Тема 13. Налог на землю

Земельные платежи взимаются на основании Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю". Этот Закон не входит в качестве отдельной главы в Налоговый кодекс РФ, поэтому не является законодательным актом прямого действия. Порядок исчисления и уплаты земельного налога регламентируется Инструкцией МНС России от 21 февраля 2000 г. N 56 "По применению Закона Российской Федерации "О плате за землю". Законом установлены три формы платы за землю: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Земельный налог - это основной вид земельных платежей.

Плательщиками земельного налога являются организации и физические лица, включая иностранных юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которым земля на территории РФ предоставлена в собственность, владение или пользование. Не платят налог организации, применяющие в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 1995 г. N 222-ФЗ "Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности для субъектов малого предпринимательства" упрощенную систему налогообложения, учета и отчетности, поскольку указанным Законом предусмотрена замена уплаты совокупности установленных законодательством федеральных, региональных и местных налогов уплатой единого налога.

Филиалы и иные обособленные подразделения российских организаций исполняют обязанности этих организаций по уплате земельного налога по своему месту нахождения.

Учет плательщиков земельного налога производится на основании списков, которые ведут городские и районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству по категориям земель и плательщикам. Учет плательщиков земельного налога проводится ежегодно по состоянию на 1 июня.

Объектами налогообложения являются земельные участки, части земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности на земельный участок), предоставленные налогоплательщикам земельного налога в собственность, владение или пользование.

Налоговой базой является площадь земельного участка. Земельный налог взимается в расчете на год с облагаемой налогом земельной площади. В облагаемую налогом площадь включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также санитарно - защитные зоны объектов, технические и другие зоны.

С целью обеспечения рационального использования и охраны земель, защиты прав собственников, землепользователей и арендаторов и создания основы для определения нормативной цены земли, земельного налога или арендной платы ведется Земельный кадастр. Учет количества и качества земель ведется по их фактическому состоянию и использованию. Учету подлежат все категории земель. Так, устанавливается степень их ценности, выделяются нерационально используемые, нарушенные, малопродуктивные, деградированные и загрязненные опасными веществами земли.

Учет площадей земельных участков, предоставленных гражданам, проводится на основании данных:

- бюро технической инвентаризации, районных и городских комитетов по земельным ресурсам и землеустройству о размерах земельных участков, предоставленных гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного и индивидуального садоводства, огородничества и животноводства, для индивидуального жилищного, дачного, гаражного строительства в границах городов, рабочих, курортных и дачных поселков;

- управлений по градостроительству и архитектуре городов о выделении земельных участков для указанного строительства;

- сельских органов местного самоуправления о размерах земельных участков, предоставленных гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота, для индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства в границах сельских населенных пунктов и в сельской местности;

- предприятий, учреждений и организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, водного, рыбного, охотничьего хозяйства о размерах служебных наделов, предоставленных отдельным категориям работников этих отраслей и ведомств на период их работы в указанных организациях;

- колхозов, совхозов, других сельскохозяйственных предприятий о размерах земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального огородничества и садоводства, сенокошения и выпаса скота за счет земель, находящихся в пользовании этих юридических лиц.

Учет плательщиков и исчисление земельного налога осуществляются на основании документов, удостоверяющих право собственности, владения или пользования (аренды) земельным участком.

Ставки налога устанавливаются в твердой сумме за единицу земельной площади. В Законе РФ "О плате за землю" даны средние размеры налога с одного гектара пашни по субъектам РФ. Местные органы законодательной власти вправе снижать или повышать (но не более чем в 2 раза) ставки земельного налога.

В соответствии с Земельным кодексом РФ выделяют следующие основные категории земель, на которые предусмотрены отдельные ставки налога:

- земли сельскохозяйственного назначения, где выделяют следующие группы: земли граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, земли колхозов, сельскохозяйственных кооперативов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций;

- земли населенных пунктов, где выделяют земли городов, рабочих, курортных и дачных поселков и сельских населенных пунктов; земельные участки для жилищного, дачного, кооперативного строительства, предпринимательской деятельности;

- земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, обороны и иного назначения;

- земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

- земли лесного фонда, водного фонда и земли запаса.

