Статья 9. Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые

1. В ч. 1 говорится о государственном и общественном жилищном фонде, что не соответствует правильной классификации жилищного фонда (см. коммент. к ст. 5). Предусмотренный в этой части порядок перевода пригодных для проживания жилых домов (жилых помещений) относится к государственному и муниципальному жилищному фонду. Общественный жилищный фонд, который ранее был по своему правовому режиму сходен с государственным жилищным фондом, в настоящее время входит в состав частного жилищного фонда.

2. Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые не допускается - это общее правило, поскольку они должны использоваться по назначению (для проживания граждан). Но могут быть исключения: на практике решение этого вопроса связано с проведением градостроительных мероприятий и необходимостью использовать некоторые жилые помещения для нужд непромышленного характера или в связи с неудобствами, которые испытывают жильцы в связи с проведением указанных мероприятий. Решение этого вопроса, связанного с исключением конкретных жилых домов или жилых помещений из жилищного фонда, отнесено к компетенции органов власти субъектов Российской Федерации. При этом перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые должен осуществляться по предложению собственников жилищного фонда, предприятий и учреждений, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд.

3. Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилых помещений в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством, т.е. данной статьей ЖК. В этой связи для частного жилищного фонда должен действовать общий порядок перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые. В частности, этот вопрос в г. Москве урегулирован распоряжением мэра Москвы от 11.11.94 N 560-РМ (в ред. распоряжения мэра от 31.07.96 N 166 (1-РМ) и Положением, утв. указанным распоряжением. Это Положение устанавливает в г. Москве общие требования к переводу жилых помещений (домов) в нежилой фонд независимо от нахождения их в государственной (муниципальной) собственности, собственности общественных объединений или частных лиц, а также находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий, министерств, государственных комитетов и ведомств.

Вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилые, рассматриваются межведомственной комиссией административного округа; они также могут рассматриваться непосредственно на городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда.

Вопросы, связанные с переводом жилых домов в нежилой фонд, рассматриваются только на городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда.

В случае обжалования решения межведомственных комиссий муниципального округа (территориального управления) или административного округа эти вопросы рассматриваются на городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. Решения межведомственных комиссий административного округа или городской по вопросу перевода жилых помещений в нежилые утверждаются Департаментом муниципального жилья, а перевод в нежилой фонд жилых домов осуществляется по постановлению Правительства Москвы.

Основания для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд согласно указанному Положению:

признание жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания согласно пп. 2.2-2.4 "Положения об оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания" (утв. Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.85 N 529);

признание жилых помещений (домов) временно непригодными (до устранения причин, обусловливающих непригодность) для проживания;

признание в исключительных случаях факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и т.п.

4. Согласно "Положению о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" (утв. Постановлением Правительства РФ от 26.09.94 N 1086 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 24.02.95 N 182; от 13.10.97 N 1303)), контроль за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и жилых помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые осуществляют органы государственной жилищной инспекции.