§ 1. ЖИЛИЩНЫЕ ФОНДЫ В СССР. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДОГОВОРА ЖИЛИЩНОГО НАЙМА

Общие положения. Улучшению- жилищно-бытовых условий трудящихся Коммунистическая партия и советское правительство уделяют особое внимание, так как жилищная проблема является одной из крупнейших и острых социальных проблем.

XXIII съезд КПСС уделил серьезное внимание жилищной проблеме, подчеркнув, что «степень обеспеченности жильем относится к числу тех показателей уровня жизни народа, которые зависят не только от размеров текущего производства национального дохода, но и от уровня накопленного богатства—жилой фонд ведь создается десятилетиями» '.

На съезде было подчеркнуто, что «Центральный Комитет партии и правительство проявляли постоянную заботу о том, чтобы увеличивались масштабы жилищного строительства. За пять последних лет в городах, рабочих поселках и совхозах построены жилые дома площадью 393 миллиона квадратных метров, Более 2 миллионов новых домов выросло в колхозных селах. Улучшается благоустройство городов и рабочих поселков» 2.

Учитывая остроту жилищного вопроса и придавая особо важное значение решению жилищной проблемы, XXIII съезд пришел к выводу о необходимости увеличить ассигнования на жилищное строительство, расширить строительную базу, улучшить качество жилья, всемерно расширять жилищную кооперацию. «В 1966—1970 годах намечается построить в городах, рабочих поселках и совхозах жилые дома общей площадью более 480 миллионов квадратных метров. Кроме того, в сельской местности предусматривается строительство силами населения и колхозов 2—2,5 миллиона жилых домов.

' «Материалы XXIII съезда КПСС». Политиздат, 1966, стр 161 Там же, стр. 58.

116

«Наряду с ростом централизованных государственных капитальных вложений для строительства жилищ следует шире использовать фонд социально-культурных мероприятий и жилищного строительства предприятий. Необходимо всемерно поощрять кооперативное строительство, объем которого намечено увеличить в 3—4 раза, оказывать больше содействия рабочим, служащим и колхозникам в строительстве индивидуальных жилых домов за счет собственных средств и с помощью кредита.

Намеченная на 1966—1970 годы программа жилищного строительства позволит улучшить жилищные условия и переселить в новые дома примерно 65 миллионов человек по сравнению с 54 миллионами человек за прошлое пятилетие» '.

Жилищные фонды СССР подразделяются на три категории:

1) государственный жилищный фонд, 2) жилищный фонд кооперативных и общественных организаций, 3) индивидуальный жилищный фонд.

Основной жилищный фонд в городах и в поселках городского типа находится в собственности государства (ст. 6 Конституции СССР, ст. 21 Основ гражданского законодательства, ст. 95 Г1<). Он состоитиз двух частей: а) жилищного фонда местных Советов, предназначенного для удовлетворения жилищно-бытовых нужд граждан, безотносительно к месту их работы, и б) ведомственного жилищного фонда (фонда государственных предприятий, учреждений и организаций), предназначенного в основном для удовлетворения потребностей в жилье рабочих и служащих предприятия (учреждения)—владельца жилых домов.

В ведомственных домах получают квартиры и граждане, прекратившие трудовые отношения с предприятием — владельцем дома в связи с выходом на пенсию. В ряде случаев квартиры в ведомственных домах предоставляются лицам, непосредственно не работающим на самом предприятии (в учреждении), но по роду своей деятельности обслуживающим работников организации—владельца дома и членов их семей (например, врачам, учителям и т. п.).

Правомочия съемщиков жилых помещений в домах местных Советов шире, чем правомочия нанимателей ведомственной жилой площади. В настоящее время намечается тенденция образования единого государственного фонда, находящегося в ведении местных Советов. Так, 23 августа 1965 г. Совет Министров РСФСР принял постановление «О передаче в фонд местных Советов депутатов трудящихся ведомственного жилищного фонда в гор. Ленинграде»2.

' «Материалы XXIII съезда КПСС». Политиздат, 1966, стр. 161. 8 См.: СП РСФСР, 1965, № 19, ст. 117.

117

Кооперативно-общественный жилищный фонд—это жилые строения, принадлежащие на праве собственности кооперативным и общественным организациям и предназначенные для удовлетворения жилищных потребностей членов этих организаций. Правовой режим кооперативного жилищного фонда такой же, как и правовой режим ведомственного жилищного фонда: Особое место в этом фонде занимают жилые дома, принадлежащие жи-лищно-строительным кооперативам, специально организуемым в городах, поселках городского типа и поселках, расположенных в сельской местности, при соответствующих отделах исполкомов местных Советов, при предприятиях, организациях, учреждениях или совхозах для строительства на собственные средства кооператива с помощью государственного кредита и последующей эксплуатации жилых домов.

