_ 1. Аренда земли
Договор аренды земельного участка - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование.
Основу правового регулирования аренды земли составляют нормы гражданского и земельного законодательства Российской Федерации. ГК РФ содержит общие положения об аренде. В частности, в главе 34 ГК РФ урегулированы важнейшие отношения, связанные с содержанием договора аренды, его формой, условиями исполнения и др. Особенности аренды земли установлены нормами ЗК РФ, ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (СЗ РФ, 2002, N 30, ст. 3018). Особенно важное практическое значение имеет форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, утвержденная распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 02.09.2002 г. N 3070-р*(15).
Земельный участок как предмет договора аренды
Законодательство требует четкого определения предмета в договоре аренды. Это означает, что договор аренды, предметом которого является земельный участок, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка. Аналогичные требования действуют и в отношении предмета договора купли-продажи земельного участка (см. _ 1 раздела II настоящей работы). В связи с этим представляется необходимым подробнее охарактеризовать те сведения, которые позволяют однозначно идентифицировать земельный участок, являющийся предметом соответствующей сделки. К ним относятся:
1) кадастровый номер - уникальный номер, присваиваемый земельному участку, который сохраняется за ним до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое. Уникальность кадастрового номера заключается в том, что на территории России не может быть двух участков, имеющих одинаковые номера. Предметом договора могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.
Отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра и при использовании его сведений регулируются:
- Федеральным законом от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"*(16),
- постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 г. N 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам"*(17),
- постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 г. N 918 "Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра"*(18),
- приказом Росземкадастра от 14.05.2001 г. N П/89 "О кадастровом делении территории Российской Федерации"*(19),
- приказом Росземкадастра от 13.06.2001 г. N П/115 "Об утверждении документов государственного земельного кадастра"*(20) и другими нормативными актами;
2) местоположение (адрес). Необходимо указать субъект Российской Федерации, на территории которого расположен земельный участок, наименование населенного пункта (город, село, поселок и др.), улицу, дом, строение и другие адресные ориентиры;
3) площадь. Измеряется в гектарах или квадратных метрах и указывается в соответствии с данными правоустанавливающего документа (свидетельства о праве собственности);
4) категория земель. По своему целевому назначению земли в Российской Федерации подразделяются на семь категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса (ст. 7 ЗК РФ);
5) ограничения в использовании (разрешенное использование). Ограничение в использовании земельного участка - запрет на осуществление определенных видов хозяйственной деятельности либо требование о воздержании от совершения отдельных действий, устанавливаемые актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления либо решением суда на срок или бессрочно. Ограничения в использовании сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу (п. 3-5 ст. 56 ЗК РФ). Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков предоставляется бесплатно соответствующими государственными и муниципальными органами и организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления (см. п. 2 ст. 31 ЗК РФ). Разрешенное использование определяется в соответствии с территориальным зонированием, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются специальным законодательством*(21).
Согласно п. 2 ст. 56 ЗК РФ могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
- особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
- условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Кроме того, специальный режим использования установлен для земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению (см. ст. 95-100 ЗК РФ).
В области градостроительной деятельности могут устанавливаться:
- запрет на изменение целевого использования или назначения без согласования в установленном порядке;
- запрет на отдельные виды и параметры использования земельного участка и изменения объектов недвижимости;
- обязанность обеспечить временное пользование земельным участком для производства проектно-изыскательских работ;
- обязанность обеспечить опору на земельный участок зданий, строений, сооружений, расположенных на соседнем земельном участке;
- обязанность создать на земельном участке защитные насаждения или иные природоохранные объекты;
- ограничение на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка;
- ограничение на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу;
- условие возведения зданий, строений, сооружений определенной высоты;
- условие выполнять определенные работы по охране памятников историко-архитектурного и археологического наследия, по обустройству охранных, санитарно-защитных и иных защитных зон;
- условие использования земельного участка для прокладки и ремонта коммунальных сетей инженерного оборудования в пределах их ремонтно-строительных (технических) полос;
- условие начать и завершить строительство, реконструкцию или благоустройство в течение установленного срока по согласованному в установленном порядке проекту;
- условие осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, сети инженерного оборудования, подходящей к земельному участку, иному объекту недвижимости или проходящей по участку;
- условие провести дренажные работы, создать инженерно-защитные сооружения на земельном участке;
- условие соблюдать ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, иных территорий, ограничения на использование которых устанавливается в законодательном порядке.
