§ 2. ОРГАНЫ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИЕ ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ, ИХ ПОЛНОМОЧИЯ И КОМПЕТЕНЦИЯ. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним продолжается. Так, по данным Министерства юстиции РФ, в 2000 г. в субъектах Российской Федерации было допол­нительно создано около 200 филиалов и представительств учреждений юстиции по регистрации прав, и к началу 2001 г. в системе функциони­ровало около 1700 филиалов и представительств учреждений юстиции по регистрации прав1. В учреждениях юстиции по регистрации прав работа­ют более 16 000 сотрудников, в том числе свыше 3000 регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, назначенных Минюстом Рос­сии и его территориальными органами. Из них более 70% имеют высшее юридическое образование.

С момента начала работы учреждений юстиции по регистрации прав до 1 января 2001 г. ими зарегистрировано более 15,5 млн прав, ограниче­ний (обременении) прав и сделок с недвижимостью. При этом подав­ляющее большинство заявителей, права которых, а также сделки с уча­стием которых были зарегистрированы, составляли граждане (91%). Большинство регистрационных действий связано с правами и сделками с жилыми помещениями (74%), а также с земельными участками (17%). За этот же период учреждения юстиции по регистрации прав приняли около 32 000 решений об отказе в государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, что составляет 0,2% от общего числа подан­ных на регистрацию заявлений. За это же время учреждения юстиции выдали в качестве информации о зарегистрированных правах по запро­сам граждан, организаций и государственных органов более 3 млн спра­вок и выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 9, 10, 15 Закона о государственной регистрации таковая производится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистра­ционного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Рос­сийской Федерации по согласованию с федеральным органом исполни­тельной власти, уполномоченным Правительством Российской Федера­ции, т. е. с Министерством юстиции.

1 См.: Карлин А. Б. Регистрация прав на недвижимость // Адвокат. 2001. № 9.

211

КОМПЕТЕНЦИЯ, ПОЛНОМОЧИЯ, ФИНАНСОВО-ЭКОНО­МИЧЕСКАЯ ОСНОВА

ОРГАНОВ,

ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИХ

ГОСУДАРСТВЕННУЮ

РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВ

НА НЕДВИЖИМОЕ

ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

К компетенции учреждений юстиции по госу­дарственной регистрации прав относятся:

проверка действительности поданных заяви­

телем документов и наличия соответствующих

прав у подготовившего документ лица или орга­

на власти;

проверка наличия ранее зарегистрированных

и ранее заявленных прав;

государственная регистрация прав;

выдача документов, подтверждающих госу­

дарственную регистрацию прав;

—            выдача информации о зарегистрированных правах

Учреждения юстиции по регистрации прав не вправе осуществлять

иную деятельность.

Учреждение юстиции по регистрации прав — государственный орган, который является юридическим лицом, имеет печать с изображением Го­сударственного герба Российской Федерации и наименованием своего учреждения. Примерное положение об учреждениях юстиции по регист­рации прав утверждается Правительством Российской Федерации. Министерство юстиции РФ имеет следующие полномочия: координация работ по созданию учреждений юстиции по регистра­ции прав;

правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регист­рации прав;

разработка методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав;

назначение и освобождение от должности регистратора прав на не­движимое имущество и сделок с ним по согласованию с органами ис­полнительной власти субъекта Российской Федерации;

обеспечение соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра прав;

обучение и повышение квалификации работников в системе государ­ственной регистрации прав;

контроль за реализацией федеральной программы создания системы государственной регистрации прав в субъектах Российской Федерации.

Регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возглав­ляющий учреждение юстиции по регистрации прав, назначается на должность и освобождается от нее Министерством юстиции РФ по со­гласованию с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

На должность регистратора прав назначаются лица, имеющие высшее юридическое образование или опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет, прошедшие спе­циальные курсы и сдавшие квалификационный экзамен в соответствии с установленными требованиями.

Регистратор прав является государственным служащим, замещающим ведущую государственную должность. Особенности прав и обязанностей должностных лиц учреждений юстиции по регистрации прав как госу­дарственных служащих регулируются законодательством Российской Фе­дерации.

