§ 2. ПРАВД И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ЗА НЕИСПОЛНЕНИЕ И НЕНАДЛЕЖАЩЕЕ ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАННОСТЕЙ. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

Права и обязанности сторон. Главная обязанность наймодателя—своевременное предоставление имущества нанимателю в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (ст. 281 ГК). Этой обязанности противостоит субъективное право нанимателя (кредитора) требовать передачи ему именно обусловленной договором индивидуально определенной вещи.

Наймодатель не отвечает за те недостатки сданного внаем имущества, о которых он поставил в известность нанимателя при заключении договора.

Наниматель обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором и целевым назначением имущества (ст. 283 ГК). Характер пользования отдельными вещами нередко определяется условиями, содержащимися в типовых договорах. Для некоторых договоров имущественного найма характерна необходимость соблюдения нанимателем технических, санитарных, пожарных и других правил эксплуатации определенных видов имущества.

Закон (ст. 285 ГК) предусматривает обязанность нанимателя поддерживать имущество в исправном состоянии, относиться к нему бережно, не допускать его ухудшения, а также производить за свой счет текущий ремонт (если стороны не договорились иначе и в соответствующих нормативных актах нет иных указаний), нести расходы по содержанию имущества (например, в определенных случаях страховать его).

Наймодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт сданного внаем имущества (ст. 284 ГК), однако эта обязанность является диспозитивной: либо нормативными актами ', либо непосредственно договором обязанность пронзвод-

' Так, например, решается вопрос применительно к правоотношениям, возникшим из договоров о сдаче в "аренду отдельным гражданам небольших домов местных Советов, поскольку в п. «б» § 2 Типового договора содержится правило, согласно которому арендатор принимает на себя обязанность своевременно производить в арендованном домовладении весь необходимый капитальный ремонт.

103

ства капитального ремонта может быть возложена на нанимателя.

Гражданский кодекс Казахской ССР (ст. 268) предоставляет наймодателю право потребовать приостановления действия договора на время капитального ремонта, с тем, однако, чтобы имущество после окончания ремонта было возвращено нанимателю, если он этого пожелает.

Поскольку договор имущественного найма относится к категории возмездных, обязанность своевременно вносить наемную плату—одна из существенных обязанностей нанимателя, предусмотренных законом (ст. 286 ГК). Наемная плата, как правило, выражается в периодических денежных платежах. В ряде случаев, когда хотя бы одной из сторон является социалистическая организация, действуют государственные тарифные ставки, за пределы которых не могут выходить участники договора имущественного найма.

Размер платы за пользование имуществом, установленный в момент заключения договора, впоследствии может измениться. Так, если возможность предусмотренного договором пользования нанятым имуществом существенно уменьшилась в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, то он вправе требовать и соответствующего уменьшения наемной платы.

При прекращении договора найма наниматель обязан вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором' (ст. 291 ГК).

Поднаем. Среди правомочий нанимателя особое место занимает право сдачи нанятого имущества в поднаем (ст. 287 ГК). Вследствие заключения договора поднайма создается новое, дополнительное к основному правоотношение. В нем наниматель имущества, оставаясь ответственным перед наймодателем по договору поднайма, сам выступает в роли наймодателя. Договор поднайма ограничен пределами действия основного договора — договора имущественного найма, подчинен ему (это касается и назначения имущества, и срока пользования им, и других моментов). Наймодателю далеко не безразлично, кому его контрагент на время передает имущество (часть либо все), являющееся предметом договора найма, поэтому закон требует, чтобы в случае сдачи указанного имущества в поднаем наниматель получил согласие наймодателя.

Поднаем необходимо отличать от перенайма имущества, в соответствии с которым наниматель, с согласия наймодателя, передает все свои права и обязанности по договору третьему лицу.

Судьба улучшений нанятого имущества и связанных с ними затрат нанимателя, который произвел эти улучшения, регламентируется законом, делящим улучшения на две категории:

104

а) произведенные с разрешения наймодателя и б) произведенные без его разрешения. Последняя категория, в свою очередь, подразделяется на две разновидности: отделимые от имущества, т. е. такие, изъятие которых может быть произведено без вреда для самого имущества, и неотделимые, изъятие которых неизбежно причинит вред имуществу.

