§ 1.

Какую правовую структуру должно было бы иметь, как должно было бы «выглядеть» право застройки с точки зрения приведенных выше определений вещного (абсолютного) права, если бы оно в действительности было таковым? На одной стороне — определенный субъект права (застройщик), а на другой — универсально-безличная масса, «все прочие» лица. Никто из этой сплошной массы обязанных лиц не выделяется на первый план, никто не состоит с застройщиком в каких-либо «особых отношениях» по его праву застройки. «Против каждого» из обязанных лиц право застройщика существует и действует «совершенно одинаковым образом».

Соответствует ли, однако, эта картина действительности? Как в самом деле «выглядит» право застройки, какова его подлинная структура? Уже при самом беглом взгляде мы замечаем, что из неопределенной среды «прочих» обязанных лиц, противостоящей застройщику, ближе всех к нему, отчетливо и резко, выделяется чья-то мощная фигура, от которой тянется к застройщику какая-то особая нить, особое vinculum juris.

Это — фигура собственника  имущества, обремененного правом застройки: он явно состоит с застройщиком в особых правовых отношениях, вытекающих именно из права застройки, но глубоко отличных от тех отношений, в коих состоят с застройщиком «все прочие» лица.

Эти «особые отношения» между застройщиком и собственником распадаются на два круга: 1) отношения, в коих застройщик является управомоченным, а собственник —обязанным; 2) отношения, в коих застройщик является обязанным, а собственник — управомоченным (ст.ст. 71, 73, 75, 77, 78 и 83 ГК).

Оба указанных круга отношений застройщика с собственником-государством (и права, и обязанности застройщика) вытекают, несомненно, из права застройки, а не из какого либо иного основания, относятся к составу, к существу права застройки, но, с другой стороны, несомненно отличны от отношении застройщика, по тому же праву застройки, ко «всем прочим» лицам.

Уже одно это наличие в праве застройки особых отношений застройщика с собственником, отличных от отношений его к «прочим» лицам, совершенно исключает возможность применения к праву застройки квалификации «вещного» или «абсолютного» права в смысле указанных выше определений. Но мало того. Отмеченные выше взаимоотношения застройщика с собственником‑государством и количественно (по количеству регулируемых моментов), и качественно (по их значению) столь явно преобладают над отношениями застройщика к «прочим», «третьим» лицам, что возникает вопрос, не в них ли и следует искать центр тяжести, существо застроечного правоотношения.