_ 3. Аренда недвижимости нежилого назначения

Договор аренды здания или сооружения - гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование другой стороне (арендатору) здание или сооружение.

Правовое регулирование аренды зданий и сооружений осуществляется в первую очередь на основании специальных норм _ 4 гл. 34 ГК РФ, а в случае их отсутствия - на основании общих положений об аренде, закрепленных в _ 1 гл. 34 ГК РФ. Особенности передачи в аренду зданий или сооружений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, регулируются, как правило, актами Президента РФ, Правительства РФ и Минимущества РФ.

Предмет договора аренды

Установление различий между понятиями "здание" и "сооружение" и их признаков, на наш взгляд, не имеет существенного правового и практического значения, хотя в юридической литературе этой проблеме уделяется значительное внимание*(48). Вместе с тем необходимо отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости. Напомним, что в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ недвижимыми признаются объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Исходя из названного признака из состава недвижимого имущества исключаются временные переносные строения сборно-разборного типа (палатки, киоски, павильоны и т.п.).

Объекты недвижимого имущества нежилого назначения (нежилые помещения) можно классифицировать в зависимости от целевого назначения и вида деятельности арендатора следующим образом:

1) торговые - продовольственные и промтоварные магазины, универмаги и другие предприятия оптовой и розничной торговли; магазины, реализующие предметы культуры, искусства, национальных промыслов, книжную продукцию;

2) производственные - цеха, мастерские, техлаборатории и другие имущественные комплексы, предназначенные для осуществления определенных технологических процессов; трансформаторные, вентиляционные и холодильные камеры; калориферные, котельные, водомерные узлы; помещения насосных станций и станций подкачек; специализированные овощехранилища; автоматические телефонные станции; информационно-вычислительные центры; предприятия автосервиса;

3) складские - склады различных назначений (кроме специализированных овощехранилищ) для длительного хранения материалов, продуктов, деталей, полуфабрикатов, готовых изделий и других материальных ценностей; пункты приема стеклотары;

4) коммунально-бытовые - дома быта и комбинаты бытового обслуживания; ателье и мастерские, обслуживающие население путем предоставления услуг и выполнения работ по ремонту и изготовлению одежды, головных уборов, обуви, бытовых приборов, часов, фотоаппаратуры и т.п.; парикмахерские, бани, приемные пункты прачечных, химчисток, фотоателье, ателье проката, по уборке квартир; машинописных и переплетных работ, по приему вторичного сырья; гостиницы, справочные бюро, предприятия ритуальных услуг, диспетчерские пункты;

5) объекты общественного питания - имущественные комплексы, обеспечивающие производство и реализацию продукции общественного питания;

6) офисы - службы неторгового и непромышленного характера, используемые юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями; авиакассы;

7) медицинские - больницы, поликлиники, амбулатории, диспансеры, врачебные консультации, здравпункты, санитарно-эпидемиологические станции, медлаборатории, лечебно-трудовые мастерские, медицинские кабинеты, центры социальной адаптации, станции скорой помощи, судмедэкспертиза;

8) образовательные - учебные заведения, лектории, интернаты, детские сады и ясли, колледжи, гимназии, действующие на основании Закона РФ "Об образовании", музеи, библиотеки, методические центры, кружки и курсы различного назначения;

9) аптеки - аптеки готовых лекарственных форм, аптеки, обслуживающие медицинские учреждения и изготавливающие медицинские препараты;

10) имущественные комплексы для частной медицинской практики - соответствующие кабинеты, поликлиники;

11) театрально-зрелищные - клубы, театры, кинотеатры;

12) спортивные - спортивные комплексы и залы;

13) творческие - мастерские и студии художников, скульпторов, архитекторов, модельеров, дизайнеров; выставочные залы;

14) имущественные комплексы, обеспечивающие деятельность финансовых организаций и их подразделений - банков, пунктов обмена валюты, финансовых компаний, профессиональных участников рынка ценных бумаг, ломбардов;

15) увеселительные заведения - казино, ночные клубы, игорные залы;

16) развлекательные центры - залы игровых автоматов, дискотеки, компьютерные залы; видеосалоны;

17) гаражи - гаражи или боксы юридических лиц;

18) архивы - архивы государственных и муниципальных унитарных предприятий;

19) агентства - охранно-сыскные, рекламные и т.п.;

20) отделения связи - городские отделения почтовой связи;

21) предприятия и учреждения телефонной и телеграфной сети - узлы телефонной связи и телеграфы;

22) проектные, конструкторские организации - предприятия, институты, занимающиеся проектной и конструкторской деятельностью.

Названная классификация имеет значение при определении повышающих коэффициентов для расчета величины арендной платы.

Форма договора

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами.

По общему правилу, установленному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключение из этого правила установлено п. 2 ст. 651 ГК РФ для договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее одного года. Такой договор не подлежит государственной регистрации. Отметим, что данное правило не распространяется на требование закона (п. 1 ст. 651 ГК РФ) о соблюдении письменной формы договора аренды здания или сооружения. Договор аренды названных объектов недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. Несоблюдение указанного требования влечет недействительность договора.

