§ 1. ПОНЯТИЕ, СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ, ЗНАЧЕНИЕ, СТОРОНЫ И ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА

Понятие договора имущественного найма. Общее определение договора имущественного найма содержится в ст. 53 Основ, 275 ГК РСФСР и соответствующих статьях ГК других союзных республик. Договор имущественного найма — это такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество во временное пользование за плату.

Наряду с термином «договор имущественного найма» в нормах права, юридической литературе и договорной практике применяются выражения «аренда» (например, аренда нежилого помещения) и «прокат» (в частности, прокат музыкальных инструментов, спортивного инвентаря и т. п.). С юридической точки зрения эти' термины равнозначны, хотя, конечно, существует определенная специфика в деталях правового регулирования отношений по поводу временного возмездного пользования отдельными разновидностями имущества.

Договор имущественного найма является консенсуальным и возмездным (условие о наемной плате—это одно из его необходимых условий).

Указанный договор относится к числу двусторонних, так как каждый из его участников обладает субъективными правами и несет определенные обязанности, т. е. является одновременно лицом и управомоченным, и обязанным. Права и обязанности участников договора имущественного найма имеют встречный характер: обязанности наймодателя передать имущество во временное пользование соответствует право нанимателя потребовать передачи ему в пользование обусловленного договором имущества, праву наймодателя на вознаграждение противостоит обязанность нанимателя уплатить это вознаграждение и т. д.

97

Договор имущественного найма может иметь Планово-рёгу-лируемый характер, а может быть и неплановым. К первой категории относятся различные договоры аренды, заключаемые между социалистическими организациями, в частности договор аренды нежилых помещений для размещения предприятий торговли, бытового обслуживания, общественного питания, договоры аренды строительного оборудования, проката сельскохозяйственных машин и т. п.; ко второй группе следует отнести договоры бытового проката предметов домашнего обихода, легковых машин и т. п.

Сфера применения и значение договора имущественного найма. Договор имущественного найма имеет широкое применение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны как в отношениях между государственными, кооперативными. общественными организациями, так и в отношениях между социалистическими организациями и гражданами. Могут заключать такие договоры и граждане между собой.

Значительное распространение получили договоры аренды (проката) строительного и иного оборудования, проката сельскохозяйственных машин, аренды рыбопромысловых судов рыболовецкими колхозами у судоремонтных технических станций, аренды нежилых помещений для размещения предприятий торговли, бытового обслуживания и общественного питания, проката киноустановок, кинолент и другие договоры между различными социалистическими организациями.

«Положение о предприятии» (п. 16) прямо предусмотрело, что временно не используемые здания и сооружения, производственные, складские и иные помещения, закрепленные за предприятием, а также не используемые оборудование и транспортные средства предприятие может сдавать в аренду другим предприятиям и организациям.

Договор имущественного найма между государственными, кооперативными и общественными организациями является одним из способов наиболее рационального использования принадлежащего им на 'праве собственности или оперативного управления имущества и, следовательно, способствует укреплению социалистической экономики, выполнению плановых заданий социалистическими организациями.

Программа КПСС большое внимание уделила улучшению благоустройства быта советских людей, развитию прогрессивных форм обслуживания населения '. На XXIII съезде КПСС вновь подчеркнуто, что повышение благосостояния народа во многом зависит от улучшения бытового обслуживания 2.

' См.: «Материалы XXII съезда КПСС». Госполитиздат, 1961, стр. 390 См.: «Материалы XXIII съезда КПСС». Политиздат, 1966, стр. 160.

98

Нередко граждане вместо приобретения в, собственность предметов домашнего обихода и удобства, легковых'автомашин, музыкальных инструментов заключают договоры проката этих вещей с соответствующими социалистическими организациями. Договор бытового проката—это одна из форм удовлетворения материальных и культурных запросов трудящихся. Прокат экономически выгоден и государству, и гражданам, поскольку он значительно увеличивает коэффициент использования вещей, делает их доступными многим гражданам.

Некоторым гражданам местными Советами передаются в пользование на основании долгосрочных договоров аренды "небольшие'дома (размером не свыше 60 кв. м жилой площади).

