§ 11. ОСОБЕННОСТИ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ДОМАХ, ПРИНАДЛЕЖАЩИХ ГРАЖДАНАМ НА ПРАВЕ ЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, И В ДОМАХ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Заключение, содержание и прекращение договоров найма'жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности. Гражданин—собственник дома—вправе по своему усмотрению распоряжаться жилой площадью, находящейся в этом доме, в частности сдавать внаем жилое помещение, причем к предмету договора не предъявляются требования, сформулированные законодателем в ст. 300 ГК применительно к домам местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций; в доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности, предметом договора жилищного найма может быть и неизолированное помещение. Однако сдача помещения внаем не должна противоречить потребительской природе права личной собственности: дом или часть его не могут использоваться для извлечения нетрудовых доходов. Если же находящийся в собственности гражданина жилой дом (или часть дома) систематически используется собственником для извлечения нетрудовых доходов, то указанный дом (или его часть) подлежит безвозмездному изъятию у собственника в судебном порядке (по иску исполкома местного Совета) и зачислению в фонд местного Совета депутатов трудящихся.

Сторонами в договоре найма жилого помещения, находящегося в доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности, являются собственник дома (наймодатель) и наниматель. Срок договора определяется соглашением сторон. Плата за пользование жилым помещением устанавливается также по обоюдному согласию собственника дома и нанимателя, однако она не может превышать предельных ставок, предусмотренных законодательством союзных республик. В РСФСР плата, за пользование жилыми помещениями в домах, принадлежащих гражданам направо личной собственности, не может превышать шестнадцати копеек за 1 кв. м жилой площади в месяц'.

Объем предусмотренных законом правомочий съемщика жилого помещения в доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности, уже объема правомочий нанимателя, проживающего в доме местного Совета, государственной, кооперативной либо общественной организации. Так, на вселение в нанятое жилое помещение в доме, принадлежащем наймодателю

' См. ст. 304 ГК и постановление Совета Министров РСФСР от 9 августа 1963 г. «О предельных ставках платы за сдаваемые внаем жилые и дачные помещения в домах и дачах, принадлежащих гражданам на. праве личной собственности» (СП РСФСР, 1963, № 15, ст. 102).

168

на праве личной собственности, членов семьи съемщика необходимо согласие собственника дома, за исключением случаев вселения несовершеннолетних детей нанимателя, а если он занимает изолированное помещение — также супруга и нетрудоспособных родителей.

Совершеннолетние члены семьи съемщика не вправе требовать выделения им определенного помещения и заключения с ними отдельного договора найма (ч. III ст. 313 ГК).

В доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности, наймодатель не обязан предоставлять нанимателю на время капитального ремонта другое жилое помещение. Если же такой дом подлежит сносу, то другие благоустроенные жилые помещения исполкомом местного Совета либо соответствующей государственной организацией предоставляются не всем съемщикам, проживающим в сносимом доме, а лишь тем из них, которые проживают в этом доме не менее одного года (ч. I ст. 332 ГК). Срок проживания исчисляется со времени вселения нанимателя до момента предъявления иска о его выселении.

Не распространяется на съемщика жилого помещения в доме, принадлежащем на праве личной собственности, правило, предусмотренное ч. IV ст. 316 ГК, о передаче в его пользование освободившейся смежной комнаты, не изолированной от занимаемого им помещения. Обмен жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, допускается, но лишь с согласия наймодателей, причем отказ в согласии на обмен не может быть оспорен в судебном порядке (ст. 325 ГК).

