Раздел I. Общие положения

Статья 1. Основные понятия

(в ред. ФЗ от 10.02.99 N 29-ФЗ//СЗ РФ. 1999. N 7. Ст. 876).

1. В настоящей статье даются основные понятия, которые должны использоваться при применении Основ и других актов жилищного законодательства. Многие из них сформулированы впервые, в том числе "жилищная сфера", "недвижимость в жилищной сфере", "кондоминиум". При этом следует обратить внимание, что указанные понятия в большей степени относятся к гражданскому, а не к жилищному законодательству. Объяснить это можно тем, что Основы содержат как нормы жилищного, так и нормы гражданского законодательства, поскольку ими урегулированы вопросы собственности в жилищной сфере. Иными словами, круг вопросов, который ранее был традиционен для жилищного законодательства и касался в основном предоставления жилья и использования жилищного фонда, в настоящем Законе значительно расширен. Такой подход был оправдан тем, что многие нормы ГК РСФСР и ЖК РСФСР устарели и не содержали понятий, которые стали необходимы в условиях функционирования рыночной экономики и осуществления жилищной реформы.

2. ЖК и другие законодательные акты не содержат понятия "жилищная сфера". Данное понятие охватывает не только вопросы жилищного законодательства (управление жилищным фондом, его содержание и ремонт), но и вопросы строительства и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства (жилых домов, энергоснабжающих и других объектов, систем водоснабжения и т.п.), которые регулировались другим законодательством. В частности, ст. 3 ЖК установлено, что отношения, связанные со строительством жилых домов, регулируются соответствующим (т.е. не жилищным) законодательством. Кроме того, следует иметь в виду, что в настоящее время отношения в области проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости регулируются Градостроительным кодексом РФ от 07.05.98 N 73-ФЗ (в ред. ФЗ от 31.12.01 N 196-ФЗ). Статья 1 Градостроительного кодекса РФ содержит, в частности, следующие понятия:

"градостроительная деятельность" - деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений;

"инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры" - комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование поселений и межселенных территорий.

Кроме того, в ст. 17 раскрывается содержание понятия "объекты социальной инфраструктуры". К ним отнесены жилые дома, производственные и общественные здания, строения и сооружения, в том числе спортивные, места отдыха, культурно-зрелищные и другие учреждения.

Таким образом, по вопросам, относящимся к предмету правового регулирования Градостроительного кодекса РФ, следует руководствоваться его нормами. Что касается включения указанных понятий в комментируемый Закон, то, как отмечалось выше, необходимость в определении понятия "жилищная сфера" была обусловлена созданием правовой базы для проведения жилищной реформы.

3. В Основах понятие "недвижимость" дано применительно к жилищной сфере. Гражданское законодательство (ГК РФ (ст. 130)) и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ (в ред. ФЗ от 05.03.01 N 20-ФЗ; от 12.04.01 N 36-ФЗ; от 11.04.02 N 36-ФЗ) содержат определение понятия "недвижимость (недвижимое имущество)" относительно любого недвижимого имущества (см. коммент. к ч. 3 ст. 6 Основ).

4. Определение понятия "жилищный фонд" отличается от аналогичного определения жилищного фонда, которое дано в ч. 1 ст. 4 ЖК ("находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд"). В ст. 7 ЖК указывается, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий, т.е. и для временного проживания граждан.

В отличие от ЖК Основы включают в жилищный фонд практически любое пригодное для проживания жилое помещение, в том числе специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), служебные жилые помещения. В настоящее время следует руководствоваться понятием Основ, а не ЖК.

Здесь уместно определиться и с понятием "жилое помещение", поскольку жилищный фонд состоит из жилых помещений. Для этого следует обратиться к ст. 673 ГК РФ, где говорится, что жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). При этом, как следует из ст. 52 ЖК, не являются самостоятельным предметом договора найма и, следовательно, жилым помещением подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Запись "пригодное для постоянного проживания" означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством (ст. 38, 40, 41 ЖК), т.е. соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и т.п.

