§ 9. ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Общие замечания. Договор найма жилого помещения может быть в любое время расторгнут по инициативе нанимателя, по его одностороннему заявлению. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор жилищного найма считается прекращенным со дня выезда (ст. 329 ГК). По инициативе же наймодателя прекращение жилищного правоотношения (а значит, и выселение съемщика) может произойти лишь в случаях и в порядке, прямо предусмотренных законом. В этом заключается одна из существенных гарантий жилищных прав советских граждан.

Наниматель может быть выселен по инициативе наймодателя лишь в судебном порядке, за исключением административного выселения из угрожающего обвалом дома, выселения .лиц, самоуправно занявших жилое помещение, выселения граждан из служебных жилых помещений, общежитии и гостиниц (ст. 337—341 ГК). Основания для судебного выселения из домов местных Советов, государственных, кооперативных или общественных организаций следует разделить на две группы:

а) такие, которые влекут за собой обязанность наймодателя предоставить выселяемым другое благоустроенное жилое помещение; б) такие, в результате которых наймодатель вправе требовать выселения съемщика и членов его семьи (или кого-то из них) без предоставления другого жилого помещения.

156

Аналогичным образом подразделяются и основания для выселения нанимателя в административном порядке.

Выселение нанимателя в судебном порядке с предоставлением другого помещения. Нормами жилищного права (ч. II ст. 61 Основ, ч. I ст. 331 ГК) установлено правило, согласно которому нанимателю, выселяемому по предусмотренным законом основаниям из дома местного Совета депутатов трудящихся либо из дома государственной, кооперативной или общественной организации, наймодатель обязан предоставить другое благоустроенное жилое помещение, за исключением случаев, особо предусмотренных законом. Законодатель четко сформулировал ряд требований, предъявляемых к помещению, которое предоставляется нанимателю:

а) оно должно быть расположено в черте того же населенного пункта, где и дом, из которого производится выселение;

б) помещение должно находиться в доме капитального типа;

недопустимо предоставление выселяемым квартир в постройках временного характера, в бараках и т. п. ь

в) помещение, предоставляемое съемщику, должно быть благоустроенным. В действовавшем до принятия Основ законодательстве (в ст. 32 Закона от 17 октября 1937 г.) содержалось лишь требование о предоставлении выселяемому другого, годного для жилья помещения; современное законодательство (ст. 61 Основ, 331 ГК) повысило требования, предъявляемые к такому помещению, подчеркнув, что оно должно быть благоустроенным. Вопрос же о его благоустроенности в каждом конкретном случае решается с учетом местных условий и характера жилого фонда в данном населенном пункте.

Ответчица Бархотова отказалась от переезда в предоставленную ей квартиру, вследствие того, что квартира нетеплофицирована, значит, не является благоустроенной. Этот довод был признан судом не заслуживающим внимания, поскольку квартира находится в хорошем доме, имеет необходимые коммунальные удобства, а согласно документам, представленным исполкомом, большинство домов в г. Куйбышеве нетеплофицировано2.

Не соответствует закону и санитарно-гигиеническим требованиям переселение нанимателя в малометражную квартиру, в которой проживает другая семья.

Бывает и так, что предоставляемое съемщику помещение является вполне благоустроенным и удобным с точки зрения общепринятых критериев, однако не устраивает этого съемщика из-за каких-то обстоятельств субъективного характера (напри-

' См.: «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1963, № 3, стр 2 •' «Бюллетень Верховного суда РСФСР», 1962, № 9, стр. 6.

157

мер, из-за состояния здоровья он не может проживать на 6-м этаже в доме без лифта). Хотя в законе по этому поводу нет специального указания, суды при рассмотрении конкретных дел учитывают заслуживающие внимания обстоятельства. Так, Президиум Верховного Суда РСФСР, отменяя решения судебных органов о выселении гр-ки К. из общежития с предоставлением комнаты размером 15,5 кв.'м в общей квартире, указал, что предоставляемая жилая площадь не может считаться для нее пригодной к жилью, так как по заключению психоневрологического диспансера ответчица страдает хроническим душевным заболеванием и не может жить в общей квартире. Президиум подчеркнул, что наниматель не может быть выселен в такое помещение, которое непригодно для его проживания, хотя бы оно и было благоустроенным ';

г) по размерам помещение должно быть не менее того, в котором ранее проживал наниматель. Если же последний занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или помещение, состоящее из того же числа комнат2.

