_ 2. Аренда жилых помещений

Специфика жилых зданий (помещений) как объектов недвижимого имущества заключается в их целевом назначении. Это находит свое отражение и в правовом регулировании арендных отношений, предметом которых является жилье. Согласно ст. 7 ЖК жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений*(43).

Жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживания определенных категорий граждан могут быть предметом договора аренды только в случае, если арендатором выступает юридическое лицо. Для регулирования правоотношений по владению и пользованию жилыми домами (помещениями) между гражданами применяются правила о договоре найма жилого помещения. Формулировка ст. 671 ГК РФ исключает возможность заключения договора аренды жилого помещения между гражданами.

В случае, когда юридическое лицо выступает в качестве арендатора, владение и пользование жилым домом (помещением) может быть осуществлено лишь с целью проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Кроме того, сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие части первой ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (п. 38 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации")*(44).

Порядок и условия аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, устанавливаются законодательством Российской Федерации и ее субъектов. Например, ст. 12 Закона г. Москвы от 11.03.1998 г. N 6 "Основы жилищной политики в городе Москве"*(45) установлено, что город Москва имеет право предоставить юридическому лицу жилое помещение в фонде коммерческого использования по договору аренды в порядке и на условиях, установленных законодательством и договором.

По договору аренды жилого помещения город Москва либо управомоченное им лицо (арендодатель) предоставляет юридическому лицу (арендатору) жилое помещение без ограничения нормой предоставления за договорную плату во временное владение и (или) пользование, а арендатор обязуется использовать жилое помещение для проживания граждан, выполнять обязательства по договору, своевременно вносить арендную плату, а также плату за жилищные, коммунальные и иные услуги. Арендатор предоставляет гражданину жилое помещение по договору поднайма с соблюдением правил, установленных законодательством.

На основании ст. 15 ФЗ от 28.08.1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"*(46) установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью находится в исключительном ведении представительных органов местного самоуправления. Так, решением Совета депутатов Химкинского района Московской области от 21.06.2002 г. N 6/7 "О порядке и условиях использования и реализации жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Химкинского района" утверждено Положение об условиях аренды жилых помещений (в том числе с правом выкупа) муниципальной собственности Химкинского района Московской области*(47).

Названное Положение определяет условия предоставления юридическим лицам в аренду (в том числе с правом выкупа) жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Химкинского района Московской области. Предметом договора аренды является изолированное жилое помещение, пригодное для проживания, благоустроенное (по согласованию сторон), отвечающее санитарным и техническим нормам, а также находящееся в доме, не подлежащем включению в план капитального ремонта к моменту заключения договора аренды. Жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств третьих лиц.

Арендатором по договору могут быть только юридические лица и индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в установленном законодательством порядке.

Договор аренды заключается на основании протокола о результатах конкурса или распоряжения Главы Химкинского района на срок не более 5 лет. Проект договора подготавливается комитетом по управлению имуществом. Передача жилого помещения по договору от имени арендодателя осуществляется комитетом по управлению имуществом по акту приема-передачи жилого помещения. Акт приема-передачи утверждается главой Химкинского района или уполномоченным им органом местного самоуправления (должностным лицом). Указанный акт является неотъемлемой частью договора. В случаях, предусмотренных действующим законодательством, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в Московской областной регистрационной палате.

Арендная плата устанавливается в сумме, выраженной в рублях или в эквиваленте иностранной валюты или условных денежных единицах. Сумма арендной платы, эквивалентная иностранной валюте или условной денежной единице, вносится в рублях и определяется по официальному курсу ЦБР соответствующей валюты на день оплаты. Арендная плата вносится арендатором на счет местного бюджета в срок и в размере, установленных договором. Арендная плата, плата за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы вносятся арендатором независимо от факта пользования жилым помещением. Плата за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы перечисляются в установленном законодательством порядке.

Заключение договора аренды с правом выкупа не влечет передачу права собственности на жилое помещение до внесения всей суммы выкупа и регистрации перехода права собственности на него в установленном законом порядке. Выкупная стоимость жилого помещения определяется по результатам независимой оценки или по результатам конкурса. Арендатор обязан в установленные договором сроки вносить платежи в счет выкупа, а также арендную плату. Выкупные платежи вносятся ежеквартально, арендная плата - ежемесячно.

Срок выкупа жилого помещения не может превышать срока окончания действия договора аренды. Течение срока внесения первого платежа в счет выкупа начинается по истечении 1-го календарного года с момента заключения договора аренды с правом выкупа. Выкупная стоимость жилого помещения может быть оплачена как до наступления срока внесения первого платежа в счет выкупа, так и до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа. В случае досрочного внесения арендатором всей выкупной стоимости жилого помещения и отсутствия обязательств у арендатора перед арендодателем, оформление права собственности на жилое помещение до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа осуществляется по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора аренды с правом выкупа. Переход права собственности на жилое помещение, предоставленное по договору аренды с правом выкупа, оформляется на основании дополнительного соглашения сторон и акта передачи и подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.