_ 1. Купля-продажа земли

Договор купли-продажи земельного участка - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже _ 7 гл. 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных ЗК РФ. Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"*(52).

Оборотоспособность земельных участков

При регулировании оборота земли нормы части второй ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством*(53). ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129).

ЗК РФ различает два вида ограничения оборотоспособности земельных участков - изъятие из оборота и ограничение в обороте (ст. 27). Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок. К таким землям относятся земельные участки, на которых расположены следующие объекты федеральной собственности:

1) государственные природные заповедники и национальные парки;

2) здания, строения, сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

3) здания, строения, сооружения, в которых размещены военные суды;

4) объекты организаций федеральной службы безопасности;

5) объекты организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объекты использования атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объекты, в соответствии с видами деятельности которых созданы административно-территориальные образования;

8) исправительно-трудовые учреждения и лечебно-трудовые профилактории соответственно Минюста РФ и МВД РФ;

9) воинские и гражданские захоронения;

10) инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

По общему правилу, установленному в п. 2 ст. 27 ЗК РФ, земли, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащем одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не изъятых из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не изъятые из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

6) в границах закрытых административно-территориальных образований, не изъятых из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения определяются ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Оборот таких земель основывается на следующих принципах:

- сохранение целевого использования земельных участков;

- установление размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находиться в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

- преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

- преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

- установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%;

- предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами.

При регулировании оборота земель, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества применяются общие правила ЗК РФ (ст. 15, 20, 21, 22, 23, 24). Необходимо отметить, что в силу п. 7 ст. 27 ЗК РФ на указанные земельные участки, даже если они предоставлены из земель сельскохозяйственного назначения, действие ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не распространяется. Оборот садовых, огородных и дачных земельных участков регулируется в известной мере ФЗ от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (ст. 28-31)*(54).

Право свободно распоряжаться земельным участком как объектом гражданских прав, в т.ч. отчуждать его любыми допускаемыми законом способами, принадлежит только его собственнику. Право распоряжения представляет собой одно из трех основных правомочий собственника (владение, пользование, распоряжение). Собственник в пределах, установленных ЗК РФ и ГК РФ, реализуя возможность распоряжения имуществом, самостоятельно (с учетом требований нормативных правовых актов) включает земельный участок в гражданский оборот и определяет его юридическую судьбу. Он вправе продать, обменять, подарить, арендовать, заложить и другим образом распорядиться своим земельным участком.

Для сравнения напомним, что другие, помимо права собственности, вещные права на земельный участок не предоставляют субъектам этих прав правомочий по свободному распоряжению (в т.ч. права отчуждения) названными имущественными объектами. К таким вещным правам относятся, в частности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования, право безвозмездного срочного пользования. В случае, когда земельный участок находится у лица в пользовании на праве аренды, такое лицо (арендатор) также не обладает правомочием по распоряжению указанным участком.

Пожизненное наследуемое владение - вещное право гражданина на земельный участок, предоставлявшееся до введения в действие ЗК РФ. Землевладелец имеет права владения и пользования земельным участком. Согласно п. 2 ст. 21 ЗК РФ, распоряжение участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением перехода права на земельный участок по наследству. При этом гражданин, имеющий земельный участок в пожизненном наследуемом владении, имеет право бесплатно приобрести этот участок в собственность (п. 3 ст. 21 ЗК РФ). Статья 267 ГК РФ устанавливает, что землевладелец вправе передавать земельный участок другим лицам на праве аренды или безвозмездного срочного пользования (не допускаются сделки, которые могут повлечь отчуждение земельного участка). Аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 30 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". В данном случае применяться должна норма ЗК РФ, запрещающая распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении.

Постоянное (бессрочное) пользование - вещное право на земельный участок, предоставляемое государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. До введения в действие ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования предоставлялось гражданам и юридическим лицам в отношении земельных участков из государственной или муниципальной собственности. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном (бессрочном) пользовании граждан или юридических лиц не допускается (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Хотя ст. 270 ГК РФ допускает передачу земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании в аренду или безвозмездное срочное пользование, должна применяться норма ст. 20 ЗК РФ.

В соответствии с правилами, установленными в гл. 36 ГК РФ и ст. 24 ЗК РФ о безвозмездном срочном пользовании, землепользователь не вправе совершать гражданско-правовые сделки с земельным участком, предоставленным ему на праве безвозмездного срочного пользования.

