Раздел II. Собственность в жилищной сфере

Статья 6. Право собственности на недвижимость в жилищной сфере

Понятие любого недвижимого имущества (недвижимости) дано в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Указанное понятие содержит и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ (в ред. ФЗ от 05.03.01 N 20-ФЗ; от 12.04.01 N 36-ФЗ; от 11.04.02 N 36-ФЗ). Согласно ст. 1 Закона недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Понятие недвижимости в жилищной сфере дано в ст. 1 Основ; оно не противоречит указанным выше понятиям, однако, безусловно, включает только те объекты, которые имеют непосредственное отношение к обеспечению условий проживания граждан (земля, жилые и нежилые помещения, сооружения инженерной инфраструктуры и т.п.). Вообще же понятие недвижимости в жилищной сфере имеет одну отличительную особенность, которая не обязательна для объектов в других сферах народного хозяйства: все объекты в жилищной сфере действительно являются недвижимыми, т.е. они "связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно". В других отраслях народного хозяйства к недвижимости отнесены и движимые вещи (воздушные и морские суда, автомобильный транспорт и др.), которые также подлежат государственной регистрации.

2. В ч. 1 данной статьи перечисляются формы собственности. Их пять: частная, государственная, муниципальная, общественных объединений и коллективная; в ст. 7, 8 соответственно называются пять видов жилищного фонда (см. коммент. к ст. 7 и 8 Основ). Такое подразделение на формы собственности было основано на ст. 10 Конституции РСФСР, согласно которой в Российской Федерации признаются и защищаются следующие формы собственности: частная (юридических лиц и граждан), коллективная (общая совместная, общая долевая), государственная, муниципальная и собственность общественных объединений; государство создает условия для развития разнообразных форм собственности и обеспечивает равную защиту всех ее форм. Вместе с тем указанное разграничение имущества противоречит ст. 8 ныне действующей Конституции РФ и ст. 212 ГК РФ, которыми предусмотрены только три формы собственности: частная, государственная и муниципальная. Конституция РФ и ГК РФ этот перечень не ограничивают: могут быть и "иные формы собственности". Однако их нет и, вероятно, не будет (по крайней мере, гражданское законодательство не предусматривает дробление указанных трех форм собственности на дополнительные). Следует также обратить внимание на то, что в настоящей части указывается "коллективная собственность", а в ст. 8 Основ (в ред. ФЗ от 21.04.97 N 68-ФЗ) говорится об общем имуществе (общей собственности). Дело в том, что на основании ГК РФ и Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 15.06.96 N 72-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.01 N 196-ФЗ; от 21.03.02 N 31-ФЗ) в ст. 7 и 8 были внесены изменения (из ст. 7 была исключена ч. 5, где говорилось о жилищном фонде в коллективной собственности, а из ст. 8 исключены положения, касающиеся "коллективной собственности"); однако в данную статью изменения, к сожалению, не были внесены.

3. В ч. 1 также говорится о том, что недвижимость (в том числе жилищный фонд) может переходить "из одной формы собственности в другую", т.е. были сняты всякие препятствия, ограничивающие права собственников недвижимости в распоряжении принадлежащим им имуществом, что не было предусмотрено прежним гражданским законодательством (ГК РСФСР и др.). Ранее, например, государственное имущество, как правило, не могло перейти в частные руки. На этот счет в Конституции СССР 1977 г. (ст. 11) имелась прямая норма: "в исключительной собственности государства находятся: земля, ее недра, воды и леса. Государству принадлежат основные средства производства... коммунальных и иных предприятий, основной городской жилищный фонд...".

4. В ч. 2 раскрывается содержание права собственности на недвижимость в жилищной сфере: собственник вправе совершать любые действия в отношении своего имущества, за исключением тех ограничений, которые установлены законодательством (абсолютного права не бывает). Аналогичные нормы, касающиеся прав собственников недвижимости, содержит ст. 209 ГК РФ, которой установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 3 Закона о приватизации также предусмотрено указанное право в отношении приватизированных жилых помещений: "граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству" (в ред. ФЗ от 11.08.94 N 26-ФЗ).

Вместе с тем, учитывая специфику такого имущества, как жилье (его назначение, права и интересы проживающих в доме других жильцов и др.), законодательством установлены ограничения. Так, согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (для проживания граждан); в этой же статье записано, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Такой же запрет относительно использования жилых помещений содержит ст. 7 ЖК (см. коммент. к данной статье ЖК), а ст. 19 Основ не допускает продажу заселенных квартир без согласия проживающих в них граждан.

5. По вопросу передачи (приобретения) жилья на основании различных сделок с жилыми помещениями см. коммент. к ст. 19 Основ.

6. В ч. 3 провозглашен принцип, который характерен для частной формы собственности (любого имущества, находящегося в собственности физических или юридических лиц) в рыночных отношениях и который распространен Законом на недвижимость в жилищной сфере: право частной собственности не должно ограничиваться.

Реформирование отношений собственности в стране началось с принятием в 1990 г. Закона СССР "О собственности в СССР" и Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24.12.90 N 443-1, которые провозгласили принцип: количество и стоимость имущества, приобретенного гражданином или юридическим лицом в соответствии с законом или договором, не ограничиваются. Этот принцип Основами был закреплен в жилищной сфере. Согласно ст. 6 Основ недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, может находиться в частной собственности граждан и юридических лиц. Частная собственность на недвижимость в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местных органах власти. Собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, не нарушающие законодательство и жилищные права других лиц.

До принятия этих законодательных актов наличие у граждан недвижимости строго регламентировалось. Не разрешалось иметь в собственности более одного жилого помещения (жилого дома, части жилого дома; квартиры) (ст. 106 ГК РСФСР); регламентировался и предельный размер жилого дома (части дома) - он не должен был превышать 60 кв.м жилой площади. Статья 107 ГК РСФСР устанавливала: если в собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей окажется по основаниям, допускаемым законом, более одного дома, собственник вправе по своему выбору оставить в своей собственности любой из этих домов; другой дом должен быть собственником в течение года продан, подарен или отчужден иным способом. Нельзя было иметь в собственности одновременно жилой дом (часть дома) и квартиру в доме жилищно-строительного кооператива (ст. 108 ГК РСФСР).

Законодательные акты, принятые в 1990-х годах, и ГК РФ, устанавливая право частной собственности на недвижимость, в том числе в жилищной сфере, сняли всякие ограничения на количество, размеры и стоимость жилых домов и квартир, которые могут находиться в собственности юридических или физических лиц.

7. По вопросу регистрации недвижимости, в том числе жилья, следует иметь в виду следующее. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе на жилые помещения, их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрации подлежат следующие права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека и др. Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора найма жилого помещения социального использования.

ГК РФ предусмотрено, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ГК РФ предусматривает также, что такая государственная регистрация производится учреждениями юстиции. До введения в действие указанного Закона регистрация осуществлялась в органах местной администрации. Принятым Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что регистрация недвижимости должна осуществляться госучреждениями; однако создание систем указанных учреждений юстиции должно было завершиться только к 2000 г.

Следует отличать государственную регистрацию недвижимости от государственного учета жилищного фонда. В соответствии со ст. 25 ЖК государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для Российской Федерации системе в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (см. по данному вопросу коммент. к ст. 25 ЖК).

В настоящее время, как указывалось выше, действует Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по которому государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим ФЗ системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

правовая экспертиза и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным ст. 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости.

Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

В случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

В случае, если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию одной стороны, заявление о государственной регистрации прав подает одна из сторон договора или сделки.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об оплате регистрации. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

Регистрационные действия начинаются с момента приема указанных документов. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент совершения сделки;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные решения;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 настоящего ФЗ и если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, установленный настоящей статьей, должен быть доступен для ознакомления заинтересованными лицами.

Статья 7. Виды жилищного фонда

1. В данной статье дана классификация жилищного фонда в зависимости от форм собственности. В первоначальной редакции Основ этих видов было пять: частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд, общественный жилищный фонд и жилищный фонд в коллективной собственности. При этом частный и государственный жилищные фонды подразделялись на два подвида: частный фонд состоял из жилых домов (жилых помещений), находящихся в собственности физических и юридических лиц, а государственный фонд - из жилых домов (жилых помещений), находящихся в федеральной собственности (собственности Российской Федерации как государства) и собственности субъектов Российской Федерации. Такая классификация отражала сложившиеся в тот период отношения собственности в жилищной сфере и была обусловлена принятием в 1990-х годах ряда законов: Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24.12.90 N 443-1 и Закона о приватизации, которые можно отнести к первым "рыночным" российским законам. Классификация была иной по сравнению со ст. 5 ЖК, имеющей одинаковое со ст. 7 Основ название: "Виды жилищного фонда". В ст. 5 ЖК указаны четыре вида жилищного фонда:

государственный жилищный фонд - (на момент принятия ЖК в июне 1983 г.) государственное имущество, в том числе жилищный фонд, было неделимым и принадлежало одному собственнику - государству, и только позднее - в 1991 г. - оно было разграничено на объекты, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и собственности муниципальных образований (городов, поселков и других поселений);

общественный жилищный фонд, который состоял из жилых домов (жилых помещений) колхозов и других кооперативных организаций, профсоюзных и иных общественных организаций (по своему правовому положению в доперестроечное время общественный жилищный фонд был равнозначен государственному жилищному фонду, поскольку имущество кооперативных и общественных организаций относилось к социалистической форме собственности и, следовательно, не принадлежало каким-то конкретным лицам (в отличие от правового положения имущества общественных объединений, которое в настоящее время в соответствии с ГК РФ находится в частной собственности этих объединений (юридических лиц));

фонд жилищно-строительных кооперативов был выделен в качестве самостоятельного, однако по своей природе имущество этих организаций (жилые дома, квартиры) относилось к кооперативной собственности, т.е. к собственности кооператива (объединения членов ЖСК), при этом члены ЖСК, в том числе выплатившие полностью пай за квартиру, не являлись собственниками занимаемых квартир.

Все три перечисленных вида жилищного фонда объединялись (в статистической отчетности) в один жилищный фонд, в который включался жилищный фонд всех организаций. Он назывался обобществленный жилищный фонд. В него не входил, как следует из сказанного выше, четвертый фонд - индивидуальный жилищный фонд (жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан); в тот период имущество, находящееся в собственности граждан, к частной собственности не относилось, да и само понятие "частная собственность" в законодательстве не употреблялось и имело нарицательное значение.

В настоящее время на основании ст. 8 Конституции РФ и ст. 212-215 ГК РФ, согласно которым в Российской Федерации признаются три формы собственности: частная, государственная и муниципальная, жилищный фонд также следует подразделять на три вида; при этом частный и государственный жилищные фонды в свою очередь должны подразделяться на два подвида.

Итак, согласно гражданскому законодательству жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд:

а) фонд, находящийся в собственности граждан;

б) фонд, находящийся в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд:

а) фонд, находящийся в федеральной собственности;

б) фонд, находящийся в собственности субъектов РФ;

3) муниципальный жилищный фонд.

О классификации жилищного фонда см. также коммент. к ст. 5 ЖК.

Статья 8. Общее имущество кондоминиума

(в ред. ФЗ от 21.04.97 N 68-ФЗ//СЗ РФ. 1997. N 17. Ст. 1913).

1. Данная статья изложена в редакции ФЗ от 21.04.97 N 68-ФЗ. Ранее она называлась "Жилищный фонд в коллективной собственности" и предусматривала, как и ст. 7 Основ, самостоятельный вид жилищного фонда: жилищный фонд в коллективной собственности. Такая классификация жилищного фонда не соответствовала новому гражданскому законодательству. В действующей редакции говорится об общем имуществе кондоминиума (понятие о нем дано в ст. 1 Основ) и о том, что собственники жилых помещений - домовладельцы вправе образовать для обеспечения эксплуатации жилого дома и других целей товарищество собственников жилья. Вопросы организации и деятельности указанных товариществ урегулированы Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" от 15.06.96 N 72-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.01 N 196-ФЗ; от 21.03.02 N 31-ФЗ).

По данному вопросу см. также коммент. к ст. 21 и 24 Закона о приватизации.

Статья 9. Изменение отношений собственности

1. В ч. 1 говорится о "переходе государственных и муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности". Речь идет о процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий и учреждений, т.е. о передаче государственного и муниципального имущества в частную собственность ("иную форму собственности"), который начал осуществляться в России на основании Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" от 03.07.91 N 1531-1*(4) и других законодательных актов.

При преобразовании указанных государственных и муниципальных предприятий и учреждений они приобретают другую организационно-правовую форму организаций с частной формой собственности. Перечень этих видов юридических лиц содержит ст. 50 ГК РФ, согласно которой юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации).

Юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий. Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в форме потребительских кооперативов, общественных или религиозных организаций (объединений), финансируемых собственником учреждений, благотворительных и иных фондов, а также в других формах, предусмотренных законом. Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы. При этом законодательно установлено, что жилищный фонд не переходит в собственность вновь образованных юридических лиц, поскольку такая передача была бы связана с ущемлением жилищных прав граждан, а лишь передается им в хозяйственное ведение или оперативное управление (см. ст. 294 и 296 ГК РФ) или в ведение органов местного самоуправления. Иными словами, в этих случаях за нанимателями жилых помещений и членами их семей сохраняются прежние права и обязанности. Особо подчеркивается, что они имеют право на приватизацию жилого помещения. Порядок приватизации жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда определен Законом о приватизации (см. коммент. к ст. 18 указанного Закона, которая текстуально повторяет ч. 1 ст. 9 Основ).

Необходимо также иметь в виду, согласно ГК РФ, правопреемство, т.е. передача прав и обязанностей вновь образованному юридическому лицу имеет место только при реорганизации юридического лица (ст. 57, 58). Ликвидация юридического лица (организации) осуществляется без правопреемства (ст. 61).

2. В ч. 2 говорится о ликвидации общественных объединений. В настоящее время по данному вопросу следует руководствоваться Федеральным законом "Об общественных объединениях" от 19.05.95 N 82-ФЗ (в ред. ФЗ от 17.05.97 N 78-ФЗ; от 19.07.98 N 112-ФЗ; от 12.03.02 N 26-ФЗ; от 21.03.02 N 31-ФЗ; от 25.07.02 N 112-ФЗ).

3. Частью 3 данной статьи предоставлено право гражданам, имеющим строения на садовых и дачных участках, переоформлять их в качестве жилых помещений. Это возможно в случаях, если указанные строения отвечают установленным для жилых помещений требованиям (ст. 38, 40, 41 ЖК). Иными словами, согласно ч. 3 ст. 9 Основ жилые помещения могут находиться и не на территории населенных пунктов.

Статья 10. Ограничения принудительного изъятия недвижимости в жилищной сфере

1. Статья 1 Основ дает определение понятия "недвижимость в жилищной сфере", а ст. 6 указывает, что недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, может находиться в частной, государственной, муниципальной и иной собственности (см. коммент. к ст. 1 и 6).

В комментируемой статье закрепляется общее правило, что изъятие недвижимости в жилищной сфере (прежде всего такое может иметь место в отношении жилищного фонда) без согласия собственника не допускается. Далее разъясняется, что законом могут быть установлены исключения, т.е. она может быть изъята у собственника на основании прямого указания об этом в законе. Но и в случаях изъятия недвижимости по предусмотренным законом основаниям необходимо решение суда или арбитражного суда, если не получено согласие собственника недвижимости.

Нормы ст. 10 Основ в связи с принятием Конституции РФ 1993 г. и ГК РФ нуждаются в уточнении. Статьей 8 Конституции РФ закреплено, что в Российской Федерации признается и защищается равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. При этом основы принудительного отчуждения имущества заложены в ст. 35 Конституции: "Никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения". Категории возможных собственников имущества перечислены в п. 2 ст. 212 ГК РФ (это граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования). Конечно, в большей степени вопрос о принудительном изъятии имущества касается лишь случаев, когда оно находится в частной собственности. В ст. 235 ГК РФ записано, что принудительное изъятие имущества у собственника не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.