§ а. условия и порядок обмена ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Общие положения. Право нанимателя на обмен жилого помещения регламентируется Основами (ст. 60), гражданскими кодексами (ст. 325—327 ГК РСФСР, ст. 309—311 ГК Украинской ССР и др.), а также инструкциями министерств коммунального хозяйства республик. В РСФСР действует Инструкция-о порядке обмена жилых помещений, утвержденная приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. №12'.

Условия и порядок обмена жилых помещений настолько подробно регламентируются нормами жилищного права потому, что в настоящее время жилищные органы не в состоянии удовлетворить все просьбы трудящи-хся о замене занимаемой ими жилой площади на другую, вследствие чего обмену квартирами принадлежит определенное место среди способов улучшения жилищных условий отдельных граждан. В результате производства обмена съемщики достигают различных конкретных целей:

приближения места жительства к месту работы, объединения жилой площади супругов, замены верхних этажей на нижние для больных и престарелых граждан, устранения жилищных конфликтов в.квартирах и т. п.

Совершая обмен жилых помещений, граждане взаимно передают друг другу свои права и обязанности по договорам жилищного найма.

Субъекты обмена жилыми помещениями. В зависимости от обстоятельств обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими как в одном домовладении, так и в разных домах, как в одном городе, так и в разных городах, рабочих, курортных и дачных поселках и других населенных пунктах.

' См.: «Советская юстиция», 1967, № 6.

150

Правом на обмен жилых помещений обладают: а) наниматели жилых помещений, находящихся в домах местных Советов, государственных учреждений, предприятий и общественных организаций; б) члены жилищно-строительных. кооперативов при условии принятия лиц, вселяющихся в результате обмена в эти дома, в состав членов данных кооперативов; в) наниматели жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности (однако они не могут обменять указанные помещения на квартиру в доме местных Советов либо в ведомственном жилом фонде)'.

Объекты обмена. Может быть произведен обмен лишь такими жилыми помещениями, каждое из которых может являться предметом договора жилищного найма. Поэтому невозможен обмен части комнаты либо какого-нибудь подсобного помещения.

Законодательство большинства союзных республик (ч. V ст. 325 ГК РСФСР, ч. V ст. 361 ГК Узбекской ССР, ч. V ст. 309 ГК Украинской ССР) не исключает возможности обмена смежных комнат, связанных общим входом, или хотя бы одной из них. ГК Казахской ССР не предусматривает обмена неизолированного жилого помещения. Такое ограничение вряд ли можно признать целесообразным, поскольку в жизни возникают ситуации, когда именно в результате обмена смежных 'комнат на изолированные происходит, с одной стороны, объединение семьи, с другой—ликвидируется уже имеющий место либо назревающий жилищный конфликт между съемщиками смежных комнат.

Порядок обмена жилыми помещениями и его оформление. Обмен жилых помещений в домах государственных, кооперативных и общественных организаций, а также в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, допускается лишь с согласия наймодателя, причем отказ в согласии на обмен жилого помещения, расположенного в доме государственной, кооперативной или общественной организации, может быть оспорен нанимателем в судебном порядке.

Закон (ч. IV ст. 325 ГК) предусмотрел, что для производства обмена жилого помещения необходимо письменное согласие проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь. Таким образом, обмен жилыми помещениями возможен Лишь при условии, что он не

' В настоящее время не допускается обмен гражданином принадлежащего ему на праве личной собственности дома на жилое помещение местного Совета, государственного предприятия, учреждения, кооперативной или общественной организации, поскольку при таком обмене практически происходит незаконная уступка государственной квартиры либо жилой площади общественной организации за вознаграждение,

151

противоречит интересам всех совершеннолетних членов семьи съемщика; произведенный же без такого согласия обмен судом признается недействительным по иску члена семьи, права которого оказались нарушенными.

Договор обмена жилого помещения не может быть признан недействительным по мотивам отсутствия письменного согласия члена семьи нанимателя, если его действия свидетельствовали о том, что он был согласен на обмен. Так, суд пришел к выводу о том, что, несмотря на отсутствие письменного согласия сына квартиросъемщика Харыбина, следует считать, что он был согласен на обмен, более того, он являлся инициатором состоявшегося обмена и сам предложил вариант обмена, был включен в обменный ордер и после фактического обмена прописался на новую площадь. Иначе говоря, предшествовавшие обмену действия Харыбина, обратившегося затем с исковым заявлением о признании обмена недействительным, суд оценил как имеющие юридическое значение и свидетельствующие о его согласии на обмен!.