Внутри отдельных групп земель также могут быть предусмотрены классы земель, для которых установлены отдельные ставки налога в зависимости от их ценности. Так, земли сельскохозяйственного назначения могут быть классифицированы в зависимости от состава угодий (пашня, сенокос, пастбище), их качества по группам почв и местоположения. Налоговые ставки для городских земель могут быть установлены отдельно для участков, занимаемых торговыми предприятиями, АЗС, индивидуальными и кооперативными гаражами, учреждениями и предприятиями иностранных юридических лиц, учреждениями социально-культурной сферы, садово-огородническими товариществами, дачами и т.д. Кроме того, в крупных городах практикуется зонирование налоговых ставок, когда территория города разделяется на оценочные зоны и в каждой зоне действует своя ставка налога.

Для расчета земельного налога местные органы власти устанавливают и дифференцируют средние ставки для каждого конкретного населенного пункта. Дифференциация средней ставки производится пропорционально ценности территорий градостроительных зон. Основой для дифференциации средней ставки является экономическая оценка территории, генеральные планы городов и другая градостроительная документация.

Зонирование территории по градостроительной ценности производится с учетом следующих факторов:

- местоположение;

- доступность к центру города (поселка), местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения;

- уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории;

- уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения;

- эстетическая, историческая ценность застройки и ландшафтная ценность территории;

- состояние окружающей среды;

- инженерно - геологические условия строительства и степень подвижности территории воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

- рекреационная ценность территории и др.

Органы местного самоуправления устанавливают предельные размеры (нормы) земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства.

Налог на земли, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, общественным, кооперативным, индивидуальным), а также личным подсобным хозяйством, дачными участками, индивидуальными и кооперативными гаражами в границах городской (поселковой) черты, в пределах установленных норм отвода, взимается со всей площади земельного участка в размере 3% ставок земельного налога, установленных для данных административно - территориальных образований, но не менее 10 руб. (неденоминированных) за 1 кв. м.

Налог на часть площади дачных участков и индивидуальных гаражей, расположенных в городах и поселках, сверх установленных норм их отвода в пределах двойной нормы взимается в размере 15%, а свыше двойной нормы - по полным ставкам земельного налога, установленного для городских земель.

Земельный налог за участки в границах сельских населенных пунктов и вне их черты, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота, взимается со всей площади земельного участка по средним ставкам налога на земли сельскохозяйственного назначения административного района.

Налог на земли, предоставленные для садоводства, огородничества, животноводства (включая земли под застройками) в пределах городской или поселковой черты, устанавливается в размере 10 руб. (неденоминированных) за 1 кв. м.

Налог на земли сельскохозяйственного использования в пределах городской (поселковой) черты устанавливается в двукратном размере ставок налога на сельскохозяйственные угодья аналогичного качества.

Налог на земли городов, рабочих, курортных и дачных поселков взимается с физических и юридических лиц, имеющих в собственности земельные участки, по средним ставкам, устанавливаемым для городских земель.

Средние ставки дифференцируются органами местного самоуправления по местоположению и зонам различной градостроительной ценности. Границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами городов.

Налог за часть площади земельных участков сверх установленных норм отвода взимается в двукратном размере. Превышение площади устанавливается местными комитетами по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с утвержденными нормами отвода земель.

Если участок в раздельном пользовании нескольких юридических или физических лиц, то сумма налога исчисляется и уплачивается ими отдельно, пропорционально площади занимаемого земельного участка. За участки, предназначенные для обслуживания строения, находящегося в раздельном пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог начисляется каждому собственнику соразмерно площади строения, находящегося в раздельном пользовании. За участки, предназначенные для обслуживания строения, находящегося в общей собственности юридических лиц или граждан, земельный налог начисляется каждому собственнику соразмерно доле на строения. Если землепользователь осуществляет свою деятельность на участках, для которых установлены различные ставки налога, налог исчисляется по каждому участку отдельно.

Ставки земельного налога ежегодно пересматриваются в связи с изменениями, не зависящими от условий хозяйствования.

По земельному налогу определены льготные категории плательщиков, полностью освобождаемые от уплаты налога. К ним, в частности, относятся:

- заповедники, ботанические сады, дендрологические и национальные парки;

- юридические и физические лица, занимающиеся традиционными промыслами в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп, а также народными художественными промыслами и народными ремеслами в местах их традиционного бытования;

- научные, опытные, экспериментальные и учебно-опытные хозяйства научно-исследовательских учреждений и учебных заведений сельскохозяйственного и лесохозяйственного профиля, а также научные учреждения другого профиля за земельные участки, непосредственно используемые для научных, научно-экспериментальных, учебных целей и для испытания сортов сельскохозяйственных и лесохозяйственных культур;