- условие сохранить естественную среду обитания и пути миграции диких животных*(22);
6) обременения правами третьих лиц. Обременения - это права третьих лиц на земельный участок, определенным образом стесняющие собственника (землевладельца, землепользователя) в осуществлении соответствующего вещного права на земельный участок. Наиболее распространенными видами обременений земельного участка являются сервитут (частный, публичный), аренда, рента, ипотека;
7) описание границ земельного участка. Границы земельного участка отражаются в кадастровой карте (плане), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре;
8) кадастровая карта (план) земельного участка - это единый документ, состоящий из разделов, предназначенных для отражения определенных групп характеристик поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка. Кадастровая карта, как правило, содержит шесть разделов: общие сведения о земельном участке; план (чертеж, схема) границ земельного участка; сведения о частях и обременениях земельного участка; план (чертеж, схема) границ части земельного участка; описание границ земельного участка;
9) описание поворотных точек границ земельного участка*(23).
Стороны договора аренды
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В качестве таковых могут выступать граждане, юридические лица, государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления.
Арендодатель. Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком, поэтому таким правом прежде всего обладает его собственник (п. 2 ст. 22 ЗК РФ, ст. 209, 608 ГК РФ). Вместе с тем законодательством предусмотрена возможность передачи земельного участка в аренду и не собственником. Так, в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетнего возраста, правом передачи этих земельных участков в аренду обладают законные представители несовершеннолетних. В этом случае земельный участок может быть передан в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ст. 28 ЗК РФ и постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю"*(24).
Арендатор. Земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, могут предоставляться в аренду гражданам, юридическим лицам, иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам (п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 35, п. 12 ст. 30 ЗК РФ). К названным лицам применяется законодательство России с учетом ограничений, предусмотренных ЗК РФ. Так, предоставление земельных участков иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в аренду для строительства осуществляется только с предварительным согласованием мест размещения объектов в порядке, установленном (п. 3, 12 ст. 30 ЗК РФ). Согласно п. 5 ст. 35 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право аренды этого земельного участка.
Форма договора аренды
Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Статья 609 ГК РФ предусматривает возможность заключения договора аренды как в письменной, так и в устной форме. Устно могут заключаться договоры аренды на срок не более одного года, если его сторонами являются физические лица. В случае, когда хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, то, независимо от срока, договор аренды должен быть заключен в письменной форме.
Обязательного придания договору аренды земельного участка нотариальной формы ГК РФ (ст. 609) не требует. Однако стороны при желании могут удостоверить договор аренды у нотариуса, причем в совершении данного нотариального действия им не может быть отказано. Нотариальное удостоверение придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу содержания сделки и факта ее совершения, устраняет споры. В некоторых случаях нотариальное удостоверение сделки обеспечивает возможность доказывания в суде.
Нотариальное удостоверение предполагает совершение на документе, выражающем содержание сделки (договоре) удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать это нотариальное действие. В соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 г.*(25) нотариальное удостоверение сделок осуществляют: нотариусы государственных нотариальных контор; нотариусы, занимающиеся частной практикой; уполномоченные должностные лица органов исполнительной власти. В силу п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариус может отказать в нотариальном удостоверении сделки, если она не соответствует требованиям ст. 160 ГК РФ о письменной форме сделки.
По общему правилу, установленному ГК РФ, договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации. Однако ЗК РФ делает исключение из этого правила. Пункт 2 ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что договор аренды и договор субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации. В отличие от правила о письменной форме договора аренды, для государственной регистрации в данном случае не имеет значения, кто является стороной договора - граждане или юридические лица.
В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 4 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, п. 3 ст. 609 ГК РФ). Договор аренды с названным условием заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации независимо от срока и субъектного состава сторон.
К договору аренды земельного участка прилагаются:
- кадастровая карта (план) земельного участка;
- расчет арендной платы;
- документ, удостоверяющий право собственности (или аренды) арендодателя на земельный участок;
- доверенность лица, уполномоченного арендодателем выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным арендодателем);
- доверенность лица, уполномоченного арендатором выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным арендатором).
Неотъемлемой частью договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателя является список арендодателей, в котором должны быть указаны:
- фамилии, имена, отчества арендодателей;
- паспортные данные арендодателей;
- реквизиты правоустанавливающих документов;
- площадь доли в гектарах (сельскохозяйственных угодий, из них пашни) с оценкой в балло-гектарах.