Затраты на улучшения, произведенные с разрешения наймодателя, должны быть компенсированы нанимателю, если иное не предусмотрено законом либо самим договором имущественного найма.

Судьба отделимых улучшений, произведенных без разрешения наймодателя, такова: последний может согласиться' компенсировать нанимателю соответствующие затраты, и тогда после прекращения действия договора улучшения перейдут к наймодателю вместе с имуществом. В случае же отказа наймодателя от оплаты таких улучшений они могут быть изъяты нанимателем.

Стоимость улучшений, не отделимых от имущества и произведенных без разрешения наймодателя, возмещению не подлежит, и такие улучшения переходят к наймодателю безвозмездно.

Типовые договоры нередко иначе решают судьбу улучшений имущества в случае прекращения договора найма. Так, при аренде государственных строений (жилых и нежилых) любые улучшения по истечении срока договора переходят к государственной организации-наймодателю безвозмездно (исключения допускаются только для кооперативных организаций, имеющих право изъять отделимые улучшения или получить их стоимость) '.

Ответственность стороны за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязанностей по договору. Если наймодатель не предоставляет в пользование нанимателя сданное внаем имущество, наниматель вправе истребовать в натуре обусловленную договором индивидуально-определенную вещь. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему однородное право. Если же вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло ранее, а если это невозможно определить, то тот, кто раньше предъявил иск. Кроме передачи вещи, обусловленной договором, наниматель вправе потребовать от наймодателя возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Наниматель может также поступить иначе: отказаться от договора и взыскать убытки, вызванные его неисполнением.

Необходимо отметить, что в отношениях между социалистическими организациями отказ от принятия просроченного испол-

' См., например, п. 26 Типового договора аренды нежилых помещений з домах местных Советов, утвержденного НККХ РСФСР приказом № 570 от 5 ноября 1938 г. («Нормативные материалы», стр. 342).

105

уения допускается только в случаях и на условиях, установленных законом или договором (см. ч. II ст. 225).

Если наймодатель не выполнит своей обязанности по производству капитального ремонта, предусмотренного договором или вызванного неотложной необходимостью, то наниматель может сам произвести такой ремонт и взыскать с наймодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет наемной платы. Наниматель может и иначе прореагировать на неисполнение наймодате-лем указанной обязанности: досрочно расторгнуть договор, а также взыскать убытки, причиненные его неисполнением.

Недостаточно активное использование гражданином взятого во временное пользование имущества не влечет для него каких-либо невыгодных юридических последствий. Если же в роли нанимателя выступает социалистическая организация, то активное использование нанятого имущества в соответствии с договором н назначением имущества—не только ее право, но и обязанность, необходимость выполнения которой обусловлена пла-новым.и началами ведения народного хозяйства, предполагающими рациональное использование всех объектов социалистической собственности, в том числе и предоставляемых различным организациям во временное возмездное пользование. Поэтому невыполнение указанной обязанности нанимателем—социалистической организацией приводит к применению такой санкции, как расторжение договора имущественного найка, несмотря на то, что непосредственно наймодателю никакого имущественного ущерба не причинено.

Если наниматель допустит ухудшение имущества, то он должен возместить наймодателю убытки, которые последний понес вследствие такого ухудшения. Закон (ст. 292 ГК) установил презумпцию виновности неисправного нанимателя: для освобождения от ответственности наниматель должен доказать, что ухудшение имущества произошло случайно, а не по его вине. К вине нанимателя приравнивается вина лиц, допущенных им к пользованию имуществом, в частности членов семьи, домработницы, поднанимателей.

Если же ухудшение вещи (или даже ее гибель) произошло вследствие случайных обстоятельств, соответствующий риск, по общему правилу, несет собственник имущества—наймодатель. Однако наниматель, не выполнивший своей предусмотренной законом или договором обязанности страховать имущество, должен возместить убытки контрагенту и при случайно наступившем ухудшении имущества в пределах суммы, которую органы страхования обязаны были бы выплатить наймодателю.

Прекращение договора. Договор имущественного найма прекращает существование в результате выполнения нанимателем своей обязанности вернуть наймодателю имущество в том со-

106

стояний, в каком он его получил (с учетом нормального процента износа), или в состоянии, обусловленном договором.

