§ 7. ИЗМЕНЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИИ

Общие положения. Поскольку для советского жилищного права характерен принцип стабильности жилищных правоотношений, а всякое изменение условий договора жилищного найма непосредственно затрагивает интересы его участников, законодатель установил правило, согласно которому такие изменения допускаются только с согласия всех заинтересованных лиц. Для изменения условий конкретного договора найма жилого помещения недостаточно соглашения по этому поводу наймодателя и нанимателя (сторон договора), необходимо, что-

' См. п. 5 постановления .Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г. «О вопросах, возникших в практике применения судами некоторых норм ГК РСФСР, регулирующих жилищные отношения» («Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1966, № 2, стр. 2.

143

бы на эти изменения дали свое согласие и члены семьи последнего, имеющие равные с нанимателем права и обязанности. В случаях, предусмотренных законом, споры сторон, связанные с изменением условий договора, разрешаются в судебном порядке.

Изменения условий договора приводят к изменению различных элементов жилищного правоотношения, они могут коснуться субъектов, предмета и, наконец, содержания жилищного правоотношения. Такие изменения могут произойти как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя. Следует остановиться на каждом из предусмотренных законом вариантов таких изменений.

Изменение договора по требованию члена семьи нанимателя (раздел жилой площади). Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма. Это требование должно быть удовлетворено в случае сочетания следующих трех условий, предусмотренных законом (ч. I ст. 313 ГК): 1) наличия у совершеннолетнего члена семьи источника средств к существованию (заработной платы, пенсии и т. п.) ', 2) согласия остальных проживающих с ним членов семьи, 3) возможности выделения ему в соответствии с его долей изолированного жилого помещения, т. е. помещения, которое может являться предметом договора жилищного найма. Следовательно, нельзя закрепить за совершеннолетним членом семьи проходную комнату, поскольку она не может быть предметом договора найма; если семья проживает в одной комнате, возможность выдела жилого помещения кому-то из членов этой семьи исключена 2.

В результате раздела (выдела) жилой площади вместо ранее существовавшего жилищного правоотношения возникают два или более новых. Предметами новых договоров жилищного найма являются определенные части предмета первоначального правоотношения. Соответственно изменяется также объем прав и обязанностей членов семьи, ставших участниками отдельных договоров найма (нанимателями).

Если между членами семьи не достигнуто соглашение о разделе жилого помещения, а также в случаях, когда наймодатель

' В ГК некоторых союзных республик (в частности, в ГК Литовской ССР, в ГК Узбекской ССР) не содержится указаний на то, что наличие самостоятельного источника средств к существованию (заработной платы, пенсии и т. п.) является одним из необходимых условий для того, чтобы у члена семьи нанимателя имелось право требовать заключения с ним отдельного договора найма.

2 Это правило можно сформулировать, исходя из содержания ст. 300 и 313 ГК. В ГК УССР (ст. 297) прямо подчеркнуто, что члену семьи нанимателя может быть выделена отдельная изолированная комната или жилая площадь, которая может быть превращена в отдельную изолированную,

144

по каким-то причинам отказывает совершеннолетнему члену семьи нанимателя в заключении с ним отдельного договора, спор разрешается в судебном порядке. Иногда судами выносятся решения о закреплении за отдельными лицами фактически занимаемого ими помещения, хотя бы и не соответствующего полностью по своим размерам их доле в общей жилой площади. Подобное решение суд может вынести, установив, что порядок пользования жилым помещением был заранее обусловлен соглашением нанимателя и всех совершеннолетних членов его семьи.

Именно так судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР поступила при разрешении одного из дел о разделе жилой площади, когда учла, что в семье в течение двенадцати лет фактически существовало такое положение, что сын (истец) основного съемщика с женой и ребенком проживал в комнате меньших размеров, чем его родители'.

Такая практика судебных органов одобрена Пленумом Верховного Суда СССР, который в п. 3 постановления от 25 марта 1964 г. «О судебной практике по гражданским жилищным делам» подчеркнул, что «в тех случаях, когда порядок пользования жилым помещением был обусловлен соглашением нанимателя и всех членов его семьи, суд может вынести решение с учетом этого соглашения, даже если выделяемое отдельным лицам помещение по своим размерам не полностью соответствует их доле в общей жилой площади».

В соответствии с ч. III ст. 313 ГК не имеют права на раздел жилой площади граждане, проживающие в ведомственных домах, если они могут быть выселены без предоставления жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 62 Основ и ст. 334 ГК (см. § 6).

Изменение договора по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью, означает объединение нескольких договоров жилищного найма в один и возможно, если произойдет объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам; отказ наймодателя в заключении одного договора найма на все жилое помещение с кем-либо из нанимателей, объединяющихся в одну семью, может быть оспорен в судебном порядке.

В результате такого изменения договора вместо двух или нескольких жилищных правоотношений создается одно, причем все члены семьи пользуются равными правами на все жилое помещение. Теперь в случае выезда одного из бывших самостоятельных нанимателей у наймодателя не возникает права на заселение освободившейся жилой площади, если в результате

1 «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1963, № 11, стр. 3. Аналогичное решение см.: «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1967, № 2, стр. 14.