Если наниматель имел излишки жилой площади, ему предоставляется помещение в соответствии с жилищно-санитарной нормой. Выясняя, есть ли в квартире излишки Жилой площади, следует иметь в виду и долю членов семьи съемщика, временно отсутствующих, но не потерявших права на жилую площадь. Нанимателю, имеющему право на дополнительную жилую площадь и фактически пользующемуся ею, помещение предоставляется с учетом этой дополнительной площади. Но суд, конечно, не может положительно прореагировать на просьбу ответчика при вынесении решения учесть его право на дополнительную жилую площадь, если в занимаемом им помещении такой площади не было, поскольку улучшение жилищно-бытовых условий граждан не входит в компетенцию судебных органов.

Закон подчеркивает необходимость указать в решении .суда о расторжении договора найма и выселении нанимателя конкретное помещение, предоставляемое выселяемому. Суд не может принять к своему производству исковое заявление о выселении съемщика с предоставлением жилой площади, если в нем не указано точного адреса, по которому это помещение находится, и, следовательно, нет возможности проверить, обладает ли оно всеми признаками, предусмотренными законом.

Судебное решение о ^выселении нанимателя с предоставлением жилой площади должно быть конкретным и не может со-

' См.: «Социалистическая законность», 1967, № 2, стр. 86. 2 См.: «Социалистическая законность», 1963, № 2, стр. 82; «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1966, № 4, стр. 1.

158

держать каких-либо условий, в частности условий о районе' города, в котором должна быть предоставлена квартира'.

Основания для выселения нанимателя с предоставлением другого жилого помещения различны, в частности, необходимость сноса дома в связи с отводом земельного участка для государственных и общественных надобностей (ст. 332 ГК), необходимость освобождения жилого помещения в связи с решением соответствующего компетентного органа о том, что это помещение в доме местного Совета, государственной, кооперативной либо общественной организации предназначается для производственных или общественных надобностей (ст. 337 Г1< Эстонской ССР, п. 12 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.) 2.

Выселение нанимателя в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

а) Систематическое разрушение или порча жилого помещения является одним из оснований для судебного выселения нанимателя без предоставления ему другого жилого помещения. Речь идет о грубом нарушении нанимателем и (или) членами его семьи обязанности бережно относиться к сданному им внаем помещению. Выселение по указанному основанию происходит очень редко и производится лишь в случаях, когда нанимателем допускается систематическое разрушение либо порча жилого помещения, чем причиняется материальный ущерб государству, кооперативной или общественной организации.

Выселение лица, виновного в систематическом разрушении либо порче жилого помещения, возможно, если его поведение уже было предметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры, суда или общественных' организаций, но принятые меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными 3.

Единичные действия съемщика, которые также могут осложниться порчей жилого помещения (например, колка дров в квартире, засорение ванны, какая-то перестройка без разрешения

' Пленум Верховного Суда Армянской ССР отменил незаконное и неисполнимое вследствие его неконкретности определение о выселении гражданина Найденова «с предоставлением однокомнатной квартиры либо в районе оспариваемой комнаты, либо в центре города» (см.: «Социалистическая законность», 1966, № 1, стр. 88—89).

2 В ГК большинства союзных республик нет специальных статей, содержащих перечень оснований для судебного выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения (в ГК РСФСР об этих основаниях речь идет в ст. 332, ч. II ст. 334, ч. Ill ст. 339), В ГК Казахской ССР имеется ст. 311, в которой законодатель перечислил такие основания, но и данный перечень не является исчерпывающим, поскольку в нем указано и на «иные случаи», специально предусмотренные законом.

