4.3. Имущественные налоговые вычеты

Согласно статье 220 НК РФ, плательщик налога на доходы физических лиц имеет право на имущественные вычеты при определении налоговой базы по доходам, подлежащим обложению налогом по ставке 13 процентов.

Имущественные вычеты предоставляются только налоговым органом по письменному заявлению налогоплательщика при подаче декларации за истекший налоговый период (календарный год).

Можно выделить две группы имущественных вычетов.

1 группа

Вычеты, применяемые к доходам, полученным от продажи имущества, находящегося в собственности налогоплательщика.

Виды и размеры данных вычетов представлены в таблице:

 ———————————————————————————————————————————————————————————————————————

|Вид имущества, доход |Срок нахождения имущества|Размер предоставляемого|

|от продажи  которого |в  собственности  налого-|вычета                 |

|получил   налогопла- |плательщика  до   момента|                       |

|тельщик              |продажи                  |                       |

|—————————————————————|—————————————————————————|———————————————————————|

|Жилой дом            |Менее 5 лет              |Сумма,   полученная  от|

|Квартира             |                         |продажи,  но  не  более|

|Дача                 |                         |1 000 000 рублей       |

|Садовый домик        |—————————————————————————|———————————————————————|

|Земельный участок    | 5 лет и более           |Сумма,   полученная  от|

|                     |                         |продажи                |

|                     |—————————————————————————|———————————————————————|

|                     |Любой срок               |Сумма фактически произ-|

|                     |                         |веденных и документаль-|

|                     |                         |но подтвержденных  рас-|

|                     |                         |ходов, связанных с  по-|

|                     |                         |лучением дохода от про-|

|                     |                         |дажи имущества         |

|—————————————————————|—————————————————————————|———————————————————————|

|Иное имущество, кроме|Менее 3 лет              |Сумма,   полученная  от|

|ценных бумаг         |                         |продажи,  но  не  более|

|                     |                         |125 000 рублей         |

|                     |—————————————————————————|———————————————————————|

|                     |3 года и более           |Сумма,   полученная  от|

|                     |                         |продажи                |

|                     |—————————————————————————|———————————————————————|

|                     |Любой срок               |Сумма фактически произ-|

|                     |                         |веденных и документаль-|

|                     |                         |но подтвержденных  рас-|

|                     |                         |ходов, связанных с  по-|

|                     |                         |лучением дохода от про-|

|                     |                         |дажи имущества         |

|—————————————————————|—————————————————————————|———————————————————————|

|Ценные бумаги        |Менее 3 лет              |Сумма,   полученная  от|

|                     |                         |продажи,  но  не  более|

|                     |                         |125 000 рублей         |

|                     |—————————————————————————|———————————————————————|

|                     |3 года и более           |Сумма,  полученная   от|

|                     |                         |продажи                |

|                     |—————————————————————————|———————————————————————|

|                     |Любой срок               |Совокупная сумма факти-|

|                     |                         |чески     произведенных|

|                     |                         |и  документально   под-|

|                     |                         |твержденных    расходов|

|                     |                         |налогоплательщика    на|

|                     |                         |приобретение ценных бу-|

|                     |                         |маг*                   |

|———————————————————————————————————————————————————————————————————————|

|    * Примечание.  Если  налогоплательщик  приобрел  (получил)  ценные |

|бумаги в собственность на безвозмездной основе или с частичной оплатой,|

|то в качестве документально  подтвержденных  расходов  на  приобретение|

|(получение) этих ценных бумаг учитываются суммы, с которых был исчислен|

|и уплачен налог при приобретении (получении) данных ценных бумаг.      |

 ———————————————————————————————————————————————————————————————————————

Согласно статье 222 НК РФ, законодательные (представительные) органы субъектов РФ могут устанавливать иные размеры имущественных вычетов с учетом своих региональных особенностей, но в пределах размеров, установленных Налоговым кодексом.