Стремлением законодателя предотвратить возможность нарушения прав лиц, непосредственно заинтересованных в результатах обмена, объясняется правило, согласно которому для обмена смежных комнат, связанных общим входом, или хотя бы одной из них требуется письменное согласие всех проживающих в них нанимателей и совершеннолетних членов их семей (ч. V ст. 325 ГК).

При обмене жилых помещений лиц, находящихся под опекой, или лиц, над которыми установлено попечительство, требуется письменное согласие органа народного образования, органа здравоохранения или органа социального обеспечения.

Договор обмена жилыми помещениями оформляется соответствующими ордерами. Обменный ордер является административным .актом, на основании которого домоуправление обязано предоставить ордеровладельцу в порядке обмена определенное жилое помещение с передачей ему прав и обязанностей прежнего съемщика этого помещения — второго участника договора обмена.

Ордера на обмен жилыми помещениями выдаются обменивающимся сторонам жилищным органом исполкома местного Совета, в районе которого находится одно из обмениваемых помещений по выбору нанимателей.

Обмен считается совершенным, вступившим в законную силу именно с момента получения сторонами обменных ордеров. Аннулирование этих ордеров допускается только в судебном порядке по искам заинтересованных лиц (как граждан, так и учреждений, предприятий, организаций), а также прокурора.

' См.: «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1966, № 1, стр. 4—5.

Если лицо, получившее ордер на свободное жилое помещение, может отказаться от реализации своего права стать участником жилищного правоотношения, то владелец обменного ордера соглашением об обмене связан со своим контрагентом и не может односторонне отказаться от выполнения условий договора; один из участников обмена имеет право в судебном порядке потребовать от другого (намерения которого изменились) реального осуществления обмена квартирами, т. е. переезда в обусловленное договором помещение.

Обмен жилыми помещениями по решению судебных органов. Законом не предусмотрены случаи обмена жилыми помещениями по решению суда. Однако судебные органы прибегают к подобным решениям в целях ликвидации жилищных конфликтов. Пленум Верховного Суда СССР подчеркнул, что, разрешая дела о выселении по мотивам невозможности совместного проживания, суды должны иметь в виду, что лицо, виновным поведением которого создана обстановка невозможности совместного проживания, может быть обязано судом произвести обмен занимаемого им помещения на другое, которое укажет заинтересованная в обмене сторона'.

Судебное решение об обмене вследствие невозможности совместного проживания может быть вынесено в исключительных случаях и лишь при наличии двух условий: 1) если выяснится, что ответчик действительно создает своим поведением невозможные условия для совместного с ним проживания;

2) если заинтересованная в обмене сторона укажет суду другое, годное для жилья помещение, на которое можно будет произвести обмен, иначе говоря, суд должен обсудить не просто возможность разрешения данного жилищного конфликта путем обмена, а конкретный вариант обмена.

Решение суда об обмене жилыми помещениями не освобождает стороны от его оформления в соответствии с действующими правилами. В случае же если лицо, виновное в создании обстановки невозможности совместного с ним проживания, откажется от обмена," суд прибегает к применению крайней меры — выселению такого- виновника жилищного конфликта без предоставления ему другого жилого помещения.

Случаи, в которых обмен жилого помещения не допускается. Действующим гражданским законодательством (ст. 326 ГК) предусмотрено пять групп оснований, при наличии которых обмен жилого помещения не допускается.

1) Если к нанимателю по каким бы то ни было основаниям предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения, то обмен жилого помещения не

J См. п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.

153

допускается. От результатов рассмотрения дела зависит, останется ли ответчик нанимателем по данному договору жилищного найма, следовательно, до разрешения спора по существу он не может распоряжаться жилой площадью (в частности, обменивать ее на другую).

2) Обмен не может быть допущен, если он носит спекулятивный или фиктивный характер.

Спекулятивный обмен представляет собой сделку, совершенную с корыстной целью, заведомо -противной интересам социалистического государства и общества. В результате этой сделки одна сторона за вознаграждение (определенную денежную сумму или другие имущественные ценности) уступает в пользование другой жилое помещение, более благоустроенное либо больших размеров, чем то, которое она получает в результате обмена. /

Обмен является фиктивным, если под видом обмена одним контрагентом производится переуступка жилого помещения другому без фактического получения жилой площади последнего. Наиболее часто жилищные и судебные органы сталкиваются с попытками переуступки жилой площади одними гражданами другим в тех случаях, когда первые перестают нуждаться в жилой площади по различным причинам (перевод на работу в другую местность, возведение дома на праве личной собственности и т. п.) '. Такая сделка может не сопровождаться получением какой-либо экономической выгоды лицом, которое уступает находящееся в его пользовании помещение, но может преследовать и корыстные цели. При обоих вариантах подобный договор обмена является ширмой, с помощью которой ее участники маскируют незаконную сделку по распоряжению жилой площадью, во втором же случае договор носит не только фиктивный, но и спекулятивный характер.

