§ 2. Договір підряду на капітальне будівництво

Створення об’єкта капітального будівництва охоплює творчий процес пошуку архітектурного рішення та його втілення, координацію дій учасників розроблення всіх складових проекту будівництва споруд і будівель, здійснення архітектурно-будівельного контролю і авторського нагляду за їх будівництвом. Безпосередньо будівництво об’єкта відбувається на підставі договору підряду на капітальне будівництво.

Згідно з ч. 1 ст. 318 ГК України, “за договором підряду на капітальне будівництво одна сторона (підрядник) зобов’язується своїми силами і засобами на замовлення другої сторони (замовника) побудувати і здати замовникові у встановлений строк, визначений договором, об'єкт відповідно до проектно-кошторисної документації або виконати зумовлені договором будівельні та інші роботи, а замовник зобов’язується передати підряднику затверджену проектно-кошторисну документацію, надати йому будівельний майданчик, прийняти закінчені будівництвом об’єкти і оплатити їх”.

Договір підряду на капітальне будівництво має низку особливостей, а саме: роботи за даним договором ведуться безпосередньо за місцем знаходження об'єкта; специфічний предмет договору та його суб’єктний склад (сторони договору - учасники інвестиційної діяльності в галузі капітального будівництва); широке застосування системи генерального підряду; наявність проектно-кошторисної документації; режим контролю якості робіт та порядок прийняття об'єкта до експлуатації.

Предметом договору підряду на капітальне будівництво, згідно з найпоширенішою в літературі точкою зору, є кінцевий результат діяльності підрядника.

Зміст договору підряду на капітальне будівництво становлять його умови про права й обов'язки сторін (замовника та підрядника). Оскільки цей договір є двостороннім, то в ньому обидві сторони наділені і правами, і обов’язками.

Права й обов’язки замовника закріплені у статтях 318, 320 ГК України, а також вони випливають зі змісту самого договору. Він, не втручаючись у господарську діяльність підрядника, має право здійснювати контроль і технічний нагляд за відповідністю обсягу, вартості та якості виконаних робіт проектно-кошторисній документації.

На замовника покладено й досить широке коло обов’язків, в тому числі сприяти підрядникові в забезпеченні будівництва водопостачанням, електроенергією, а також у наданні інших послуг.

Форма договору підряду на капітальне будівництво є письмовою із зазначенням у ньому всіх істотних умов, а саме: найменування сторін; місця й дати укладення; предмета договору (найменування об’єкта, обсягів і видів робіт, передбачених проектом); строків початку й завершення будівництва, прав та обов'язків сторін, вартості й порядку фінансування будівництва об'єкта; порядку його матеріально-технічного забезпечення; режиму контролю якості робіт і матеріалів замовником; порядку прийняття об'єкта; порядку розрахунків за виконані роботи; умов про дефекти й гарантійні строки; страхування ризиків, фінансових гарантій; відповідальності сторін (відшкодування збитків); урегулювання спорів, підстав та умов зміни й розірвання договору.

Якщо договором не передбачено попередньої оплати виконаної роботи або окремих її етапів, замовник зобов’язаний сплатити підряднику зумовлену договором ціну після остаточної здачі об'єкта будівництва, за умови, що робота виконана належним чином і в погоджений строк або, за згодою замовника, - достроково (ч. 5 ст. 321 ГК України).

Вартість договору – це вартість будівельної продукції на капітальне будівництво. Вона визначається у процесі інвестиційної діяльності за вільними цінами і тарифами, в тому числі за підсумками конкурсів (торгів), а у  випадках, передбачених законодавчими актами, - за державними фіксованими та регульованими цінами і тарифами.

Ціни в будівництві визначаються з використанням рекомендованих кошторисних норм та цін.

Щодо призупинення робіт та розірвання договору, то в самому договорі визначаються: випадки, за яких може відбутися таке призупинення або розірвання договору (відсутність коштів для фінансування будівництва; недоцільність продовження інвестування в об'єкт будівництва; банкрутство підрядника; тривала затримка замовником передачі підряднику будівельного майданчика, проектно-кошторисної документації або оплати виконаних робіт); порядок призупинення робіт та розірвання договору; обов'язок сторони, з вини якої зупиняються роботи або розривається договір, відшкодувати іншій стороні пов'язані з цим збитки.

Припинення або призупинення капітального будівництва (а отже, й дії договору) можливе й за рішенням правомочного державного органу у випадках стихійного лиха, визнання замовника (інвестора) банкрутом, введення надзвичайного стану, якщо в процесі будівництва з’ясувалося, що його продовження призведе до порушень встановлених законодавством санітарно-гігієнічних, екологічних та інших норм, прав та інтересів громадян, організацій та держави.

Слід зауважити й те, що підрядник несе ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження об'єкта будівництва до його прийняття замовником, відповідно до ст. 876 ЦК України: “Власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт до їх здачі замовникові є підрядник”. Саме тому підрядник зобов’язаний укласти договір страхування об’єкта будівництва, якщо інше не встановлене договором будівельного підряду.

Після виконання всіх передбачених проектом робіт підрядник здає об'єкт замовнику в гарантійну експлуатацію (гарантії якості в договорі будівельного підряду регулюються ст. 884 ЦК України, де вказано, що гарантійний строк становить десять років від дня прийняття об’єкта замовником, якщо більший гарантійний строк не встановлений договором або законом). В процесі здачі-приймання об’єкта сторони перевіряють відповідність закінчених робіт умовам контракту. Здача-приймання здійснюється протягом встановленого сторонами строку після одержання замовником листа від підрядника про готовність об'єкта або його частини до експлуатації.

