§ 3. СТОРОНЫ В ДОГОВОРЕ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. ПРАВА ЧЛЕНОВ СЕМЬИ НАНИМАТЕЛЯ

Наймодатель. Потребности в жилье членов нашего общества в основном обеспечиваются за счет государственного (местных Советов и ведомственного) и коооперативно-общест-венного жилищных фондов. В роли наймодателя, как -правило, выступает управление домами, являющееся юридическим лицом. В ряде городов домоуправления объединены и на их базе созданы жилищные или жилищно-эксплуатационные конторы (с целью более рационального использования материальных ресурсов, подбора более квалифицированных кадров и т. п.). Такие конторы также обладают всеми необходимыми, признаками юридического лица и выступают в качестве стороны (наймодателя) в договорах найма жилого помещения. Некоторые предприятия и учреждения, располагающие небольшим жилым фондом, не создают особых жилищных органов и сами являются наймодателями в договорах найма жилых помещений.

Наймодателем может быть и гражданин, если заключается либо договор найма жилого помещения, находящегося в доме, который принадлежит гражданину на праве личной собственности, либо договор по поводу пользования жилым помещением в квартире, предоставленной члену жилищно-строительного кооператива.

Наниматель. Поскольку цель этого договора—непосредственное удовлетворение жилищных потребностей советских людей,

127

в качестве нанимателя жилого помещения может выступать только гражданин, а не социалистическая организация. В этом заключается одна из специфических особенностей жилищного найма, отличающая его (по субъектному составу) от найма имущественного, в котором нанимателем могут быть как гражданин, так и юридическое лицо. Если, например, организация арендует жилое помещение в доме местного Совета, то здесь имеет место договор имущественного найма; если же определенная квартира в этом арендованном помещении предоставлена работнику данной организации, то налицо договор жилищного найма, сторонами которого являются организация — арендатор помещения и гражданин.

Жилищные права членов семьи нанимателя. В соответствии с гражданским законодательством (ст. 56 Основ, ч. I ст. 301 ГК) права и обязанности, вытекающие из договора найма, наравне с нанимателем жилого помещения приобретают и члены семьи, проживающие совместно с ним. Основной квартиросъемщик (наниматель) не наделен никакими привилегиями в сравнении с другими членами его семьи, в частности, он не может распорядиться жилой площадью (например, изменить условия договора жилищного найма и отказаться от части общей жилой площади, произвести обмен жилого помещения на другое) без согласия членов семьи.

Закон (ч. II ст. 301 ГК) устанавливает солидарную ответственность нанимателя и совершеннолетних членов его семьи по обязательствам, вытекающим из договора жилищного найма. Наймодатель имеет право предъявить требования по поводу выполнения обязанностей, в частности по своевременному внесению квартирной платы и платежей за коммунальные услуги как к основному съемщику, так и к любому из совершеннолетних членов его семьи (и ко всем вместе, и к каждому из них в отдельности).

Практическое значение самостоятельности прав членов семьи нанимателя на проживание в квартире особенно ярко проявляется в случае предоставления нанимателю с целью улучшения жилищных условий другого помещения. В таком случае наймодатель может требовать переезда совершеннолетних членов семьи нанимателя на вновь полученную жилую площадь лишь при условии, если они согласны на переезд. Если же такого согласия не было, то после выезда нанимателя занимаемая им площадь остается в пользовании лиц, совместно с ним проживающих и имеющих право на жилую площадь. Заселение части освободившейся после выезда нанимателя жилого помещения возможно только при условии образования излишков жилой площади в виде отдельной комнаты размером не менее 9 кв. м и в порядке, предусмотренном ст. 316 ГК.

128

Круг членов семьи нанимателя, имеющих право на жилую площадь. К числу членов семьи закон (ч. III ст. 301 ГК) относит супруга нанимателя, детей и родителей. Другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они совместно с ним проживают и ведут с ним общее хозяйство.

Безусловно, и супруг нанимателя, и дети, и родители' имеют право на жилую площадь лишь в случае, если они проживают совместно с нанимателем (ч. I ст. 301 ГК).

Говоря о жилищных правах супруга, законодатель имел в виду лицо, состоящее в зарегистрированном браке с нанимателем. Однако судебным органам приходится разрешать также гражданские споры о праве на жилую площадь между лицами, состоящими в фактических брачных отношениях. До введения в действие новых ГК и местными, и высшими судебными органами в ряде случаев признавалось право на жилую площадь за лицом, вселившимся в квартиру нанимателя с намерением создать с ним единую семью, но по каким-то причинам не зарегистрировавшим брак. Такие судебные решения нельзя не признать справедливыми, поскольку они, как правило, направлены на защиту жилищных прав женщин и детей,'рожденных в незарегистрированном браке.

