§ 1. ПОНЯТИЕ, СОДЕРЖАНИЕ И ИСТОЧНИКИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Правовая основа создания современной системы государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество, в частности на землю, закре­плена в ГК РФ.

Государственная    регистрация    недвижимости

ОСНОВНЫЕ         предусмотрена ст. 131, 164 ГК РФ, согласно ко-

ИСТОЧНИКИ         торым право собственности и другие вещные ПРАВОВОГО         права на недвижимые вещи, ограничения этих РЕГУЛИРОВАНИЯ      прав, их возникновение, переход и прекраще­ние подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции. Гра­жданский кодекс, а также ст. 25 и 26 Земельного кодекса, устанавливая обязательную государственную регистрацию, отсылают к специальному Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с измене­ниями и дополнениями, внесенными Законами от 5 марта 2001 г. № 20-ФЗ и от 12 апреля 2001 г. № 36-ФЗ/.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правила ведения Единого государственного реестра утверждены Поста­новлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (с изменения­ми и дополнениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 23 декабря 1999 г. №1429)2. Правила в соответствии с Федеральным зако-

1              СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3594; 2001. №11. Ст. 997; №16. Ст. 1533.

2              Там же. 1998. № 8. Ст. 963; 1999. № 52. Ст. 6416.

206

ном о государственной регистрации устанавливают формы Единого госу­дарственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и единый для Российской Федерации порядок их заполнения.

Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 3 Закона о государ­ственной регистрации источниками правового регулирования (законода­тельством Российской Федерации) о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: Гражданский кодекс РФ, названный Закон и другие федеральные законы и иные правовые акты РФ (см., например, Постановление Правительства РФ от 31 августа 2000 г. № 648 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество, находящееся в федеральной собственности»)1.

Помимо нормативных правовых актов в данной сфере, высшие орга­ны судебной системы принимают соответствующие указания, обязатель­ные для применения судами при вынесении решений по делам о госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

с ним2.

Согласно ст. 2 Закона о государственной реги-

ПОНЯТИЕ            страции прав государственная регистрация прав

И СОДЕРЖАНИЕ       _ это юридический акт признания и подтвер-

ГОСУДАРСТВЕННОЙ    ждения государством возникновения, ограниче-

РЕГИСТРАЦИь  ПРАВ    ния (обременения), перехода или прекращения

НА НЕДВИЖИМОЕ     прав на недвижимое имущество в соответствии

ИМУЩЕСТВО         с ГК РФ.

И СДЕЛОК С НИМ Государственная регистрация является единст­венным доказательством существования зарегистрированного права. За­регистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Датой государственной регистрации прав является день внесения со­ответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав, согласно ст. 9 Закона о регистрации, осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Регистрационный округ — территория, на кото­рой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистра­ционные округа создаются субъектами Российской Федерации в грани­цах, как правило, совпадающих с границами административно-террито­риальных единиц.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответст­вующего органа от ее совершения могут быть обжалованы заинтересо­ванным лицом в суд, арбитражный суд.

1              СЗ РФ. 2000. №37. Ст. 3718.

2              См., например, Обзор практики разрешения споров, связанных с примене­

нием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним» (Информационное письмо Президиума ВАС от

16 февраля 2001 г. № 59) // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4. С. 19—33; Обзор прак­

тики применения арбитражными судами земельного законодательства (Информа­

ционное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. № 61) // Вестник

ВАС РФ. 2001. №5. С. 96-108.

207

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (зе­мельный участок) может рассматриваться одновременно и в качестве правового института, и юридического акта. Как правовой институт она представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих обще­ственные отношения по поводу признания и подтверждения специаль­но уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество и обременении этих прав. По своей сущности эти отноше­ния имеют преимущественно административно-правовой характер. Со­держание их заключается в том, что исполнительные органы государ­ственной власти — учреждения юстиции осуществляют правовую экс­пертизу документов, проверяют законность сделки и в зависимости от результатов принимают решение о регистрации либо ее приостановле­нии, или отказе в регистрации прав на недвижимость. В то же время эти отношения теснейшим образом связаны с имущественными отно­шениями, регулируемыми гражданским, земельным законодательством, законодательством о недрах, водным и лесным законодательством, по­скольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, пра­вовой режим которого определяется указанными отраслями законода­тельства.

Как юридический акт государственная регистрация прав представляет собой административно-правовое решение. Юридическое значение этого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступле­ние определенных юридических последствий, непосредственно сопря­женных с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в частности на земельный участок.