Обов’язки сторін щодо організації здачі-приймання об'єкта в експлуатацію визначаються у контракті. Одночасно слід встановити порядок покриття витрат на цю роботу. Додаткові витрати на здачу-приймання об’єкта, що зумовлені незадовільним виконанням зобов’язань, порушенням умов контракту, повинні покриватися за рахунок винної сторони.

Для захисту своїх інтересів сторони визначають у контракті фінансові гарантії виконання договірних зобов’язань. Фінансова гарантія підрядника може здійснюватись у формі грошової застави, що перераховується на рахунок замовника разовим платежем або шляхом багаторазових утримань з сум проміжних платежів за виконані роботи. Застава підрядника вноситься на період до закінчення гарантійного строку експлуатації об’єкта. За рахунок застави можуть покриватись витрати замовника при банкрутстві підрядника, усуненні недоліків у роботах, які виявлені в гарантійний період, силами сторонніх організацій або власними силами, якщо підрядник відмовився від їх усунення, а також інші обґрунтовані збитки, заподіяні замовнику з вини підрядника, від компенсації яких він відмовився або не в змозі їх компенсувати. Підставою для такого використання коштів застави може бути згода обох сторін. А також сторони можуть домовитись, що для гарантії виконання фінансових зобов'язань замовника використовується застава незавершеного будівництва.

Закінчені  будівництвом  об’єкти  можуть  бути  прийняті   і   введені  в експлуатацію тільки при відповідності об'єктів проектам і забезпеченні необхідних умов охорони праці згідно з вимогами техніки безпеки і виробничої санітарії, вимогами пожежної і радіаційної безпеки та виконанні заходів по захисту навколишнього середовища, а також відповідності виконання будівельно-монтажних робіт вимогам будівельних норм і правил.

Прийняття в експлуатацію об’єктів регулюється постановою Кабінету Міністрів України від 22 вересня 2004 року № 1234 “Про Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів”. Цим Порядком визначаються основні вимоги та умови прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів незалежно від джерел фінансування їх будівництва. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів полягає в підтвердженні державними приймальними комісіями готовності до експлуатації об’єктів нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту будівель і споруд як житлово-громадського, так і виробничого призначення, інженерних мереж і споруд, транспортних магістралей, окремих черг пускових комплексів, їх інженерно-технічного оснащення відповідно до затвердженої в установленому порядку проектної документації, нормативних вимог, вихідних даних на проектування.

Якщо об’єкти виробничого призначення мають кількість робочих місць понад 50 або їх вартість становить понад п’ять мільонів гривень, а також якщо ці об’єкти є об’єктами житлово-громадського призначення ІІІ, IV і V категорій складності, то до пред’явлення їх державним приймальним комісіям вони попередньо приймаються робочими комісіями, що призначаються замовником.

Робоча комісія утворюється не пізніше ніж у п’ятиденний строк після отримання замовником письмового повідомлення від генерального підрядника про закінчення будівництвом об’єкта. До складу робочої комісії включаються представники генерального підрядника, субпідрядної організації, генерального проектувальника (автора проекту), експлуатаційної організації, інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, органів державного санітарно-епідеміологічного нагляду, державного пожежного нагляду, державного нагляду з охорони праці, охорони навколишнього природного середовища, державної інспекції з енергозбереження та інших органів, що здійснюють державний нагляд відповідно до призначення об’єкта. Головою робочої комісії призначається представник замовника, який установлює за погодженням з генеральним підрядником порядок роботи комісії.

На підставі проведеної перевірки робоча комісія визначає готовність закінченого будівництвом об’єкта, а результати проведеної перевірки оформляються актами, що складаються генеральним підрядником, підписуються головою та членами робочої комісії і передаються державній приймальній комісії.

У разі виявлення на закінченому будівництвом об’єкті недоліків вони повинні бути усунені у строки, визначені робочою комісією.

Замовник зобов’язаний після надходження повідомлення генерального підрядника про закінчення будівництвом об’єкта, а по об’єктах, які попередньо приймаються робочими комісіями, після підписання акта робочої комісії звернутися протягом п’яти днів з пропозицією утворити державну приймальну комісію до органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування, який зобов’язаний протягом десяти днів після надходження звернення від замовника утворити її.

До складу державної приймальної комісії включаються представники органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування, що утворив комісію, виконавчого комітету місцевої ради, на території якої розташовано закінчений будівництвом об’єкт, замовника, генерального підрядника, генерального проектувальника (автора проекту), експлуатаційної організації, інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, органів державного санітарно-епідеміологічного та державного пожежного нагляду.

Головою державної приймальної комісії призначається представник органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування, що утворив комісію, який організовує та забезпечує виконання завдань, покладених на комісію.

Члени комісії зобов’язані за викликом голови брати участь у її роботі, а також здійснювати свої повноваження як представники відповідних органів.

Замовник, генеральний підрядник разом із генеральним проектувальником подають державній приймальній комісії проектну та виробничу документацію, пред’являють виконані будівельно-монтажні роботи, змонтоване технологічне обладнання та документальне підтвердження відповідності виконаних робіт вихідним даним на проектування об’єкта.

Строк прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта державною приймальною комісією не повинен перевищувати тридцяти днів, а в разі   прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта вартістю 30 млн. гривень і більше зазначений строк може бути продовжений, але не повинен перевищувати шістдесяти днів.

Прийняття державними приймальними комісіями закінчених будівництвом об'єктів в експлуатацію оформляється актом, який підлягає затвердження у п’ятнадцятиденний строк органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування, що утворив цю комісію, і реєструється в інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, яка видала дозвіл на виконання будівельних робіт. Підписаний та затверджений акт є рішенням про готовність до введення в експлуатацію об'єкта, підставою для включення даних про його введення в державну статистичну звітність, а також для оформлення права власності на збудований об’єкт.