Наниматель жилого помещения в доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности, по истечении срока договора жилищного найма имеет право на возобновление договора, аналогичное праву съемщика жилой площади в доме местного Совета, государственной, кооперативной либо общественной 0'рганизации. Однако из этого общего правила законом (ч. II ст. 58 Основ, ч. II ст. 328 ГК) установлено два исключения: во-первых, такого права не имеет наниматель, проживающий в помещении по договору, заключенному на срок не свыше одного года с обязательством освободить помещение по истечении этого срока; во-вторых, если будет выяснено, что помещение необходимо для личного пользования собственника дома и членов его семьи, то суд может принять решение о выселении съемщика по истечении срока договора жилищного найма. Суд обязан тщательно проанализировать все обстоятельства каждого конкретного дела, с тем чтобы установить, действительно ли спорное помещение необходимо именно для личного проживания собственника дома и членов его семьи. Результатом такого анализа всех обстоятельств по делу явилось решение Калининского областного суда об удовлетворении иска гр-нафедо-

169

рова к Никифоровым о выселении. Федоров — собственник части домовладения. Согласно акту о разделе дома ему выделена комната размером 22 кв. м и кухня площадью 10 кв. м. В 1962 г. Федоров по болезни демобилизовался из Советской Армии и, не имея жилой площади для проживания с семьей, состоящей из четырех человек, обратился в суд с иском о выселении Никифоровых по мотивам острой нуждаемости в жилом помещении.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР решение областного суда оставила в силе, указав в своем определении, что размер площади в 22 кв. м является явно незначительным для проживания двух семей. Утверждение же, содержащееся в жалобе Никифоровых, о том, что Федоров имеет возможность проживать в доме родителей жены, не может служить основанием для отмены решения суда, поскольку Федоров не имеет права требовать предоставления жилой площади в доме родственников жены, так как он там не проживал '.

Не подлежит выселению наниматель по тем мотивам, что жилая площадь нужна наймодателю для последующей ее продажи. Не может, конечно, суд прийти к выводу о нуждаемости собственника дома и членов его семьи в жилой площади, если ухудшение их жилищных условий создано собственником искусственно (например, вызвано продажей части дома). Недопустимо также выселение нанимателя в том случае, если судом будет установлено, что под видом нужды в жилой площади собственник дома требует выселения нанимателя, чтобы сдать помещение внаем другому лицу.

Если неплатеж квартирной платы съемщиком жилого помещения в доме местного Совета, государственной, кооперативной или общественной организации не является основанием для выселения такого съемщика, то в случаях систематического неплатежа квартирной платы нанимателем- жилого 'помещения в доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности, наймодатель-собственник дома вправе в судебном порядке потребовать расторжения договора жилищного найма и выселения нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения. Конечно, имеется в виду именно злостный неплатеж квартирной платы, а не незначительная просрочка, вызванная определенными обстоятельствами (болезнью, денежными затруднениями и т. п.).

Особенности найма жилых помещений в домах жилищностроительных кооперативов. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива членом кооператива, которому это помещение предоставлено, может осуществляться лишь с согласия правления (ч. II ст. 298 ГК). К договору найма

' См.: «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1963, № 3, стр. 3—4.

170

жилого помещения в доме ЖСК применяются правила, относящиеся к договору поднайма: во-первых, необходимо согласие всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с наймодателем — членом кооператива; во-вторых, последний и на время действия договора жилищного найма остается ответственным перед жилищно-строительным кооперативом ^а осуществление всех обязанностей, связанных с пользованием помещением; в-третьих, сдача внаем помещения в доме ЖСК не допускается, если в результате вселения нанимателя и членов его семьи размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы; в-четвертых, по истечении срока договора наниматель не вправе требовать его возобновления и по иску члена ЖСК, предоставившего ему жилое помещение, подлежит выселению в судебном порядке без предоставления ему другой жилой площади. Если же договор найма был заключен без указания срока или на срок до востребования, наймодатель обязан предупредить нанимателя о прекращении договора за три месяца.

На основании ст. 305 ГК размер платы за жилое помещение, сдаваемое внаем в доме жилищно-строительного кооператива, не должен превышать взимаемых с наймодателя эксплуатаци' онных расходов, падающих на сдаваемое внаем помещение.