Обязательного придания договору аренды здания или сооружения нотариальной формы закон (ст. 651 ГК РФ) не требует. Вместе с тем, стороны вправе по взаимному соглашению удостоверить договор у нотариуса.

Государственная регистрация осуществляется соответствующими учреждениями юстиции в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следует иметь в виду, что в соответствии с названным законом государственной регистрации подлежит сама сделка с недвижимостью - договор аренды, а не право аренды (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Кроме того, в случае заключения договора аренды помещения или части помещения, договор регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения или его части (п. 3 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

К договору аренды здания, сооружения (помещения в них или части помещений), представляемому на государственную регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Такие планы изготавливаются организациями технического учета (БТИ).

Передача здания или сооружения во временное владение и пользование или пользование арендатора осуществляется на основании передаточного акта (акта приема-передачи, сдачи-приемки и т.п.), подписываемого сторонами. Передаточный акт должен содержать данные о сторонах договора, предмете, техническом и санитарном состоянии предмета договора. С момента подписания документа о передаче обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ соответственно арендодателя от обязанности передать имущество, а арендатора принять его.

Права на земельный участок при аренде здания или сооружения

Прежде всего необходимо отметить, что аренда здания или сооружения, расположенного на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка. Получение согласия собственника является обязательным лишь в случаях: а) предусмотренных законом или договором с собственником участка; б) когда в результате сдачи в аренду здания или сооружения условия пользования земельным участком существенно изменяются.

Условия пользования земельным участком, на котором расположено арендуемое здание (сооружение) должны быть согласованы сторонами и отражены в договоре аренды. В зависимости от вида права арендодателя на земельный участок условия его использования могут быть изложены следующим образом:

- в случае, если арендодатель является собственником земельного участка, арендатору может быть предоставлено право аренды или право безвозмездного срочного пользования частью земельного участка, необходимой для использования здания (сооружения) в соответствии с его назначением и условиями договора;

- в случае, если в договоре аренды здания (сооружения) условия пользования не определены, то, по общему правилу (п. 1 ст. 652 ГК РФ), к арендатору автоматически переходит на срок аренды право пользования частью земельного участка, необходимой для функционального использования здания или сооружения.

Смена собственника здания, сооружения не является основанием для расторжения договора аренды. В этом случае первоначальный арендодатель заменяется новым (собственником здания или сооружения). При этом за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до перехода права собственности на здание, сооружение, земельный участок (п. 1 ст. 617, ст. 653 ГК РФ).

Арендная плата

В отношении формы арендной платы за пользование зданием или сооружением ГК РФ специальных правил не содержит, поэтому в данном случае сторонам следует руководствоваться общими положениями об аренде. Стороны договора аренды вправе установить наиболее удобную для них форму арендной платы (денежную, натуральную) или воспользоваться вариантами, предложенными в п. 2 ст. 614 ГК РФ, о которых говорилось в _ 1 настоящего раздела.

Целесообразно иметь в виду, что перечень форм арендных платежей, установленный в п. 2 ст. 614 ГК РФ, не является исчерпывающим. Поэтому стороны могут предусмотреть в договоре аренды здания или сооружения также иные формы платежей или сочетание нескольких форм. При этом возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку в данном случае арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание или сооружение.

Существенным условием договора аренды здания или сооружения является условие о размере арендной платы, при отсутствии которого договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ для случаев, когда договором аренды не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, не применяются.

Ставки арендной платы за аренду государственного (Российской Федерации или ее субъектов) и муниципального имущества устанавливаются на единицу площади здания или сооружения нормативными правовыми актами органов, осуществляющих правомочия собственников соответствующих объектов. В качестве исходной величины при расчете размера арендной платы недвижимого имущества обычно используется базовая стоимость аренды одного квадратного метра общей площади нежилых помещений, зданий, сооружений в месяц.

Так, постановлением Совета народных депутатов г. Майкопа от 21.03.2002 г. N 312 базовая ставка арендной платы утверждена в размере 0,3 минимального размера оплаты труда (из расчета МРОТ = 100 руб.) за 1 кв. м площади в месяц без учета НДС - 30,0 руб. При этом размер арендной платы (без НДС) за аренду одного квадратного метра основной площади нежилых помещений, зданий, сооружений не может быть ниже: 15 руб. для наземных сооружений; 10,0 руб. для подземной части. Ставка арендной платы за 1 кв. м вспомогательной площади (коридоры, санузлы и лестничные марши), согласно указанному постановлению, составляет 50% от ставки основной площади, рассчитанной по объектам. Устанавливаемая договором арендная плата за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями не включает плату за пользование земельными участками, на которых они расположены, оплату коммунальных услуг и эксплуатационные расходы. Оплата за коммунальные услуги производится по отдельным договорам.

Особенности аренды нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности

По общему правилу, заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Мингосимущества РФ (п. 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества")*(49).

При передаче недвижимого имущества в аренду по результатам конкурса (заключение договора на торгах) порядок оформления арендных отношений регулируется Положением о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденным распоряжением Мингосимущества РФ от 28 июля 1998 г. N 774-р*(50).

