ПРИЛОЖЕНИЕ. КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

Аванс (от франц. avance) – денежная сумма, выдаваемая вперед в счет будущего платежа при покупке недвижимости. Передается продавцу до совершения сделки. Лучше закреплять акт передачи аванса не простой распиской, а специальным авансовым соглашением, где прописываются условия передачи денег, условия возврата, если одна из сторон не выполнила обязательства. В отличие от задатка, который выступает как бы гарантом совершения сделки, аванс в случае, если сделка не состоится по вине продавца, должен быть возвращен обратно покупателю.

Агентство недвижимости (риелторское агентство, риелторская фирма) – юридическое лицо, зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее риелторскую деятельность на рынке недвижимости в соответствии с действующим законодательством РФ, оказывающее консультационные, маркетинговые, организационные и прочие услуги, способствующие успешному совершению сделки с недвижимостью.

Альтернативная сделка (альтернатива, альтернативный обмен, обмен через куплю‑продажу) – продажа одного объекта недвижимости с одновременной покупкой другого на деньги покупателя. Целью альтернативной сделки может быть улучшение жилищных условий, переезд в другой район или город, получение денежных средств за счет доплаты, различные разъезды, съезды или расселение коммуналок. Наиболее распространенная операция на рынке жилья (до 90 % от общего числа операций купли‑продажи жилья).

Арендная ставка (ставка арендной платы) – сумма, установленная договором найма, которую наниматель должен выплачивать собственнику за аренду объекта недвижимости.

Банкротство (от итал. bancorono и rotto – «сломанная скамья») – долговая несостоятельность, отказ гражданина или компании платить по своим долговым обязательствам из‑за отсутствия средств. Банкротство наступает после вынесения судебного решения о неспособности должника выполнить свои финансовые обязательства. Судебное решение выносится либо по просьбе самой компании (добровольная ликвидация), либо по требованию ее кредиторов (принудительная ликвидация).

БТИ (бюро технической инвентаризации) – общее название организаций, осуществляющих государственный технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости в Российской Федерации. Существует два вида технической инвентаризации: первичная (проводящаяся впервые) и текущая (регистрация перепланировок и прочих текущих изменений). Справка из БТИ необходима при большинстве операций с недвижимостью – заключении договора купли‑продажи, дарения или обмена.

Вид разрешенного использования земельного участка – документально закрепленный параметр, присущий любому земельному участку и определяющий, какую деятельность на нем можно осуществлять.

Вторичный рынок – рынок квартир, право собственности на которые уже зарегистрировано на юридических или физических лиц. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить.

Выписка из Единого государственного реестра земель – см. «Кадастровый паспорт».

Государственный кадастр недвижимости – систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» сведений. Согласно Федеральному закону (от 24 июля 2007 года № 221 ‑ФЗ) является федеральным государственным информационным ресурсом. Основное назначение Государственного кадастра недвижимости – организация оборота прав, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дачная амнистия – народное название Федерального закона РФ от 30 июня 2006 года № 93‑Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Устанавливает упрощенный порядок приватизации земельных участков, а также домов и строений, находящихся в личном пользовании.

Девелопер (от англ. develop – «создавать», «застраивать», «развивать»), или застройщик , – частный предприниматель или компания, которые инвестируют в строительство или реконструкцию объекта недвижимости с целью в дальнейшем получить прибыль от продажи или аренды данного объекта.

Договор купли‑продажи недвижимости (договор продажи недвижимости) – договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, здание, земельный участок, сооружение или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него указанную в договоре денежную сумму. В договоре также оговариваются все необходимые параметры недвижимого имущества и его месторасположение. Заключается только в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор найма (аренды) жилого помещения – договор, по которому наймодатель (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во временное пользование. В свою очередь наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению и своевременно вносить плату за аренду. Во избежание дальнейших разногласий к договору должна прилагаться расписка о передаче оговоренной денежной суммы, акт приема‑передачи объекта договора и опись имущества, находящегося в жилом помещении.

