§ 5. Договор социального найма жилого помещения

Рассмотрение данного вида договора представляет особый интерес, так как по-прежнему значительное количество граждан пользуются жилыми помещениями именно на данном основании Договором социального найма регулируется использование поме-

§ 5 Договор социального найма жилого помещения

485

щений, которые были предоставлены (или предоставляются) оче­редникам органами местного самоуправления, а также государ­ственными и муниципальными организациями Таким образом, соб-ственником помещений, заселяемых по договору социального най­ма, является государственное или муниципальное образование. В число нанимателей по договору социального найма входят все граждане, получившие квартиру в советский период и не прива­тизировавшие ее, а также те, кому была предоставлена квартира из государственного или муниципального фонда в порядке соци­ального найма в последующем.

В настоящее время право на получение квартиры в порядке социального найма (бесплатно или за доступную плату) имеют не все, а лишь некоторые категории особо нуждающихся граждан: имеющие обеспеченность жилой площадью ниже уровня, установ­ленного соответствующим органом субъекта РФ (в Москве это 10—15 м2), проживающие в помещении, не отвечающем установ­ленным санитарным и техническим требованиям, проживающие в коммунальных квартирах, если хотя бы в одной из семей имеются больные некоторыми формами хронических заболеваний, и др. Дан­ные категории граждан должны встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствующем органе испол­нительной власти. Жилые помещения предоставляются таким граж­данам в порядке очередности. Некоторые категории граждан имеют право на получение помещений в первую очередь и вне очереди. Помещение по договору социального найма предоставляется в соответствии с нормами жилой площади (12м2 жилой площади), как правило, в виде отдельной квартиры. Некоторые категории граждан имеют право на дополнительную жилую площадь. На ос­новании решения о предоставлении жилого помещения соответ­ствующий орган исполнительной власти выдает гражданину ор­дер, который является единственным основанием для вселения в 1 предоставляемое помещение. На основании ордера гражданин за-' ключает с наймодателем (государственной или муниципальной орга-: низацией: ЖЭК, РЭУ и др.) договор найма жилого помещения.

В договоре найма указываются также члены семьи нанимате­ля, которые проживают совместно с ним и пользуются наравне с ; ним всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из дого-; вора найма. К членам семьи могут быть причислены и другие лица, если они проживают совместно с нанимателем в ведут с ним общее

486

Глава VIII. Жилищное право

т I ! хозяйство. Если гражданин, принадлежащий к данной категории,! :

перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает прожи

вать в занимаемом помещении, объем его прав не изменяется. Круг, членов семьи нанимателя, проживающих с ним, может быть изме--нен. Наниматель может вселить в занимаемое им жилое помеще-^ ние иных лиц, получив на это письменное согласие остальных членов семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

Срок договора. Договор социального найма заключается без указания срока и является бессрочным договором. Лишь в некото­рых случаях, определенных в законе, договор может быть растор­гнут, а граждане — выселены из занимаемого помещения. В слу­чае смерти нанимателя договор найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один или все члены семьи нанимателя, проживавшие с ним. Если же таких лиц не оказалось, действие договора прекращается, и никакие другие лица не смогут претендовать на данное жилое помещение.

Обязанности наймодателя. По договору социального найма наймодатель обязан заботиться о сохранности жилищного фонда, своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бес­перебойную работу инженерного оборудования домов, надлежа­щее содержание подъездов, других мест общего пользования и придомовой территории.

Права нанимателя. Наниматель и члены его семьи, совмест­но с ним проживающие, приобретают по договору социального найма очень широкие права на жилое помещение, сравнимые по возможностям разве что с вещным правом.

1. Наниматель и члены его семьи имеют право пользоваться жилыми помещениями в соответствии с договором и правилами пользования жилыми помещениями. Право пользования означает обеспеченную законом возможность проживания в жилом помеще­нии, что невозможно без права владения, которое также возни­кает у нанимателя. Особенность права пользования заключается в том, что оно имеет ограниченный характер, что, однако, харак­терно для любого права на жилое помещение: пользователь дол­жен использовать помещение по целевому назначению, т. е. для проживания, а не для промышленных нужд

2. Право вселять в установленном порядке в нанятое поме­щение других граждан на правах членов семьи.