Порядок организации, специальная правоспособность жилищ-но-строительного кооператива, являющегося лицом юридическим, а также права и обязанности членов кооператива охарактеризованы в Примерном уста-ве жилищно-строительного кооператива, утвержденном постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г.', и в аналогичных нормативных актах, действующих на территории других союзных республик. Жилые дома и служебно-хозяйственные строения, возведенные кооперативом, принадлежат ему на праве кооперативной собственности. Жилая площадь в таких домах предоставляется только членам кооператива, выполнившим свои обязательства по внесению установленных вступительных и паевых взносов. Кооператив осуществляет эксплуатацию принадлежащего ему жилого дома (домов) на началах самоокупаемости2.

Индивидуальный жилищный фонд состоит из домов, принад-' лежащих гражданам на праве личной собственности. Правовой режим этих домов' определяется рядом гражданско-правовых норм, характеризующих потребительскую природу права личной собственности в СССР (в частности, ст. 106—109 ГК). Однако, несмотря на то что жилая площадь в таких домах предназначена для удовлетворения потребностей в жилье самого собственника дома и членов его семьи, закон допускает сдачу жилой площади по договору "жилищного найма другим гражданам с тем непременным условием, что дом (часть дома) не будет использован собственником для систематического извлечения нетрудовых доходов (ст. 111 ГК).

' См.: СП РСФСР, 1965, № 23, ст. 144.

8 Подробнее о жнлищно-строительной кооперации и правах членов ЖСК см: И. С. Г у р е в и ч. Вопросы жилищно-строительноп кооперации и ГК РСФСР. «Правоведение», 1966, № 1, стр. 33—41; К. Замятина. Новып устав ЖСК РСФСР. «Советская юстиция», 1966, № о; И. Б. М а р т -кович, В. Р. Скрипко. Жилищно-строительные кооперативы. Изд-во литературы по строительству, 1967. •

118

Возможно существование права личной собственности гражданина на квартиру (размером не более 60 кв. м) в многоквартирном доме, выстроенном своими силами на началах трудовой взаимопомощи жилищно-строительным коллективом индивидуальных застройщиков. Фундамент, крыша, лестничные клетки и другие части многоквартирного дома, которые обслуживают все квартиры, составляют общую собственность участников коллектива'.

Источники жилищного права. Вследствие большого сходства договора имущественного найма и договора найма жилого помещения к последнему применяется ряд норм права, регулирующих договор имущественного найма, в частности правила ст. 281—285, 288, 291 и 292 ГК. Однако особенности договора жилищного найма настолько значительны, что существует целый комплекс гражданско-правовых норм, выделенных в самостоятельный институт гражданского права. Отношения, вытекающие из договора найма жилых помещений, регулируются и законами (ст. 56—63 Основ, ст. 295—341 ГК), и подзаконными нормативными актами (постановлениями Совета Министров СССР, постановлениями республиканских Советов Министров, инструкциями министерств коммунального хозяйства и т. п.). Так, порядок возмещения стоимости сносимых строений и обеспечения жильем граждан, проживающих в этих строениях, установлен постановлением Совета Министров СССР от 15 декабря 1961 г. «О порядке возмещения гражданам стоимости принадлежащих им строений, сносимых в городах, поселках городского типа и других населенных пунктах в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных надобно-стей»2 и постановлением Совета Министров СССР от 16 августа 1966 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением постановления Совета Министров СССР от 15 декабря 1961 г. № 1131»3. Примерный устав жилищно-строительного кооператива утвержден постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г.4; Правила пользования жилым помещением и Типовой договор найма жилого помещения в доме местного Совета депутатов трудящихся, государственной, кооперативной и общественной организации утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 18 октября 1962 г.5. Инструкция о порядке обмена жилых помещений утверждена приказом

' См.: Положение о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков, утвержденное постановлением Совета Министров РСФСР от 9 июля 1959 г. (СП РСФСР, 1959, № 9, ст. 77).

2 СП СССР, 1961, № 20, ст. 146.

8 СП СССР, 1966, № 18, ст. 162:

4 СП РСФСР, 1965, № 23, ст. 144.

" СП РСФСР, 1962, № 20, ст. 102. :

119

Министра Коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967г. № 12'.

Жилищные правоотношения регламентируются также актами местных органов власти и управления. Например, решением исполкома Московского городского Совета депутатов трудящихся от 19 мая 1961 г. были приняты «Правила заселения жилой площади, освобождающейся за выездом, и освобождения жилой площади в связи с выездом»2.

В настоящее время действуют три постановления Пленума Верховного Суда СССР, посвященных применению жилищного законодательства: «О практике применения ст. 62 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик» от 18 марта 1963 г.3, «О судебной практике по гражданским жилищным делам» от 25 марта 1964 г.4, «О некоторых вопросах применения законодательства при рассмотрении судами дел по ^ спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами» от 25 февраля 1967 г.5; в РСФСР действует постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г. «О вопросах, возникших в практике применения судами некоторых норм ГК РСФСР, регулирующих жилищные отношения»6.

Определение договора найма жилого помещения. По договору найма жилого помещения одна сторона (наимодатель) обязуется предоставить жилое помещение в пользование другой стороне (нанимателю, съемщику), а последняя, в свою очередь, обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением и регулярно вносить квартирную плату.

Основные признаки, характеризующие договор жилищного найма, те же, что и для договора имущественного найма: он является двусторонним, консенсуальным, возмездным.