Договор оказания услуг (агентский договор) – договор, по которому агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению заказчика юридические и иные действия от своего имени. Применительно к недвижимости: договор, в котором клиент нанимает риелтора для решения его жилищного вопроса.

Дольщик (участник долевого строительства) – одна из сторон договора участия в долевом строительстве, обязующаяся уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В более широком понимании дольщиками именуют любых участников долевого строительства независимо от формы заключенного между дольщиками и застройщиком договора.

Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ) – документ, предназначенный для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Содержит сведения о всех ныне существующих и уже прекративших существование земельных участках. Содержит следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые номера, местоположение (адрес), площадь, категорию земель и разрешенное использование земельных участков, описание границ земельных участков, их отдельных частей, зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения), экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю, качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель, наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) – государственный информационный ресурс, который содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, а также данные об объектах недвижимого имущества, сведения о правообладателях, наличии обременений, арестов и т. д. на территории РФ. Сведения из ЕГРП являются открытыми и общедоступными, не относятся к государственной тайне и должны предоставляться любому лицу органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, за плату и в объеме, установленном законом. На сегодняшний день такой орган – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Ведение ЕГРП осуществляется путем проведения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним.

Задаток – некоторая денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Согласно ГК РФ, соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Информационное агентство (служба, центр) – предприятие, занимающееся сбором информации для ее последующей продажи. Настоящие информационные агентства извлекают прибыль за счет продажи новостей (оперативной политической экономической, социальной, культурной информации), фотоснимков и видеорепортажей редакциям СМИ, а также другим учреждениям, организациям и частным лицам, являющимся их подписчиками. В 90‑е годы XX века в России действовало множество так называемых информационных агентств в сфере недвижимости. Эти агентства специализировались на продаже информации о недвижимости. Из‑за огромного количества мошеннических действий (сообщение заведомо ложной информации, продажа одной и той же «конфиденциальной» информации нескольким лицам и т. п.) они приобрели крайне негативный имидж. В настоящее время практически прекратили свое существование.

Кадастровый паспорт – выписка из Государственного кадастра недвижимости, содержащая сведения об объекте недвижимости, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кадастровый паспорт земельного участка определяет все основные характеристики земельного участка, необходим для всех видов сделок с земельным участком. Кадастровый паспорт предоставляется органом кадастрового учета (Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) по запросам любых лиц.

Категория земель – правовой режим, предусмотренный российским земельным законодательством для земель в зависимости от их местоположения, использования и природных свойств, определяющий их целевое назначение. Все земли в России делятся на семь категорий: сельскохозяйственного назначения; населенных пунктов; промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; запаса. Отнесение земель к категориям осуществляется:

• в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;

• в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, – органами исполнительной власти субъектов РФ;

• в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности, – органами местного самоуправления;

• в отношении земель, находящихся в частной собственности, – органами местного самоуправления.

Ликвидность – способность актива быть проданным (обменянным на денежные знаки или их эквиваленты). Степень ликвидности актива зависит от времени и усилий, необходимых для его продажи. Чем быстрее и легче можно продать актив, тем выше его ликвидность. Самой высокой ликвидностью обладают денежные знаки (банкноты, казначейские билеты, монеты и т. п.), одной из самых низких – недостроенные объекты недвижимости.

Межевание – комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ землепользований, определению местоположения границ и площади участка, а также правовому оформлению полученных материалов при возникновении и изменении любых форм земельных отношений (сделке купли‑продажи, наследовании, дарении, приватизации, объединении, разделении земельного участка). Межевание является необходимым условием формирования межевого плана и изготовления кадастрового паспорта земельного участка.

Мошенничество – хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. Под обманом в данном случае понимается как сознательное искажение истины (активный обман), так и умолчание об истине (пассивный обман). В России мошенничество является уголовным преступлением (статья 159 УК РФ). Хищение документов, не являющихся носителями стоимости, но лишь предоставляющих право на получение имущества (доверенности, накладные, квитанции и т. п.) с целью последующего незаконного получения по нему чужого имущества с позиций российского законодательства представляет собой приготовление к мошенничеству.

