9.2.2. Договор аренды

(расчетный и валютный счета)

(должность, подпись) М.П.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).

Договор аренды является консенсуальным (взаимное соглашение в договоре), взаимным (двухсторонний договор), возмездным (за плату).

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование.

Стороны договора - арендодатель и арендатор.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Специальных требований к арендатору закон не предъявляет.

Предмет договора (существенное условие договора аренды) - любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет натуральных свойств в процессе использования (земельные участки, участки леса, водоемы, здания, сооружения, помещения, предприятия, оборудование, транспортные средства и иное движимое и недвижимое имущество).

Законом могут быть установлены виды имущества сдача в аренду которых:

- не допускается (изъятые из оборота);

- ограничивается (имеют ограничения в обороте, зависят от принадлежности тому или иному собственнику);

- исходит из рационального их использования, прежде всего в соответствии с целевым назначением (земельные участки и другие обособленные объекты);

- возможна при наличии лицензии у арендатора на соответствующий вид деятельности.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ).

В договоре аренды необходимо указывать:

- наименование имущества;

- характеристику качества имущества;

- место нахождения недвижимости и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние.

Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным условиям (без них не может быть заключен договор) договора, при отсутствии которых он считается незаключенным.

Форма договора аренды может быть устной и письменной (п. 1 ст.609ГК РФ).

Устная форма допустима лишь при сроке аренды не более года.

Есть договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия Это - договор:

- проката (п.2 ст. 626 ГК РФ);

- аренды транспортных средств (ст. 633 и 643 ГК РФ);

- аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК РФ);

- аренды предприятий (ст. 658 ГК РФ).

Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон является юридическим лицом, во всех случаях должны заключаться в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.609 ГК РФ). При этом регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) права собственности. Регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество. К вопросу отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимости существует иной подход: суды говорят о незаключенности такого договора (п.3 ст.433 ГК РФ).

Так, в октябре 1999 г. в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области обратилось Общество с ограниченной ответственность «Агат» с иском к иностранной компании о признании договора аренды, заключенного сторонами на три года, а расторгнутого через шесть месяцев, недействительным на основании отсутствия государственной регистрации договора аренды и применения в связи с этим последствий недействительности сделки. Суд рассмотрел дело в первой инстанции и оставил иск без удовлетворения, сославшись на п.3 ст.433 ГК РФ о незаключенности этого договора, так как договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК РФ), заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества, т.е. в письменной.

Цена договора аренды (арендная плата), как и срок, не относится к существенным (обязательно согласованным) условиям договора аренды. Если арендная плата не установлена договором аренды, применяется обычная арендная плата (п.3 ст.424, п.1 ст.бНГК РФ).

Договор аренды может быть заключен как на определенный (п.1 ст.610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п.2 ст.бЮГК РФ).

Обязанности арендодателя. Арендодатель обязан:

- предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК РФ);

- предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога -п.2ст.613ГК РФ);

- производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п.1 ст.616ГК РФ).

Обязанности арендатора. Арендатор обязан:

- пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ); арендатор должен использовать имущество сам или с разрешения арендодателя допускать к имуществу других лиц;

- своевременно вносить плату за пользование имуществом (п.1 ст.614 ГК РФ); размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором;

- при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст.622 ГК РФ);

- поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п.2 ст.616 ГК РФ)

- без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не

установлено законом и иными правовыми актами (п.2 ст.615 ГК РФ).

Прекращение договора аренды (в том числе его досрочное расторжение) регулируется главами 26 и 29 Гражданского кодекса с учетом правил статей 617, 619 и 620 ГК РФ.

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК РФ). В случае смерти арендодателя - физического лица, договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п.2 ст.617 ГК РФ).

При смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила, установленные ст.418 ГК РФ, т.е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.

В случае ликвидации юридического лица, независимо от того арендатор это или арендодатель, договор аренды безоговорочно прекращается (ст.419 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если арендатор (ст.619ГК РФ):

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора (п.2 ст.450 ГК РФ); существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- существенно ухудшает арендованное имущество; под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора, предусмотренное п.2 ст.450 ГК РФ;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки, хотя в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является его обязанностью.

В то же время в договоре могут быть предусмотрены и другие, дополнительные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, если они связаны с существенным нарушением обязательств по договору (п.2 ст.450 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такой попытки урегулирования отношений с арендатором не будет, то суд откажет в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора (п.2 ст.452 ГК РФ).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях (ст.620 ГК РФ), если:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (например, непроведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества), если такие обязанности возложены на него договором.

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (например, после заключения договора аренды нежилого помещения - продовольственного магазина, и передачи его арендатору, арендатор обнаружил, что в отлично отремонтированном по евростандарту помещении отсутствует вентиляция и при включении всех холодильников одновременно, на что арендатор рассчитывал, температура в помещении поднимается от сорока до шестидесяти градусов тепла, что исключает нахождение персонала магазина на рабочем месте и правильную эксплуатацию оборудования, в частности, холодильников);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

В отличие от арендодателя закон (ст.620 ГК РФ) не обязывает арендатора предварительно направлять арендодателю письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство по договору или устранить нарушение в разумный срок. Но до обращения в суд арендатор должен в соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ направить арендодателю предложение расторгнуть договор. Лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок, арендатор может предъявить соответствующий иск. Такой срок обычно указывается в предложении, а при его отсутствии определяется п.2 ст.452 ГК РФ и составляет тридцать дней.

Таким образом, договор аренды может быть расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления письменного предупреждения о необходимости исполнения договора. Для арендатора такое предупреждение необязательно.

Право арендатора на возобновление договора оговорено законом. Прекращение договора аренды в установленный им

срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст.612 ГК РФ).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.бЮГК РФ).