- учреждения искусства, кинематографии, образования, здравоохранения, финансируемые за счет средств соответствующих бюджетов либо за счет средств профсоюзов (за исключением курортных учреждений), детские оздоровительные учреждения независимо от источников финансирования, государственные органы охраны природы и памятников истории и культуры, а также религиозные объединения, на земле которых находятся используемые ими здания, охраняемые государством как памятники истории, культуры и архитектуры;

- юридические и физические лица, получившие нарушенные земли на первые 10 лет пользования;

- участники Великой Отечественной войны, а также граждане, на которых законодательством распространены социальные гарантии и льготы участников Великой Отечественной войны;

- инвалиды I и II групп;

- лица, подвергшиеся воздействию радиации;

- лица из подразделений особого риска;

- учреждения культуры, спорта и туризма;

- высшие учебные, научные и академические учреждения;

- предприятия связи, теле- и радиовещания и транспорта;

- органы государственной власти и Министерства обороны на земли, предоставленные для обеспечения их профессиональной деятельности;

- учреждения отдыха, санитарно - курортные и оздоровительные учреждения, находящиеся в государственной, муниципальной или профсоюзной собственности;

- юридические лица за участки, используемые для хранения материальных ценностей, заложенных в мобилизационный резерв;

- внутренние, железнодорожные и пограничные войска, войска гражданской обороны на земли, предоставленные для их размещения и постоянной деятельности;

- военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно - штатными мероприятиями и имеющие общую продолжительность военной службы двадцать лет и более, члены семей военнослужащих и сотрудников органов внутренних дел, потерявшие кормильца при исполнении им служебных обязанностей;

- Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, Герои Социалистического Труда и полные кавалеры орденов Славы, Трудовой Славы и "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР";

- учреждения уголовно - исполнительной системы;

- земли, занятые полосой слежения вдоль государственной границы РФ;

- земли общего пользования населенных пунктов;

- профессиональные аварийно - спасательные службы формирования;

- земли, используемые пожарной охраной;

- физические лица, впервые организующие крестьянские (фермерские) хозяйства в течение первых 5 лет с момента образования хозяйства;

- государственные унитарные предприятия, осуществляющие строительство и эксплуатацию государственных корпоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений.

Кроме того, местные органы власти могут самостоятельно устанавливать льготы по земельному налогу в виде отсрочек, рассрочек частичного освобождения от уплаты налога или понижения ставок.

Земельный налог исчисляется начиная с месяца, следующего за месяцем приобретения земельного участка. В случае перехода права собственности на земельный участок в течение календарного года налог исчисляется и распределяется между двумя собственниками следующим образом: прежним собственником - с 1 января календарного года до месяца, в котором утрачено право собственности на землю, а новым - начиная с месяца, следующего за месяцем приобретения этого права.

За земельные участки, перешедшие по наследству, налог исчисляется и взимается с наследников с даты открытия наследства.

Если в собственности или владении плательщика имеются земельные участки, облагаемые налогом по разным ставкам, то налог исчисляется отдельно по каждому участку.

Физическим лицам налог исчисляется налоговыми органами, которые до 1 августа текущего года должны вручить плательщикам налоговые уведомления. В уведомлении указывается размер налога, подлежащего уплате, сроки уплаты, расчет налоговой базы. Налоговое уведомление вручается физическому лицу лично под расписку или другим способом, подтверждающим факт и дату получения уведомления. При уклонении от получения уведомления оно направляется по почте заказным письмом и считается полученным по прошествии шести дней с момента отправления письма.

Юридические лица исчисляют налог самостоятельно и в срок не позднее 1 июля представляют в налоговые органы по месту нахождения земельного участка налоговые декларации.

Уплата налога всеми плательщиками производится в два срока равными долями: до 15 сентября и до 15 ноября. При желании плательщик может уплатить налог досрочно, но одним платежом - до 15 сентября.

Доля средств, перечисляемых в федеральный бюджет от земельного налога и арендной платы за землю для финансирования централизованно выполняемых мероприятий по землеустройству, ведению земельного кадастра, мониторинга, охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель устанавливается ежегодно при утверждении федерального бюджета. В последние годы налогоплательщики перечисляют налог на счет казначейства Министерства финансов РФ, которое распределяет его поступление в соответствии с Законом РФ "О федеральном бюджете". В 2002 г. земельный налог поступает в бюджеты разных уровней в следующих пропорциях:

- в федеральный бюджет - 15%;

- в бюджеты субъектов РФ - 35% (кроме г.г.Москвы и Санкт-Петербурга, в бюджет которых поступает 85%);

- в местные бюджеты - 50%.

Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду (временное пользование) на основании договора аренды. Договор аренды заключается между собственником земли (арендодателем) и арендатором (лицом, приобретающим землю во временное пользование). Договор регистрируется в земельном комитете. размер, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором. При этом арендная плата может устанавливаться либо в натуральной, либо в денежной форме. В случае если арендуется земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности, местные органы власти могут вводить базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Нормативная цена земли устанавливается для покупки и выкупа земельных участков, а также для получения под залог земли банковского кредиты. Это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли введена для регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно - долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Нормативная цена земли определяется ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или группам поселений.

Предложения об оценочном зонировании территорий субъекта РФ, а также о нормативной цене земли каждой зоны представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Для ценового зонирования на территории РФ выделяются следующие основные группы земель:

- земли городов и поселков;

- земли сельских населенных пунктов;

- земли несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне черты населенных пунктов;

- земли для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне черты населенных пунктов;

- земли сельскохозяйственного назначения (вне черты населенных пунктов), кроме земель, предоставленных для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства.

Экспертная величина нормативной цены земли города может быть установлена как средняя по всей его территории или по отдельным зонам градостроительной ценности.

В качестве ориентира верхней границы величины нормативной цены выделенных групп земель принимается нормативная цена земли:

- городов с наиболее развитым социально - культурным потенциалом для земель городов и поселков на территории субъекта РФ;

- близлежащих городов и поселков для земель сельских населенных пунктов;

- близлежащих городов, поселков и сельскохозяйственных населенных пунктов для земель несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне населенных пунктов, а также земель для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне населенных пунктов.

Органы местного самоуправления могут уточнять количество оценочных зон, их границы, повышать или понижать нормативную цену земли за счет введения коэффициентов, но не более чем на 25%. Повышающие коэффициенты рассчитываются путем деления установленной экспертами нормативной цены земли города, поселка, сельских пунктов и других выделенных основных групп земель на базовую величину нормативной цены этих земель.

В границах городов и поселков коэффициенты могут дифференцироваться по землям:

- занятым жилищным фондом (государственным, муниципальным, общественным, кооперативным, индивидуальным);

- предоставленным под личное подсобное хозяйство, дачные участки, индивидуальные и кооперативные гаражи, садоводство, огородничество, животноводство;

- сельскохозяйственного использования.

В границах сельских населенных пунктов коэффициенты могут дифференцироваться по землям, предоставленным гражданам для ведения личного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота.

В границах административного района коэффициенты для земель несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне населенных пунктов дифференцируются по землям:

- занятым полигоном (кроме военных) и аэродромами;

- несельскохозяйственных предприятий (включая карьеры и территории, нарушенные производственной деятельностью), транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения.

Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на единицу площади земельного участка такого же целевого назначения. Это значение называется базовой величиной нормативной цены земли. Порядок ее определения устанавливается Правительством РФ.

На нормативную цену земли влияют:

- инженерное обустройство территории - обеспеченность транспортными и инженерными сетями, сооружениями коммунального хозяйства (водоснабжение, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, канализация стоков);

- численность и плотность населения;

- развитие социальной сферы;

- санитарно - гигиенические условия и состояние окружающей среды;

- архитектурно - ландшафтные условия: наличие водоемов, санаториев, домов отдыха и других рекреационных зон и объектов;

- развитие хозяйственного комплекса, уровень занятости населения, возможность привлечения квалифицированной рабочей силы;

- безопасность проживания, в том числе инженерно - геологические условия строительства: сейсмичность, подверженность территории карстовым явлениям, наводнениям, оползням, селям, подтоплению, эрозии;

- качество почвы.

Корректировка базовой нормативной цены земли производится с целью исключения неоправданного занижения или завышения цен на землю при совершении различных сделок.

Информацию о рыночных ценах на землю можно получить на основании:

- договоров купли - продажи земельных участков, заключенных по результатам конкурсов и аукционов;

- договорных цен на земельные участки, выкупаемые гражданами в собственность:

- данных о предложениях по продаже земельных участков по информационным риэлторским и иным бюллетеням, объявлениям и сообщениям;

- данных государственной статистики.

При необходимости комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают заинтересованным лицам документы о величине нормативной цены земли интересующего участка.