Имущество должно быть возвращено в натуре, денежная компенсация допускается лишь в случае, если вещь погибла или приведена в негодность и не может быть восстановлена для дальнейшего использования по назначению. Если имущество не возвращено в срок, обусловленный договором, то наниматель обязан возместить наймодателю причиненные просрочкой убытки и отвечает за случайно наступившую после просрочки невозможность исполнения. Если же, наоборот, наниматель предпринял все зависящие от него меры для возврата имущества наймодателю, но по вине последнего не смог выполнить своей обязанности, то наниматель приобретает право на возмещение со стороны наймодателя причиненных просрочкой убытков и освобождается от ответственности за последующую невозможность исполнения (конечно, если наниматель не виноват в создании такой невозможности).

Закон предусматр!П5яет ряд оснований, при наличии которых договор имущественного найма может быть прекращен досрочно. Такое расторжение договора возможно и по инициативе наймодателя, и по инициативе нанимателя.

Наниматель имеет право предъявить требование о досрочном расторжении договора найма по двум основаниям. Первое из них—невыполнение наймодателем лежащей на нем обязанности по капитальному ремонту имущества; второе сводится к тому, что имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, оказывается в состоянии, негодном для пользования, т.-е. происходит случайное существенное ухудшение имущества, вследствие которого оно утрачивает интерес для нанимателя.

Досрочное расторжение договора имущественного найма по инициативе наймодателя возможно в случаях, когда наниматель допускает нарушение либо закона, либо своих обязанностей по договору.

Законодатель предусматривает четыре группы условий, приводящих к досрочному расторжению договора по иску наймодателя.

Среди таких условии необходимо прежде всего указать на неисполнение нанимателем обязанности пользоваться имуществом в соответствии с договором либо в соответствии с обычным целевым назначением предмета найма. Например, гражданин арендовал у своего соседа небольшой деревянный сарай, используемый для хранения овощей, но вместо овощей стал держать там автомашину, емкости с горючими и смазочными материалами и др. Понятно, что подобное использование объекта найма противоречит его целевому назначению (равно как и правилам противопожарной безопасности).

107

Неисполнение обязанности бережного отношения к нанятому имуществу, обеспечения его сохранности, результатом чего является ухудшение состояния имущества, его обесценение, если при этом поведение нанимателя окажется виновным (умышленным или неосторожным),—второе основание для досрочного расторжения договора. Здесь гражданско-правовая ответственность заключается не только в том, что наймодатель вправе потребовать возмещения убытков, вызванных ухудшением имущества, но и в возможности досрочного расторжения договора по его инициативе.

Нарушение нанимателем обязанности своевременно вносить наемную плату также служит основанием для расторжения договора, но при сравнительно длительной просрочке: если наниматель не внес наемной платы в течение трех месяцев, а по договору бытового проката в течение одного месяца со дня истечения срока платежа.

Невыполнение обязанности по производству капитального ремонта в тех случаях, когда он законом либо договором возложен на нанимателя, также дает наймодателю право требовать досрочного расторжения договора.

Следует отметить, что переход права собственности на сданное внаем имущество от наймодателя к другому лицу не явля--ется правопрекращающим юридическим фактом для договора имущественного найма, который сохраняет силу и для нового собственника.

Это правило в равной мере относится ко всем случаям перехода права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу, в частности от государства к кооперативной либо общественной организации, от государства к гражданину и, наоборот, от гражданина к государству, т. е. оно распространяется и на случаи, когда в результате смены собственника имущество перестает быть объектом одного и становится объектом другого вида собственности.

Анализируя данную норму, следует прийти к выводу о том, что здесь не учитывается не только желание нового собственника взять на себя роль наймодателя, но даже и то, знал ли он о том, что полученное им имущество является предметом договора найма. При этом не имеет значения юридическое основание перехода: и в случаях, когда вещи переходят на основании возмездных договоров (купли-продажи, мены и т. п.), и при безвозмездном их переходе (например, в результате дарения или перехода по наследству) новый собственник вещи одновременно становится и наймодателем.

Аналогично решается вопрос при переходе имущества из оперативного управления одной государственной организации (наймодателя) в оперативное управление другой. Здесь также не имеют значения ни основания для такого перехода (админи-

108

стративный акт, договор), ни желание этой второй организации продолжить отношения по договору имущественного найма, возникшие по инициативе ее предшественницы.