§ 2. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

/

Общие положения. Порядок предоставления жилых помещений в домах местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций подробно регламентируется соответствующими общесоюзными и республиканскими законами и подзаконными актами.

' «Советская юстиция», 1967, № 6.

2 «Бюллетень исполнительного комитета Московского городского Совета депутатов трудящихся», 1961, № 12, стр. 19.

3 Сборник постановлений Пленума, стр. 8.

* «Бюллетень Верховного Суда СССР», 1964, № 3, стр. 22.

5 «Советская юстиция», 1967, № 8.

6 «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1966, № 2, стр. 1.

120

Основы (ст. 56) и гражданские кодексы (ст. 296 ГК, ст. 278 ГК Украинской ССР и др.) предусмотрели коллегиальный порядок решения вопросов о предоставлении гражданам жилых помещений, что исключает возможность единоличного распоряжения квартирами со стороны отдельных должностных лиц, в частности председателей исполкомов местных Советов, руководителей предприятий и учреждений; участие общественности в подготовке и решении вопросов о предоставлении жилой площади является не просто желательным, а безусловно обязательным.

Предоставление жилых помещений в домах местных Советов депутатов трудящихся производится исполкомом местного Совета при участии представителей общественных организаций. Первым обязательным этапом положительного решения вопроса исполкомом является принятие гражданина, нуждающегося в жилой площади, на учет (включение его в список претендентов на получение квартир из фонда местного Совета). Предоставление жилой площади лицам, не состоящим на учете, не допускается, за исключением необходимости неотложного расселения граждан (например, из домов, грозящих обвалом, в случае стихийного бедствия).

Заявления трудящихся о предоставлении или замене им жилой площади рассматриваются непосредственно на заседаниях исполкомов районных и городских Советов. Во время подготовки к каждому такому заседанию соответствующее жилищное управление либо отдел учета и распределения жилой площади (в крупных городах, где при исполкомах созданы такие отделы), с помощью депутатов и других представителей советской общественности, проверяет жилищно-бытовые условия граждан, претендующих на получение квартир, а также документы, которые подтверждают факты нуждаемости в жилье. При каждом исполкоме городского, районного или поселкового Совета депутатов трудящихся создаются специальные комиссии по жилищным вопросам, которые непосредственно контролируют правильность распределения жилых помещений и вносят свои предложения исполкому.

Предоставление жилых помещений в домах государственных, кооперативных и общественных организаций производится по совместному решению администрации и фабричного, заводского, местного комитета профессионального союза, утвержденному исполнительным комитетом Советов депутатов трудящихся. Решение о включении в список на получение ведомственных квартир рабочих, служащих и пенсионеров принимается также коллегиально: администрацией предприятия (учреждения) и фабричным, заводским, местным комитетом профсоюза. Проверка степени нуждаемости в жилье лиц, обратившихся с заяв-

121

линиями о постановке на учет, возлагается на администрацию и жилищно-бытовую комиссию ФЗМК.

В домах, построенных предприятиями (организациями) с трудовым участием рабочих и служащих, квартиры предоставляются участникам строительства, включенным в утвержденный администрацией и ФЗМК список, заключившим договор с предприятием (организацией) на участие в строительстве и отработавшим на строительстве не менее установленного договором количества часов.

Исполком местного Совета осуществляет контроль за деятельностью администрации и комитетов профсоюзов предприятий (учреждений) по распределению жилых помещений. Находя в отдельном случае решение неправильным, исполком Ьоз-вращает его соответствующей организации на дополнительное рассмотрение, предлагая подобрать другую кандидатуру из числа нуждающихся в жилье. Непосредственно же исполком не распоряжается ведомственной жилой площадью, в частности, он не вправе предложить администрации и ФЗМК вариант замены выбывшего кандидата новым в списке на получение квартир. " »

Жилая площадь в домах, построенных за счет средств фонда предприятия и фонда ширпотреба, полностью заселяется лицами по списку, утверждаемому совместным решением администрации предприятия и фабричного, заводского, местного комитета профессионального союза с последующим сообщением исполкому местного Совета '. Таким же образом заселяется и вся жилая площадь предприятий и организаций (на которые распространяется Положение о предприятии), построенная за счет средств сверхплановой прибыли и сверхплановой экономии, использованных дополнительно сверх отчисленных в фонд предприятия (организации) сумм, а также за счет других средств предприятий и организаций, которые в соответствии с законодательством могут направляться на жилищное строительство2.