5. На основании данной статьи в Положении о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301, также установлено, что государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания (см. коммент. к ст. 25 ЖК). В данном случае необходимо отметить, что комментируемый Закон и другие акты не содержат конкретного определения понятия "специализируемые дома", что, по-видимому, будет затруднять на практике осуществление государственного учета жилищного фонда. Кроме того, вызывает сомнение практическая необходимость значительного расширения состава жилищного фонда, поскольку жилые помещения, например, в домах маневренного фонда используются только для временного проживания (на период проведения капитального ремонта дома) и не всегда соответствуют требованиям, установленным для жилых помещений (ст. 38, 40, 41 ЖК). Между тем они в статистической отчетности будут искусственно завышать обеспеченность граждан жильем. Безусловно, недопустимым является включение в состав жилищного фонда временно используемых для проживания граждан вагончиков, балков и других подобных строений, которые никогда не считались жилыми помещениями. Полагаем, что нет оснований относить их к жилищному фонду и в настоящее время.

6. В данной статье в определении понятия "социальная норма площади жилья" дается только одно его назначение - этой нормой должны руководствоваться при предоставлении компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (см. коммент. к ст. 15 Основ). Однако это понятие используется и в другом значении - оно используется при предоставлении жилья (см. коммент. к ст. 11 Основ).

7. В статье даны определения понятий "договор найма" и "договор аренды", в которых отражены особенности этих видов договоров. Следует отметить, что с принятием части второй ГК РФ аренда жилых помещений утратила свое прежнее значение, поскольку согласно гражданскому законодательству (см. гл. 34 и 35, в частности ст. 671 ГК РФ) арендовать жилые помещения могут только юридические лица (организации), которые в свою очередь должны использовать их только по назначению - для проживания граждан. По этим вопросам см. коммент. к ст. 14, 15, 17 и 18 Основ.

8. Федеральным законом "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 21.04.97 N 68-ФЗ в ст. 1 Основ внесены изменения и дополнения, касающиеся понятий "кондоминиум" и "товарищество собственников жилья". Эти изменения были сделаны в связи с принятием Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 15.06.96 N 72-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.01 N 196-ФЗ; от 21.03.02 N 31-ФЗ, где указанные понятия имеют иное значение, чем в Основах. В прежней редакции Основ под "кондоминиумом" в ст. 1 и 8 имелось в виду товарищество собственников жилых помещений, т.е. объединение граждан; в настоящее время кондоминиум определяется как комплекс недвижимого имущества; одновременно настоящая статья дополнена понятием "товарищество собственников жилья". Эти два понятия текстуально воспроизводят аналогичные понятия, содержащиеся в ст. 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

9. Понятие "застройщик" в данной статье имеет более широкое содержание по сравнению с ранее действовавшим законодательством, которое имело в виду, как правило, организацию, которая ведет жилищное строительство или принимает долговое участие в жилищном строительстве (см. ст. 23, 24 и 30 ЖК). В комментируемом Законе эту функцию может выполнять и физическое лицо, причем граждане могут быть застройщиками строительства жилого дома не только для личного проживания, но и для предоставления в наем (аренду либо для продажи).

См. также коммент. к ст. 22-23 Основ.

Статья 2. Право граждан на жилище

1. Право граждан на жилище закреплялось в Конституции СССР 1977 г. и Конституции РСФСР 1978 г. Текстуально содержание ст. 58 Конституции РСФСР было перенесено в ст. 1 ЖК, и данная статья Кодекса до настоящего времени не изменялась (см. по данному вопросу коммент. к ст. 1 ЖК). Конституция РСФСР 1978 г., устанавливая право граждан на жилище, гарантировала, что "это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги". Конечно, такой подход к обеспечению права граждан на жилище был характерен для административно-командной системы, когда в основном все вопросы решались в централизованном порядке и строго регламентировались законодательством СССР и РСФСР. Это было возможно в прежней социально-экономической обстановке, когда государство было основным собственником имущества, в том числе жилья, в стране и соответственно брало на себя основные расходы по обеспечению граждан жильем. В этом состояло ее отличие от стран с рыночной экономикой, где доля частных средств, используемых на эти цели, является преобладающей.