Обратим внимание на следующие положения, связанные с исчислением налога на доходы от продажи налогоплательщиком собственного имущества:

- если физическое лицо, являющееся налоговым резидентом Российской Федерации, продает собственное имущество российской организации или индивидуальному предпринимателю, то источник выплаты дохода (организация или индивидуальный предприниматель) определение налоговой базы не производят и налог на доходы физического лица не исчисляют. Они лишь представляют в налоговый орган по месту своего учета сведения по форме 2-НДФЛ с указанием произведенных выплат по видам доходов. Сведения предоставляются не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом;

- если физическое лицо, продавшее собственное имущество российской организации или индивидуальному предпринимателю, не является налоговым резидентом Российской Федерации, то источник выплаты дохода обязан удержать налог со всей суммы выплаченного дохода по ставке 30 процентов;

- при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности или общей совместной собственности, размер имущественного вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле или по договоренности между ними (если имущество находилось в общей совместной собственности);

- имущественные вычеты не предоставляются индивидуальному предпринимателю по доходам, полученным от продажи принадлежащего ему имущества в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Пример 12

Доход работника Петрова А.А. по основному месту работы, исчисленный нарастающим итогом с начала года, составил 200 000 руб. На основании заявления и документов Петрову А.А. были предоставлены стандартные вычеты в сумме 400 руб. и 300 руб. на содержание ребенка в возрасте до 18 лет. Общая сумма вычетов составила 700 руб. (400 руб. х 1 мес. + 300 руб. х 1 мес.). По итогам года по месту основной работы Петрову А.А. начислен налог на доходы в сумме 25 909 руб. ((200 000 руб. - 700 руб.) х 13% : 100). В течение налогового периода Петров А.А. продал квартиру за 1 300 000 рублей. Квартира находилась в его собственности 3 года. По истечении года Петров А.А. подал декларацию в налоговый орган и письменное заявление о предоставлении ему имущественного вычета. Сумма причитающегося ему имущественного вычета составляет 1 000 000 руб. Общая сумма облагаемого налогом дохода (налоговая база) Петрова А.А. составит 499 300 руб. (200 000 руб. + 1 300 000 руб. - 700 руб. - 1 000 000 руб.). Сумма налога на доходы за истекший год - 64 909 руб. (499 300 руб. х 13% : 100). В течение 15 дней после подачи декларации Петров А.А. должен доплатить налог в размере 39 000 руб. (64909 руб. - 25909 руб.).

Пример 13

Семья, состоящая из 2 человек, продала за 1 200 000 рублей квартиру, находящуюся в общей долевой собственности. Доли собственников равны. Период владения квартирой составляет 4 года. Предельный размер имущественного вычета, которым может воспользоваться каждый из продавцов, составляет 500 000 руб. (1 000 000 руб. : 2). Сумма дохода, полученного каждым из продавцов составляет 600 000 руб. (1 200 000 руб. : 2). Налоговая база по доходам, полученным от продажи квартиры, каждого из продавцов составит 100 000 руб. (600 000 руб. - 500 000 руб.), а налог с полученного дохода - 13 000 руб. (100 000 руб. х 13% : 100).

Пример 14

Гражданин Н. в течение календарного года неоднократно совершал сделки по купле-продаже ценных бумаг через брокера. Всего гражданин Н. продал ценных бумаг на сумму 630 000 руб. Налоговый агент - профессиональный участник рынка ценных бумаг не удерживает налог с гражданина Н., а по истечении года подает сведения в налоговый орган по месту своего учета о выплатах, произведенных гражданину Н. в течение года, по форме 2-НДФЛ. При заполнении декларации гражданин Н. указал, что сумма его расходов, связанная с приобретением ценных бумаг, составила 600 000 руб. Он написал заявление о предоставлении ему имущественного вычета в размере 600 000 руб. и приложил к заявлению документы, подтверждающие произведенные расходы. Такими документами являются отчеты брокера, который обязан вести статистику операций по каждому клиенту и не реже одного раза в месяц давать ему сводный отчет. Эта обязанность возложена на профессиональных участников рынка ценных бумаг постановлением ФКЦБ России от 26 ноября 1996 г. "Об утверждении Временного положения об учетных регистрах и внутренней отчетности профессиональных участников рынка ценных бумаг".