Предоставление служебных жилых помещений регламентируется особо (ст. 297 ГК). Служебные жилые помещения—это помещения, предоставляемые гражданам для проживания по месту работы или в служебном здании в связи с характером их трудовых отношений. Такие жилые помещения могут находиться как в жилых домах либо общежитиях, так и в служебных

' См. п. 14 Положения о предприятии (СП СССР, 1965, .№ 19—20 ст. 155).

2 См. п. 1 постановления Совета Министров СССР от 26 октября 1966г. «О порядке заселения жилой площади, построенной за счет средств предприятий и организаций» (СП СССР, 1967, № 23, ст. 207). Указом Президиума Верховного Совета СССР от 9 ноября 1966 г, было внесено соответствующее изменение в ст. 56 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик (см.: «Ведомости Верховного Совета СССР», 1967, № 45, ст. 955).

122

зданиях, в которых размещаются предприятия, учреждения или организации. Определенным категориям работников служебные помещения предоставляются в соответствии с законодательством Союза ССР и постановлениями Советов Министров союзных республик'. Следовательно, обязательной предпосылкой предоставления служебного жилого помещения являются определенного характера трудовые отношения будущего нанимателя с предприятием (учреждением, организацией)—владельцем этого помещения; ^назначение служебного помещения — не просто удовлетворение потребности работника в жилье, а обеспечение ему надлежащих условий для своевременного и качественного выполнения трудовых обязанностей.

Жилые помещения, независимо от принадлежности дома, в котором они находятся, включаются в число служебных решением исполнительного комитета местного Совета. В каждом конкретном случае служебное жилое помещение предоставляется в пользование работнику по специальному ордеру, выдаваемому этим исполнительным комитетом.

Предоставление жилых помещений в домах жилищно-стро-ительных кооперативов. Каждому члену жилищно-строительно-го кооператива после окончания строительства дома предоставляется в соответствии с размером его пая и количеством-членов семьи в постоянное пользование отдельная квартира жилой площадью не более 60 кв. м. Следовательно, член ЖСК является бессрочным пользователем квартиры, а не нанимателем;

жилищное правоотношение основывается на членстве в ЖСК, а не на договоре жилищного найма.

Жилая площадь в домах кооператива предоставляется только членам кооператива, выполнившим свои обязательства по внесению вступительных и паевых взносов (размер паевых взносов каждого члена кооператива должен соответствовать строительной стоимости предоставляемой ему квартиры) 2. Распределение жилых помещений в домах ЖСК производится по решению общего собрания членов кооператива (собрания уполномоченных) и оформляется ордерами, выдаваемыми исполкомом местного Совета депутатов трудящихся.

Порядок разрешения споров, связанных с предоставлением жилой площади. Поскольку распределение .жилых помещений— это деятельность, относящаяся к области управления, все жалобы, которые касаются распределения свободных жилых поме-

' В гражданских кодексах ряда союзных республик (см., например, ч. 11 ст. 279 ГК Украинской ССР, ч. II ст. 312 ГК Латвийской ССР, ст. 301 ГК Эстонской ССР и др.) квартиры, предоставляемые отдельным категориям работников в соответствии с правительственными постановлениями, называются- должностными (например, квартира директора, главного инженера, агронома).

2 См. п. 16, 17 Примерного устава жилищно-строительного кооператива (СП РСФСР, 1965, № 23, ст. 144).