145

выбытия члена семьи в квартире не окажется излишней изолированной комнаты, которую в соответствии с законом может заселить сам' наймодатель.

Изменение договора вследствие признания нанимателем другого члена семьи вместо первоначального нанимателя предусмотрено ст. 315 ГК. Оно может произойти по инициативе совершеннолетнего члена семьи нанимателя, имеющего самостоятельный источник средств существования, с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи.

В случае смерти нанимателя любой из совершеннолетних членов семьи, имеющий самостоятельный источник средств существования, вправе потребовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору. Следует полагать, что вопрос о том, кому именно проявить такую инициативу, решается в соответствии с семейным соглашением всех совершеннолетних членов семьи.

Если наймодатель откажет в признании члена семьи нанимателем по договору найма, то заинтересованные лица могут оспорить этот отказ в судебном порядке.

Указанные правила не применяются к найму жилых помещений в домах предприятий (учреждений, организаций), из которых допускается выселение в судебном порядке без предоставления жилой площади рабочих и служащих в порядке ст. 62 Основ и ст. 334 ГК. Здесь стороной в договоре найма жилого помещения, полученного в связи с трудовыми отношениями, является именно сам рабочий или служащий, которому это помещение предоставлено, и он не может уступить эту роль кому-то из членов своей семьи, поскольку судьба жилищного правоотношения -в значительной мере зависит от судьбы правоотношения трудового. Однако если наниматель такого помещения и члены его семьи в соответствии с жилищным законодательством не подлежат выселению без предоставления им другого жилого помещения, то и здесь возможно изменение договора вследствие признания нанимателем другого члена семьи.

Изменение договора вследствие образования у нанимателя излишков жилой площади. Излишняя жилая площадь—это разница между фактическим размером площади жилого помещения, занимаемого нанимателем с семьей, и размером жилой площади, полагающейся в соответствии с установленной республиканским законодательством нормой жилой площади самому съемщику, членам его семьи и домашней работнице, а также полагающейся им по закону дополнительной жилой площади (см.§3).

Изъятие излишков жилой площади является таким юридическим фактом, в результате которого изменяется жилищное правоотношение. Изменения прежде всего касаются предмета

146

найма (у съемщика остается помещение меньших размеров) И объема прав и обязанностей сторон.

Условия изъятия излишков жилой площади сформулированы и в Основах (ст. 59) и в гражданских кодексах (ст. 316 ГК РСФСР, ст. 300 ГК Украинской ССР и др.).

Могут быть изъяты лишь излишки в виде отдельной изолированной комнаты (комнаты, имеющей вход из передней или коридора и не являющейся проходной) размером не менее 9 кв. м. Внутрикомнатные излишки, независимо от их размера, изъятию не подлежат. К ним приравниваются и неизолированные комнаты, которые не могут быть превращены в изолированные без ухудшения жилищных условий нанимателя.

При установлении размера излишков жилой площади, а в соответствии с этим при определении их характера и решении вопроса о возможности изъятия из пользования съемщика необходимо учитывать состав семьи последнего, т. е. количество лиц (независимо от их возраста), имеющих наряду с нанимателем самостоятельное право пользования жилым помещением; причем не только тех, кто с ним вместе проживает на момент постановки вопроса об изъятии излишков жилой'площади, но и тех, кто временно отсутствует, не потеряв права на жилую площадь. К числу таких членов семьи относятся, в частности, лица, находящиеся на действительной срочной военной службе, командированные за границу'и т. д. (см. § 4). При установлении размера излишней жилой площади не берутся в расчет комнаты, не имеющие естественного освещения, а также места общего пользования^ (передние, кухни, коридоры и др.).

Если. с учетом всех перечисленных обстоятельств будет выяснено, что у съемщика образовалась излишняя изолированная комната, то она подлежит изъятию при условии, что в результате этого лица разного пола (кроме супругов) не будут вынужденными проживать в одной комнате либо супруги — в' разных комнатах.

Изъятие изолированной излишней комнаты в домах местных Советов производится при условии, что наниматель сам не заселит освободившееся помещение в течение трех месяцев после письменного предупреждения жилищного органа.

Съемщик квартиры в доме местного Совета, у которого образовалась излишняя изолированная комната, имеет право сразу же выбрать себе соседа, не дожидаясь специального предупреждения жилищного органа по этому поводу. Однако нужно подчеркнуть, что это право съемщика не является правом сдачи излишней комнаты в поднаем: лицо, избранное в качестве соседа, становится стороной самостоятельного договора жилищного найма, который заключается между ним и домоуправлением.

Излишки жилой площади могут быть заселены любым лицом, нуждающимся в жилой площади, а не только стоящим на

147

учете по улучшению жилищных условий. Отказ жилищных органов местных Советов заключить договор найма жилого помещения с лицом, выбранным нанимателем в качестве соседа, может быть оспорен заинтересованными лицами в суде.