2. В связи с тем, что Основы, как сказано в преамбуле, определяют "основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях (курсив мой. - А.Т.)" (т.е. в условиях перехода к рыночным отношениям), в настоящей статье содержится новое определение понятия "право граждан на жилище".

Президентом РФ был издан Указ "О мерах по обеспечению права граждан на жилище" от 09.04.93 N 442, в котором, со ссылкой на ст. 58 Конституции РФ и Основы, органам исполнительной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации предписывалось:

1) обеспечить безусловное выполнение требований указанного Закона и в недельный срок привести в соответствие с ним свои правовые акты;

2) Правительству РФ ускорить разработку и внесение в Верховный Совет Российской Федерации проекта Основ жилищного законодательства, а также определение порядка постепенного перехода к оплате жилья в размере, обеспечивающем возмещение издержек на его содержание, ремонт, коммунальные услуги, и порядка предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг (в Постановлении Верховного Совета РФ "О введении в действие Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.92 N 4219-1, указанные Основы должны быть разработаны Правительством РФ, и Президент РФ предлагает ускорить подготовку названного законодательного акта, однако Основы так и не были приняты Верховным Советом РФ; см. также коммент. к указанному Постановлению Верховного Совета РФ).

Можно сказать, что после принятия Основ и вышеупомянутого Указа Президента РФ жилищная сфера стала ориентироваться на рыночные отношения.

3. Провозглашенное ч. 1 настоящей статьи Основ право граждан на жилище предусматривается обеспечивать несколькими способами:

1) путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов всем нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам на условиях договора найма (это вытекает из ст. 10 Закона о приватизации, которой установлено, что в период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в жилье, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями; см. также коммент. к ст. 51 ЖК и ст. 10 Закона о приватизации);

2) путем предоставления в указанных жилищных фондах жилья на условиях аренды (см. коммент. к ст. 1 и 17 Основ); законодательством эти условия не были урегулированы (кроме того, что жилое помещение в таких случаях предоставляется собственником жилого помещения гражданину или юридическому лицу во временное владение и (или) пользование за договорную плату и без ограничения размера предоставляемого жилого помещения), т.е. основные условия аренды жилого помещения должны устанавливаться по соглашению сторон (арендодателя и арендатора);

3) путем приобретения или строительства жилья за собственные средства с использованием предоставляемых государством систем компенсаций (субсидий и льгот) (по вопросу приобретения жилья в собственность на основе гражданско-правовых сделок и по другим основаниям см. коммент. к ст. 19 Основ; по вопросу предоставления кредитов и компенсаций - см. ст. 25 Основ, а также коммент. к ст. 41.1 ЖК).

4. Между тем следует иметь в виду, что через год после вступления в силу Основ была принята новая Конституция РФ (декабрь 1993 г.), которая в ст. 40 закрепила право граждан на жилище с новым содержанием.

Часть 1 ст. 40 провозглашает право граждан на жилище, т.е. данное право является конституционным и относится к числу основных прав и свобод граждан.

Между тем в ст. 40 Конституции РФ ограничен круг лиц, имеющих право на получение жилья из государственного, муниципального и других жилищных фондов бесплатно или за доступную плату. Это малоимущие и иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилье. Кто будет признан "малоимущим" и за кем, кроме них, в будущем сохранится право на бесплатное либо за доступную плату предоставление жилого помещения - эти вопросы требуют законодательного урегулирования. Однако необходимо иметь в виду, что в Законе о приватизации они в определенной мере нашли закрепление. Во-первых, ст. 10 установлено, что в период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями. Во-вторых, ст. 9 предусмотрено, что для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма. Также этой статьей предусмотрено, что законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации это право может быть предоставлено и другим категориям граждан.