Принятие акта государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью означает, что с даты внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав:

договор, предметом которого является земельный участок, считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ);

право собственности у приобретателя земельного участка по договору считается возникшим (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Кроме того, принятие такого акта означает также, что с даты госу­дарственной регистрации вступает в силу обременение права на недви­жимость: аренда, сервитут и т. п. Соответственно с даты государственной регистрации, как правило, считаются прекращенными права на недвижи­мость, которые возникли ранее.

Таким образом, акт государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним является обязательным, завершающим элементом юридического факта, в результате которого возникают, изме­няются и прекращаются права на недвижимость, в частности на земель­ные участки. Принципиально важным последствием государственной ре­гистрации является то, что этот акт закон признает единственным дока­зательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав на недвижимость в качестве пра­вового института и юридического акта ориентирована на решение сле­дующих задач:

— обеспечение государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом, переходом прав на него от одного лица к дру­гому, в частности в сфере оборота земельных участков;

208

создание правовой основы защиты прав граждан и юридических

лиц на земельные участки, что имеет важное значение не только для

этих лиц, но и для всего общества, поскольку речь идет о соблюдении

установленного земельного правопорядка;

обеспечение доступности сведений о зарегистрированных правах,

в том числе и на земельные участки, в целях получения заинтересован­

ными лицами достоверной информации обо всех существующих правах

на недвижимое имущество, т. е. о юридической судьбе земельных участ­

ков и иной недвижимости.

Предметом регистрации согласно ст. 131 ГК РФ являются следующие виды прав на недвижимость: права собственности, хозяйственного веде­ния, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования; а также иные права в случаях, предусмотрен­ных ГК РФ и иными законами. Согласно ст. 164 ГК РФ предметом госу­дарственной регистрации являются и сделки с землей, с другим недви­жимым имуществом, которые подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о госу­дарственной регистрации (ст. 4).

Кроме того, государственной регистрации подлежат ограничения (об­ременения), т. е. установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя, при осуществлении права собственности либо иных вещ­ных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипоте­ка, доверительное управление, аренда, арест имущества и т. п.).

Следует также отметить, что Законом о государственной регистрации (ст. 4, 14) предусмотрены две формы государственной регистрации: регист­рация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним.

В свою очередь, объектами этих прав является недвижимое имущест­во (ст. 130 ГК РФ), перечень которого более широко, чем в ГК, пред­ставлен в Законе о государственной регистрации (ст. 1): недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, участки недр, обособ­ленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невоз­можно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как иму­щественные комплексы.

Для государственной регистрации, которая осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного окру­га, необходимо, чтобы перечисленные объекты были соответствующим образом индивидуализированы, т. е. отграничены от иных объектов не­движимости1.

Согласно ст. 5 Закона о государственной регистрации участниками (субъектами) отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются: собственники

1 См.: Правила кадастрового деления территории Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 // СЗ РФ. 2000. № 37. Ст. 3726. См. также текст § 3; § 4 гл. 8, касающийся земельного кадастра, присвоения земельным участкам кадастровых номеров, деления территории на ка­дастровые округа.

209

и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе граждане Российской Федерации, иностран­ные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юри­дические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципала ные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государ­ственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,— с другой.

Следует особо подчеркнуть, что в современном законодательстве за­креплен важный и прогрессивный принцип гласности. Статья 7 Закона о государственной регистрации устанавливает, что она носит открытый ха­рактер. Так, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу. Для получе­ния таких сведений необходимо лишь представить удостоверение лично­сти и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие его регистрацию и полномочия его представителя). Вы­писки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в уста­новленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на него, а также об ограничениях (обременениях) прав. Орган, осуществляющий государственную регистра­цию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную ин­формацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивирован­ный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за инфор­мацией лицом в суд.

Устанавливая открытость государственной регистрации прав, Закон тем не менее предусматривает определенные ограничения. Так, сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведе­ний об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах от­дельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимо­сти, предоставляются в установленном законом порядке только: самим правообладателям; физическим и юридическим лицам, получившим до­веренность от правообладателя; руководителям органов местного само­управления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации; налоговым органам в пределах территорий, на­ходящихся под их юрисдикцией; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями; лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону; федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, по­лучивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.

Использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, преду­смотренную законодательством.

210

Пункт 2 ст. 33 Закона о государственной регистрации предусматрива-|ет, что создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Фе­дерации поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 г. С этого момента государственная регистрация прав на землю должна осуществляться только учреждениями юстиции.