Правильность внесения в список указанных записей удостоверяется подписью каждого арендодателя*(26).
Срок договора аренды
По общему правилу ст. 610 ГК РФ срок договора аренды определяется сторонами договора, однако законом могут устанавливаться максимальные и минимальные сроки. Так, согласно п. 7 ст. 22 ЗК РФ, земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд или для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. В отличие от ЗК РСФСР 1991 г., иных предельных сроков аренды ЗК РФ 2001 г. не устанавливает.
Предельный максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения установлен п. 3 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Такой договор может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Если в договоре аренды установлен больший срок, то договор считается заключенным на сорок девять лет.
При отсутствии в договоре условия о сроке аренды каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок для предупреждения (три месяца) в ГК РФ определен условно, поскольку стороны вправе установить другой срок при заключении договора или этот срок может быть установлен специальным (земельным) законодательством. Если срок аренды не указан в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного п. 3 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", то договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
Пролонгация - продление договора сверх предусмотренного при его заключении срока действия. Условие о возможности пролонгировать договор и порядке оформления пролонгации может содержаться в самом тексте договора.
До окончания действия договора арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании продлить договор аренды на тех же условиях или с определенными изменениями. Условиями договора должен быть определен срок, в который арендатор обязан уведомить арендодателя о желании заключить новый договор (обычно на практике применяется трехмесячный срок). При отсутствии возражений арендодателя договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае арендатор вправе использовать земельный участок на тех же условиях и обязан продолжать вносить арендную плату до заключения договора на новый срок. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок. Здесь необходимо учитывать, что согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если он надлежащим образом исполнял обязанности по договору аренды земельного участка (использовал земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, своевременно и в полном объеме вносил арендную плату и т.д.). В случае, если арендодатель, отказав арендатору в заключении договора на новый срок, в течение одного года (со дня истечения срока договора) заключил договор аренды земельного участка с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд за защитой нарушенного права. При этом он вправе требовать: а) перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды или б) только возмещения таких убытков.
Арендная плата
По общему правилу, установленному ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. В случае, если арендодатель и арендатор не достигнут соглашения о размере арендной платы, договор аренды земельного участка не будет считаться заключенным, поскольку именно размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 67 ЗК РФ).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок, находящийся в собственности гражданина (юридического лица), устанавливаются договором. При этом стороны вправе установить наиболее удобную для них форму арендной платы (денежную, натуральную) или воспользоваться вариантами, предложенными в п. 2 ст. 614 ГК РФ:
1) определенные в твердой денежной сумме платежи, вносимые периодически или единовременно. Это наиболее распространенная и приемлемая для сторон форма арендной платы. Как правило, при долгосрочной аренде земельного участка платежи вносятся один раз в квартал. При краткосрочной аренде распространена практика внесения всей суммы арендной платы за весь срок аренды;
2) установленные доли полученных в результате использования арендованного земельного участка продукции, плодов или доходов. Существует два варианта использования этой формы арендной платы. Во-первых, указанные доли могут устанавливаться в процентном отношении от полученных арендатором в результате использования земельного участка доходов. Во-вторых, арендная плата может вноситься путем передачи арендодателю части продукции, плодов (в натуре), полученной в результате использования земельного участка (например, земельного участка сельскохозяйственного назначения);
3) предоставление арендатором определенных услуг. (например, услуги по строительству здания; оказание юридической и иной специализированной помощи путем проведения периодических консультаций и т.п.);
4) передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного земельного участка (например, осушение участка, выкорчевывание деревьев и т.п.);
Перечень форм арендных платежей, установленный в п. 2 ст. 614 ГК РФ, не является исчерпывающим. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды земельного участка и иные формы оплаты, наиболее удобные для них, либо сочетание нескольких форм.
В гражданском и земельном законодательстве предусматриваются правила установления порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков ее внесения. Так, для земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц (в частной собственности) названные условия определяются по соглашению сторон в договоре аренды (ст. 614 ГК РФ, п. 4 ст. 22 и п. 4 ст. 65 ЗК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Общие начала определения размера арендной платы могут быть установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).
При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов (ст. 21 Закона РФ "О плате за землю"). При этом арендодатели государственных и муниципальных земель в лице администраций районов и городов могут устанавливать любые размеры ставок арендной платы, в том числе и нулевые*(27).