Наймодатель – собственник жилого помещения (или управомоченное им лицо), предоставляющий другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. ГК РФ (статья 606 «Договор аренды») признает понятие «наймодатель» тождественным понятию «арендодатель».

Наниматель – сторона договора найма жилого помещения, получающая от другой стороны (наймодателя) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. ГК РФ (статья 606 «Договор аренды») признает понятие «наниматель» тождественным понятию «арендатор».

Недвижимость – вид имущества, признаваемого недвижимым в установленном законом порядке. К недвижимому имуществу по происхождению относятся земельные участки, участки недр и другие объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. К недвижимости относятся также многолетние насаждения и объекты незавершенного строительства. Кроме недвижимости по происхождению в России существует недвижимость по закону. К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты.

Независимая оценка недвижимости – оценка стоимости недвижимости, производимая незаинтересованной стороной (оценщиком). Для реализации принципа независимости оценщиков Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что «размер платы оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки».

Новостройка – объект недвижимости, находящийся на стадии строительства или чье строительство недавно завершено, здание сдано в эксплуатацию и находится в собственности юридического лица – застройщика. В отличие от квартир на вторичном рынке жилья квартиры в новостройках не имеют юридической истории.

Обременение (ограничение) – наличие установленных законом или уполномоченными органами условий или запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности на конкретный объект недвижимого имущества. Как правило, обременение означает наличие определенных прав на имущество у лиц, не являющихся собственниками. В качестве обременений могут выступать: ипотека, рента с пожизненным содержанием, арест имущества, аренда, сервитут, опека, принадлежность объекта недвижимости к памятнику культуры, доверительное управление. Запись об обременениях обязательно содержится в выписке из ЕГРП. Обременение может возникнуть при заключении договора либо при вступлении в силу решения суда.

Отчуждение – передача имущества в собственность другого лица. Различаются отчуждение возмездное (купля‑продажа) и безвозмездное (дарение). В предусмотренных законом случаях отчуждение осуществляется независимо и помимо воли собственника, то есть принудительно. Принудительное отчуждение недвижимого имущества может осуществляться в связи с конфискацией, реквизицией, изъятием участка, утратой собственником недвижимости права пользования земельным участком, прекращением прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд; изъятием земельного участка, используемого с нарушением законодательства; прекращением права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

Охранные зоны – земельные участки, необходимые для обеспечения сохранности, прочности и устойчивости сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта, газо‑, водо‑ и других трубопроводов, ЛЭП, электро‑ и телефонных кабелей. Также к охранным зонам относятся водоохранные зоны, санитарно‑защитные зоны и полосы. Охранные зоны могут наслаиваться на земельные участки, находящиеся в частной собственности, и создавать ограничения в их использовании.

Правоустанавливающие документы – документ или совокупность документов, которые на основании законодательства и нормативных актов, действующих в период их составления, бесспорно подтверждают право указанного в них лица на указанный объект недвижимости и являются достаточными для установления зафиксированного в них права без каких‑либо других бумаг. Правоустанавливающими документами в зависимости от способа приобретения имущества может быть договор (купли‑продажи, мены, дарения, ренты), свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, справка о выплате пая ЖСК, решение суда или постановление главы администрации муниципального образования и др.

Приватизация недвижимости – передача государственной или муниципальной собственности (земельных участков, зданий, квартир и т. д.) безвозмездно в собственность частного или юридического лица.

Регистрация сделки и перехода прав (государственная регистрация прав) – юридический акт, предусмотренный статьей 131 Гражданского кодекса РФ, после свершения которого сделка вступает в силу и происходит официальная передача прав собственности на недвижимое имущество. Если право не было зарегистрировано надлежащим образом, то оно не считается возникшим и распоряжение имуществом становится невозможным. Подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Государственная регистрация прав на недвижимость является единственным доказательством существования права на недвижимое имущество. С момента государственной регистрации право на объект недвижимости может быть оспорено только в судебном порядке.