Если право несовершеннолетних детей на жилую площадь родителей, как правило, является бесспорным ', то право совершеннолетних детей зависит от ряда обстоятельств. Суды в некоторых случаях не признают прав совершеннолетних детей на жилую площадь, основными квартиросъемщиками которой являются их родители, учитывая, в частности, то, что дети длительное время с родителями не проживали и вследствие этого потеряли право на жилплощадь, давно перестали составлять с ними единую семью, имеют квартиру в другом месте, что родители при повторном вселении детей дали согласие лишь на их временное проживание, и т. п. Таким образом, при разрешении спора о праве взрослых детей на жилую площадь родителей нельзя исходить лишь из одного факта близкого родства. Аналогично должен решаться и вопрос о праве родителей на жилую площадь, съемщиками которой являются их совершеннолетние дети.

В гражданских кодексах большинства союзных республик ничего не говорится о жилищных правах усыновленных и усыновителей, однако, поскольку они в личных и имущественных правах приравниваются к родственникам по происхождению (ст. 64 КЗоБСО), следует считать, что права усыновленного приравниваются к правам детей нанимателя, а если нанимате-

1 Конечно, возможна и такая ситуация, когда ребенок имеет право только на жилую площадь одного из родителей, того, с которым он проживает (если родители живут раздельно).

129

лем является усыновленный, то его усыновитель имеет такие же жилищные права, как и родители-наниматели '.

Наделяя жилищными правами, кроме супруга нанимателя, детей и родителей, также других родственников2, закон не характеризует степени родства этих лиц с нанимателем. Необходимо лишь, чтобы они, во-первых, проживали совместно с нанимателем и, во-вторых, вели с ним общее хозяйство 3. Не являющийся родственником нанимателя иждивенец имеет право на жилую площадь (наравне с нанимателем и членами его семьи), если, кроме перечисленных двух условий, налицо третье — нетрудоспособность иждивенца. Трудоспособное лицо, не являющееся родственником, хотя и находящееся на иждивении нанимателя, не обладает жилищными правами, равными правам члена семьи последнего.

Если граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, впоследствии перестали быть членами семьи (например, вследствие расторжения брака), но продолжают проживать в нанимаемом помещении, за ними сохраняются такие же права и обязанности, как у самого нанимателя и членов его семьи.

Право нанимателя на вселение в нанятое им помещение других граждан, которые в связи с этим приобретают права и обязанности в рамках уже существующего жилищного правоотношения, предусмотрено ст. 302 ГК. Наниматель вправе вселить в нанятое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, но при условии получения на это письменного согласия< всех совершеннолетних членов своей семьи (лишь на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется такого согласия).

Значение, которое закон придает согласию членов семьи на увеличение числа постоянных пользователей жилой площади в результате вселения гражданина по воле нанимателя, лишний

' Часть III ст. 324 ГК Литовской ССР прямо подчеркивает равенство жилищных прав усыновленных и усыновителей нанимателя и других членов его семьи. . •

2 ГК Узбекской ССР (ч. IV ст. 336) признает членами семьи нанимателя не только родственников, но и других граждан, проживающих совместно с нанимателем и ведущих с ним общее хозяйство. Таким образом, круг членов семьи (в жилищно-правовом смысле) в Узбекистане шире, чем в других республика'?;. Аналогичная норма содержится в ст. 306 ГК Молдавской ССР.

3 В большинстве ГК союзных республик не придается юридического значения тому, в течение какого времени другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы проживают с нанимателем, но ст. 298 ГК Таджикской ССР | указывает, что они могут быть признаны членами семьи нанимателя только при условии, что не менее года проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

4 На основании ст. 285 ГК Казахской ССР согласием лиц, имеющих самостоятельное право пользования жилым помещением, признается отсутствие возражений с их стороны.

130

раз свидетельствует о равенстве правомочий основного съемщика и членов его семьи.

Здесь, как правильно отмечает Ю. Г. Басин, имеет место не свойственная другим видам гражданских' правоотношений форма приобретения прав и обязанностей по воле других лиц'.

Вновь вселившиеся в квартиру граждане приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилой площадью при, наличии двух условий: во-первых, признания их членами семьи нанимателя, во-вторых, отсутствия между ними, нанимателем и ранее проживавшими в квартире совершеннолетними членами семьи иного соглашения, например такого, в результате которого вселившийся приобрел право пользования не всем помещением, а лишь какой-то определенной его частью.

Судебные органы при разрешении различных жилищных конфликтов (главным образом, связанных с разделом жилой площади) порой встречаются с такими соглашениями, которыми ограничиваются права вновь вселяющихся членов семьи. Например, родители дали согласие на прописку и проживание в квартире супруге своего сына, предоставив им в пользование комнату размером 16,6 кв. м. Впоследствии супруга сына основного съемщика обратилась в суд с иском о разделе жилой площади и просила закрепить за нею и ребенком эту комнату, а за мужем, с которым она намерена расторгнуть брак, и его родителями—комнату размером 19,4 кв. м (где фактически проживают родители). Пленум Верховного Суда СССР признал правильным определение по данному делу Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Армянской ССР, которым одна комната размером 19,4 кв. м была оставлена в пользовании родителей, а вторая, в которой постоянно проживали супруги, закреплена за истицей, ее мужем и ребенком. Следовательно, при разрешении этого дела суд учел предварительное соглашение, имевшее место между сторонами до вселения в квартиру истицы2.