Раздел 1. Общие положения о договоре аренды

 Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - это предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях за плату.

 Отношения сторон в рамках договора аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ. Статья 606 Гражданского кодекса РФ определяет аренду (имущественный найм) как договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование за установленное договором аренды денежное вознаграждение - арендную плату.

 Гражданским кодексом РФ предусмотрены следующие виды договора аренды:

 - прокат (ст.ст. 626-631 ГК РФ);

 - аренда транспортного средства (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст.ст. 632-641 ГК РФ) и без предоставления таких услуг (ст.ст. 642-649 ГК РФ);

 - аренда зданий и сооружений (ст.ст. 650 - 655 ГК РФ);

 - аренда предприятий (ст.ст. 656 - 664 ГК РФ);

 - финансовая аренда (лизинг) (ст.ст. 665 - 670 ГК РФ).

 Заключая договор аренды, следует помнить об одной особенности: если в договоре не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

 В соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если арендодатель является собственником этого земельного участка, то арендатору предоставляется право аренды (или иное право) на указанный земельный участок. О предоставленном праве делается запись в договоре аренды. Если в договоре не указано предоставление арендатору такого права, то в соответствии с пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса РФ он может пользоваться той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

 Если земельный участок, на котором находится здание или сооружение, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то допускается аренда объекта недвижимости без согласия на то собственника земельного участка. Однако это не должно противоречить условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

 При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, за арендатором сохраняется право пользования той частью участка, на которой находится объект недвижимости и которая необходима для нормальной эксплуатации этого объекта (то есть на тех же условиях, что и до продажи участка).

 Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

 Арендодатель - собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, например на основании доверенности.

 В качестве арендодателей и арендаторов могут выступать юридические и физические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

 Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 Гражданского кодекса РФ). Закон дает ему право по собственному усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Он вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, при этом оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

 Очень ответственно следует отнестись к составлению договора. Юридически грамотно оформленный договор поможет избежать в будущем множества проблем. Прежде всего следует уделить максимум внимания информации об объекте аренды, а также тому, кто является его собственником. Как говорилось выше, сдавать имущество в аренду имеют право только собственник и уполномоченное им или законом лицо (ст. 608 ГК РФ). Договор, заключенный теми, кто не является собственниками объекта аренды, может повлечь множество сложностей для арендатора. Например, настоящий владелец в любое время может потребовать от него "освободить" арендуемый объект. Важно, что в такой ситуации суд в любом случае встанет на сторону собственника, поскольку подобные сделки в силу требований статьи 168 Гражданского кодекса РФ будут признаны недействительными, так как они не соответствуют требованиям закона.

 Чтобы исключить такие трудности, нужно еще перед подписанием договора удостовериться в том, что у арендодателя есть право на владение и пользование недвижимым имуществом. Это можно сделать, получив выписку из государственного реестра прав на недвижимость. Такая осторожность никогда не будет излишней, и поможет избежать неприятностей, связанных с недействительностью соглашения.

 Арендатор - лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату.

 Государственные и муниципальные унитарные предприятия тоже вправе сдавать в аренду имущество, находящееся в хозяйственном ведении, но при условии, что на это получено согласие собственника (ст. 295 ГК РФ). В качестве арендодателей могут выступать и казенные предприятия, но сдача в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении, также возможно только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ).

 Статья 606 Гражданского кодекса РФ гласит, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Это правило обязательно для всех, заключающих договор аренды, и не может быть изменено договором. Иными словами, стороны не могут включить в договор условие, предусматривающее, что плоды (продукция, доходы), полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества, принадлежат арендодателю. Если все-таки подобное условие будет включено в договор, то он будет считаться недействительным.

 Напомним, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ). Последствия недействительности сделок установлены в статье 180 Гражданского кодекса РФ.

 Однако договор аренды может предусматривать, что часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества, арендатор передает (реализует) арендодателю.

 Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), следующим образом:

 - сдавать арендованное имущество в субаренду;

 - передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

 - предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

 - отдавать арендные права в залог;

 - вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

 По общему правилу, все эти операции арендатор может осуществлять только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Согласие арендодателя может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.

 Согласно статье 697 Гражданского кодекса РФ в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

 Одним из существенных условий договора аренды является условие об объекте аренды. Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие четко установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Так, например, при аренде здания или сооружения в договоре должен быть указан его точный адрес, при аренде автомобиля - его марка и государственный номер, номер кузова, цвет, год выпуска. Если указанные данные отсутствуют, то объект, подлежащий передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

 По общему правилу, установленному статьей 160 Гражданского кодекса РФ, сделка в письменной форме совершается путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут быть заключены путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

 В простой письменной форме совершаются сделки (за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения):

 1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

 Напомним, что в соответствии с Федеральным законом от 20 апреля 2007 года N 54-ФЗ минимальный размер оплаты труда с 1 сентября 2007 года устанавливается в размере 2300 рублей в месяц.

 Последствия несоблюдения простой письменной формы закреплены в статье 162 Гражданского кодекса РФ. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.