Правовой режим арендованного земельного участка определяется нормами гражданского и земельного законодательства России. В соответствии со ст. 22 ЗК РФ и ст. 615 ГК РФ арендатор пользуется земельным участком в соответствии с его целевым назначением и условиями договора аренды. При этом арендатор вправе совершать следующие распорядительные действия в отношении арендных прав: сдавать арендованный земельный участок в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); отдавать арендные права в залог; вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Отметим, что в п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено иным законом или правовым актом. Согласно ст. 24 ЗК РФ в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки, находящиеся в собственности. Из этого следует, что арендатор земельного участка не вправе предоставлять этот участок в безвозмездное срочное пользование.

Судьба земельного участка при переходе права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости

Для совершения сделок с недвижимостью важно помнить, что с принятием ЗК РФ земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества рассматриваются как единый объект недвижимости. По общему правилу, установленному ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Например, по договору купли-продажи недвижимости к покупателю переходит право собственности и на здание, и на земельный участок, на котором расположено это здание. Вместе с тем, п. 4 ст. 35 ЗК РФ делает из этого правила исключения. Могут отчуждаться раздельно:

1) часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение объектов недвижимого имущества, расположенных на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, также осуществляется вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

В случае, если отчуждается доля в праве собственности на недвижимость, расположенную на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, то по договору отчуждается доля в праве собственности на участок. При этом размер земельной доли пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Преддоговорные условия купли-продажи земли

Земельное законодательство РФ придает существенное значение преддоговорным условиям заключения договора купли-продажи земельного участка, несоблюдение которых влечет признание договора купли-продажи недействительным даже в том случае, если содержащиеся в нем условия законны. К таким условиям относятся следующие:

1) предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. имеющий кадастровый номер (п. 1 ст. 37 ЗК РФ);

2) обязанность продавца при заключении договора предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о земельном участке, которая может оказать влияние на решение покупателя о приобретении данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами (п. 1 ст. 37 ЗК РФ);

3) отсутствие земельных и иных имущественных споров по земельному участку, являющемуся предметом договора купли-продажи;

4) соблюдение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора*(55) (п. 2 ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае, если субъект Федерации или орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение одного месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Продавец обязан направить новое извещение: а) в случае продажи земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением иных существенных условий договора (например, в случае изменения площади предлагаемого к продаже земельного участка); б) если по истечении года с момента поступления извещения в соответствующий орган продавец не смог продать земельный участок, но намерение сохранилось.

Необходимо иметь в виду, что купля-продажа земельного участка возможна при отсутствии споров о его принадлежности, границах и иных земельных споров. При этом бесспорными границами земельного участка признаются границы, установленные:

- решением суда или арбитражного суда;

- решением местной администрации по результатам рассмотрения земельных споров (при условии, что данное решение не было обжаловано в суд ни одной из сторон);

- мировым соглашением сторон с оформлением его подписями и датой сторонами на планах земельных участков, ранее составленных бюро технической инвентаризации;

- соглашением между смежными собственниками земельных участков (землепользователями, землевладельцами), скрепленным их подписями и подтвержденным печатью и подписью уполномоченного должностного лица местной администрации или нотариусом. В случае, если участок расположен в садоводческом (огородническом, дачном) некоммерческом объединении граждан, подписи смежных землепользователей могут быть подтверждены печатью соответствующего объединения и подписью его председателя. Обязательное нотариальное удостоверение подлинности подписей в указанных случаях не требуется;

- ранее выданным государственным актом на право собственности на землю, право пожизненного наследуемого владения, право бессрочного (постоянного) пользования землей или свидетельством о праве собственности на землю с геодезической привязкой поворотных точек границы к достоверно опознаваемым в натуре (на местности) межевым знакам*(56).

Предмет договора купли-продажи

Статья 554 ГК РФ требует четко определить предмет договора купли-продажи недвижимости, указав данные, позволяющие однозначно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствии таких данных условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

К данным о предмете договора купли-продажи земельного участка относятся: кадастровый номер; местоположение (адрес) земельного участка; площадь; категория земель; разрешенное использование (ограничения в использовании); описание границ земельного участка, его отдельных частей (кадастровая карта (план) земельного участка); принадлежность; обременения земельного участка правами третьих лиц (правом аренды, правом безвозмездного срочного пользования, залогом, сервитутом); экономические характеристики (нормативная цена земли); качественные характеристики (показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель); объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, и их принадлежность. Содержание указанных данных нами было подробно охарактеризовано в _ 1 раздела I настоящей работы.