Так, распоряжением Мэра Москвы от 26.12.2001 г. N 1159-РМ "О ставках арендной платы за землю для категорий арендаторов, занимающихся приоритетными для города видами деятельности"*(28), действующие в период с 01.01.2001 г. по 31.12.2003 г., установлены следующие ставки арендной платы:
1) за земельные участки производственного назначения организаций промышленности:
а) организаций хлебопекарной и макаронной промышленности, в общем объеме товарной продукции которых хлеб, хлебобулочные и макаронные изделия составляют не менее 70%, или имеющих мобилизационное здание - 108000 руб./га;
б) организаций шинной промышленности - 36000 руб./га;
в) промышленных предприятий в городских производственных зонах при передаче ими в субаренду закрепленных земельных участков и используемых мощностей, перебазируемым из исторического центра - 180000 руб./га;
2) за земельные участки производственного назначения организаций городского транспорта:
- таксомоторных парков - 90000 руб./га;
- имеющих мобилизационные задания - за земельные участки или доли земельных участков, используемые для обеспечения постоянной мобилизационной готовности автомобильных колонн войскового типа - 1800 руб./га.
Согласно ст. 5 Закона г. Москвы от 16.07.1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве"*(29) основой для установления платы за землю является кадастровая оценка земель города. При установлении ставок арендной платы территория Москвы разбивается на территориально-экономические зоны (Серебряный бор, Тушино, Химки, Бескудниково, Медведково, Лосиноостровская, Измайловская, Выхино, Люблино, Орехово, Царицыно, Чертаново, Битца и т.д.)*(30). Мэр Москвы устанавливает базовые ставки годовой арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель в рублях или в условных денежных единицах. Распоряжением Мэра Москвы от 02.04.1999 г. N 285-РМ "Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года"*(31) утверждены: средняя по городу ставка арендной платы за землю, основанную на градостроительной ценности территории, в размере 180 000 рублей/га; базовые ставки ежегодной арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель (приложение 1); ставки арендной платы за землю на 1999 год для категорий арендаторов, занимающихся приоритетными для города видами деятельности (приложение 2).
При аренде земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, установление размера арендной платы зависит от многих факторов, в частности, от размера участка, его местоположения, кадастровой оценки, наличия значимых для хозяйственной деятельности природных объектов (родник, пруд и т.п.), целевого назначения участка и др.
Изменение размера арендной платы может осуществляться в сторону ее уменьшения либо увеличения (на практике чаще встречается последнее). ГК РФ в п. 3 ст. 614 предусматривает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Например, в одном из региональных вариантов типового договора аренды земельного участка*(32) предусмотрено, что расчет арендной платы производится на дату заключения договора и пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога, коэффициента застроенности земельного участка и других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка.
Сроки пересмотра размера арендной платы за пользование земельным участком могут быть определены специальным законодательством (ЗК РФ таких сроков не содержит).
Права и обязанности арендодателя
Арендодатель вправе:
1) требовать досрочного расторжения договора в случаях и порядке, предусмотренных законодательством;
2) вносить по согласованию с арендатором в договор необходимые изменения и дополнения в случае изменения законодательства и нормативных актов;
3) приостанавливать работы, ведущиеся арендатором с нарушением условий договора;
4) в случаях, связанных с необходимостью изъятия земельного участка для государственных нужд, гарантировать арендатору предоставление равноценного земельного участка в другом (согласованном с арендатором) месте и возмещение арендатору всех затрат, связанных с освоением земель и строительством зданий, сооружений, складских помещений, дорог и т.д., в соответствии со сметами расходов на проведение соответствующих работ (данное право может быть включено в условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности).
Арендодатель обязан:
1) предоставить арендатору имеющуюся у него информацию, которая может оказать влияние на решение арендатора о принятии данного земельного участка в аренду;
2) передать земельный участок арендатору в срок, установленный договором аренды;
3) передать земельный участок в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением;
4) передать земельный участок свободным от прав третьих лиц (если иное не установлено договором аренды);
5) не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям договора и требованиям природоохранного законодательства;
6) предупредить арендатора о всех известных ему на момент заключения договора правах третьих лиц на передаваемый в аренду земельный участок.
Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не изменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими лицами и т.п.). Так, лицо, обладающее правом сервитута, независимо от того, что земельный участок передается в аренду, вправе и дальше осуществлять право ограниченного пользования чужим (сдаваемым в аренду) земельным участком. Залогодержатель может воспользоваться своим правом - обратить взыскание на заложенный земельный участок - независимо от того, что после заключения договора ипотеки собственник земельного участка передает его в аренду другому лицу. Поэтому одной из основных обязанностей арендодателя является предупреждение арендатора о всех правах третьих лиц на земельный участок. В случае невыполнения этого обязательства у арендатора появляется право требовать от арендодателя уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (по выбору арендатора) (п. 2 ст. 613 ГК РФ);
7) предупредить арендатора о всех известных ему недостатках земельного участка до заключения договора;
8) не использовать и не предоставлять прав третьим лицам на использование минеральных и водных ресурсов, находящихся на земельном участке, передаваемом по договору аренды;
9) не уклоняться от государственной регистрации договора;
10) не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче земельного участка арендатору в пользование);
11) по истечении срока аренды возместить полностью или частично расходы арендатора, связанные с освоением земель и улучшением качества сельскохозяйственных угодий (если это предусмотрено в договоре аренды).
12) возместить убытки арендатора, связанные с ненадлежащим исполнением арендодателем условий договора (например, в случае передачи земельного участка в состоянии, не пригодном для его использовании по целевому назначению).
Приведенные перечни прав и обязанностей арендодателя не являются исчерпывающими и единственно возможными. Договором аренды или законом могут устанавливаться и иные права и обязанности арендодателя.
Права и обязанности арендатора
Правомочия арендатора можно условно подразделять на общие и специальные.
Общие правомочия - это права и обязанности арендатора как субъекта земельного права - пользователя земли, устанавливаемые специальным законодательством (земельным, лесным, градостроительным, водным). В перечислении всех общих прав и обязанностей в договоре нет необходимости. Вместе с тем, договором могут быть ограничены общие права арендатора в отношении использования земельного участка (например, арендодатель вправе установить запрет на строительство водоемов).
Примерные перечни прав и обязанностей собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, сформулированы в ст. 40-42 ЗК РФ. Кроме того, названные лица могут осуществлять права и нести обязанности, предусмотренные иным специальным законодательством (лесным, водным, градостроительным и т.д.).
К общим правам арендатора относятся следующие:
1) право использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы.
Отношения по использованию недр на территории РФ регулируются Законом РФ "О недрах", согласно ст. 19 которого владельцы земельных участков вправе осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения.
В области использования обособленных водных объектов (замкнутых водоемов) применяются нормы ГК РФ, ВК РФ, ЗК РФ. Согласно ВК РФ, обособленным водным объектом (замкнутый водоем) признается небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются земельным законодательством РФ (ст. 40 ВК РФ). Собственники и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, примыкающих к поверхностным водным объектам, могут использовать водные объекты только для своих нужд в той мере, в какой это не нарушает права и законные интересы других лиц (ст. 12 ВК РФ);
2) право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием и соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Разрешенное использование - это использование земельных участков с учетом ограничений на использование земель, устанавливаемых законодательством. Так, в области градостроительной деятельности земельный участок может обременяться следующими видами ограничений (обременений): запретом на изменение целевого использования или назначения без согласования в установленном порядке; условиями начать и завершить строительство, реконструкцию или благоустройство в течение установленного срока по согласованному в установленном порядке проекту; запретом на отдельные виды и параметры использования земельного участка и изменения объектов недвижимости; ограничением на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка; условием осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, сети инженерного оборудования, подходящей к земельному участку, иному объекту недвижимости или проходящей по участку; условием проведения дренажных работ, создания инженерно-защитных сооружений на земельном участке; обеспечением временного пользования земельным участком для производства проектно-изыскательских работ; условием возведения зданий, строений, сооружений определенной высоты; созданием защитных насаждений или иных природоохранных объектов; обеспечением опоры на данный земельный участок зданий, строений, сооружений соседнего участка или нависания таких объектов над данным участком и другие*(33).
Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков предоставляется бесплатно соответствующими государственными и муниципальными органами и организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления (п. 2 ст. 31 ЗК РФ). Разрешенное использование определяется в соответствии с территориальным зонированием, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются требованиями специального законодательства*(34);
3) право проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.
В сфере земельных отношений применяются и должны соблюдаться следующие нормы и правила: СНиП 30-02-97. "Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения"; СП 11-106-97. "Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих объединений граждан"; СНиП 2.07.01-89. "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений"; СНиП 2.08.01-89. "Жилые здания"; НПБ 106-95. "Индивидуальные жилые дома. Противопожарные требования"; СанПиН 2.1.4.027-95. "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов хозяйственно-питьевого назначения"; СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений" и др.
