Применение законодательства об аренде

Договор аренды является одним из самых широко применяемых договоров в имущественном обороте. Он позволяет расширить возможности эффективного использования имущества.        В настоящее время нормативно-правовая база, регулирующая договор аренды, находится в достаточно сложном состоянии.  В связи с многообразием тех форм, которые арендные отношения принимают на практике, количество спорных вопросов, возникающих из обязательств по передаче имущества в пользование, с каждым днем увеличивается.                                                                     

Одна из проблем связана с региональным и местным нормотворчеством. Несмотря на то что гражданское право прямо отнесено к ведению Российской Федерации (п. «о» ст. 71 Конституции РФ) мало какая сфера хозяйственной деятельности не привлекает внимания нормотворцев «на местах». Экономически это понять несложно – аренда была и остается одним из наиболее «лакомых кусков» доходной части местных и региональных бюджетов. Однако вмешательство местных властей в эту сферу почти неизбежно влечет за собой превышение их компетенции. В качестве примера можно привести хотя бы пресловутые  «арендные права» в Москве.

Первый удар в решении всех этих проблем принимают на себя органы по регистрации прав на недвижимое имущество. Именно им приходится выбирать между сомнительными актами местных властей и по-своему неоднозначными положениями федеральных законов. И именно их акты о регистрации затем обжалуются в судах.1                                                                 

Арбитражные суды рассматривают значительное количество дел, связанных с исполнением договоров аренды, при этом проблема правильного заключения договоров выходит на первый план. От того, как будут оценены основные условия договора и применены нормы гражданского законодательства, регулирующие соответствующие правоотношения, зависит правосудность выносимого решения. Ставя вопрос об отсутствии в договоре существенных условий и признании его незаключенным на основании ст. 432 ГК РФ, стороны ссылаются на неточное определение предмета договора. Во многих договорах, особенно тех, которые заключены на аренду части зданий и сооружений, передаваемые в пользование площади не конкретизированы, и может сложиться впечатление, что стороны не в достаточной мере определили предмет договора.

При рассмотрении дел иногда возникает вопрос о том, может быть какой-либо объект объектом аренды. В частности, нередко в качестве объекта аренды указывают незавершенное строительством здание. Представляется правильной позиция многих судов, согласно которой такой объект не может предоставляться в аренду, так как он не может быть использован исходя из потребительских свойств зданий и сооружений до того момента, пока не будет сдан в эксплуатацию в установленном порядке. Незавершенное строительство не отвечает признакам объекта аренды, содержащимся в ст.608 ГК РФ, так как безусловно «теряет свои натуральные свойства» в процессе законного использования.1

При расторжении договора аренды недвижимости между арендодателем и арендатором зачастую возникает спор о принадлежности улучшения арендованного имущества: так называемых отделимых и неотделимых улучшений. Неотделимыми признаются улучшения, которые неотделимы без вреда для имущества. Отделимыми, соответственно, признаются улучшения, которые отделимы без вреда для имущества. Неотделимые улучшения по общему правилу являются собственностью арендодателя. Вместе с тем и отделимые улучшения могут переходить в собственность арендодателя, если такое условие прямо предусмотрено договором аренды недвижимости. Арендатор имеет право на возмещение стоимости такого улучшения только, если неотделимое улучшение было произведено с согласия арендодателя. В противном случае арендатор теряет право на возмещение стоимости такого улучшения, и неотделимое улучшение переходит в собственность арендодателя безвозмездно. 

На практике вопрос отделимости без вреда для недвижимого имущества вызывает много споров. Законодательной базы о признании улучшений имущества отделимыми и неотделимыми не существует. Судебная практика отнесения улучшений арендованного имущества к отделимым или неотделимым практически не выработана. В связи с этим заслуживают внимания материала следующего дела.1

Предприятие обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании ущерба, причиненного демонтажем подвесного потолка, точечных светильников в арендованном  помещении при выезде из него в связи с досрочным расторжением договора аренды. В соответствии с заключенным договором аренды нежилого помещения арендатор при истечении действия договора безвозмездно передает арендодателю все произведенные в арендуемом помещении отделимые и неотделимые улучшения. При досрочном расторжении договора аренды фирма-арендатор вывезла из арендованного помещения подвесной потолок. В результате этих действий помещение требовало ремонта. Ответчик в судебном заседании не отрицал обязанность безвозмездно передать арендодателю все произведенные им отделимые и неотделимые улучшения. Суд решил, что ответчиком не была выполнена обязанность по передаче помещения в состоянии, обусловленном договором, а следовательно, ответчик нарушил условия договора аренды нежилого помещения, в связи с чем удовлетворил иск.

Рассмотренный круг проблем, возникающих при применении законодательства об аренде, позволяет сделать вывод о необходимости дальнейшего совершенствования законодательства в рассматриваемой области.

Николайчук Т.П., группа № 251