Стороны договора купли-продажи

Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца и покупателя могут выступать любые субъекты права, но участие некоторых из них в сделках по купле-продаже земли в ряде специальных случаев ограничено.

Покупателем не могут быть:

- иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");

- юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, если в предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");

- иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, если предметом договора купли-продажи является земельный участок, расположенный на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). До установления Президентом РФ указанного перечня запрет распространяется на все земельные участки, расположенные на приграничных территориях (п. 5 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Форма договора купли-продажи

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме. Применительно к данному договору законодательно закреплен только один способ его заключения - путем составления единого документа (такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами). Примерная форма договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен(ы) объект(ы) недвижимого имущества, приобретенный(е) в собственность гражданами и юридическими лицами, утверждена распоряжением Минимущества от 2.09.2002 г. N 3070-р*(57). На основе данной формы договора купли-продажи могут разрабатываться и составляться соответствующие договоры.

Необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка была предусмотрена Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства". С введением в действие ЗК РФ 2001 г. названный закон признан утратившим силу.

В силу ст. 7 ФЗ от 22.12.1995 г. "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" требования законодательства о нотариальной форме такого договора купли-продажи сохраняли силу до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". После введения в действие указанного Федерального закона, т.е. с 31.01.1998 г. (п. 1 ст. 33 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), необходимость в нотариальном удостоверении договоров купли-продажи земельных участков формально отпала. Однако по желанию сторон такого договора ему может быть придана и нотариальная форма.

Согласно ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Обязательная государственная регистрация договора продажи недвижимости предусмотрена лишь для договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ) и для договора продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ).

Таким образом, договор продажи земельного участка считается заключенным с момента подписания сторонами договора как единого документа. Государственной регистрации в этом случае подлежит не сам договор, а переход права собственности к покупателю. Значение государственной регистрации заключается в том, что только с момента такой регистрации покупатель становится собственником земли (даже если его фактическая передача состоялась задолго до государственной регистрации перехода права собственности - п. 2 ст. 551 ГК РФ). Напомним, что моментом государственной регистрации сделки или перехода права признается дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При регистрации права собственности покупателя на земельный участок документ, удостоверяющий право собственности продавца на соответствующий участок, утрачивает силу или в него вносятся соответствующие изменения. Покупателю участка выдается документ, удостоверяющий право собственности на приобретенный участок (свидетельство о праве собственности). В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права другая сторона вправе обратиться в суд. В данном случае суд может вынести решение о государственной регистрации перехода права и возмещении стороной, необоснованно уклоняющейся от государственной регистрации, убытков, вызванных задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).

К договору купли-продажи прилагаются:

- кадастровая карта (план) земельного участка;

- акт о нормативной цене земельного участка;

- акт оценки земельного участка (прилагается в случае, если оценку участка производили профессиональные оценщики);

- документ, удостоверяющий право собственности продавца на земельный участок;

- сводная ведомость оценки зданий, строений и сооружений, расположенных на продаваемом земельном участке (прилагается при включении объектов недвижимости в предмет договора);

- условия приобретения земельного участка на торгах (прилагаются в случае продажи земельного участка на торгах);

- требования залогодержателя по задолженности (прилагается, если предмет договора обременен залогом);

- доверенность лица, уполномоченного продавцом выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным продавцом);

- доверенность лица, уполномоченного покупателем выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным покупателем).

Кроме того, к договору купли-продажи целесообразно прилагать соглашение о границах земельного участка между смежными землепользователями в качестве документа, подтверждающего отсутствие спора о границах. Подлинность подписей на нем можно удостоверить тремя способами. Первый - нотариальное удостоверение. Второй - подтверждение печатью и подписью уполномоченного должностного лица местной администрации. Третий - если участок расположен в пределах садоводческого (огороднического, дачного) некоммерческого объединения граждан, то подписи смежных землепользователей могут быть подтверждены подписью председателя исполнительного органа и печатью данного объединения. В указанных случаях обязательного нотариального удостоверения соглашения о границах не требуется.