К общим обязанностям арендатора относятся следующие:
1) обязанность использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель, разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в т.ч. земле как природному объекту.
Использование земельного участка в соответствии с целевым назначением предполагает фактическое использование участка в целях, установленных при его предоставлении. В Российской Федерации земельные участки могут предоставляться гражданам для строительства того или иного объекта или целей, не связанных со строительством (например, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота);
2) обязанность сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельном участке.
Межевые знаки - это материальные знаки, определяющие границы земельных участков. Независимо от вида ограждения земельного участка поворотные точки границ и места примыкания соседних участков закрепляются межевыми знаками установленного типа. В качестве опорных межевых знаков применяются бетонный пилон, бетонный монолит, железная труба, деревянный столб, штырь в пне, марка (штырь, болт)*(35). Уничтожение межевых знаков границ земельных участков (запахивание, хищение или уничтожение иными способами) влечет наложение штрафа в размере, установленном в ч. 1 ст. 7.2 КоАП РФ.
Геодезический знак (геодезический пункт) представляет собой специальное изделие той или иной конструкции, заложенное в грунте, в стене или на крыше здания. К ним относятся: астрономо-геодезические, геодезические, нивелирные и гравиметрические пункты, наземные знаки и центры этих пунктов. Пункт состоит из специального центра, наружного знака и внешнего оформления в виде канавы или вала, которое является его границей. Заложенные в грунте и сооруженные на крышах пункты могут иметь наружное оформление в виде геодезических сигналов, металлических пирамид, надстроек и ограждений.
Охранной зоной геодезического пункта является земельный участок, на котором расположен геодезический пункт, и полоса земли шириной 1 метр, примыкающая с внешней стороны к границе пункта. Любые виды деятельности, которые могут привести к изменению местоположения геодезического знака, повлечь его повреждение или уничтожение, а также сделать невозможным его использование по прямому назначению, запрещены. Уничтожение, повреждение или снос пунктов государственных геодезических сетей влечет наложение штрафа в размере, установленном в ч. 3 ст. 7.2 КоАП РФ*(36);
3) обязанность осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами.
Отношения в области использования и охраны земель лесного, водного фондов регулируются лесным, водным и земельным законодательством (см., например, ст. 121, 122, 123, 124, 129 ЛК РФ; ст. 85-128 ВК РФ; ст. 12-14 ЗК РФ);
4) обязанность своевременно приступить к использованию земельного участка в случаях, если сроки освоения предусмотрены договором.
Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре (например, купли-продажи, аренды, безвозмездного срочного пользования) и в законе. В случае, если в соответствующем договоре срок не установлен, применяются сроки, установленные законом. Статья 284 ГК РФ устанавливает трехлетний срок, по истечении которого земельный участок, предоставленный для целей сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства, может быть изъят у собственника. Неиспользование земельного участка в сроки, установленные в законе, является одним из оснований прекращения соответствующего права на землю (ст. 45-47 ЗК РФ; подп. 2 п. 2 ст. 19 ФЗ от 15.04.1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан");
5) обязанность своевременно производить платежи за землю.
ЗК РФ в ст. 65 определяет формы платежей за землю - земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Заметим, что в ст. 1 Закона РФ от 11.10.1991 г. "О плате за землю" к платежам за землю отнесена и нормативная цена земли. Нормативная цена земли устанавливается для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством, а также для получения банковского кредита под залог земли. Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 г. "О порядке определения нормативной цены земли"*(37).
За систематическое невнесение платежей за землю граждане и должностные лица уплачивают штраф в размере от трех до десяти, а юридические лица - от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда (ч. 1 п. "в" Указа Президента от 16.12.1993 г. N 2162 "Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы")*(38);
6) обязанность соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Обязательным условием реализации прав в отношении земельных участков является соблюдение требований законодательства Российской Федерации и ее субъектов. Помимо норм, установленных в земельном законодательстве и других нормативных правовых актах, содержащих нормы земельного права, необходимо соблюдать также специальные нормы и правила, перечисленные в абзаце 7 ст. 42 ЗК РФ.
Градостроительный регламент - совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны (ст. 1 ГрК РФ). Правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости (п. 4 ст. 39). Собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы и обладатели сервитутов обязаны соблюдать требования регламентов, а также вправе использовать земельные участки в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренного регламентом (см. ст. 85 ЗК РФ; постановление Правительства Москвы от 07.07.1998 г. N 533 "О градостроительном регламенте реорганизации производственной зоны ЗИЛ с проектом детальной планировки территории АМО ЗИЛ"; распоряжение Мэра Москвы от 27.05.1996 г. N 326-РМ "Об утверждении положения о градостроительном регламенте реорганизации производственных зон г. Москвы");
7) обязанность не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.