Конституцией РФ (ч. 3 ст. 40) предусматривается обеспечение жильем граждан за доступную плату. Одним из распространенных способов улучшения жилищных условий "за доступную плату" является предоставление безвозмездных субсидий на покупку или приобретение жилья в соответствии с Положением, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.08.96 N 937 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 04.12.98 N 1431; от 20.08.01 N 594). Пунктом 1 указанного Постановления установлено, что предоставление гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья является основной формой использования бюджетных средств, предназначенных для инвестирования в жилищную сферу. Правда, на льготы могут рассчитывать только две категории граждан: граждане, состоящие на учете для улучшения жилищных условий, и граждане, имеющие право на льготное кредитование строительства или приобретение жилья, но не воспользовавшиеся этим правом.

Частью 2 ст. 40 установлено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. По данному вопросу см. коммент. к ст. 3 Основ.

Статья 3. Обязанности органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления по обеспечению права граждан на жилище

1. Данная статья устанавливает обязанности органов государственной власти и органов местного самоуправления по обеспечению права граждан на жилище (в отличие от ст. 4 Основ, которая устанавливает обязанности и ответственность пользователей жилищного фонда (граждан и юридических лиц)).

После принятия Конституции РФ понятием "органы государственной власти" охватываются все государственные органы: законодательные и исполнительные, а также органы судебной власти (см. ст. 10 и 11 Конституции РФ); при этом термин "государственные органы управления" не употребляется. Поэтому согласно ст. 10 и 11 Конституции РФ органы государственной власти подразделяются на федеральные (Президент РФ, Федеральное Собрание (Совет Федерации и Государственная Дума), Правительство Российской Федерации и суды Российской Федерации) и на органы государственной власти субъектов Российской Федерации; последние являются самостоятельными органами (т.е. прежней иерархии: подчиненности нижестоящих органов вышестоящим не существует); в частности, государственную власть в субъектах Российской Федерации осуществляют образуемые ими органы государственной власти (эти вопросы нашли закрепление в конституциях, уставах субъектов Российской Федерации и их законодательстве).

Что касается федеральных органов государственной власти, то они названы в Конституции и в ней определены их основные полномочия (Президент РФ (гл. 4, ст. 80-93), в частности, является главой государства, издает указы и распоряжения; Федеральное Собрание - парламент Российской Федерации является представительным и законодательным органом Российской Федерации (гл. 5, ст. 94-109), в частности, Государственной Думой принимаются федеральные законы, которые впоследствии должны быть одобрены Советом Федерации; Правительство РФ осуществляет исполнительную власть в Российской Федерации (гл. 6, ст. 110-117), его деятельность также определена Федеральным конституционным законом "О Правительстве Российской Федерации" от 17.12.97 N 2-ФКЗ (в ред. ФКЗ от 31.12.97 N 3-ФКЗ).

2. В данной статье названа часть обязанностей органов государственной власти и органов местного самоуправления в обеспечении права граждан на жилище; эти обязанности следует, как указывалось выше, уточнять в соответствии с Конституцией РФ, ГК РФ и другими федеральными законами, которые определяют полномочия указанных органов.

3. Порядок учета жилищного фонда определен Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301 (см. коммент. к ст. 25 ЖК).

4. Порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений по договору социального найма определяется органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации (см. коммент. к ст. 13 Основ и коммент. к ст. 49 ЖК). Предоставление гражданам жилых помещений по договору аренды предусмотрено ст. 17 Основ, а также ст. 131 ЖК (см. коммент. к указанным статьям). По вопросу продажи гражданам жилых помещений в государственных и муниципальных жилищных фондах см. коммент. к ст. 49.1 ЖК.

5. Вопросы оплаты жилья и коммунальных услуг регламентируются ст. 15 Основ и ст. 55 ЖК; вопросы государственной поддержки граждан при строительстве или приобретении ими жилья урегулированы в ст. 25 Основ, а вопросы, касающиеся налогов и налоговых льгот в жилищной сфере, - в ст. 26, 27 Основ.

