§ 4. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Требования, предъявляемые к предмету договора найма жилого помещения. В законе указано два признака, которыми должно обладать помещение, сдаваемое внаем в доме

' См.: Ю. Басин. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963, стр. 87.

2 См. постановление Пленума Верховного Суда СССР от 18 октября 1963 г. «Бюллетень Верховного Суда СССР», 1963, № 6, стр. 30—31. Аналогичное определение от 23 сентября 1965 г. было опубликовано Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РСФСР. «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1966, № 2, стр. 5—6.

131

местного Совета, государственной, кооперативной или общественной организации: а) помещение должно быть изолированным, б) оно должно быть жилым.

Предмет договора жилищного найма может представлять собой квартиру или жилое помещение, состоящее из одной либо из нескольких комнат, имеющих выход в коридор или другое место общего пользования. Не может быть предметом договора найма ни комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная), ни тем более часть комнаты. Действующее законодательство (ч. V ст. 59 Основ и ч. IV ст. 316 ГК) предусматривает, что, если в квартире освободилась комната, не изолированная от занимаемого съемщиком помещения и смежная с ним, эта комната подлежит передаче в пользование оставшегося в квартире нанимателя.

Решения органов, ведающих распределением жилой площади, которыми нарушаются требования ст. 300 ГК (предоставляются разным семьям смежные комнаты), отменяются как незаконные '.

Судебная практика признает недопустимым вселение разных семей в квартиры, предназначенные для посемейного заселения, т. ё. в малометражные квартиры, выстроенные в соответствии с постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 июля 1957 г. и предназначенные для одной семьи, поскольку проживание в подобных квартирах двух семей противоречит са-нитарно-гигиеническим требованиям2.

Нежилые помещения, предназначенные для специальных целей (для магазинов, контор, складов), а также различного рода подсобные помещения (кухни, коридоры, кладовые, ванные) не могут быть предметом самостоятельного договора жилищного найма не только потому, что их использование не по назначению не создает нормальных жилищных условий вселившимся в них лицам, а также и потому, что при подобном варианте другие квартиросъемщики лишаются необходимых удобств. Подсобные помещения в квартирах предоставляются всем нанимателям и членам их семей на равных началах.

В п. 14 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г. подчеркнуто, что при установлении факта незаконного использования помещения не по назначению (превращение жилого помещения в нежилое, .заселение мест общего пользования) суды должны признавать недействительными такие соглашения между наймодателями и нанимателями и высе-

' См.: «Социалистическая законность», 1966, № 6, стр. 92. 2 См., например, постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 декабря 1962 г. (дело по иску мостостроительного поезда № 36 треста Мосторемтоннель МПС к Бояриновой А. М. о выселении из дома, подлежащего сносу). «Бюллетень Верховного Суда СССР», 1963, № 1, стр. 14—16.

132

лять лиц, занимающих помещение не в соответствии с его назначением '.

Кроме указанных двух условий, прямо упомянутых в ст. 300 ГК, необходимо наличие третьего: помещение, сдаваемое внаем, должно быть свободным, причем не только фактически (не занятым основным съемщиком, временными жильцами), но и юридически: другим лицам не должно принадлежать право пользования этим помещением. Предъявление такого требования к предмету договора жилищного найма логически вытекает из смысла ст. 56 Основ, ст. 296 и 300 ГК.

Норма жилой площади. Действующему жилищному законодательству известно понятие нормы жилой площади. Норма жилой площади (жилищно-санитарная норма)—это количество квадратных метров жилой площади, которое может приходиться на каждого члена семьи, проживающего в квартире. В настоящее время юридическое значение нормы жилой площади в основном сводится к тому, что ее учитывают при выявлении излишков жилой площади и выяснении возможности их изъятия, при начислении квартирной платы, при выселении нанимателя с предоставлением жилой площади, при. сдаче жилой площади в поднаем, в случаях предоставления квартир собственникам домов, подлежащих сносу, и членам их семей 2.

Основами (ч. I ст. 59) установление нормы жилой площади отнесено к компетенции союзных республик. Гражданские кодексы большинства республик установили норму жилой площади в размере 9 кв. м на одного человека, на Украине существует норма жилой площади, предусмотренная ч. I ст. 300 ГК, в размере 13,65 кв. м.

Право на дополнительную жилую площадь. Отдельные категории съемщиков имеют право на дополнительную жилую площадь сверх установленной нормы. Так, в соответствии с рядом республиканских нормативных актов, в частности с постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. (с последующими изменениями и дополнениями) 3, правом на допол-

' «Бюллетень Верховного Суда СССР», 1964, № 3, стр. 22.

2 Нельзя согласиться с И. Г. Панайотовым, который считает жилищно-санитарную норму необходимым минимумом жилой площади на одного человека, независимо от его возраста. (См.: «Советское гражданское право», т. 2. «Юридическая литература», 1965, стр. 117.) Пока еще нет реальной возможности заменить квартиры всем гражданам, на долю которых не приходится нормы жилой площади, и во всех случаях предоставления квартир исходить именно из такого «минимума».

Жилищно-санитарную норму следует отличать от средней (существующей) нормы жилой площади—количества квадратных метров жилой площади, приходящегося на одного жителя в том или другом населенном пункте.

3 См. постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. «О праве пользования дополнительной жилой площадью» (СУ РСФСР, 1930, № 14, ст. 181).

133

нительную жилую площадь пользуются лица, которые страдают болезнями, содержащимися в особых перечнях, в том числе в списке, утвержденном специальным циркуляром НКВД и НКЗдрава РСФСР (в этот перечень включены не только болезни, опасные для окружающих, но и тяжелые хронические заболевания) ', работники государственных учреждений, предприятий, общественных организаций, занимающие ответственные должности, связанные с постоянной работой на дому, Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, военнослужащие в звании полковника и выше, научные работники, имеющие ученую степень или ученое звание, народные и заслуженные артисты республики и другие категории граждан.

Дополнительная площадь сверх установленной общей нормы жилой площади предоставляется в виде отдельной комнаты и при отсутствии отдельной комнаты — в размере 10 кв. м, а для научных работников, писателей и композиторов—в размере 20 кв. м. На каждую семью независимо от числа членов семьи, имеющих право на дополнительную жилую площадь, предоставляется сверх основной нормы не более отдельной дополнительной комнаты или площади в размере, полагающемся по закону двум лицам.