212

Квалификационные требования к регистратору прав, его полномочия, меры правовой и социальной защиты определяются в Примерном поло­жении об учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Закон о государственной регистрации (ст. 11) определяет финансо­во-экономическую основу создания и развития системы государственной регистрации прав, которая образуется из платы за регистрацию и предос­тавление информации и зарегистрированных правах, бюджетных средств И иных не запрещенных законом источников. Размер платы устанавлива-Ц ется субъектами РФ, а минимальный размер — Правительством РФ.

Средства, получаемые в виде платы за регистрацию и предоставление информации, используются исключительно на создание, поддержание и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе на обеспечение государственных

гарантий зарегистрированных прав.

ПОРЯДОК

ПРОВЕДЕНИЯ

ГОСУДАРСТВЕННОЙ

РЕГИСТРАЦИИ.

ТРЕБОВАНИЯ,

ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ

К ДОКУМЕНТАМ.

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ

ГОСУДАРСТВЕННОЙ

РЕГИСТРАЦИИ, ЕЕ

ПРИОСТАНОВЛЕНИЯ

И ОТКАЗА В ПРОВЕДЕНИИ

Процедура государственной регистрации урегу­лирована ст. 13—21 Закона и осуществляется в следующем порядке:

прием документов, необходимых для госу­

дарственной регистрации прав, регистрация та­

ких документов с обязательным приложением

документа об оплате регистрации;

правовая экспертиза документов и проверка

законности сделки;

установление отсутствия противоречий меж­

ду заявляемыми правами и уже зарегистриро­

ванными правами на данный объект недвижи­

мого имущества, а также других оснований для

отказа или  приостановления  государственной

регистрации прав;

—            внесение записей в Единый государственный реестр прав на не­

движимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других

оснований для отказа или приостановления государственной регистрации

прав;

—            совершение надписей на правоустанавливающих документах и вы­

дача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация ограничений (обременении) права соб­ственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводить­ся по инициативе правообладателей или приобретающих указанные пра­ва лиц, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладате­лей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация ограничений (обременении) прав, уста­новленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уве­домлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости.

Регистрация ограничений (обременении) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

213

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в ме­сячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для госу­дарственной регистрации.

В учреждение юстиции представляется заявление от правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. В случае, если права возникают на основании акта государственного ор­гана или акта органа местного самоуправления, заявление о государст­венной регистрации права подается лицом, в отношении которого при­няты указанные акты.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущест­во, принадлежащее Российской Федерации, субъектам Российской Феде­рации или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а так­же юридические лица и граждане.

В случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приос­тановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сто­рона.

В случае, если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию сторон, заявление о государственной реги­страции права подает одна из сторон договора. Здесь необходимо сделать отступление и привести для пояснения пример.

Статья 37 Земельного кодекса РФ не содержит специального указа­ния на форму договора купли-продажи земельного участка. В то же вре­мя ст. 550—551 ГК РФ устанавливают, что договор купли-продажи недви­жимости должен быть заключен в письменной форме и подлежит госу­дарственной регистрации. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ч. 2 ст. 550). Анализ соответствующих статей Зе­мельного и Гражданского кодексов не дает однозначного ответа — требу­ется ли обязательное нотариальное удостоверение письменно оформлен­ного договора купли-продажи земельного участка. Однако, руководству­ясь п. 2 ст. 163 ГК РФ, по соглашению сторон нотариальное удостоверение данной сделки может быть признано обязательным, что, в свою очередь, повышает гарантии соблюдения прав и интересов как продавца, так и покупателя, обеспечивает юридическую чистоту оформ­ления документов.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и докумен­тами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об оп­лате регистрации. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяю­щий его личность, а представитель юридического лица — учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

При получении правоустанавливающих документов на государствен­ную регистрацию прав должностное лицо учреждения юстиции по реги-214

страции прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов. Заявителю выдается расписка в приеме документов на государственную регистрацию прав с их перечнем и указанием даты их представления. Ре­гистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав, т. е. с даты выдачи расписки. Основаниями для государственной регистрации являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами

местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, кото­

рый установлен законодательством, действовавшим в месте издания та­

ких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества,

совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в мес­

те расположения объектов недвижимого имущества на момент соверше­

ния сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совер­

шенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осу­

ществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные решения;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выдан­

ные уполномоченными органами государственной власти в порядке, ус­

тановленном законодательством, действовавшим в месте издания таких

актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с

ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законода­

тельством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Обязательным приложением к документам, необходимым для госу­дарственной регистрации прав, являются план земельного участка, участ­ка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрово­го номера.