Риелтор – сотрудник риелторского агентства или индивидуальный предприниматель, оказывающий посреднические услуги при заключении сделок с недвижимостью в интересах клиента.

Сервитут (от лат. servitus – «подчиненность») – особый вид вещного права, заключающийся в праве пользоваться в установленных пределах чужой вещью или ограничивающий ее собственника в определенном отношении.

Собственник жилья – физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на недвижимое имущество, данное лицо выступает в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности.

Участки без подряда – земельные участки, которые прошли межевание, имеют кадастровый номер, но продаются без каких‑либо обязательств по будущему строительству зданий на участке как со стороны девелопера (продавца), так и со стороны будущего собственника (покупателя).

Участки с подрядом – земельные участки, для которых на момент продажи уже существует архитектурный проект планируемых на участке строений, причем контроль будущего строительства, а также подвода и подключения коммуникаций берет на себя застройщик.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) – федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий организацию единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. В рамках своих полномочий Росреестр ведет: Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), Единый государственный реестр саморегулируемых организаций (ГРСО), Государственный кадастр недвижимости, Государственный каталог географических названий, Сводный государственный реестр арбитражных управляющих, Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.

Черный маклер (черный риелтор) – риелтор, не представляющий никакую компанию, работающий в одиночку. Черный маклер, как правило, предлагает те же услуги по купле‑продаже и найму недвижимости, что и легальные фирмы, но не гарантирует выполнения своих обязательств.

Юридическая (правовая) история объекта недвижимости – история перехода прав собственности и прав пользования на недвижимое имущество. Изучение юридической истории позволяет установить имеющиеся обременения объекта недвижимости (не наложен ли на объект недвижимости арест, не ограничены ли права собственника в связи с ипотекой и т. д.).

Аванс (от франц. avance) – денежная сумма, выдаваемая вперед в счет будущего платежа при покупке недвижимости. Передается продавцу до совершения сделки. Лучше закреплять акт передачи аванса не простой распиской, а специальным авансовым соглашением, где прописываются условия передачи денег, условия возврата, если одна из сторон не выполнила обязательства. В отличие от задатка, который выступает как бы гарантом совершения сделки, аванс в случае, если сделка не состоится по вине продавца, должен быть возвращен обратно покупателю.

Агентство недвижимости (риелторское агентство, риелторская фирма) – юридическое лицо, зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее риелторскую деятельность на рынке недвижимости в соответствии с действующим законодательством РФ, оказывающее консультационные, маркетинговые, организационные и прочие услуги, способствующие успешному совершению сделки с недвижимостью.

Альтернативная сделка (альтернатива, альтернативный обмен, обмен через куплю‑продажу) – продажа одного объекта недвижимости с одновременной покупкой другого на деньги покупателя. Целью альтернативной сделки может быть улучшение жилищных условий, переезд в другой район или город, получение денежных средств за счет доплаты, различные разъезды, съезды или расселение коммуналок. Наиболее распространенная операция на рынке жилья (до 90 % от общего числа операций купли‑продажи жилья).

Арендная ставка (ставка арендной платы) – сумма, установленная договором найма, которую наниматель должен выплачивать собственнику за аренду объекта недвижимости.

Банкротство (от итал. bancorono и rotto – «сломанная скамья») – долговая несостоятельность, отказ гражданина или компании платить по своим долговым обязательствам из‑за отсутствия средств. Банкротство наступает после вынесения судебного решения о неспособности должника выполнить свои финансовые обязательства. Судебное решение выносится либо по просьбе самой компании (добровольная ликвидация), либо по требованию ее кредиторов (принудительная ликвидация).