3) Законом запрещен обмен жилой площади в случаях, если одно из помещений находится в доме предприятия или учреждения, включенного союзным или республиканским правительством в списки предприятий и учреждений важнейших отраслей народного хозяйства и отдельных ведомств, из домов которых допускается выселение в судебном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 62 Основ и ст. 334 ГК, а наниматель другого обмениваемого помещения (вторая сторона договора обмена) не состоит с данным предприятием в трудовых отношениях. Это правило не распространяется на нанимателей, хотя и проживающих в указанных домах, но относящихся к числу граждан, которые не могут быть выселены без предоставления другого

' Так, бывший преподаватель Астраханского рыбвтуза Ивахненко под видом обмена переуступил жилую площадь, принадлежащую рыбвтузу, Сай-футдиновой, а сам выехал на жительство в г. Тбилиси (см. «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1964, № 3, стр. 4).

154

жилого помещения (например, лица, получившие квартиру вне связи с трудовыми отношениями, в частности вследствие обмена, либо граждане, пользующиеся жилищными льготами в соответствии с ч. II ст. 334 ГК).

4) Не допускается обмен в случаях, если дом, в котором проживает хотя бы одна из обменивающихся сторон, грозит обвалом или подлежит сносу.

Угроза обвалом или аварийность дома подтверждается заключением бюро технической инвентаризации, утвержденным исполкомом местного Совета депутатов трудящихся, а необходимость сноса—решением исполкома о сносе дома в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных надобностей. -

5) Запрещен законом обмен служебной жилой площади и. жилых помещений, находящихся в общежитиях, поскольку обе эти категории жилых помещений имеют особое назначение и проживающие в них лица, прекратившие трудовые отношения, подлежат выселению (через месяц после предупреждения най-модателем) в административном порядке с санкции прокурора без предоставления другого жилого помещения.

Если обмен квартирами совершен, несмотря на наличие хотя бы одного из обстоятельств, препятствующих обмену, то суд по иску жилищного органа исполкома местного Совета, государственного предприятия, учреждения, общественной организации, прокурора, а также заинтересованных граждан может признать договор обмена жилыми помещениями недействительным.

Последствия признания договора обмена недействительным зависят от характера правопрепятствующих юридических фактов, послуживших основанием для такого признания. Как правило, стороны возвращаются, в первоначальное положение, в квартиры, занимаемые ими до обмена. Так, если договор был заключен вследствие заблуждения одной из сторон, имеющего существенное значение (например, летом, в момент совершения договора, нельзя было обнаружить такие отрицательные качества жилого помещения, как шум мотора, доносящийся в квартиру из котельной во время отопительного сезона), то применяются последствия, предусмотренные ч. II ст. 57 ГК. Если заблуждавшаяся сторона докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны, то последняя обязана возместить ей расходы по переезду в полученную по обмену квартиру. Если же это не будет доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне аналогичные расходы, связанные с переездом (ч. III ст. 57 ГК).

Более суровые гражданско-правовые последствия влечет за собой признание недействительным договора обмена жилыми помещениями как имевшего спекулятивный характер. В данном случае умысел на совершение сделки с целью, заведомо против-

155

ной интересам социалистического государства и общества, был, как правило, у обеих обменивающихся сторон. Поэтому в соответствии с требованиями ст. 49 ГК в доход государства подлежит взысканию незаконно полученное по сделке (деньги или иные • ценности, переданные одним из участников договора другому). Кроме того, участники спекулятивного обмена должны быть выселены из занимаемых ими жилых помещений без предоставления жилой площади. Однако с учетом конкретных обстоятельств дела (например того, что в составе семьи нанимателя, совершившего спекулятивный обмен, имеются дети, инвалиды, что члены семьи не знали о спекулятивном характере обмена) суд применяет более мягкие санкции и ограничивается возвратом сторон (или одной из них) в первоначальное положение, конечно, взыскав в доход государства незаконно, полученные ценности.

Если договор обмена является фиктивным, то наниматель, переселившийся в квартиру, полученную в результате обмена, возвращается на жилую площадь, которую он ранее занимал, а полученная им в результате обмена квартира передается соответствующему жилищному органу.