§ 5 Договор социального найма жилого помещения

487

3. Право сохранять за собой нанятое помещение при времен­ном отсутствии. По общему правилу такое отсутствие не долж­но превышать 6 месяцев. Помещение сохраняется за нанимателем и при более длительном отсутствии в случае призыва на военную службу; отсутствия по условиям и характеру работы, помещения детей на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам, опекунам; выезда в связи с исполнением обязан­ностей опекуна (попечителя); выезда в лечебно-профилактическое учреждение и др. Признание лица утратившим право пользова­ния жилым помещением производится в судебном порядке. При направлении на работу за границу или выезде на работу в районы Крайнего Севера занимаемые помещения могут быть заброниро­ваны, что также влечет сохранение жилой площади за нанима­телем.

4. Право сдавать помещение в поднаем. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдении условия о норме жилой площади и согласия других нанимателей и совершеннолет­них членов их семей, проживающих в одной квартире. Согласия наймодателя не требуется. По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора.

5. Право вселять временных жильцов.

6. Право обменять нанятое жилое помещение на другое по­мещение или имущество. С юридической точки зрения обмен жи­лыми помещениями представляет собой соглашение о взаимной передаче участниками обмена своих прав и обязанностей по пользо­ванию жилыми помещениями. Обмен может быть совершен между нанимателями жилых помещений по договору социального найма. Право на обмен имеют также член кооператива и собственник жилого помещения. Предметом обмена может быть как квартира (дом) в целом, так и комната-, а также при определенных условиях и доля жилой площади. Договор обмена жилыми помещениями мо­жет быть заключен нанимателем при условии письменного согла­сия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, проживаю­щих совместно с ним. При отсутствии такого согласия обмен может быть совершен в судебном порядке. Согласия собственника при об­мене помещения в домах муниципального фонда не требуется.

7. Право на изменение договора найма при сохранении самого правоотношения. Во-первых, право на заключение с наймодате-лем отдельного договора найма имеет совершеннолетний член се-

488

Глава VIII. Жилищное право

§ 5. Договор социального найма жилого помещения

489'

мьи нанимателя. Во-вторых, граждане, проживающие в одной квар­тире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения одного договора найма на все занимаемые ими жилые помещения. В-третьих, в договоре найма фигура нанимателя мо­жет быть представлена и друЬш членом семьи.

Расторжение договора. Договор социального найма является бессрочным договором, поэтому особое значение приобретает вопрос расторжения договора и выселения из занимаемого поме­щения.

Прежде всего необходимо отметить, что наниматель с со­гласия членов семьи может в любое время расторгнуть договор найма и выехать из занимаемого помещения.

Любое расторжение договора по инициативе наймодателя и последующее выселение производится в судебном порядке не иначе как по основаниям, предусмотренным в законе. Выселение может быть произведено как с предоставлением другого жилого помеще­ния, так и без предоставления "его. Предоставляемое помещение может быть как благоустроенным, так и неблагоустроенным.

Выселение с предоставлением другого благоустроенного помещения. Оно может быть произведено, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) дом (жилое помещение) грозит обвалом;

3) дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в не­жилой и др.

Предоставляемое другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого. Однако, если наниматель имел излишнюю площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения. Оно может быть осуществлено в отношении граждан, получивших жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из чле­нов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию, а также граждан, не оплачивающих жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев. При выселении по данным основаниям предоставляемое помещение может быть меньше ранее занимае­мого.

Выселение без предоставления другого жилого помеще­ния. Оно производится, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически раз­рушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил об­щежития делают невозможным для других проживание с ними в ;ц одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и обще­ственного воздействия оказались безрезультатными. Без предос­тавления другого жилого помещения могут быть выселены также Е._ лица, лишенные родительских прав, если их совместное прожи­вание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.

§ 1. Понятие наследования

491