БТИ (бюро технической инвентаризации) – общее название организаций, осуществляющих государственный технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости в Российской Федерации. Существует два вида технической инвентаризации: первичная (проводящаяся впервые) и текущая (регистрация перепланировок и прочих текущих изменений). Справка из БТИ необходима при большинстве операций с недвижимостью – заключении договора купли‑продажи, дарения или обмена.

Вид разрешенного использования земельного участка – документально закрепленный параметр, присущий любому земельному участку и определяющий, какую деятельность на нем можно осуществлять.

Вторичный рынок – рынок квартир, право собственности на которые уже зарегистрировано на юридических или физических лиц. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить.

Выписка из Единого государственного реестра земель – см. «Кадастровый паспорт».

Государственный кадастр недвижимости – систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» сведений. Согласно Федеральному закону (от 24 июля 2007 года № 221 ‑ФЗ) является федеральным государственным информационным ресурсом. Основное назначение Государственного кадастра недвижимости – организация оборота прав, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дачная амнистия – народное название Федерального закона РФ от 30 июня 2006 года № 93‑Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Устанавливает упрощенный порядок приватизации земельных участков, а также домов и строений, находящихся в личном пользовании.

Девелопер (от англ. develop – «создавать», «застраивать», «развивать»), или застройщик , – частный предприниматель или компания, которые инвестируют в строительство или реконструкцию объекта недвижимости с целью в дальнейшем получить прибыль от продажи или аренды данного объекта.

Договор купли‑продажи недвижимости (договор продажи недвижимости) – договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, здание, земельный участок, сооружение или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него указанную в договоре денежную сумму. В договоре также оговариваются все необходимые параметры недвижимого имущества и его месторасположение. Заключается только в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор найма (аренды) жилого помещения – договор, по которому наймодатель (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во временное пользование. В свою очередь наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению и своевременно вносить плату за аренду. Во избежание дальнейших разногласий к договору должна прилагаться расписка о передаче оговоренной денежной суммы, акт приема‑передачи объекта договора и опись имущества, находящегося в жилом помещении.

Договор оказания услуг (агентский договор) – договор, по которому агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению заказчика юридические и иные действия от своего имени. Применительно к недвижимости: договор, в котором клиент нанимает риелтора для решения его жилищного вопроса.

Дольщик (участник долевого строительства) – одна из сторон договора участия в долевом строительстве, обязующаяся уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В более широком понимании дольщиками именуют любых участников долевого строительства независимо от формы заключенного между дольщиками и застройщиком договора.

Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ) – документ, предназначенный для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Содержит сведения о всех ныне существующих и уже прекративших существование земельных участках. Содержит следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые номера, местоположение (адрес), площадь, категорию земель и разрешенное использование земельных участков, описание границ земельных участков, их отдельных частей, зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения), экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю, качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель, наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) – государственный информационный ресурс, который содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, а также данные об объектах недвижимого имущества, сведения о правообладателях, наличии обременений, арестов и т. д. на территории РФ. Сведения из ЕГРП являются открытыми и общедоступными, не относятся к государственной тайне и должны предоставляться любому лицу органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, за плату и в объеме, установленном законом. На сегодняшний день такой орган – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Ведение ЕГРП осуществляется путем проведения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним.

Задаток – некоторая денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Согласно ГК РФ, соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Информационное агентство (служба, центр) – предприятие, занимающееся сбором информации для ее последующей продажи. Настоящие информационные агентства извлекают прибыль за счет продажи новостей (оперативной политической экономической, социальной, культурной информации), фотоснимков и видеорепортажей редакциям СМИ, а также другим учреждениям, организациям и частным лицам, являющимся их подписчиками. В 90‑е годы XX века в России действовало множество так называемых информационных агентств в сфере недвижимости. Эти агентства специализировались на продаже информации о недвижимости. Из‑за огромного количества мошеннических действий (сообщение заведомо ложной информации, продажа одной и той же «конфиденциальной» информации нескольким лицам и т. п.) они приобрели крайне негативный имидж. В настоящее время практически прекратили свое существование.