Передача земельного участка по договору купли-продажи в собственность покупателя осуществляется на основании передаточного акта или иного документа о передаче (акт приема-передачи, сдачи-приемки и т.п.). С момента подписания сторонами этого документа обязанность продавца передать земельный участок и обязанность покупателя принять его считаются выполненными. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, расценивается как отказ продавца от исполнения обязанности передать земельный участок, а покупателя - от обязанности принять его (ст. 556 ГК РФ).

Принятие покупателем земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в передаточном акте, не является основанием для освобождения продавца от обязанности возместить покупателю убытки в соответствии со ст. 393 ГК РФ (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Цена договора

Наличие цены в договоре купли-продажи земельного участка является одним из его существенных условий, при отсутствии которого договор считается незаключенным. При этом общие правила определения цены возмездного договора, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Законодательство Российской Федерации предусматривает несколько способов определения цены земельного участка при заключении договора купли-продажи. Цена участка может определяться соглашением сторон, при этом стороны руководствуются средней рыночной стоимостью земли в соответствующей местности. Рыночная цена определяется спросом и предложением как наиболее вероятная цена, за которую земельный участок может быть продан.

Наиболее распространенным способом определения цены земельного участка при его продаже является обращение к профессиональным оценщикам недвижимости (юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, имеющим выданную в установленном порядке лицензию на осуществление оценочной деятельности). Оценочная деятельность в России осуществляется в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"*(58).

Цена земельного участка может быть установлена по итогам торгов, проводимых в форме конкурса или аукциона. Так, в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 12.10.1999 г. N 950 "О продаже земельных участков в городе Зеленограде"*(59) начальная цена подлежащего продаже земельного участка рассчитывалась профессиональными оценщиками недвижимости, прошедшими официальную (государственную) аттестацию в городе Москве. При этом было установлено, что начальная цена земельных участков не может быть ниже их нормативной цены, размер которой в г. Зеленограде был установлен 260 тыс. долларов США за 1 гектар. Заметим, что в названном постановлении была предусмотрена возможность уменьшения начальной цены до 50% в случае отсутствия заявок на приобретение земельного участка.

Как правило, во всех случаях в качестве ориентира используется нормативная цена земли. В соответствии с Законом РФ "О плате за землю" нормативная цена земли - "показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости". Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 г. N 319 "О порядке определения нормативной цены земли"*(60).

Права и обязанности продавца

Продавец вправе:

- требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) земельного участка;

- сохранить за собой право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью, принадлежащей ему на праве собственности, и которая не подлежит передаче в собственность покупателя.

Продавец обязан:

1) предоставить покупателю информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. Так, согласно ст. 37 ЗК РФ, к такой информации относятся сведения:

- об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

- о разрешении на застройку данного земельного участка;

- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

2) передать земельный участок в собственность покупателя:

- в качественном состоянии;

- не состоящим под арестом (запрещением);

- свободным от прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, названными в договоре;

3) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности;

4) не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче земельного участка покупателю);

5) возместить покупателю убытки, связанные с ненадлежащим исполнением продавцом договора (в случае передачи покупателю земельного участка, не соответствующего условиям договора, уклонения от государственной регистрации и т.п.).

Права и обязанности покупателя

Покупатель вправе:

1) требовать уменьшения цены земельного участка или расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:

- о разрешении на застройку данного земельного участка;

2) требовать предоставления земельного участка в собственность по договору купли-продажи;

3) требовать предоставления земельного участка, соответствующего условиям договора;

4) требовать уменьшения цены земельного участка и возмещения убытков в случае передачи участка, не соответствующего условиям договора;

5) требовать передачи земельного участка свободным от прав третьих лиц (если иное не предусмотрено договором);

6) требовать уменьшения цены земельного участка либо расторжения договора купли-продажи в случае передачи покупателю земельного участка, обремененного правами третьих лиц, не указанных в договоре, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот участок.

Покупатель обязан:

1) уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) земельного участка в сроки, установленные договором;

2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности;

3) не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче земельного участка покупателю в собственность);

4) предоставить продавцу право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью, принадлежащей продавцу, и необходима для ее использования.

Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ в договоре купли-продажи земельного участка не могут быть установлены условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в т.ч. ограничивающее ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей.

«все книги «к разделу «содержание Глав: 15 Главы: < 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.

5rik.ru

Материалы для учебы и работы

_ 1. Купля-продажа земли