123

щений, неправильного предоставления или, наоборот, непредоставления жилой площади, либо необъективного подхода к рассмотрению заявлений трудящихся, должны рассматриваться в административном порядке.

Судебные органы не могут принимать к своему производству ни исков о предоставлении гражданам жилой площади, ни исков, связанных с размером предоставленных помещений, ни заявлений о замене плохой, неблагоустроенной жилой площади лучшей.

Вместе с тем суды не только вправе, но и обязаны рассматривать споры о предоставлении жилого помещения в случаях, когда такие требования граждан основаны на гражданско-правовом обязательстве'. Так, в судебном порядке разрешаются споры о предоставлении жилых помещений в домах, выстроенных с трудовым участием рабочих и служащих, поскольку в основе этих отношений лежит договор между администрацией. предприятия (учреждения) и трудящимся, в соответствии с которым у каждой из сторон возникают гражданские права и обязанности. Судебные органы рассматривают и споры, возникающие вследствие нежелания отдельных организаций выполнять взятые на себя обязанности по предоставлению гражданам квартир в домах-новостройках, зафиксированные в так называемых «гарантийных обязательствах». Здесь тоже имеет место гражданское правоотношение, один из участников которого (гражданин) уже выполнил свою обязанноегь (освободил определенное жилое помещение), а второй (организация, которой передано это помещение) — не выполняет встречной обязанности, закрепленной «гарантийным обязательством». Следовательно, в данном случае тоже речь идет о защите нарушенного субъективного гражданского права. Судебным органам подведомственны также споры о предоставлении гражданам квартир в связи со сносом дома, в котором они ранее проживали, и споры о предоставлении нанимателю другого жилого помещения вследствие того, что из-за произведенных наймодателем переустройства и перепланировки квартиры, которую ранее занимал наниматель, больше не существует либо она значительно уменьшена в размере, и другие конфликты аналогичного характера.

Суду подведомственны иски членов жилищно-строительных кооперативов в случаях нарушения их прав, заключающихся в предоставлении им в пользование жилых помещений, выделенных по решению общего собрания кооператива. Такой иск подведомствен суду и в том случае, если члену кооператива отказано в выдаче ордера на жилое помещение. Но судебные органы не могут разрешать споры о распределении жилых поме-

* См. п. 1 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г. «О судебной практике по гражданским жилищным делам».

124

щений между членами кооператива. .Разрешение таких споров относится к компетенции общего собрания членов ЖСК (собрания уполномоченных)!.

Ордер и его юридическое значение. Вселение граждан в предоставляемые им жилые помещения (независимо от ведомственной принадлежности помещений) производится исключительно по ордерам, выдаваемым исполкомами местных Советов депутатов трудящихся. Такая система единого ордера, ранее существовавшая лишь в некоторых крупных городах, закреплена гражданским законодательством и действует на всей территории СССР.

Ордер—это письменное распоряжение исполкома местного Совета, выданное на основании соответствующего решения в адрес домоуправления, о предоставлении гражданину и членам его семьи определенного жилого помещения. Домоуправление, которому адресован ордер, безоговорочно обязано предоставить ордеровладельцу именно указанное в ордере, а не какое-либо другое жилое помещение. Оно не вправе ни по своей инициативе, ни по договоренности с владельцем ордера заменить помещение, обозначенное в ордере, другим, пусть даже равноценным или лучшим. Следовательно, ордер является таким административным актом исполкома, которым в каждом конкретном случае определяются и субъекты, и предмет будущего жилищного правоотношения.

Ордер, выданный с нарушением установленного законом порядка, может быть признан судом недействительным (ч. III ст. 296 ГК), а граждане, проживающие в жилом помещении на основании этого ордера, подлежат выселению без предоставления им другого помещения2. Однако если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались по договору найма жилым помещением в доме местного Совета депутатов трудящихся, государственной, кооперативной или общественной организации, им должно быть предоставлено помещение, которое они занимали ранее, или другое жилое помещение (ст. 335 ГК).

Жилая площадь в домах жилищно-строительных кооперативов предоставляется по ордерам, выдаваемым исполкомом местного Совета депутатов трудящихся по месту нахождения кооперативного жилого дома в соответствии со списком членов

' См. п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г. «О некоторых вопросах применения законодательства при рассмотрении судами дел по спорам между гражданами и жялищно-строитель-ными кооперативами» («Советская юстиция», 1967, № 8).

2 Так, например, суд признал недействительным ордер, выданный гр-ке Банковой заведующим Кузнецким горкомхозом, который предоставил ей квартиру своим единоличным распоряжением; решения исполкома о предоставлении Банковой квартиры не выносилось, более того, ответчице было отказано в постановке на учет (см.: «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1962, № 7, стр. 4).

125

кооператива и их семей, утвержденным в момент организации кооператива этим исполкомом.

Юридическое значение договора найма жилого помещения.

Ордер, являясь одним из необходимых условий возникновения . жилищных прав гражданина—владельца ордера, сам по себе недостаточен для^достижения этой цели. Для возникновения двустороннего обязательственного жилищного правоотношения, связанного с пользованием жилым .помещением в доме местного Совета, государственной, кооперативной или- общественной организации, нужен юридический состав-совокупность административного акта (ордера) и договора найма жилого помещения, в соответствии с которым у ордеровладельца (ставшего вследствие заключения договора нанимателем) и у домоуправления (наймодателя) возникает комплекс взаимных прав и обязанностей.

По договору жилищного найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение для проживания в нем (ст. 295 ГК). Основанный на законе порядок возникновения жилищных правоотношений предполагает полное соответствие ордера и договора.

Форма договора найма жилого помещения должна быть письменной, что позволяет детально определить права и обязанности сторон. Советом Министров РСФСР 18 октября 1962 г. утвержден Типовой договор найма жилого помещения в доме местного Совета депутатов трудящихся, государственной, кооперативной и общественной организации, которым предусмотрены основные права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя.

Срок договора. В соответствии с ч. I ст. 299 ГК договор жилищного найма заключается сроком на пять лет. Кодексы некоторых других союзных республик иначе решают вопрос о сроке договора найма жилого помещения. Например, ч. I ст. 301 ГК Азербайджанской ССР предусмотрела, что такой договор заключается, как правило, без указания срока, если соглашением сторон не установлено -иное; ст. 322 ГК Литовской ССР указала, что договор найма жилого помещения заключается на неопределенный срок, если соглашением сторон не установлено иное.

Срок договора найма служебного жилищного помещения находится в непосредственной зависимости от судьбы трудовых отношений нанимателя и владельца помещения: 'такой договор заключается на все время работы, в связи с которой нанимателю было предоставлено указанное помещение. Это правило обусловлено тем, что, как уже отмечалось, главное назначение служебного жилого помещения—обеспечение съемщику надлежащих условий для выполнения его трудовых обязанностей.

126

Возобновление договора. Истечение срока договора найма жилого помещения не является правопрекращающим юридическим фактом, и наниматель на основании ч. I ст. 58 Основ и ч. I ст. 328 ГК по истечении срока договора имеет право на его возобновление, за исключением «случаев, когда наймодатель оспаривает это право съемщика вследствие систематического невыполнения последним своих обязанностей по договору жилищного найма (систематического нарушения им или членами его семьи правил социалистического общежития, использования квартиры не в соответствии с правилами использования и содержания жилого помещения и т. п.). Оспорить право съемщика на возобновление договора наймодатель может в судебном порядке. Практически это означает постановку вопроса о выселении нанимателя без предоставления другого жилого помещения. Следует отметить, что жилищные органы в должной мере не используют предоставленной им законом возможности оспорить право недобросовестного съемщика на возобновление договора, что ослабляет воспитательное значение закона.