Кадастровый паспорт – выписка из Государственного кадастра недвижимости, содержащая сведения об объекте недвижимости, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кадастровый паспорт земельного участка определяет все основные характеристики земельного участка, необходим для всех видов сделок с земельным участком. Кадастровый паспорт предоставляется органом кадастрового учета (Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) по запросам любых лиц.

Категория земель – правовой режим, предусмотренный российским земельным законодательством для земель в зависимости от их местоположения, использования и природных свойств, определяющий их целевое назначение. Все земли в России делятся на семь категорий: сельскохозяйственного назначения; населенных пунктов; промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; запаса. Отнесение земель к категориям осуществляется:

• в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;

• в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, – органами исполнительной власти субъектов РФ;

• в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности, – органами местного самоуправления;

• в отношении земель, находящихся в частной собственности, – органами местного самоуправления.

Ликвидность – способность актива быть проданным (обменянным на денежные знаки или их эквиваленты). Степень ликвидности актива зависит от времени и усилий, необходимых для его продажи. Чем быстрее и легче можно продать актив, тем выше его ликвидность. Самой высокой ликвидностью обладают денежные знаки (банкноты, казначейские билеты, монеты и т. п.), одной из самых низких – недостроенные объекты недвижимости.

Межевание – комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ землепользований, определению местоположения границ и площади участка, а также правовому оформлению полученных материалов при возникновении и изменении любых форм земельных отношений (сделке купли‑продажи, наследовании, дарении, приватизации, объединении, разделении земельного участка). Межевание является необходимым условием формирования межевого плана и изготовления кадастрового паспорта земельного участка.

Мошенничество – хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. Под обманом в данном случае понимается как сознательное искажение истины (активный обман), так и умолчание об истине (пассивный обман). В России мошенничество является уголовным преступлением (статья 159 УК РФ). Хищение документов, не являющихся носителями стоимости, но лишь предоставляющих право на получение имущества (доверенности, накладные, квитанции и т. п.) с целью последующего незаконного получения по нему чужого имущества с позиций российского законодательства представляет собой приготовление к мошенничеству.

Наймодатель – собственник жилого помещения (или управомоченное им лицо), предоставляющий другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. ГК РФ (статья 606 «Договор аренды») признает понятие «наймодатель» тождественным понятию «арендодатель».

Наниматель – сторона договора найма жилого помещения, получающая от другой стороны (наймодателя) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. ГК РФ (статья 606 «Договор аренды») признает понятие «наниматель» тождественным понятию «арендатор».

Недвижимость – вид имущества, признаваемого недвижимым в установленном законом порядке. К недвижимому имуществу по происхождению относятся земельные участки, участки недр и другие объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. К недвижимости относятся также многолетние насаждения и объекты незавершенного строительства. Кроме недвижимости по происхождению в России существует недвижимость по закону. К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты.

Независимая оценка недвижимости – оценка стоимости недвижимости, производимая незаинтересованной стороной (оценщиком). Для реализации принципа независимости оценщиков Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что «размер платы оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки».

Новостройка – объект недвижимости, находящийся на стадии строительства или чье строительство недавно завершено, здание сдано в эксплуатацию и находится в собственности юридического лица – застройщика. В отличие от квартир на вторичном рынке жилья квартиры в новостройках не имеют юридической истории.

Обременение (ограничение) – наличие установленных законом или уполномоченными органами условий или запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности на конкретный объект недвижимого имущества. Как правило, обременение означает наличие определенных прав на имущество у лиц, не являющихся собственниками. В качестве обременений могут выступать: ипотека, рента с пожизненным содержанием, арест имущества, аренда, сервитут, опека, принадлежность объекта недвижимости к памятнику культуры, доверительное управление. Запись об обременениях обязательно содержится в выписке из ЕГРП. Обременение может возникнуть при заключении договора либо при вступлении в силу решения суда.

