1.2. Государственная регистрация договора аренды

 Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ).

 Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

 Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды.

 Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части, сдаваемой в аренду.

 В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, то к договору аренды прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

 Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

 Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации - Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

 Статья 13 Федерального закона N 122-ФЗ регулирует порядок государственной регистрации. В соответствии с ней госрегистрация проводится в следующем порядке:

 прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины. В соответствии со статьей 333.33 Налогового кодекса РФ государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества устанавливается в размере 500 рублей для граждан, 7500 рублей - для организаций;

 правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

 установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

 внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

 совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

 Госрегистрация занимает месяц со дня подачи заявления и необходимых документов. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется соответствующим свидетельством. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

 В статье 16 Федерального закона N 122-ФЗ приведен список документов, представляемых на государственную регистрацию. Прежде всего требуется заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

 В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, то заявление подает лицо, в отношении которого приняты указанные акты. В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.

 Если одна из сторон уклоняется от участия в госрегистрации, то переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. При этом убытки, возникшие в результате приостановления регистрации, несет уклоняющаяся сторона.

 Вместе с заявлением и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а его представитель еще и нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов.

 При получении правоустанавливающих документов должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени их получения с точностью до минуты.

 Заявителю выдается расписка в получении документов с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на регистрацию.

 Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

 В статье 18 Федерального закона N 122-ФЗ закреплены требования, которые предъявляются к документам, представляемым на государственную регистрацию. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

 Тексты представленных документов должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

 Обратите внимание, что на регистрацию не принимаются документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, заполненные карандашом, а также с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

 Заявление о государственной регистрации представляется в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации помещается в дело правоустанавливающих документов. Остальные документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник - после завершения процедуры госрегистрации возвращается правообладателю.

 Минфин в своем Письме от 27 марта 2006 года высказал мнение, что договор, заключенный с лицом, у которого отсутствует свидетельство о государственной регистрации его прав на объект аренды, а также не содержащий в своем тексте указаний на наличие у арендодателя права собственности на сдаваемое в аренду имущество, не является документом, подтверждающим произведенный арендатором в соответствии с данным договором расход.

 Однако налоговики сделали исключение для договоров, заключенных лицами, не являющимися собственниками данного имущества, но уполномоченных совершать такие операции. Для того чтобы подобный договор аренды стал документом, подтверждающим расход в виде арендных платежей, необходимо наличие у арендодателя соответствующей доверенности, выданной собственником имущества.

 Министерство юстиции Российской Федерации своим Приказом от 6 августа 2004 года N 135 утвердило Инструкцию "О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества". В соответствии с этим приказом: