Раздел IV. Регулирование земельных отношений, строительства, содержания и ремонта жилья. Налогово-кредитная поддержка жилищной реформы

Статья 22. Получение, приобретение земельных участков для жилищного строительства

Статья 23. Право на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда

Комментарий к ст.ст. 22-23

1. Понятие "застройщик" дано в ст. 1 Основ. Застройщик - физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи.

К застройщикам относятся как физические, так и юридические лица, которые вправе получить или приобрести земельный участок для жилищного строительства в зонах, предусмотренных градостроительной документацией (документацией о градостроительном планировании развития территорий и об их застройке).

Согласно ст. 28 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.98 N 73-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.01 N 196-ФЗ) градостроительное планирование развития территорий и поселений и их застройка осуществляются посредством разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территории Российской Федерации и частей территории Российской Федерации; территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации; территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке.

Градостроительная документация для территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований включает в себя:

1) градостроительную документацию о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, а именно:

территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов);

генеральные планы городских и сельских поселений;

проекты черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований.

2) градостроительную документацию о застройке территорий городских и сельских поселений, а именно:

проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений (далее - проект планировки);

проекты межевания территорий;

проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений (далее - проект застройки).

Каждому объекту градостроительной деятельности соответствует определенный вид градостроительной документации, разрабатываемый в соответствии с градостроительными, экологическими и иными нормативами. Градостроительная документация любого вида включает в себя текстовые и графические материалы, содержит обязательные положения, установленные заданием на разработку градостроительной документации соответствующего вида.

2. Статьей 22 Градостроительного кодекса РФ определены полномочия органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области градостроительства; в частности, к их полномочиям на соответствующих территориях относятся вопросы:

разработки и принятия законов и иных нормативно-правовых актов субъектов Российской Федерации в области градостроительства в соответствии с Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также конституциями или уставами субъектов Российской Федерации;

установления государственной политики в области градостроительства;

утверждения границ объектов градостроительной деятельности особого регулирования и порядка особого регулирования градостроительной деятельности на указанных территориях;

утверждения проектов черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований;

утверждения границ пригородных зон городов;

утверждения и реализации градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий субъектов Российской Федерации, а также схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур и благоустройства указанных территорий;

установления порядка выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости;

принятия решений об обеспечении потребности городских и сельских поселений в земельных участках из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;

принятия решений о строительстве объектов недвижимости значения субъектов Российской Федерации и о подготовке документов для получения разрешений на их строительство;

осуществления государственного контроля за соблюдением законов и иных нормативно-правовых актов в области градостроительства.

Согласно ст. 23 Градостроительного кодекса РФ в ведении муниципальных образований в области градостроительства находятся:

утверждение и реализация градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке, схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур и благоустройства указанных территорий;

разработка проектов черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований и внесение в соответствующий орган государственной власти предложений об их утверждении;

организация и проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости городских и сельских поселений, других муниципальных образований;

принятие решений об обеспечении потребностей населения в земельных участках из земель, находящихся в муниципальной собственности или переданных в ведение органов местного самоуправления, для осуществления градостроительной деятельности;

организация ведения государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в случае наделения органов местного самоуправления соответствующими полномочиями;

выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости;

разрешение споров в области градостроительной деятельности в пределах своей компетенции;

финансирование разработки и реализации градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке, программ, проведения научно-исследовательских работ, а также разработки проектов нормативно-правовых актов органов местного самоуправления в области градостроительства;

осуществление контроля за соблюдением нормативно-правовых актов органов местного самоуправления в области градостроительства;

осуществление контроля за соблюдением законодательства Российской Федерации о градостроительстве;

утверждение положений об органах архитектуры и градостроительства городских и сельских поселений, других муниципальных образований;

информирование населения о принимаемых и принятых решениях в области градостроительства, организация и проведение референдумов по вопросам в области градостроительства;

выполнение функций заказчиков разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке.

3. Согласно Основам граждане имеют право на приобретение жилья в собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости, в том числе путем жилищного строительства на отведенном земельном участке (см. коммент. к ст. 6 Основ). Причем согласно ст. 22 таким правом пользуются и граждане, имеющие другие жилые помещения, т.е. граждане, которые по общим основаниям не являются нуждающимися в улучшении жилищных условий (см. также коммент. к ст. 29 ЖК).

4. Земельный кодекс РФ от 25.10.01 N 136-ФЗ в ст. 15 устанавливает, что граждане и юридические лица могут иметь земельные участки на праве собственности, приобретенные по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Право собственности на земельный участок может возникать по следующим основаниям:

из договоров и иных сделок, предусмотренных законодательством, либо не противоречащих ему (ст. 218 ГК РФ);

из актов государственных органов, органов местного самоуправления (ст. 28-36 Земельного кодекса РФ);

из судебных решений;

в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (ст. 53 Земельного кодекса РФ);

вследствие причинения вреда одним лицом другому (ст. 1082 ГК РФ);

вследствие неосновательного обогащения (ст. 1104 ГК РФ).

Ныне принят первый закон в развитие Земельного кодекса РФ - Федеральный закон от 24.07.02 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", который призван обеспечить реализацию конституционных норм о частной собственности на землю, а также упорядочить отношения в сфере государственного управления земельными ресурсами, и в первую очередь в части распоряжения землями приоритетных категорий, которыми являются земли сельскохозяйственного назначения.

Закон установил достаточно жесткие условия владения, пользования и распоряжения этими землями, в частности определил юридический статус и возможные способы использования земельных долей.

Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков установлен ГК РФ.

В ГК РФ имеется специальная гл. 17 "Право собственности и другие вещные права на землю", которая содержит положения, касающиеся условий приобретения земельных участков и пользования ими.

5. Градостроительным кодексом РФ (ст. 66) предусмотрена ответственность, в том числе административная, за нарушение законодательства Российской Федерации о градостроительстве.

Административная ответственность устанавливается за следующие нарушения законодательства Российской Федерации о градостроительстве:

нарушение установленного порядка разработки и утверждения градостроительной документации - влечет за собой наложение штрафа на должностных лиц в размере от тридцати до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда;

нарушение прав граждан на участие в обсуждении градостроительной документации - влечет за собой наложение штрафа на должностных лиц в размере от двадцати до тридцати минимальных размеров оплаты труда;

предоставление земельных участков с нарушением требований градостроительной документации о застройке территорий городских и сельских поселений и правил застройки - влечет за собой наложение штрафа на юридических лиц в размере от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда, на должностных лиц - от двадцати до тридцати минимальных размеров оплаты труда;

строительство объектов недвижимости без разрешений на строительство (самовольная постройка) - влечет за собой наложение штрафа на граждан в размере от десяти до тридцати минимальных размеров оплаты труда, на юридических лиц - от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда;

уклонение от исполнения или несвоевременное исполнение предписаний органов архитектуры и градостроительства - влечет за собой наложение штрафа на граждан в размере от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда, на юридических лиц - от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда, на должностных лиц - от двадцати до тридцати минимальных размеров оплаты труда;

нарушение установленного градостроительной документацией и градостроительными регламентами правового режима использования территориальных зон - влечет за собой наложение штрафа на юридических лиц в размере от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда, на должностных лиц - от двадцати до тридцати минимальных размеров оплаты труда;

нарушение разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости - влечет за собой наложение штрафа на граждан в размере от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда, на юридических лиц - от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда, на должностных лиц - от двадцати до тридцати минимальных размеров оплаты труда.

Порядок наложения штрафов за нарушение законодательства Российской Федерации о градостроительстве устанавливается законодательством об административных правонарушениях. Штрафы налагаются должностными лицами органов архитектуры и градостроительства или комиссиями, созданными соответствующими органами архитектуры и градостроительства, в пределах их компетенции, а также комиссиями, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, либо органами местного самоуправления.

Статья 24. Развитие конкуренции в строительстве, реконструкции, содержании и ремонте жилищного фонда

1. В статье установлен принцип осуществления проектирования, строительства и реконструкции жилищного фонда - указанные работы должны размещаться, как правило, на конкурсной основе, с привлечением проектных и строительных организаций любых форм собственности. Иначе говоря, при финансировании работ по проектированию, строительству и реконструкции жилищного фонда органы государственной власти и органы местного самоуправления должны изыскивать наиболее рациональные способы проведения этих работ.

2. Вопросы оказания услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда нашли закрепление в Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28.04.97 N 425 (в ред. Указа Президента РФ от 27.05.97 N 528).

В Концепции подчеркивается, что важнейшим элементом реформы должно стать создание конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, что позволит собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ и услуг по наиболее низким ценам. Развитие конкуренции в жилищно-коммунальной сфере осуществляется в целях создания условий для преодоления негативных последствий монопольного или доминирующего положения (в том числе технологически обусловленного) организаций жилищно-коммунального хозяйства путем:

формирования органами местного самоуправления муниципального заказа на обслуживание и развитие объектов жилищно-коммунального назначения;

организации системы расчетов за произведенные и потребленные жилищно-коммунальные услуги на основе договоров, а также применения экономических санкций за нарушение договорных обязательств;

привлечения на равноправной основе организаций различных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг.

Контроль за наличием и соблюдением условий договоров между собственниками объектов жилищно-коммунального хозяйства, производителями и потребителями услуг, надзор за состоянием государственного, муниципального и частного жилищных фондов, а также указанных объектов, за выполнением обязательных технологических процессов, обеспечивающих экологическую безопасность населения, могут осуществляться как органами местного самоуправления, так и органами государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации.

Необходимая предпосылка развития конкуренции - демонополизация жилищно-коммунального хозяйства. К сферам деятельности, в которых возможно развитие конкуренции, относятся:

управление и обслуживание жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства;

привлечение организаций, использующих альтернативные формы предоставления коммунальных услуг, в том числе автономные системы жизнеобеспечения, не связанные с сетевой инженерной инфраструктурой объекты (крышные котельные, газоснабжение от емкостного и баллонного газа и др.);

выполнение отдельных работ по обслуживанию объектов коммунального хозяйства (ремонт и прочистка сетей, уборка мусора, эксплуатация лифтового хозяйства и т.п.);

проектно-изыскательские и строительные работы по развитию объектов коммунального назначения и т.п.

Органам местного самоуправления рекомендовано ускорить процесс разгосударствления организаций жилищно-коммунального хозяйства, функционирующих в этой сфере, обеспечить реальное равноправие хозяйствующих субъектов различных организационно-правовых форм и заключение соответствующих договоров на конкурсной основе.

Статья 25. Кредиты и компенсации (субсидии) гражданам при строительстве и покупке жилья

1. Данная статья посвящена вопросу оказания помощи гражданам со стороны государственных органов и органов местного самоуправления в строительстве или приобретении жилья путем предоставления на эти цели кредитов и компенсаций (субсидий). Она основывается на ст. 40 Конституции РФ, согласно которой органы государственной власти и органы местного самоуправления должны поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (по данному вопросу см. коммент. к ст. 2 Основ); для малоимущих, иных указанных в законе граждан жилье предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Предоставление гражданам жилищных субсидий и кредитов на жилищное строительство или приобретение жилья является формой удовлетворения потребности граждан в жилище "за доступную плату".

2. Согласно Основам граждане имеют право на приобретение жилья в собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости, в том числе путем строительства, купли-продажи и по другим основаниям (ст. 6 и 19). Основами также установлено, что граждане имеют право на получение земельного участка для строительства жилья. Причем таким правом пользуются все граждане, в том числе граждане, которые по общим основаниям не являются нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 22-25).

В целях реализации права на жилище в новых социально-экономических условиях были приняты Указ Президента РФ "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья" от 29.03.96 N 430 и Постановление Правительства РФ "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья" от 03.08.96 N 937 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 04.12.98 N 1431; от 20.08.01 N 594). В этих нормативных актах жилищные субсидии признаны основной формой привлечения бюджетных средств для инвестирования в жилищную сферу. Что же касается вопросов о предоставлении гражданам кредитов на строительство, реконструкцию и приобретение жилья, то эти вопросы регулируются Указом Президента РФ от 10.06.94 N 1180, которым утверждено Положение о жилищных кредитах. Нужно обратить внимание, что кредиты могут предоставляться на указанные цели как юридическим лицам, так и гражданам, в том числе не состоящим на учете для улучшения жилищных условий. Способом обеспечения кредита является залог в виде недвижимого имущества, предоставляемого заемщиком. Отношения, касающиеся залога недвижимости, урегулированы Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 N 102-ФЗ (в ред. ФЗ от 09.11.01 N 143-ФЗ; от 11.02.02 N 18-ФЗ). В частности, в этом ФЗ установлены особенности ипотеки жилых домов и квартир (ст. 74-78).

Улучшить свои жилищные условия гражданин может и за счет приобретения ценных бумаг в виде жилищных сертификатов (см. Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утв. Указом Президента РФ от 10.06.94 N 1182 (в ред. Указа Президента РФ от 02.04.97 N 277).

3. По Постановлению Правительства РФ от 03.08.96 N 937 субсидии предоставляются гражданам по их желанию, если они нуждаются в улучшении жилищных условий и состоят на учете по предоставлению жилой площади, а также лицам, имеющим согласно действующему законодательству право на льготное финансирование строительства или приобретения жилья, но не использовавшим это право.

Жилищные субсидии предоставляются федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, предприятиями, организациями, воинскими частями и формированиями.

За счет средств федерального бюджета субсидия предоставляется (в пределах предусмотренных объемов) следующим категориям граждан:

военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы в запас или отставку;

лицам, проработавшим в районах Крайнего Севера и в местностях, приравненных к районам Крайнего Севера, не менее 15 лет;

лицам, признанным в установленном порядке вынужденными переселенцами;

лицам, пострадавшим от чернобыльской и других аварий, чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий;

лицам рядового и начальствующего состава налоговой полиции;

сотрудникам центрального аппарата Министерства внутренних дел Российской Федерации, министерств (главных управлений, управлений) внутренних дел субъектов Российской Федерации, а также предприятий, учреждений и организаций, непосредственно подчиненных Министерству внутренних дел Российской Федерации;

спасателям профессиональных аварийно-спасательных служб и профессиональных аварийно-спасательных формирований федеральных органов исполнительной власти;

членам казачьих обществ, взявшим на себя в установленном порядке обязательства по несению государственной и иной службы, переселившимся в пограничные районы Российской Федерации;

молодым малообеспеченным семьям (одному из супругов в возрасте не старше 30 лет). (В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации "О дополнительных мерах поддержки молодежи в Российской Федерации" от 03.04.96 N 387 (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.08.96 N 937)) безвозмездная субсидия молодым малообеспеченным семьям предоставляется начиная с 1997 г.);

лицам, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право.

Предоставление субсидии гражданам за счет средств федерального бюджета осуществляется в местах проживания, избранных указанными лицами, если иное не установлено федеральными законами. Другим категориям граждан (не перечисленным выше), нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидия предоставляется за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а работникам предприятий и организаций (за исключением бюджетных) - за счет средств этих предприятий и организаций.

Субсидия может быть использована гражданами по их желанию:

на приобретение готового жилья по их выбору;

на финансирование строительства индивидуального жилого дома в форме перечислений по индивидуальному графику за выполненный объем работ;

на финансирование приобретения квартиры при участии в достройке многоквартирного дома высокой степени технической готовности (не менее 70%).

Субсидия предоставляется на строительство жилья или приобретение квартиры или индивидуального жилого дома, соответствующих типовым потребительским качествам в данном регионе, по социальной норме площади жилья для семьи, получающей субсидию, но не более 18 кв.м общей площади на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек, 42 кв.м общей площади на семью из двух человек и 33 кв.м общей площади на одного человека. Размер предоставляемой субсидии различный: от 5 до 70% средней рыночной стоимости жилья. Он определяется в зависимости от отношения месячного дохода на одного члена семьи к установленному минимальному месячному размеру оплаты труда гражданина, получающего субсидию, и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для некоторых категорий граждан, например военнослужащих, этот размер выше и составляет - в зависимости от продолжительности военной службы - от 75 до 100% стоимости жилья.

Граждане, использовавшие выделенную субсидию, снимаются с учета по улучшению жилищных условий.

Лицам, получившим субсидию, иные формы льготного финансирования (кредитования) строительства или приобретения жилья не предоставляются.

Право гражданина на получение субсидии удостоверяется свидетельством о предоставлении безвозмездной субсидии, срок действия которого не должен превышать шести месяцев. Свидетельство дает право гражданину открыть в одном из уполномоченных банков именной блокированный целевой счет, предназначенный для зачисления субсидии в течение не более двух недель со дня открытия счета.

Выбор банков, уполномоченных для обслуживания средств субсидии, производится предоставляющим субсидию органом или предприятием (организацией) на конкурсной основе с учетом:

устойчивости финансового положения;

способности обеспечить защиту средств субсидии от инфляционного обесценения и контроль за целевым использованием этих средств;

достаточности финансовых ресурсов для завершения строительства жилых домов и оплаты приобретения жилья в срок, не превышающий срок действия свидетельства;

предложений банков по предоставлению гражданам - получателям субсидий в соответствии с их возможностью оплаты жилищных кредитов по приемлемым процентным ставкам в пределах недостающей (сверх субсидии) стоимости жилья площадью, соответствующей социальной норме.

Уполномоченный банк в течение срока действия свидетельства под контролем органа, предприятия или организации, предоставивших субсидию, обеспечивает: обслуживание средств субсидии; защиту средств субсидии от инфляционного обесценения в соответствии с согласованной процедурой; осуществляет платежи непосредственно продавцу жилья или застройщику в соответствии с выбранным получателем субсидии (по его заявлению и разрешению органа, предоставившего субсидию) вариантом приобретения жилья. Уполномоченный банк перечисляет средства субсидии одновременно или после внесения получателем субсидии собственных и (или) заемных средств, недостающих для строительства или приобретения жилья.

4. Согласно Указу Президента РФ от 10.06.94 N 1180 и Положению о жилищных кредитах, утвержденному этим Указом, основной целью выделения кредитов является оказание гражданам кредитно-финансовой поддержки в решении жилищной проблемы при использовании ими собственных средств, а также безвозмездных субсидий, получаемых на строительство или приобретение жилья. Положение устанавливает порядок предоставления банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).

При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения жилья банком могут предоставляться три вида жилищных кредитов:

краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);

долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья. Кредит на строительство (реконструкцию) жилья предоставляется в рамках предусмотренных проектами и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ сроков и стоимости строительства (реконструкции). Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности. Подтверждением целевого использования кредита является предоставление заемщиком документов об использовании полученной ссуды на строительство или приобретение жилья либо на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство. Обеспечением кредита является залог заемщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущественных прав на недвижимое имущество, другого имущества и имущественных прав, которые в соответствии с законодательством могут использоваться в качестве залога. Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.

Выдача строительного кредита осуществляется путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ. Банк вправе осуществлять финансирование работ путем поэтапного авансирования денежных средств в соответствии с графиком строительства. В процессе финансирования строительства банк осуществляет инспекцию этапов работ, контроль за целевым расходованием денежных средств, соблюдением стоимости и графика строительства. Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов или от предприятия) в размере не менее 30% стоимости кредитуемого объекта.

Основные документы, определяющие взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды - кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика. Конкретные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.

В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) определяются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Предметом залога могут быть:

земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные права на этот участок;

готовое жилье или незавершенное строительство;

другие виды имущества и имущественных прав.

В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов возможно использование: для юридических лиц - гарантий банка, в котором открыт расчетный счет заемщика, а также другого банка, страховой компании и других юридических лиц - гарантий банка, в котором открыт расчетный счет заемщика, а также другого банка, страховой компании и других юридических лиц; для физических лиц - поручительства одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц.

На этапе рассмотрения заявки кредитор осуществляет комплексный анализ кредитоспособности заемщика, его финансовой устойчивости, оценивает бюджет строительства (источники финансирования и намерения по использованию построенного жилья - продажа, сдача в аренду), потребности рынка жилья в месторасположении застройки.

До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу. В случае невозможности возврата кредита заемщиком приводится обращение взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка в порядке и на условиях, определяемых законодательством.

При выявлении нецелевого использования ссуд, полученных на строительство или приобретение жилья, учреждения банков имеют право досрочно взыскивать выданные ссуды.

Статья 26. Налоги на недвижимость в жилищной сфере

1. Налог на имущество физических лиц установлен Законом РФ "О налогах на имущество физических лиц" от 09.12.91 N 2003-1 (в ред. Закона РФ от 22.12.92 N 4178-1; ФЗ от 11.08.99 N 25-ФЗ; от 27.01.95 N 10-ФЗ; от 17.07.99 N 168-ФЗ). Согласно ст. 3 указанного Закона налог на строения, помещения и сооружения (включая жилые дома, квартиры, комнаты) уплачивается ежегодно по ставке от 0,1 до 2% от их инвентаризационной стоимости, а в случае, если таковая не определялась, - от стоимости этих строений, помещений и сооружений, определяемой для расчета суммы по государственному обязательному страхованию. Налог исчисляется по состоянию на 1 января каждого года налоговыми органами на основании данных инвентаризационной стоимости, предоставляемых органами коммунального хозяйства, или по стоимости, применяемой при страховой оценке строений (как правило, данные БТИ относительно стоимости жилья имеются в городах; в сельской местности инвентаризация жилых домов не везде проведена).

Налог не уплачивается:

пенсионерами, получающими пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством Российской Федерации;

гражданами, уволенными с военной службы или призывавшимися на военные сборы, выполнявшими интернациональный долг в Афганистане и других странах, в которых велись боевые действия. Льгота предоставляется на основании свидетельства о праве на льготы и справки, выданной районным военным комиссариатом, воинской частью, военным учебным заведением, предприятием, учреждением или организацией Министерства внутренних дел СССР или соответствующими органами Российской Федерации;

родителями и супругами военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Льгота предоставляется им на основании справки о гибели военнослужащего либо государственного служащего, выданной соответствующими государственными органами. Супругам государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей, льгота предоставляется только в том случае, если они не вступили в повторный брак;

со специально оборудованных сооружений, строений, помещений (включая жилье), принадлежащих деятелям культуры, искусства и народным мастерам на праве собственности и используемых исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также с жилой площади, используемой для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек и других организаций культуры, - на период такого их использования.

2. Кроме того, от налогов, установленных указанным Законом (включая на жилье), освобождены:

Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, лица, награжденные орденом Славы трех степеней;

инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;

участники гражданской и Отечественной войн;

лица, получающие льготы в связи с аварией на Чернобыльской АЭС, а также лица, указанные в ст. 2, 3, 5, 6 Федерального закона "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча" от 26.11.98 N 175-ФЗ (в ред. ФЗ от 07.08.2000 N 112-ФЗ (ред. 29.12.01));

лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;

члены семей военнослужащих, потерявших кормильца. Льгота членам семей военнослужащих, потерявших кормильца, предоставляется на основании пенсионного удостоверения, в котором проставлен штамп "вдова (вдовец, мать, отец) погибшего воина" или имеется соответствующая запись, заверенная подписью руководителя учреждения, выдавшего пенсионное удостоверение, и печатью этого учреждения. В случае если указанные члены семей не являются пенсионерами, льгота предоставляется им на основании справки о гибели военнослужащего.

Платежные извещения об уплате налога вручаются плательщикам налоговыми органами ежегодно не позднее 1 августа; уплата налога производится владельцами равными долями в два срока - не позднее 15 сентября и 15 ноября.

Статья 27. Налоговые льготы в жилищной сфере

Данной статьей предусмотрено предоставление налоговых вычетов при строительстве или приобретении жилья. При этом вычеты могут устанавливаться как в отношении граждан, осуществляющих строительство (приобретение) жилых помещений, так и в отношении организаций, эксплуатирующих жилищный фонд.

Законодательством предусмотрены конкретные нормы, устанавливающие налоговые вычеты. Так, Налоговым кодексом РФ предусмотрены следующие налоговые вычеты:

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, а также иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется исходя из суммы, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

2) в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

В Законе РФ "О налоге на имущество предприятий" от 13.12.91 N 2030-1 (с изменениями и дополнениями в ст. 4 и 5) предусматриваются налоговые льготы, освобождающие от налога имущество предприятия, учреждения и организации жилищно-коммунального хозяйства и другие льготы.

Статья 28. Иные льготы гражданам в жилищной сфере

1. Частью 1 предусмотрено, что труд граждан, самостоятельно осуществляющих индивидуальное жилищное строительство, должен в течение двух лет оплачиваться "в порядке, определенном законодательством Российской Федерации для безработных, участвующих в общественных работах". То есть указанные граждане вправе получать одновременно пособие по безработице и вознаграждение как лица, участвующие в общественных работах.

Однако в законодательстве Российской Федерации о труде указанные нормы об "оплате труда" граждан, осуществляющих строительство жилья, не нашли закрепления. Порядок и условия признания граждан безработными и участия их в общественных работах определены Законом РФ "О занятости населения в Российской Федерации" от 19.04.91 N 1032-1 (в ред. ФЗ от 20.04.96 N 36-ФЗ; ФЗ от 21.07.98 N 117-ФЗ; от 30.04.99 N 85-ФЗ; от 17.07.99 N 175-ФЗ; от 20.11.99 N 195-ФЗ; от 07.08.2000 N 122-ФЗ; от 29.12.01 N 188-ФЗ; от 25.07.02 N 116-ФЗ) и Положением об организации общественных работ, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.07.97 N 875.

Так, согласно ст. 24 упомянутого Закона органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления по предложению и при участии органов службы занятости организуют в целях обеспечения временной занятости населения проведение оплачиваемых общественных работ в организациях, находящихся в их собственности, и по договорам - в других организациях. С лицами, желающими участвовать в общественных работах, заключается срочный трудовой договор сроком до шести месяцев. Преимущественным правом на заключение такого договора пользуются безработные граждане, не получающие пособия по безработице, безработные граждане, состоящие на учете в органах службы занятости свыше шести месяцев. Граждане, зарегистрированные в органах службы занятости, также имеют право на участие в общественных работах.

Оплата труда граждан, занятых на общественных работах, производится в соответствии с законодательством Российской Федерации. В период участия граждан из числа безработных в общественных работах за счет средств фонда занятости им устанавливаются доплаты к заработку в размере причитавшегося им пособия по безработице. При этом со дня заключения срочного трудового договора на участие в общественных работах максимальный период предоставления доплат в суммарном исчислении не должен превышать шести месяцев.

На граждан, занятых на общественных работах, распространяется законодательство Российской Федерации о труде и социальном страховании. Финансирование общественных работ производится за счет средств организаций, в которых организуются эти работы, и привлечения при необходимости средств субъектов Российской Федерации и фонда занятости.

2. В ч. 2 перечислены некоторые категории граждан (военнослужащие, беженцы и др.), которым законодательством могут быть установлены жилищные льготы. Однако эти нормы имеют отсылочный характер (т.е. могут быть предусмотрены в других законах или иных нормативных правовых актах). При этом следует иметь в виду, что такие льготы могут быть установлены как законодательством Российской Федерации, так и законодательством субъектов Российской Федерации (ст. 72 Конституции РФ). В основном приняты и действуют по этим вопросам подзаконные акты.

См. также коммент. к ст. 25 Основ.