Следует отметить, что в современный период заключение между гражданами возмездных договоров о временном пользовании имуществом — явление крайне редкое, гораздо чаще они предоставляют друг другу вещи во временное пользование бесплатно, в порядке дружеской услуги'.

Субъекты договора имущественного найма. В договоре имущественного найма участвуют две стороны: наймодатель, предоставляющий имущество во временное пользование за определенное вознаграждение, и наниматель—лицо, приобретающее по данному договору право владения и пользования этим имуществом. И наймодателем, и нанимателем могут быть как социалистические организации, так и граждане.

Гражданин, выступающий в роли наймодателя, — это собственник имущества, являющегося предметом договора найма. С учетом потребительского характера личной собственности граждан следует прийти- к выводу о невозможности систематической сдачи кем-то из граждан внаем своего имущества, поскольку это означало бы использование его в целях извлечения нетрудовых доходов.

Имущество, сдаваемое внаем социалистической организацией, может принадлежать ей либо на праве собственности, либо на праве оперативного управления. Некоторые социалистические организации систематически сдают по договорам найма принадлежащее им имущество, поскольку заключение таких договоров непосредственно входит в их уставную деятельность (например, организации Главкинопроката систематически в плановом порядке снабжают кинолентами кинотеатры, дворцы культуры, клубы).

Предмет договора. Предметом договора могут быть непотребляемые индивидуально определенные вещи, что обусловлено самой юридической природой данного договора, в соответствии с которым по истечении определенного отрезка времени

' В таких случаях между гражданами заключается договор о безвозмездном пользовании имуществом (см. § 4).

99

наймодателю должна быть возвращена в натуре вещь, ранее переданная во временное пользование нанимателя, а не какая-то другая, похожая на нее. 'По предмету договор имущественного найма отличается от договора займа, на основании которого одна сторона передает в собственность другой деньги или определенные родовыми признаками вещи, а последняя обязуется возвратить полученную сумму денег или равное взятому взаймы количество вещей того же рода и качества.

Как уже отмечалось, вещи, являющиеся предметом договора имущественного найма, могут принадлежать на праве собственности государству, кооперативной, общественной организации либо гражданину, т. е. могут быть объектами как социалистической, так и личной собственности. Некоторые виды имуществ ни при каких условиях не могут быть предметом договора имущественного найма. Например, категорически запрещена сдача в аренду земель сельскохозяйственного назначения ', в то время как земельные участки несельскохозяйственного назначения (в частности, закрепленные за транспортными организациями, а также городские земли) могут являться предметом договора аренды.

Отдельные виды имущества, принадлежащего социалистическим организациям, передаются по договору имущественного найма только определенным категориям нанимателей. Так, межколхозная электростанция или электроустановка может быть передана для эксплуатации на арендных началах конторе Глав-сельэлектро. В таких случаях учитывается и назначение имущества, и необходимость планового его использования, и характер специальной правоспособности организаций-нанимателей.

Форма договора имущественного найма может быть и устной, и письменной. Закон (ст. 276 ГК) ставит форму договора между гражданами в зависимость не от суммы, как это предусмотрено для других договоров (ч. II ст. 44 ГК), а от срока его действия, устанавливая, что такой договор на срок свыше одного года должен заключаться в письменной форме под страхом лишения сторон права в случае спора ссылаться в подтверждение договора на свидетельские показания (ст. 46 ГК).

Существование этого особого правила не отменяет правила общего, установленного ч. II ст. 44 ГК, т. е. если цена имущества свыше 100 руб., а срок договора менее одного года, то сделка должна совершаться в письменной форме под страхом последствий, предусмотренных ст. 46 ГК.

В гражданских кодексах большинства союзных республик (в том числе и в П< РСФСР) не содержится специальных правил по поводу формы договоров имущественного найма госу-

' См. постановление ЦИК и СНК. СССР от 4 июня 1937 г. «О воспрещении сдачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения» (СЗ СССР, 1937, № 37, ст. 150).

100

дарственных, кооперативных и общественных организации между собой и с гражданами. Поэтому в таких случаях следует руководствоваться общими нормами (например, ч. I ст. 44 ГК), в соответствии с которыми подобные сделки должны совершаться в письменной форме.