Загрязнение земель - поступление в землю вещества и (или) энергии, свойства, местоположение или количество которых оказывают негативное воздействие на землю как природный объект. При этом под загрязняющим веществом ФЗ от 10.01.2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды"*(39) понимает вещество или смесь веществ, количество и (или) концентрация которых превышают установленные для химических веществ, в том числе радиоактивных, иных веществ и микроорганизмов нормативы и оказывают негативное воздействие на окружающую среду.
Захламление земель - размещение (оставление) на земельном участке твердых нерастворимых предметов (отходов от производственной, коммунально-бытовой и иной хозяйственной деятельности - металлолом, стеклобой, строительный мусор, древесные остатки и т.п.). К захламлению земель относится также складирование строительных материалов, оборудования и т.п. в местах, не предусмотренных для этих целей.
Деградация - постепенное ухудшение состояния почв в результате воздействия антропогенных или природных факторов (см. Положение о порядке консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами. - СА РФ, 1992, N 8, ст. 505; СЗ РФ, 1995, N 3, ст. 190). Необходимо иметь в виду, что деградированные земли выводятся из хозяйственного оборота (консервируются) и переводятся в земельный запас. Сохранение деградированных земель за собственниками, землевладельцами, землепользователями производится при создании указанными лицами условий для восстановления земель. Если ухудшение качества земель вызвано хозяйственной деятельностью собственников земли, землевладельцев, землепользователей, то улучшение земель осуществляется данными лицами за счет их собственных средств. При отказе от выполнения указанных мероприятий необходимые средства взыскиваются в судебном порядке, а земли изымаются и переводятся, как уже было отмечено, в земельный запас.
Порча и уничтожение плодородного слоя почвы - частичное или полное разрушение плодородного слоя почвы, производимого путем физического воздействия (раскопка, проезд тяжелого транспорта и т.п.). Последствиями таких физических воздействий является снижение природно-хозяйственной ценности земли и ухудшение ее биологических свойств.
Порчу и уничтожение плодородного слоя почвы необходимо отличать от уголовно наказуемого деяния, предусмотренного ст. 254 УК РФ. Речь идет об отравлении, загрязнении или иной порче земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке. В данном случае имеется в виду не физическое поверхностное воздействие на землю, а проникновение вредных веществ в почву, причиняющее вред здоровью людей, животных, окружающей природной среде.
Обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов установлены в ст. 40-42 ЗК РФ не исчерпывающим образом, а в виде "открытых" перечней. Обязанностью указанных лиц является также выполнение иных, помимо перечисленных здесь, требований ЗК РФ, а также других федеральных законов.
К таким требованиям, относятся, в частности:
обязанность собственников, владельцев и пользователей земельных участков, на которых размещены геодезические пункты, уведомлять федеральный орган исполнительной власти по геодезии и картографии и его территориальные органы о всех случаях повреждения или уничтожения геодезических пунктов, а также предоставлять возможность подъезда (подхода) к геодезическим пунктам при проведении геодезических и картографических работ (ст. 16 ФЗ от 26.12.1995 г. "О геодезии и картографии"*(40));
обязанность собственников, владельцев и пользователей земельных участков, примыкающих к поверхностным водным объектам, не препятствовать использованию водных объектов и их берегов для организации судоходства и иных нужд (ст. 12 ВК РФ);
обязанность осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду (ст. 8 ФЗ от 16.08.1998 г. "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения"*(41));
обязанность соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий;
обязанность представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов;
обязанность содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения;
обязанность информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании;
обязанность соблюдать агротехнические требования, установленные режимы, ограничения, обременения и сервитуты (см. ст. 19 ФЗ от 15.04.1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан").
Специальные правомочия - это права и обязанности арендатора как субъекта договорного права, устанавливаемые гражданским законодательством и относящиеся к исполнению условий договора аренды. Во избежание возникновения споров, в договоре желательно предусмотреть все возможные специальные права и обязанности.