Статья 4. Обязанности и ответственность граждан, юридических лиц при использовании жилищного фонда

1. Статья 3 устанавливает обязанности органов государственной власти и органов местного самоуправления по обеспечению права граждан на жилище (собственников, нанимателей, арендаторов жилищного фонда). Данная же статья предусматривает обязанности и ответственность граждан и юридических лиц, т.е. пользователей жилищного фонда.

В статье перечислены наиболее важные, по мнению законодателя, обязанности граждан и юридических лиц при использовании жилищного фонда. Однако названные обязанности (по отношению к гражданам), а также ответственность за невыполнение этих обязанностей уже содержатся в ЖК РСФСР, Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР (утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726) и в других нормативно-правовых актах.

Действующее законодательство обязывает граждан бережно относиться к занимаемому ими жилому помещению. Это положение неразрывно связано с другой основной обязанностью нанимателей жилых помещений - использовать занимаемое жилье по назначению (для проживания граждан). При этом граждане (наниматели и собственники жилых помещений) обязаны не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст. 678 ГК РФ на нанимателя жилого помещения возлагается обязанность использовать его только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Статьей 142 ЖК предусматривается обязанность обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Указанные обязанности по обеспечению сохранности жилых домов должны выполняться не только нанимателями жилых помещений, но также членами их семей и всеми другими гражданами.

Наниматели жилых помещений должны производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений, а при освобождении помещения - сдать его в надлежащем состоянии (ст. 142 ЖК).

Наиболее полно указанные вопросы нашли отражение в Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории. Так, п. 4 установлено, что граждане участвуют в осуществлении мероприятий, направленных на улучшение использования и обеспечение сохранности жилищного фонда, в проведении работ по благоустройству, озеленению и содержанию придомовых территорий; вносят предложения в государственные органы по улучшению использования и обеспечению сохранности жилищного фонда.

Согласно п. 9 Правил наниматель обязан:

а) обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к жилому дому и жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, правила пожарной безопасности, правила пользования санитарно-техническим и иным оборудованием. При обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры к их устранению и, в необходимых случаях, сообщать о них наймодателю или в соответствующую аварийную службу;

б) использовать жилое помещение по прямому назначению в соответствии с договором найма жилого помещения. Переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя, наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов, а перестановка либо установка дополнительного санитарно-технического и иного оборудования - с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя и с разрешения наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное переустройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.

в) соблюдать санитарно-гигиенические правила: содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения, балконы и лоджии; соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования; производить чистку одежды, ковров и т.п. в местах, определяемых жилищно-эксплуатационной организацией; своевременно производить текущий ремонт жилого и подсобных помещений. Запрещается хранить в жилых помещениях и местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, а также загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы и другие места общего пользования. Не допускается курение в местах общего пользования в квартирах, где проживает несколько нанимателей, в подъездах, холлах и на лестничных клетках жилого дома;

г) экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию;

д) своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая и тепловая энергия и другие услуги) по утвержденным в установленном порядке тарифам;

е) соблюдать правила социалистического общежития, не допускать выполнения в квартире работ или совершения других действий, приводящих к порче жилых помещений либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающие нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях. Пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина.

В п. 10 подчеркивается, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

2. Вопросы, касающиеся градостроительной деятельности, содержатся в ст. 20 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.98 N 72-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.01 N 196-ФЗ). Согласно указанной статье граждане и юридические лица обязаны:

- охранять среду жизнедеятельности;

- осуществлять градостроительную деятельность в соответствии с градостроительной документацией, правилами застройки;

- не совершать действия, оказывающие вредное воздействие на окружающую природную среду, памятники истории и культуры и памятники природы, городские, сельские и природные ландшафты, объекты инженерной, транспортной инфраструктур и благоустройства территории, затрагивающие законные интересы третьих лиц и препятствующие реализации прав собственников, владельцев, арендаторов или пользователей сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости;

- проводить работы по надлежащему содержанию зданий, строений и сооружений и иных объектов недвижимости на земельных участках и благоустройству земельных участков в соответствии с градостроительной и проектной документацией, градостроительными нормативами и правилами, экологическими, санитарными, противопожарными и иными специальными нормативами;

- выполнять предписания государственных органов, осуществляющих контроль в области градостроительства;

- оказывать содействие должностным лицам государственных органов, осуществляющих контроль в области градостроительства, в осуществлении ими своих полномочий.