Проверка юридической силы представленных на государственную ре­гистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учре­ждением юстиции по регистрации прав.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, должен быть доступен для ознакомления заинтересованными лица­ми. Истребование у заявителя дополнительных документов, за исключе­нием указанных выше, не допускается.

Закон устанавливает требования к документам, предъявляемым на госу­дарственную регистрацию. Так, они должны отражать информацию, необ­ходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство в Едином государственном реестре прав, содержать описание недви­жимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определен­ных законодательством должностных лиц. Тексты документов должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокра­щений, с указанием их местонахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их местожительства должны быть написаны пол­ностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав докумен­ты, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не

215

оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими од­нозначно истолковать их содержание.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответст­венным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества — соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

В случае, если отсутствуют или не закончены работы по кадастрово­му учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установ­лены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осущест­вляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе када­стрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использо­ваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повтор­ной регистрации при наличии письменного согласия правообладателя (правообладателей).

Все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых дол­жен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления). После государствен­ной регистрации прав подлинники документов возвращаются правообла­дателю.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена. Осно­ваниями приостановления являются:

обстоятельства, при которых у регистратора прав на недвижимое

имущество и сделок с ним возникают сомнения в наличии оснований

для государственной регистрации прав. В этом случае в течение месяца

регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополни­

тельных сведений и немедленно известить об этом заявителя, который

вправе представить дополнительные доказательства наличия у него осно­

ваний для государственной регистрации прав;

направление представленных документов на подтверждение их

подлинности. При этом процедура регистрации приостанавливается не

более чем на 1 месяц (не считая срока, необходимого для принятия мер

по получению дополнительных сведений).

В том и другом случаях регистратор прав обязан в письменной фор­ме уведомить заявителя о своем решении приостановить государственную регистрацию заявленных прав и об основаниях такого решения. Если в течение названных сроков не будут устранены причины, препятствую­щие государственной регистрации прав, регистратор обязан отказать зая­вителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответст­вующую запись в книге учета документов;

3)             заявление в письменной форме правообладателя или уполномо­

ченного им лица при наличии у него надлежаще оформленной доверен­

ности. В этом случае приостановление осуществляется на срок не более

чем на три месяца. Заявитель должен указывать причины, послужившие

основанием для приостановления государственной регистрации прав,

216

ц срок такого приостановления. Подача заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение срока проведения регистрации: срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчи­тывается в новый срок;

4) вступившее в законную силу определение или решение суда.

Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр

прав.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях,

если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной реги­

страции которого просит заявитель, не является правом, подлежащим го­

сударственной регистрации прав в соответствии с законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось не­

надлежащее лицо;

документы,  представленные  на  государственную  регистрацию

прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям дейст­

вующего законодательства;

акт государственного органа или органа местного самоуправления

о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействи­

тельным с момента его издания в соответствии с законодательством, дей­

ствовавшим в месте и на момент его издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномоче­

но распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными усло­

виями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имуще­

ства свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект

недвижимого имущества.

Напомним, что отсутствие или незаконченность работ по кадастрово­му учету земельного участка или наличие судебного спора о границах зе­мельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Однако незаконченность работ по учету зда­ний, сооружений и их отдельных частей при государственной регистра­ции прав не допускается.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направля­ется сообщение о причине отказа, а копия этого сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован за­интересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Завершением всего процесса является удостоверение государственной регистрации прав, которое осуществляется учреждениями юстиции после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государ­ственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация до­говоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специ­альной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание

217

сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливает­ся Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Законом (ст. 21) предусмотрена возможность исправления техничес­ких ошибок, допущенных при государственной регистрации прав.

Технические ошибки в записях, допущенные при государственной ре­гистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению регист­ратора прав с момента их обнаружения или получения от любого заинте­ресованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме по­лучают информацию об исправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствую­щие регистрационные записи. В случаях, если имеются основания пола­гать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, такое исправление производится по решению суда или арбитражного суда.