К специальным правам арендатора относятся:
1) право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения причиненных арендатору убытков в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации:
- об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
- о разрешении на застройку данного земельного участка;
- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование арендуемого земельного участка;
- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое арендатором использование земельного участка;
2) право требовать от арендодателя (при обнаружении в процессе использования земельного участка недостатков) по своему выбору:
- безвозмездного устранения недостатков (например, вывоз строительного и бытового мусора);
- возмещения своих расходов на устранение недостатков;
- соразмерного уменьшения арендной платы;
- досрочного расторжения договора;
3) право самостоятельно удержать из арендной платы сумму понесенных им расходов на устранение недостатков земельного участка, обнаруженных в процессе его использования (после уведомления арендодателя);
4) право требовать возмещения убытков или расторжения договора в случае, если арендодатель не предоставил земельный участок в указанный в договоре срок;
5) право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков в случае, если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на земельный участок, о которых арендодатель не мог не знать в момент заключения договора;
6) право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. В договоре аренды может быть установлено правило о том, что арендатор вправе передать земельный участок в субаренду только при получении письменного согласия на это собственника участка.
К договору субаренды земельного участка применяются правила, предусмотренные для договора аренды (п. 6 ст. 22 ЗК РФ, ст. 615 ГК РФ). При этом на субарендаторов распространяются все права и обязанности арендаторов. В силу ст. 615 ГК РФ к субаренде могут применяться правила, установленные специальным законодательством (например, в Воронежской области не допускается передача в субаренду земельных участков, предоставленных для ведения сельскохозяйственного производства сельскохозяйственным предприятиям и крестьянским (фермерским) хозяйствам. Если крестьянское (фермерское) хозяйство ведется фермером единолично, субаренда земли допускается на срок до пяти лет в случаях: призыва данного фермера в ряды Вооруженных Сил РФ; учебы с отрывом от производства; инвалидности; временной нетрудоспособности; занятия выборной должности; выхода на пенсию);
7) право отдавать арендные права в залог без согласия арендодателя при условии его уведомления (либо при условии получения письменного согласия арендодателя);
8) право вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив без согласия арендодателя при условии его уведомления (либо при условии получения письменного согласия арендодателя).
Условия реализации прав арендатора, названных в п. 6-8 ст. 22 ЗК РФ, различны. Так, согласно п. 5-6 данной статьи, названные права осуществляются арендатором без согласия собственника при условии его уведомления, если иное не установлено договором аренды (например, в договоре может быть предусмотрено обязательное получение согласия арендодателя). Если заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, то согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ обязательность получения письменного согласия собственника земельного участка не может быть установлена договором;
9) право распоряжения произведенными на земельном участке улучшениями (например, права безвозмездной передачи арендодателю либо продажи ему по оговоренной специальным соглашением сторон цене) при досрочном расторжении договора или по истечении его срока;
10) преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока договора. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок до окончания действия договора. В договоре стороны вправе оговорить срок представления уведомления (ст. 621 ГК РФ);
11) преимущественное право покупки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Необходимо отметить, что если на продаваемом участке расположены здания, строения, сооружения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, то исключительное право покупки такого участка имеют собственники названных объектов недвижимости (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Таким образом, в первую очередь должно быть соблюдено преимущественное право собственников недвижимости, а во вторую - преимущественное право арендатора (в случае отказа собственников недвижимости от покупки участка);
12) право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования земельного участка. Названные объекты, согласно ст. 136 ГК РФ, принадлежат лицу, использующему его на законном основании. Статьи 40 и 41 ЗК РФ гарантируют право собственности арендатора на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.
Законодательством или договором аренды могут быть установлены и иные права арендатора земельного участка.
Отметим, что в п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено иным законом или правовым актом. Согласно ст. 24 ЗК РФ, в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки, находящиеся в собственности. Из этого следует, что арендатор земельного участка не вправе предоставлять этот участок в безвозмездное срочное пользование.
К специальным обязанностям арендатора относятся следующие:
1) обеспечивать арендодателю свободный доступ на участок, на специально выделенные части участка, в расположенные на участке здания и сооружения, свободный проход (проезд) через участок, по выделенным дорогам;
2) в случае изменения адреса или иных реквизитов в установленный срок направлять арендодателю уведомление об этом;
3) после окончания срока действия договора привести земельный участок в состояние, пригодное для его дальнейшего использования по целевому назначению;
4) по договору аренды земельного участка, предоставленного для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ, арендатор обязан в пределах срока договора*(42):
- возместить убытки, причиненные при проведении работ на земельном участке;
- выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка.
«все книги «к разделу «содержание Глав: 15 Главы: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. >