Пример 15

Организация покупает у физических лиц ценные бумаги по договорам комиссии и поручения, по которым в качестве поверенных выступают коммерческие банки. Организация не производит исчисление и удержание налога на доходы физических лиц, а только сообщает сведения об этих выплатах по форме N 2-НДФЛ в налоговый орган по месту своего учета не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. В сведениях указывается общая сумма дохода от продажи ценных бумаг, полученного в налоговом периоде по всем совершенным операциям купли-продажи, без уменьшения его на имущественные вычеты.

2 группа

Вычеты, связанные с приобретением налогоплательщиком объектов недвижимости. Эти вычеты предоставляются налогоплательщику в следующих размерах:

- в сумме, фактически израсходованной на строительство на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, но не более 600 000 рублей;

- в сумме, фактически израсходованной на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, но не более 600 000 рублей;

- в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечному кредиту, полученному налогоплательщиком в банке Российской Федерации и фактически израсходованному на строительство или приобретение указанных объектов. Обратите внимание, что с 1 января 2001 года принимаются расходы, связанные с погашением процентов только по ипотечным кредитам, то есть полученным в банках под залог недвижимости.

Как видим, из объектов недвижимости, по которым можно получить налоговый вычет, законодатель исключил с 1 января 2001 года садовые домики и дачи.

Законодатель предусмотрел ряд существенных условий, ограничивающих применение имущественного налогового вычета, связанного с приобретением жилья. Это следующие условия:

- вычет по расходам на приобретение жилья предоставляется только после государственной регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- при приобретении имущества в общую долевую или общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии сих долей собственности или с их письменным заявлением (в случае приобретения имущества в общую совместную собственность);

- имущественный вычет не предоставляется, если приобретение или строительство жилья для налогоплательщика оплачено за счет средств работодателя или иных лиц;

- имущественный вычет не предоставляется, если сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. Определение взаимозависимых лиц дано в пункте 2 статьи 20 НК РФ. Физические лица признаются взаимозависимыми в следующих случаях: а) если одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению; б) если лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, попечителя и опекаемого;

- повторное предоставление налогоплательщику рассматриваемого имущественного вычета не допускается.

При подаче заявления в налоговый орган на предоставление вычета необходимо предъявить следующие документы:

1) документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру (договор купли-продажи, договор строительного подряда, свидетельство о регистрации права собственности на объект недвижимости, свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка и другие документы);

2) платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Если в налоговом периоде имущественный вычет, связанный с приобретением жилья, не может быть использован полностью, то его остаток переносится на следующие налоговые периоды до полного использования вычета.

Пример 16

Воспользуемся условиями примера 12. И дополним его новым обстоятельством: гражданин Петров А.А. приобрел в течение отчетного налогового периода квартиру стоимостью 1 800 000 рублей. При подаче декларации в налоговый орган Петров А.А. заявит право еще на один имущественный вычет, связанный с приобретением жилья, в размере 600 000 рублей. Отметим, что ранее Петрову А.А. подобный вычет не предоставлялся. С учетом заявленного вычета налоговая база за истекший налоговый период будет равна нулю. Так как налоговый вычет превышает сумму дохода, то неиспользованная его часть в размере 100 700 руб. (600 000 руб. - 499 300 руб.) переходит на следующий налоговый период. Кроме того, сумма налога, удержанная из доходов Петрова А.А. налоговым агентом-работодателем, будет ему возвращена в размере 25 909 руб. Процедура возврата налога регулируется статьей 78 НК РФ.

Пример 17

В 2001 году гражданин приобрел квартиру стоимостью 740 000 руб. Его доходы по месту основной работы с учетом предоставленных ему стандартных вычетов составили: в 2001 году - 120 000 руб., в 2002 году - 135 000 руб., в 2003 году - 158 000 руб., в 2004 году - 167 000 руб., в 2005 году - 172 000 руб. Других доходов гражданин не имел. Общая сумма имущественного налогового вычета составит 600 000 руб. В 2001 году налоговая база будет нулевой. Оставшаяся сумма вычета в размере 480 000 руб. (600 000 руб. - 120 000 руб.) перейдет на следующие налоговые периоды. Аналогично нулевой будет налоговая база в 2002 году, а оставшаяся сумма вычета 345 000 руб. (480 000 руб. - 135 000 руб.) перейдет на 2003 год. В 2003 году налоговая база будет также равна нулю, и на 2004 год перейдет неиспользованная часть вычета в размере 187 000 руб. (345 000 руб. - 158 000 руб.). В 2004 году налоговая база будет нулевой, переходящая на следующий календарный год сумма неиспользованного вычета составит 20 000 руб. (187 000 руб. - 167 000 руб.). Таким образом, в 2005 году при расчете налоговой базы будет учтен имущественный налоговый вычет в размере 20 000 руб., а сумма облагаемого налогом дохода составит 152 000 руб. (172 000 руб. - 20 000 руб.).