Если же излишняя изолированная комната образовалась в квартире местного Совета, находящейся в пользовании одной семьи, нанимателю такой квартиры предоставлено право выбора: либо остаться в этой квартире, которая после заселения излишней изолированной комнаты превратится в общую (коммунальную), либо требовать переселения его в отдельную квартиру меньшего размера.

Если наниматель отказался от такой предоставленной ему наймодателем квартиры и не воспользовался после сделанного ему предупреждения правом заселения излишней изолированной комнаты, наймодатель может требовать по суду изъятия излишков жилой площади, но не переселения съемщика в квартиру меньшего размера. Наймодатель, не предоставивший нанимателю в соответствии с его просьбой отдельную квартиру меньшего размера, лишается права требовать изъятия излишней изолированной комнаты.

Изменение условий договора вследствие переустройства и перепланировки квартиры. Вопросы перепланировки и переустройства жилых и подсобных помещений ранее не были в должной мере регламентированы жилищным законодательством. Все действующие гражданские кодексы посвящают им ряд норм (ст. 317—319 ГК РСФСР, ст. 336—338 ГК Латвийской ССР, ст. 353—355 ГК Узбекской ССР и др.), направленных на усиление гарантий устойчивости жилищных правоотношений, на защиту интересов нанимателя.

В соответствии с законом переустройство и перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях улучшения благоустройства квартиры.

Кем бы ни производились переустройство и перепланировка помещения, они допускаются лишь при наличии согласия соответствующих заинтересованных лиц: нанимателя и совершеннолетних членов семьи, а также наймодателя. Кроме того, необходимо особое разрешение исполкома местного Совета депутатов трудящихся, который контролирует степень целесообразности и необходимости переустройства и перепланировки жилого помещения и выясняет их техническую осуществимость.

В случае необходимости капитального ремонта наймодатель вправе требовать по суду переселения нанимателя в другое предоставляемое наймодателем помещение'.

' В гражданских кодексах ряда союзных республик (в частности, в ГК РСФСР) не сформулированы требования, которым должно отвечать жилое помещение, предоставляемое нанимателю на время капитального ремонта, в

148

Во время производства капитального ремонта договор жилищного найма продолжает действовать, но наниматель вносит квартирную плату за помещение, временно предоставленное ему, т. е. за то помещение, в котором он фактически проживает.

Суд, решая вопрос о переселении нанимателя (удовлетворяя иск наймодателя), обязан по требованию выселяемого определить срок, в течение которого наймодатель обязан предоставить ему прежнее помещение после ремонта, т. е. срок, в течение которого капитальный ремонт должен быть завершен. Если жилое помещение, занимаемое нанимателем до капитального ремонта, сохранилось, то наймодатель не имеет права отказать нанимателю в предоставлении этого помещения после ремонта. Благоустройство и превращение помещений, ранее находившихся в общей коммунальной квартире, в отдельные квартиры тоже не могут служить основаниями к отказу в предоставлении нанимателям прежней площади.

Если наймодателем во время капитального ремонта произведены такие переустройства и перепланировка жилого помещения, в результате которых ранее занимаемое помещение перестало существовать либо существенно уменьшено в размере, то у наймодателя возникает обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи другое, благоустроенное помещение. Необходимо подчеркнуть, что такая обязанность возникает лишь в ответ на требование съемщика. Если же, например, последний согласен на проживание в помещении, уменьшенном в размере вследствие капитального ремонта, то наймодатель не вправе ставить вопрос о переселении его в другую квартиру. Не может наймодатель переселить нанимателя в другое помещение ни в случае, если в результате переоборудования жилая площадь увеличится, ни в случае, если в отремонтированной квартире имелись излишки жилой площади (безотносительно к тому, являются они внутрикомнатными или представляют

других ГК такие требования охарактеризованы, но по-разному. Так, ст. 320 ГК Азербайджанской ССР предусматривает предоставление годного для жилья помещения, ст. 302 ГК Украинской ССР — благоустроенного помещения, а ч. I ст. 354 ГК Узбекской ССР содержит правило, согласно которому помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, в доме капитального типа, быть благоустроенным, применительно к условиям данного населенного пункта, и того же размера. Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или помещение, состоящее из того же числа комнат. Последняя часть этого правила представляется чрезмерной, думается, что для временного проживания не обязательно предоставлять квартиру по качеству такую же, как та, в которой проводится капитальный ремонт. Целесообразны и в достаточной мере обеспечивают интересы нанимателя требования, сформулированные, п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г., в соответствии с которым предоставляемое помещение должно находиться в том же населенном пункте и в доме капитального типа.

149

собой изолированную комнату, подлежащую изъятию у съемщика).

Таким образом, предоставление нанимателю после капитального ремонта другого помещения происходит в интересах нанимателя и лишь в случае, если в результате произведенной' во время ремонта перепланировки помещения оказались нарушенными жилищные права съемщика: прежний предмет договора жилищного найма не сохранился либо помещение существенно уменьшено в размере. Но наниматель не вправе требовать предоставления ему другого помещения, если в результате 'капитального ремонта дома занимаемая им квартира сохранилась и его жилищные условия не ухудшились.