§ 3.

Но не так ли именно и обстоит дело, согласно изложенному выше, в застроечном правоотношении?

Если на «управомоченной» стороне этого отношения мы имеем одно лицо: застройщика, то на другой, «правообязанной» стороне — не одно ли также лицо: собственника (в СССР — государство), а вовсе не «всех прочих» лиц? «Все прочие» — эта безликая громада гражданского оборота — точно также не находятся здесь в прямой правовой связи, в непосредственном правовом отношении с застройщиком, как и с нанимателем, с хранителем, с перевозчиком и т. д. чужого имущества. Правда, некоторые лица из «бесконечного» числа «всех прочих», действительно, вступают в непосредственные правовые отношения с застройщиком, но эти отношения проистекают отнюдь не из права застройки, а из совершенно особых правовых оснований, главным образом, из сделок, заключаемых этими лицами с застройщиком: договоров найма жилых помещении, трудовых договоров, подрядов и поставок и т. д. Но совершенно то же самое имеет место и по отношению к нанимателю, хранителю и т. д. чужого имущества: и им, — в связи с обладанием этим имуществом, — приходится вступать в непосредственные, но уже из других правовых оснований проистекающие, отношения со многими третьими лицами, заключать, в частности, сделки, подобные указанным выше.

Принципиальной разницы между ними и застройщиком в этом отношении нет!

Но, быть может, «все прочие» лица потому должны считаться состоящими в непосредственной правовой связи с застройщиком, что и на них, а не только на собственника имущества, обремененного правом застройки, распространяется обязанность («всеобщая») «признавать», «уважать», «не нарушать», «соблюдать» и т.д. право застройки?

Быть может, этого последнего обстоятельства уже достаточно для того, чтобы признать право застройки, подобно праву собственности, абсолютным (вещным) правом?

Но в этом случае — какая недооценка социальной значимости обязательственного права, какое, пусть невольное, пренебрежение к нему! И личное, обязательственное право требования, принадлежащее кредитору по отношению к должнику, обязан «признавать» и «уважать» не только сам должник, но, без сомнения, и «все прочие» лица. Это — общий, родовой признак всякого правоотношения уже как общественного отношения, независимо от того, будет ли оно, по своей правовой структуре, абсолютным или относительным, вещным или обязательственным.

Точно также обязаны «все прочие» лица (а не только один должник) «не нарушать» чужого — хотя бы и обязательственного — права. О способности же обязательственных прав быть нарушаемыми со стороны третьих лиц, а, вместе с тем, и о защитимости их от этих нарушений мы говорили уже выше и несколько слов скажем еще в дальнейшем.

Что же касается, наконец, обязанности «соблюдения» прав, — поскольку под этим понималось бы нечто большее, чем «признание», «уважение», «ненарушение» и т.п., а именно нечто, переходящее в область «исполнения», «удовлетворения» и т.д., — то нельзя не заметить, что «соблюдение» в этом смысле прав застройщика лежит только лишь на собственнике обремененного правом застройки имущества, а «все прочие» лица в столь же малой мере могут их «соблюдать» или «не соблюдать», как и права арендатора, хранителя, перевозчика и т.п. распорядителей чужого имущества.

Итак, в области только что сказанного мы не видим ничего, что принципиально отличало бы право застройки от любых относительных прав, что давало бы основание говорить о непосредственном правовом отношении застройщика ко «всем прочим» лицам.

Еще скажут, быть может: а кредиторы собственника? Не будут ли они теми «третьими» лицами, непосредственное отношение коих к застройщику проявляется уже в том, что они, при обращении взыскания на земельный участок, отступают перед правом застройки, как перед правом сильнейшим и для них неуязвимым?

Правда, этот пример чужд советскому праву, вообще не допускающему обращения взыскания на земельный участок. Однако, на почве буржуазного права он вполне уместен и в этой мере не лишен теоретического значения.

Итак, кредиторы земельного собственника в буржуазном праве отступают перед правом застройки — в том смысле, что взыскание их, обращаемое на земельный участок, не может сломить этого права обязательного, следовательно, и для них, и притом в форме, как будто несколько отличной от «всеобщей» обязанности «всех прочих» лиц «признавать», «уважать» и т.д. всякое чужое право.

Но что же из этого следует? Разве обыкновенные обязательственные требования не отступают перед другими обязательственными же, но привилегированными требованиями, известными и тому же буржуазному, и советскому праву? И разве это не давало бы такого же основания говорить об особой «обязательности» привилегированных требований для обыкновенных кредиторов того же самого должника? Но разве, благодаря этому, господствующею доктриною признается «непосредственное правоотношение» между привилегированным и непривилегированным кредиторами общего должника, а на этом основании — вещный, абсолютный характер привилегированного требования?

Разумеется, нисколько. Весь этот вопрос относится к совершенно иной области, к области коллизии прав.   Обладатели т. наз. ограниченных вещных прав на вещь чужого лица (jure in re aliena) оказываются в такой коллизии сильнее (впрочем, не всегда) кредиторов этого же лица. Но это еще не означает, что они находятся с последними в непосредственном правовом отношении, не говоря уже о том, что этого обстоятельства, — если бы оно даже и имело место, — было бы все же недостаточно для признания абсолютности соответствующих прав, требующей непосредственного отношения со «всеми» третьими лицами, а не только с кредиторами «правообязанной» стороны.

Подведем итоги сказанному о праве застройки. Здесь нет абсолютного правоотношения, т.е. непосредственного правоотношения застройщика со «всеми прочими» лицами, совершенно «одинакового», притом, по адресу «каждого» из них, как то полагалось бы с точки зрения вышеприведенных формул абсолютного права. Напротив того, здесь явно предстает перед нами «относительное» правоотношение, а именно непосредственное правоотношение застройщика лишь со сдатчиком земельного участка. Оно, к тому же, чаще всего (а по праву СССР — всегда) отличается двусторонностью (взаимностью прав и обязанностей) и основано на длящемся договоре, является, следовательно, строго договорным и притом двусторонним правоотношением.

Разумеется, это относительное правоотношение защищено весьма прочно и вовне, а в соответствии с этим имеет и сильное внешнее действие, но от этого оно еще не становится абсолютным в выше указанном смысле, как не становятся абсолютными обязательственные права, укрепленные и огражденные вовне, по отношению к «внешнему» миру.