этом в письменной форме.

 Договор прекращается с поступлением всей суммы выкупа к получателю постоянной ренты, если стороны не предусмотрели иного порядка выкупа.

 6. Выкуп постоянной ренты может быть осуществлен не только по инициативе плательщика, но и ее получателя. Однако право получателя ренты на требования о ее выкупе плательщиком возникает лишь при наличии определенных оснований, примерный перечень которых приведен в ст. 593 ГК (другие случаи могут быть предусмотрены в договоре). При этом в перечисленные в данной статье основания стороны не могут внести какие-либо изменения (за исключением изменения, касающегося срока просрочки плательщиком выплаты ренты). Прежде всего среди оснований закон называет задержку выплаты ренты более чем на один год.

 Это очень большой срок, если учесть, что трехмесячный срок является признаком несостоятельности (банкротства) должника (ст. 3 Закона о банкротстве). Укороченный срок может быть и, очевидно, должен быть назван в договоре постоянной ренты. Следует определить причины неплатежей, чтобы отграничить неаккуратность плательщика, не проявившего необходимой заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него в связи с характером обязательства, названного в ст. 593, от другого основания - неплатежеспособности плательщика как постоянно действующего фактора.

 Наряду с признанием плательщика постоянной ренты неплатежеспособным указывается и на возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные в договоре, т.е. на условия очень важные для получателя постоянной ренты.

 Неплатежеспособность не равна несостоятельности (банкротству) юридического лица или индивидуального предпринимателя, но может выражать ее.

 Закон требует признания любого рода неплатежеспособности плательщика ренты либо оценки обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента выплачиваться не будет.

 Основание, по которому получатель ренты вправе требовать ее выкупа, - нарушение плательщиком своего обязательства по обеспечению выплаты ренты. Это основание связано с еще одним основанием, указанным в законе: плательщик так распорядился с недвижимым имуществом, переданным ему под выплату ренты, что оно поступило в общую собственность нескольких приобретателей или разделено между несколькими лицами, которые таким образом стали плательщиками ренты. При этом не имеет значения, является ли общая собственность совместной или долевой. Тем самым у получателя постоянной ренты появляется несколько плательщиков, что нарушает его интересы, поскольку теперь ему придется иметь дело не с одним плательщиком, которому он доверительно передал недвижимость, а с несколькими лицами, к которым он может и не испытывать доверия. Требование к плательщику о выкупе ренты - мера защиты существенного интереса ее получателя.

 7. По общему правилу, выкуп производится по цене, определенной договором постоянной ренты.

 Если в договоре, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, отсутствует условие о выкупной цене, то выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

 Если же имущество передавалось плательщику ренты бесплатно, в состав цены выкупа помимо договорной годовой суммы рентных платежей включается цена этого имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК (т.е. цена, обычно взимаемая при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, работы или услуги).

 8. В соответствии со ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик постоянной ренты как собственник имущества независимо от того, получено ли оно им бесплатно или за плату. Иное может быть предусмотрено законом или договором. Закон применительно к рентным отношениям повторяет общее правило лишь применительно к имуществу, переданному бесплатно. Другого правила - относительно имущества, переданного за плату, - оно не предусматривает. Следовательно, и в последнем случае действует общее правило (ст. 211 ГК).

 В то же время при возмездной передаче имущества плательщику стороны вправе договориться по-иному, чем условия риска, установленные законом, т.е. плательщик вправе, если это предусмотрено договором, потребовать прекращения договора, своего обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты