_ 3. Купля-продажа недвижимости нежилого назначения

Договор продажи недвижимости нежилого назначения - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, строение, сооружение (их части), другое недвижимое имущество, не предназначенное для проживания граждан.

Наличие в договоре продажи недвижимости нежилого назначения данных, позволяющих идентифицировать объект недвижимого имущества (предмет договора), подлежащий передаче в собственность покупателя, является существенным условием договора продажи. При отсутствии данных о предмете договор продажи не может считаться заключенным (ст. 554, п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ).

Предмет договора

Определение предмета в договоре продажи недвижимости осуществляется путем указания данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Форма договора

Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Обязательная государственная регистрация договора предусмотрена лишь для договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ) и для договора продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ).

В связи с этим договор продажи объекта недвижимости имущества нежилого назначения следует считать заключенным с момента его подписания (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Значение государственной регистрации перехода права собственности в этом случае заключается в том, что только с момента такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества, даже в том случае, если фактическая передача объекта недвижимости была произведена до государственной регистрации перехода права собственности (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

При продаже объекта недвижимого имущества нежилого назначения осуществляется одно регистрационное действие - регистрация перехода права собственности к покупателю. Если в соответствии с условиями договора платеж осуществляется с временной отсрочкой, то осуществляются: регистрация перехода права к покупателю; регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).

Представление документов для государственной регистрации прав осуществляется по правилам ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Особенности купли-продажи объектов нежилого фонда, находящихся в муниципальной собственности

Установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью находится в исключительном ведении представительных органов местного самоуправления (ст. 15 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). Так, реализуя названные полномочия, Московская городская Дума постановлением от 02.10.1996 г. N 85 утвердила Положение о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы*(66).

В соответствии с названным положением предметом договора продажи могут быть:

1) свободные от обязательств объекты нежилого фонда государственной или муниципальной собственности;

2) несвободные от обязательств (включая переданные в доверительное управление, хозяйственное ведение, оперативное управление или пользование) объекты нежилого фонда государственной или муниципальной собственности, в договорах или иных документах на передачу которых предусмотрена возможность их изъятия, в том числе и для последующей продажи;

3) объекты нежилого фонда, предназначенные для реконструкции;

4) объекты, освобождающиеся от арендаторов в случаях: а) прекращения договоров аренды, если арендатор не воспользовался в установленном порядке преимущественным правом на продление договора аренды; б) прекращения аренды, если арендодатель отказывается от использования объекта для сдачи его в последующую аренду; в) расторжения договоров по соглашению сторон, по решению суда или арбитражного суда; г) в случаях смерти арендатора (физического лица) или ликвидации юридического лица при отсутствии правопреемства по предмету аренды;

5) сданные в аренду объекты, занятые арендаторами, получившими права аренды: а) в процессе приватизации государственной или муниципальной собственности; б) в результате аукционной или конкурсной продажи прав аренды; в) в силу заключенных ранее договоров аренды.

Предметом договора продажи не могут быть ветхие, аварийные и предназначенные на снос в течение ближайших трех лет объекты, перечень которых устанавливается, утверждается и дополняется правовыми актами Администрации города Москвы, за исключением тех объектов, по которым Москомимуществом с предприятиями и организациями в соответствии с планами их приватизации ранее были заключены договоры аренды с правом выкупа.

Особенности продажи объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры местного значения, определяются в соответствии с ФЗ от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"*(67).

Покупателями объектов нежилого фонда, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть физические и юридические лица, признаваемые покупателями в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации, в том числе:

- арендаторы, получившие права аренды и последующего выкупа недвижимости в процессе приватизации государственной или муниципальной собственности;

- арендаторы, победившие на конкурсе или аукционе по продаже прав аренды;

- арендаторы, получившие права аренды на основании ранее заключенных договоров аренды;

- товарищества собственников жилья и (или) ЖСК в отношении объектов нежилого фонда государственной или муниципальной собственности, входящих в комплексы недвижимого имущества (кондоминиумы). При этом товарищество собственников жилья имеет преимущественное право на выкуп свободных от обязательств объектов нежилого фонда государственной или муниципальной собственности, входящих в кондоминиум.

Продавцом недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, является Фонд имущества Москвы, который организует торги (конкурсы и аукционы) по конкурсной продаже; заключает с покупателем договор купли-продажи на основе утвержденного плана приватизации или соответствующего распоряжения (и пакета документов) Москомимущества.

Продажа незанятых, неиспользуемых (свободных) объектов, в том числе предназначенных для реконструкции, осуществляется исключительно на открытых аукционах и конкурсах, проводимых Фондом имущества Москвы, в том числе на коммерческих конкурсах; инвестиционных конкурсах; коммерческих конкурсах с инвестиционными условиями. Продажа иных объектов нежилого фонда на открытых аукционах и конкурсах не допускается.

Порядок продажи и определения цены объектов нежилого фонда на территории города Москвы утвержден постановлением Правительства Москвы от 02.12.1997 г. N 847*(68). Названным постановлением утверждены расчетные нормативы стоимости строительства 1 кв. м помещения, методика расчета коэффициентов и система ограничений к формуле цены объекта при расчете цены продажи нежилых помещений; установлены минимальные уровни договорных цен при продаже нежилых помещений по трем территориальным зонам г. Москвы (в долларах США за 1 кв. м): в пределах Садового кольца - 1500; от Садового кольца до ОКЖД - 1000; за пределами ОКЖД - 600.

Конкретные значения договорных цен при продаже помещений устанавливаются дифференцированно комиссией по продаже объектов нежилого фонда. Договорные цены с применением поправочного коэффициента типа здания могут устанавливаться при продаже подвалов (Кт = 0,5), полуподвалов (Кт = 0,6), цокольных этажей (Кт = 0,7) и чердаков (Кт = 0,6). В случае продажи разрушенных и не пригодных к эксплуатации объектов нежилого фонда комиссия вправе применить понижающий коэффициент к минимальному уровню коммерческой цены по территориальной зоне.