Проблемы переходного периода

Законом РФ N 1998-1 было предусмотрено уменьшение совокупного дохода гражданина в целях налогообложения на суммы, направленные физическими лицами на новое строительство либо приобретение жилого дома или квартиры, или дачи, или садового домика на территории Российской Федерации. Данный вычет предоставлялся в течение трех лет подряд, начиная с года приобретения (начала строительства) объекта недвижимости. Предельный размер вычета составлял 5000-кратный размер установленного законом минимального размера оплаты труда (МРОТ). Кроме того, в полном размере принимались к вычету суммы, направленные на погашение кредитов и процентов по ним, полученных физическими лицами в банках и других кредитных организациях на эти цели. Гражданин мог получить указанный вычет как по месту основной работы в течение налогового периода, так и в налоговом органе по истечении календарного года.

Рассмотрим ситуации, возникшие в результате изменения законодательства.

Пример 18

Гражданин воспользовался в 2000 году правом на налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры, по месту основной работы. Вычет им использован не полностью. В 2001 году в соответствии с новым законодательством налоговый агент не сможет ему предоставить данный вычет. Это объясняется следующим: налогообложение доходов, которые гражданин будет получать с 1 января 2001 года, регулируется главой 23 НК РФ. Следовательно, при определении налоговой базы за 2001 год и в последующие годы к этим доходам нельзя применить вычеты в размерах и порядке, установленном отмененным Законом РФ N 1998-1. А это означает, что имущественный налоговый вычет по доходам за 2001 год гражданин сможет получить только по истечении 2001 года при подаче декларации в налоговый орган и т.д. Отметим, что при подаче декларации за 2001 год гражданин должен будет предоставить в налоговый орган справку предприятия о размерах вычета, который был предоставлен гражданину по основному месту работы в 2000 году.

Пример 19

Гражданин приобрел (построил) жилье и полностью использовал налоговый вычет, связанный с приобретением (строительством) жилья до 2001 года. Если гражданин приобретет (построит) жилье в 2001 году или в последующие годы, то права на имущественный налоговый вычет у него не будет. Объясняется это тем, что норма, закрепленная в пункте 2 статьи 220 НК РФ о недопущении повторного предоставления налогоплательщику данного вычета, является пролонгацией нормы, которая была включена в законодательство после 21 января 1997 года. Именно после этой даты (21 января 1997 г.) налогоплательщик сможет воспользоваться имущественным налоговым вычетом один раз в жизни.

Пример 20

Гражданин приобрел (построил) жилье в 1999 году. В течение 1999 и 2000 года ему был предоставлен налоговый вычет по основному месту работы налоговым агентом-работодателем. Вычет из расчета 417 450 руб. (предельная норма по Закону РФ N 1998-1) не был полностью использован, и право на его получение перешло на 2001 год. По окончании 2001 года гражданин сможет воспользоваться этим правом при подаче декларации в налоговый орган. При этом при расчете вычета будет учитываться новая предельная норма в размере 600 000 рублей. Рассмотрим описанную ситуацию на примере.

Гражданин получил налоговый вычет в 1999 и 2000 году в размере 245 000 рублей. Размер неиспользованного вычета составит 172 450 руб. (417 450 руб. - 245 000 руб.). Доход гражданина с учетом предоставленных ему стандартных вычетов составил в 2001 году - 150 000 рублей, в 2002 году - 220 000 рублей. При подаче налоговой декларации за 2001 год гражданину будет предоставлен вычет в размере 150 000 рублей, а в 2002 году - в размере 205 000 руб. (600 000 руб. - 245 000 руб. - 150 000 руб.).