§ 3. Понятие договора найма жилого помещения

В настоящее время в Российской Федерации в рамках догово­ра найма жилых помещений сложились два типа отношений.

482

Глава VIII. Жилищное право

1) отношения по коммерческому найму жилых помещений, в основном урегулированные ГК РФ,

2) отношения по социальному найму жилых помещений. Соб­ственником помещений, сдающихся в порядке социального най­ма, является государственное или муниципальное образование, а нанимателем — только граждане. Таким образом, договором соци­ального найма регулируется использование помещения, которое было предоставлено (или предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муници­пальными организациями. Для регулирования данных отношений государством предусмотрены особые нормы права, содержащиеся в основном в Жилищном кодексе РФ и предусматривающие до­полнительные по сравнению с ГК РФ правила, в целом направ­ленные на предоставление более льготного положения нанимате­ля по договору социального найма по сравнению с коммерческим нанимателем. Поэтому можно сказать, что отношения социально­го найма непосредственно направлены на реализацию конститу­ционного права граждан на жилище.

Однако правовая природа обоих видов договоров найма жило­го помещения имеет общую основу, поэтому к ним обоим применя­ются общие положения о найме жилого помещения (в части, не противоречащей специальным правилам).

Договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоста­вить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

1. Предусматривается письменная форма договоров о найме жилого помещения, однако ее несоблюдение не влечет автомати­чески его недействительности. В отличие от основной части сделок с жилищем договор найма не подлежит государственной регист­рации.

2. При переходе права собственности на жилое помещение от одного лица к другому права нанимателя сохраняются в прежнем объеме.

3. Наниматель в любом случае обязан использовать жилье по прямому назначению, т. е. для проживания, а также обеспечивать

§ 4. Договор коммерческого найма жилого помещения

483

сохранность жилого помещения (производить текущий ремонт, не производить существенное переустройство и реконструкцию по­мещения), самостоятельно вносить коммунальные платежи и пла­ту за жилое помещение. В обязанности же наймодателя по догово­ру входит осуществление капитального ремонта.

4. Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане при условии уведомления наймодателя могут разрешить безвозмездное проживание в помещении временным жильцам на срок до 6 меся­цев, оставаясь ответственными перед наймодателем за действия таких лиц.

5. Наниматель по договору найма жилого помещения с согла­сия наймодателя может сдать помещение в поднаем другому лицу, оставаясь ответственным за его действия. Такой договор может быть заключен при условии соблюдения требования о норме жи­лой площади.