Некоторые же кодексы, в частности ГК Украинской ССР (ст. 257), специально подчеркнули необходимость письменной формы договора найма имущества государственных, кооперативных и общественных организаций, если иное не предусмотрено особыми правилами.

Предписание закона о нотариальной форме договора имущественного найма—явление редкое. Например, такое требование содержится в § 12 Типового договора на сдачу в арендное пользование жилого дома размером не свыше 60 кв. м жилой площади, утвержденного постановлением СНК СССР от 25 ноября 1937'г.'

Срок договора имущественного найма может быть либо определенным, либо неопределенным (без указания времени возврата предмета найма).

Предельный срок договора найма имущества, установленный ГК, десять лет. Если стороны заключают его на более продолжительное время, договор считается заключенным только на десять лет.

Максимальный срок договора найма строения или нежилого помещения, совершенного между государственными, кооперативными и общественными организациями, значительно короче—пять лет, а по поводу найма оборудования—не должен превышать одного года. Попытки этих организаций заключать указанные договоры на более длительный срок неправомерны, в таких случаях договор считается действующим соответственно пять лет либо один год.

Для бессрочных договоров, не содержащих данных о том, в течение какого отрезка времени наниматель будет пользоваться имуществом, характерна возможность сторон в любое время прекратить действие договора. Однако каждый из его участников, желающих расторгнуть договор, обязан предупредить об этом контрагента: в случаях найма строений и нежилых помещений за три месяца, при найме прочего имущества—за один месяц.

Такие сроки (в отличие от семидневного, установленного ст. 172 ГК) предусмотрены специально для договора имущественного найма с учетом его особенностей, связанных с тем, что эти правоотношения, как правило, существуют на протяжении довольно длительного времени.

' См.: Сборник жилищного законодательства. «Юридическая литература», 1963, стр. 279.

101

Если между социалистическими организациями заключен без указания срока договор найма строения или нежилого помещения и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения пяти лет, то через пять лет с момента совершения договор считается прекращенным. Если же между указанными организациями заключен бессрочный договор найма оборудования и иного имущества, то по истечении года (при условии, что одна из сторон не отказалась от договора ранее) договор считается прекращенным.

Иногда наниматель продолжает пользоваться нанятым имуществом, несмотря на истечение срока договора найма, а наймо-датель против этого не возражает. Законодатель (ст. 279 ГК) признал такое продолжение пользования имуществом юридическим фактом, свидетельствующим о возобновлении договора на неопределенный срок.

Следовательно, если наймодатель намерен по каким-либо основаниям прекратить действие договора имущественного найма по истечении срока этого договора, он должен действовать активно, возражая против возобновления данного правоотношения. Молчание же наймодателя в соответствии с правилом, установленным ч. I ст. 279 ГК, должно расцениваться как отсутствие с его стороны возражений на возобновление договора на неопределенный срок. Каждая из сторон, однако, сохраняет право в любое время отказаться от договора, предупредив о своем намерении другого контрагента за один месяц, а при найме строений или нежилых помещений—за три месяца.

К договорам между государственными, кооперативными и общественными организациями, в значительном большинстве случаев носящим плановый характер, это правило, естественно, не применяется. Законодательство РСФСР (ст. 280 ГК), Украины (ст. 261 ГК) и ряда других республик предоставило государственным, кооперативным и общественным организациям, надлежащим образом выполнявшим принятые на себя по договору найма обязательства, преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора. О таком преимуществе может идти речь, если, во-первых, определенная вещь (предмет договора) и в дальнейшем будет сдаваться внаем; во-вторых, если окажется, что в роли нанимателя, кроме указанной организации, хотят выступить какие-то другие субъекты гражданского права;

в-третьих, если (применительно к плановым обязательствам) соответствующими планово-административными актами судьба имущества, являющегося предметом договора, не решается иначе.

В некоторых республиках, в частности ' в Литовской ССР (ст. 302 ГК), Эстонской ССР (ст. 284 ГК), Узбекской ССР (ст. 309 ГК), преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора по окончании срока его действия

102

имеет не только социалистическая организация, но и любой другой наниматель, исправно выполнявший принятые на себя по договору обязанности.