3 См. п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.

159

•жилищных органов и т. п.), не приводят к применению таких суровых мер гражданско-правовой ответственности. В подобных случаях товарищеским или народным судом применяются более мягкие меры воздействия на нарушителя, в частности возложение на нанимателя обязанности возместить убытки, отремонтировать помещение и т. п.;

б) систематическое нарушение нанимателем или членами его семьи правил социалистического общежития, делающее невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, предусмотрено законом (ч. III ст. 61 Основ, ч. I ст. 333 ГК) в качестве основания для применения к нарушителям крайней меры — выселения без предоставления другого жилого помещения. Однако эта мера применяется лишь в тех случаях, когда съемщик злостно нарушает правила социалистического общежития, если суд убедился в невозможности исправить его мерами общественного воздействия либо более мягкими мерами государственного принуждения.

Выселению подлежат только те лица, действиями которых создается невозможность совместного с ними проживания. Совершеннолетние члены семьи могут быть выселены вместе с ответчиком — основным съемщиком лишь в том случае, если они своим поведением также делают невозможным совместное с ними проживание.

До введения в действие Основ расторжение договора найма допускалось лишь в случаях, если наниматель или члены его семьи своим неправильным поведением делали невозможным для других жильцов совместное проживание с ними в одной квартире или комнате. Нормы действующего жилищного права защищают не только интересы членов семьи и ближайших соседей нанимателя, но и интересы других лиц, проживающих в одном доме со злостным нарушителем правил социалистического общежития. Они тоже могут обратиться в суд с иском о выселении последнего.

Суд может обязать лицо, виновным поведением которого создается невозможность совместного с ним проживания, произвести обмен занимаемого им помещения на другое, которое укажет заинтересованная в обмене сторона (о принудительном обмене см. § 8);

в) отсутствие нанимателя и членов его семьи свыше сроков, предусмотренных законом для временного отсутствия с сохранением права на жилую площадь, может привести к признанию отсутствующих утратившими право на жилое помещение и расторжению договора жилищного найма в судебном порядке (подробнее об этом см. § 6);

г) наличие у нанимателя дома на праве личной собственности может явиться основанием к расторжению договора найма жилого помещения в доме местного Совета, государст-

160

венной, кооперативной или общественной организации при совокупности трех условий: во-первых, дом, принадлежащий нанимателю или совместно с ним проживающим членам семьи, должен быть расположен в том же населенном пункте; во-вторых, он должен быть пригодным для постоянного (независимо от времени года) проживания; в-третьих, у нанимателя должна существовать реальная возможность поселиться в этом доме'.

Не может служить основанием для выселения нанимателя из помещения, занимаемого им по договору жилищного найма, наличие у него дома, возведенного самовольно и ^подлежащего в связи с этим сносу или безвозмездному изъятию и зачислению в фонд местного Совета депутатов трудящихся.

Особые случаи выселения из домов предприятий и учреждений. Закон (ст. 62 Основ, 334 ГК) предоставил Советам Министров СССР и союзных республик право устанавливать списки предприятий и учреждений важнейших отраслей народного хозяйства и отдельных ведомств, из домов которых допускается выселение в судебном порядке без предоставления жилой площади рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения в связи с увольнением по собственному желанию или за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления.

В 1962 г. Советами Министров союзных республик были утверждены указанные списки, в дальнейшем они дополнялись специальными правительственными постановлениями. В настоящее время действуют новые списки, значительно сужающие круг предприятий и учреждений, из домов которых допускается

' Если хотя бы одно из перечисленных условий отсутствует, судебные органы отказывают государственной, кооперативной либо общественной организации в иске о выселении съемщика, имеющего дом на праве личной собственности. Так, Пленум Верховного Суда СССР, отменяя все решения и определения по иску жилищно-коммунальной конторы завода к Склярову о выселении, указал, что судебными органами остался непроверенным довод ответчика о том, что дом, который он имеет, является домом летнего типа и непригоден к постоянному проживанию (см.: «Бюллетень Верховного Суда СССР», 1962, № 4, стр. 31—32). Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР отметила правильность решения суда об отказе предприятию в иске о выселении Зуева, так как по данному делу усматривается, что ответчик проживает и работает в г. Лермонтове, а принадлежащий ему на праве личной собственности дом находится в г. Пятигорске (см.: «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1963, № 8, стр. 2). Эта же коллегия признала, что не может служить основанием для выселения из коммунальной квартиры возведение маломерного дома на праве личной собственности, поскольку нельзя считать, что семья ответчика Табоянова может поселиться в этом доме. Из материалов дела видно, что ответчик с семьей, состоящей из семи человек, проживает в комнате размером 16 кв. м: именно с целью улучшения жилищных условий он построил дом, полезная площадь которого 23,5 кв. м, а жилая — лишь 12,9 кв. м. К тому же, у сына Табоянова в связи с женитьбой и рождением ребенка образовалась самостоятельная семья, сам же он является больным человеком и по характеру заболевания нуждается в изолированном помещении (см.: «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1964, № 6, стр. 3),

•б П/р. Красавчикова

161

выселение в судебном порядке без предоставления жилой площади в соответствии со ст. 62 Основ (в РСФСР новый список утвержден 16сентября 1968 года).

Правила ст. 62 Основ распространяются на случаи выселения рабочих и служащих после введения в действие Основ (после 1 мая 1962 г.), независимо от времени возникновения основания для выселения, т. е. независимо от времени-прекращения ими трудовых отношений'. Однако это положение применимо лишь к случаям выселения из домов предприятий и учреждений, которые в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 10 сентября 1953 г. пользовались правом административного выселения рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения в связи с увольнением по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления. Если предприятию (учреждению) по ранее действовавшему законодательству не предоставлялось права выселения из принадлежащих ему домов без предоставления жилой площади, а в настоящее время оно включено в указанный список, ст. 62 Основ и 334 ГК могут применяться лишь к лицам, прекратившим трудовые отношения с предприятиями (учреждениями) после включения последних в список2.

Предприятие (учреждение) вправе требовать выселения без предоставления жилой площади только тех лиц, которым жилое помещение было предоставлено именно в связи с трудовыми отношениями. Если же квартира была получена нанимателем по другим основаниям (например, в результате обмена), то он выселению без предоставления другого жилого помещения не подлежит.

Если жилая площадь была предоставлена не непосредственно работнику предприятия—владельца дома, а работнику детского сада, школы, поликлиники—словом, организации, обслуживающей работников этого предприятия, то при решении вопроса по существу следует исходить из того, состоял ли наниматель в штате предприятия. Если состоял и квартира была предоставлена именно в связи с трудовыми отношениями, то выселение может быть произведено в случае увольнения по собственному желанию или за нарушение трудовой дисциплины или

' См. п. 9 Указа Президиума Верховного Совета СССР от 10 апреля 1962 г. «О порядке введения в действие Основ гражданского законодательства и Основ гражданского судопроизводства». «Ведомоети Верховного Совета СССР», 1962, № 15, ст. 156.

2 Например, гр-ке Кузнецовой в связи с трудовыми отношениями была предоставлена жилая площадь Ленинградским заводом резиновых изделий. В 1961 г. она уволилась по собственному желанию. Указанный завод включен в список в 1962 г. (а ранее он не пользовался правом административного выселения в соответствии со ст. 2 Указа Президиума Верховного Совета СССР от 10 сентября 1953 г.). Суд отказал заводу в иске о выселении Кузнецовой без предоставления ей жилой площади (см. «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1963, № 4, стр. 1). .

162

за совершение преступления без предоставления жилой площади. Если же наниматель состоял в штате другой организации (районо, райздравотдела и т. п.), а не владельца дома, то последний не имеет права ставить вопрос о выселении такого нанимателя без предоставления жилой площади.

Выселение нанимателя по указанным основаниям может быть произведено лишь из принадлежащего включенному в список предприятию или арендованного им дома. Не подлежат выселению лица, получившие от предприятий и учреждений в связи с трудовыми отношениями жилую площадь, выделенную этим предприятиям и учреждениям в домах местных Советов или в домах других ведомств. Но выселение нанимателей из ведомственных домов, построенных при трудовом участии рабочих и служащих, возможно, поскольку способ возведения этих домов не изменяет их правового положения ].

В законе содержится исчерпывающий перечень оснований прекращения трудовых отношений, которые могут повлечь за собой судебное выселение нанимателя без предоставления ему другого жилого помещения (увольнение по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления). Суды обязаны в каждом конкретном случае уточнить действительные причины увольнения. Может оказаться и так, что уволившийся «по собственному желанию» в действительности вынужден был оставить работу по какой-то весьма уважительной причине, например, по состоянию здоровья 2. Вынужденная подача работником заявления об увольнении по собственному желанию в связи с изменением профиля работы предприятия не является основанием для его выселения без предоставления жилой площади3.

Лица, прекратившие после 1 января 1962 г. трудовые отношения в связи с увольнением по собственному желанию, могут быть выселены из жилых помещений ведомственных домов лишь в том случае, если они откажутся возвратиться по месту прежней работы4.

' См. п. 3 и 4 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 18 марта 1963 г. № 5 «О практике применения ст. 62 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик», Сборник постановлений Пленума Верховного Суда СССР 1924—1963. М., 1964, стр. 10.

2 См.: «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1963, № 4, стр. 2—3. 8 См.: «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1964, № 1, стр. 10. 4 Обобщая практику по применению ст. 62 Основ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда СССР пришла к выводу, что во многих случаях достигалась основная цель закона — закрепление за предприятиями важнейших отраслей народного хозяйства постоянных кадров работников; положительным фактором является то, что пятая часть дел прекращается в основном по инициативе истцов, отказавшихся от исковых требований вследствие согласия работников возвратиться на прежнее место работы (см.: Обзор судебной практики по применению ст. 62 Основ. «Бюллетень Верховного Суда СССР», 1964, № 6, стр. 46).

163

Пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 18 марта 1963 г: (п. 5) подчеркнул, что в тех случаях, когда администрация отказывает в приеме рабочего или служащего, пожелавшего возвратиться к прежнему месту работы, а равно не предоставляет ему работы по специальности, иски о выселении таких работников без предоставления жилой площади удовлетворению не подлежат. Речь, конечно, идет не о восстановлении работника обязательно на прежнюю должность, а о возвращении на работу на то же предприятие (учреждение), на должность, соответствующую квалификации работника.

Если работник, которому в связи с трудовыми отношениями предоставлена квартира, уволен, но на том же предприятии работает кто-нибудь из совместно проживающих с ним членов семьи, выселение этой семьи без предоставления другой жилой площади не может быть допущено.

Пленум Верховного Суда (см. п. 6 постановления от 18 марта 1963 г.) ориентирует судебные органы на необходимость выяснения, не находится ли наниматель или члены его семьи в трудовых отношениях с предприятиями тех ведомств, работники которых в соответствии с постановлениями правительства СССР не подлежат выселению, независимо от ведомственной принадлежности дома.

В законе (ч. II ст. 62 Основ, ч. II ст. 334 ГК) перечислены категории граждан, которые не могут быть выселены из ведомственных жилых помещений без предоставления им другой жилой площади. Такой льготой пользуются инвалиды войны, инвалиды труда I и II групп, пенсионеры по старости, персональные пенсионеры, семьи лиц, находящихся на службе в Вооруженных Силах СССР, а также семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы.

Пленум Верховного Суда СССР (п. 7 постановления от 18 марта 1963 г.) разъяснил, что это правило подлежит применению только в отношении совместно проживающих членов семьи, независимо от того, кому из них была предоставлена в связи с трудовыми отношениями с предприятием жилая площадь и кто является-основным съемщиком.