Отчуждение – передача имущества в собственность другого лица. Различаются отчуждение возмездное (купля‑продажа) и безвозмездное (дарение). В предусмотренных законом случаях отчуждение осуществляется независимо и помимо воли собственника, то есть принудительно. Принудительное отчуждение недвижимого имущества может осуществляться в связи с конфискацией, реквизицией, изъятием участка, утратой собственником недвижимости права пользования земельным участком, прекращением прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд; изъятием земельного участка, используемого с нарушением законодательства; прекращением права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

Охранные зоны – земельные участки, необходимые для обеспечения сохранности, прочности и устойчивости сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта, газо‑, водо‑ и других трубопроводов, ЛЭП, электро‑ и телефонных кабелей. Также к охранным зонам относятся водоохранные зоны, санитарно‑защитные зоны и полосы. Охранные зоны могут наслаиваться на земельные участки, находящиеся в частной собственности, и создавать ограничения в их использовании.

Правоустанавливающие документы – документ или совокупность документов, которые на основании законодательства и нормативных актов, действующих в период их составления, бесспорно подтверждают право указанного в них лица на указанный объект недвижимости и являются достаточными для установления зафиксированного в них права без каких‑либо других бумаг. Правоустанавливающими документами в зависимости от способа приобретения имущества может быть договор (купли‑продажи, мены, дарения, ренты), свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, справка о выплате пая ЖСК, решение суда или постановление главы администрации муниципального образования и др.

Приватизация недвижимости – передача государственной или муниципальной собственности (земельных участков, зданий, квартир и т. д.) безвозмездно в собственность частного или юридического лица.

Регистрация сделки и перехода прав (государственная регистрация прав) – юридический акт, предусмотренный статьей 131 Гражданского кодекса РФ, после свершения которого сделка вступает в силу и происходит официальная передача прав собственности на недвижимое имущество. Если право не было зарегистрировано надлежащим образом, то оно не считается возникшим и распоряжение имуществом становится невозможным. Подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Государственная регистрация прав на недвижимость является единственным доказательством существования права на недвижимое имущество. С момента государственной регистрации право на объект недвижимости может быть оспорено только в судебном порядке.

Риелтор – сотрудник риелторского агентства или индивидуальный предприниматель, оказывающий посреднические услуги при заключении сделок с недвижимостью в интересах клиента.

Сервитут (от лат. servitus – «подчиненность») – особый вид вещного права, заключающийся в праве пользоваться в установленных пределах чужой вещью или ограничивающий ее собственника в определенном отношении.

Собственник жилья – физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на недвижимое имущество, данное лицо выступает в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности.

Участки без подряда – земельные участки, которые прошли межевание, имеют кадастровый номер, но продаются без каких‑либо обязательств по будущему строительству зданий на участке как со стороны девелопера (продавца), так и со стороны будущего собственника (покупателя).

Участки с подрядом – земельные участки, для которых на момент продажи уже существует архитектурный проект планируемых на участке строений, причем контроль будущего строительства, а также подвода и подключения коммуникаций берет на себя застройщик.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) – федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий организацию единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. В рамках своих полномочий Росреестр ведет: Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), Единый государственный реестр саморегулируемых организаций (ГРСО), Государственный кадастр недвижимости, Государственный каталог географических названий, Сводный государственный реестр арбитражных управляющих, Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.

Черный маклер (черный риелтор) – риелтор, не представляющий никакую компанию, работающий в одиночку. Черный маклер, как правило, предлагает те же услуги по купле‑продаже и найму недвижимости, что и легальные фирмы, но не гарантирует выполнения своих обязательств.

Юридическая (правовая) история объекта недвижимости – история перехода прав собственности и прав пользования на недвижимое имущество. Изучение юридической истории позволяет установить имеющиеся обременения объекта недвижимости (не наложен ли на объект недвижимости арест, не ограничены ли права собственника в связи с ипотекой и т. д.).