3. Частью 2 настоящей статьи предусматривается ответственность за невыполнение обязательств по использованию жилищного фонда. Правда, она не содержит конкретных норм, т.е. имеет отсылочный характер. Вместе с тем действующее законодательство (жилищное, гражданское и др.) содержит положения, устанавливающие ответственность граждан - собственников жилых помещений, а также нанимателей и арендаторов. Так, в ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.01 N 195-ФЗ (в ред. ФЗ от 25.07.02 N 112-ФЗ) предусматривается ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий, нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также за самовольное переоборудование и перепланировку жилых домов и жилых помещений, использование их не по назначению, порчу жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства. Указанные правонарушения влекут предупреждение или наложение штрафа в крупных размерах (ст. 7.21 и 7.22).

Гражданско-правовая ответственность может наступить из-за использования жилья не по назначению, порчу и разрушение жилищного фонда. Прежде всего виновное лицо обязано возместить убытки, связанные с утратой или повреждением имущества (жилищного фонда), которые могут включать в себя реальный ущерб и упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ).

В качестве примера можно привести ст. 293 ГК РФ. Указанной статьей установлено следующее:

- если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения;

- если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не производит необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В ЖК имеются статьи, предусматривающие также ответственность за данные правонарушения, в том числе выселение виновных лиц из жилого помещения. Так, согласно ст. 98, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил социалистического общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (по этому вопросу см. также коммент. к ст. 154 ЖК).

Статья 5. Участие населения в управлении жилищным фондом

1. В данной статье и ст. 18-21 ЖК (см. коммент. к указанным статьям) не раскрывается само понятие "управление жилищным фондом". С учетом нового гражданского законодательства следует отметить, что управление жилищным фондом должно осуществляться непосредственно собственником жилища либо через уполномоченные им организации в целях обеспечения надлежащего использования, содержания и ремонта жилищного фонда, инженерного оборудования, придомовой территории и иной деятельности, направленной на создание необходимых условий для проживания граждан.

2. По сравнению с нормами указанных статей ЖК в настоящей статье говорится не только о государственном и муниципальном жилищном фонде, а вообще о жилищном фонде независимо от его принадлежности (формы собственности). Соответственно расширен круг субъектов жилищных отношений, которые могут участвовать в управлении жилищным фондом. Практически любое общественное объединение граждан, имеющее какое-либо отношение к жилищному фонду, вправе участвовать в управлении жилищным фондом для защиты своих прав и интересов. Это согласуется с нормами действующей Конституции РФ (ст. 30 и 32). Кроме того, в статье записано о праве граждан участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций (ЖК этого не предусматривал - см. коммент. к ст. 22 ЖК). Однако эта запись не является новеллой в жилищном законодательстве. Впервые это право было закреплено в ст. 23 Закона о приватизации (см. коммент. к указанной статье), где предоставлено право собственникам жилых помещений самостоятельно определять организацию для обслуживания этих жилых помещений. Практически одновременно положения данной статьи воспроизведены в ч. 3 ст. 147 ЖК (в ред. Закона РСФСР от 06.07.91 N 1552-1).

3. В статье говорится об участии граждан и других субъектов жилищных правоотношений в управлении жилищным фондом по месту жительства, т.е. в месте их непосредственного проживания. В данном случае следует иметь в виду, что Конституция РФ и законодательство, в частности ЖК (ст. 18-21) и Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" от 15.06.96 N 72-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.01 N 196-ФЗ; от 21.03.02 N 31-ФЗ) (ст. 29 и др.), не увязывают право на участие граждан в управлении жилищным фондом с местом их проживания. По-видимому, саму запись "по месту жительства" следует отнести к недостаткам комментируемого Закона. В определенной мере это относится и в целом к данной статье, положения которой носят общий характер и должны были получить развитие в других нормативно-правовых актах.