Передача в аренду объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, на бесконкурсной основе осуществляется в случаях:

- передачи в аренду в соответствии с решениями Президента РФ;

- предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений;

- заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;

- когда федеральными законами или изданными до принятия названного постановления иными нормативными правовыми актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

Положение о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование утверждено распоряжением Мингосимущества РФ от 23.03.1998 г. N 252-р. В соответствии с названным Положением основанием для рассмотрения вопроса о передаче в аренду объекта недвижимого имущества являются: а) поручение (решение) Президента РФ и Правительства РФ; б) обращение юридического лица, содержащее данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, в том числе его место нахождения и права заявителя на этот объект недвижимого имущества с обязательным приложением проекта договора.

Решение о передаче в аренду объекта недвижимого имущества оформляется Мингосимуществом РФ либо по отдельным поручениям - его территориальными органами путем согласования условий договора аренды Мингосимуществом РФ или его территориальным органом, что удостоверяется подписью соответствующего должностного лица и печатью этого органа; подписания договора о передаче объекта недвижимого имущества.

Фактическая передача недвижимого имущества в аренду осуществляется после заключения договора аренды и осуществления его государственной регистрации в соответствии с законодательством. При этом между сторонами оформляется акт приема-передачи или иной предусмотренный договором документ, подтверждающий передачу имущества.

За арендуемое недвижимое имущество арендатор уплачивает арендную плату в размере, сроки и порядке, установленном договором аренды. Арендная плата рассчитывается в соответствии с введенным распоряжением Мингосимущества РФ от 30.04.1998 г. N 396-р Порядком определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями сооружениями и отдельными помещениями.

Основу правового регулирования отношений в области организации и проведения торгов на право заключения договора аренды зданий, строений, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, составляют нормы ст. 447-449 ГК РФ и Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденное распоряжением Мингосимущества РФ от 28.07.1998 г. N 774-р.

Названное Положение определяет порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов.

После определения победителя торгов лицо, выигравшее торги, и организатор торгов на основании заключения конкурсной комиссии подписывают протокол о результатах торгов. В протоколе должны содержаться: сведения об объекте и предмете торгов; сведения о победителе торгов; обязанности сторон по заключению договора аренды; обязанность победителя торгов по государственной регистрации права аренды. Протокол оформляется в день проведения торгов в двух экземплярах и имеет силу договора. Договор аренды подписывается сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после оформления протокола о результатах торгов. Сумма внесенного задатка засчитывается в счет арендной платы по заключенному договору аренды.

Победитель торгов при уклонении от подписания протокола о результатах торгов утрачивает внесенный задаток. Если победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов или договора аренды, то конкурсная комиссия вправе определить победителя из числа оставшихся участников торгов (если число оставшихся участников не менее 2-х), либо принять решение о проведении новых торгов.

В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола о результатах торгов, обязан возвратить победителю задаток в двойном размере, а также возместить убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Особенности аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности

В соответствии со ст. 6 ФЗ от 28.08.1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении муниципальных образований находятся вопросы местного значения, к которым, в частности, относятся владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью. В исключительном ведении представительных органов местного самоуправления находится установление порядка управления и распоряжение муниципальной собственностью (ст. 15).

Установление указанного порядка осуществляется при помощи издания уполномоченными муниципальными органами правовых актов в пределах их компетенции. Так, решением Совета депутатов города Серпухова Московской области утверждено Положение о порядке сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Серпухова*(51). В соответствии с названным решением предоставление в аренду недвижимого имущества осуществляется на конкурсной основе путем проведения торгов в соответствии с Положением о продаже права аренды муниципальных нежилых помещений в г. Серпухове, утверждаемым Советом депутатов г. Серпухова. Государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям, органам государственной власти и органам местного самоуправления имущество передается в аренду без проведения торгов. Срок аренды имущества устанавливается комитетом по управлению имуществом г. Серпухова от 1 года до 5 лет. На более длительный срок договор аренды заключается на основании постановления главы города.

Арендодателем имущества от имени муниципального образования город Серпухов выступает комитет по управлению имуществом г. Серпухова. В отдельных случаях на основании постановления главы города муниципальным предприятиям может быть предоставлено право сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в их хозяйственном ведении.

Арендаторами имущества могут быть граждане Российской Федерации, зарегистрированные в установленном законом порядке в качестве индивидуальных предпринимателей, и юридические лица любой организационно-правовой формы, а также иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, зарегистрированные в соответствии с законодательством.

Порядок, условия, сроки внесения арендных платежей, а также штрафные санкции за их несвоевременное внесение устанавливаются договором. При этом размер арендной платы рассчитывается на основании Порядка определения арендной платы за нежилые помещения, здания, сооружения, утверждаемого постановлением главы города. Размер базовой ставки арендной платы, коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы, пересматриваются не чаще одного раза в год: при изменении минимального размера оплаты труда, инфляции, а также при изменении базовой ставки арендной платы по Московской области. Размер базовых ставок арендной платы устанавливается постановлением главы города.