Комментарий к статьям 21-24

1. В связи с приватизацией жилых помещений многие граждане становятся собственниками. Право собственности на жилые помещения может возникнуть у граждан и по другим основаниям: по договору купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества и др. То есть в одном жилом доме жилые помещения могут находиться в собственности граждан или пользовании (владении и пользовании).

Согласно ст. 6 Основ недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной и муниципальной собственности и переходить из одной формы собственности в другую; частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости (см. коммент. к ст. 6 Основ).

Иными словами, действующим законодательством (в отличие от прежнего законодательства) принадлежность жилых помещений в одном доме к разным формам собственности не ограничивается. В соответствии с ГК РФ имущество, в том числе жилье, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (ст. 244); согласно ст. 289 и 290 ГК РФ квартиры и общее имущество жилого дома принадлежат их собственникам на праве общей долевой собственности.

Вместе с тем в ст. 21 Закона о приватизации подчеркивается, что обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений должен осуществляться с соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда и на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. Принцип соблюдения единых правил норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда закреплен и в ст. 144 ЖК (в ред. Закона РСФСР от 06.07.91 N 1552-1). Например, если, согласно "Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда", утв. Приказом Госстроя РФ от 26.12.97 N 17-139, и другим нормативным актам по эксплуатации и ремонту государственного жилищного фонда комплексный капитальный ремонт должен проводиться через 30 лет (а выборочный - через 5-15 лет), то в такие же сроки должен проводиться указанный ремонт и в приватизированных жилых домах (квартирах); при этом оплата за ремонт должна взиматься с собственников квартир по ставкам, которые установлены для домов государственного и муниципального жилищного фонда. Об этом содержится конкретная запись в ч. 2 ст. 22 Закона о приватизации.

2. В ст. 21 также установлено, что обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений должны осуществляться за счет средств их собственников. Однако данное положение следует применять с учетом п. 4 Постановления Верховного Совета РСФСР от 04.07.91 "О введении в действие Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", согласно которому для собственников приватизированных домов (квартир), участвующих в общих расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом всего дома, в переходный период создания рынка жилья должны быть сохранены те же условия, что и нанимателям жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Иначе говоря, собственники приватизированного жилья пока не должны полностью возмещать затраты на содержание и ремонт жилья. По вопросу перехода на новую систему оплаты жилья см. коммент. к ст. 15 Основ.

3. Частью 2 ст. 24 определен порядок участия собственников жилых помещений в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории. Они должны оплачивать указанные расходы, исходя из размеров занимаемой ими площади. В частности, аналогичный порядок установлен ст. 249 ГК РФ: "Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению".

4. В ст. 22-24 установлен порядок обслуживания и ремонта приватизированных жилых домов (квартир):

сохраняется обязанность государственных и муниципальных жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений на основании договора с их собственниками (ст. 22);

обслуживание и ремонт жилого дома в целом осуществляют те же организации, которые обслуживали этот дом до начала приватизации (ст. 24);

собственники жилых помещений вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания и ремонта жилых помещений, в том числе организацию с частной формой собственности; в этих случаях в одном жилом доме жилые помещения (в зависимости от выбора собственников) могут обслуживаться разными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями (ст. 23 и 24).

5. Как указывалось выше, собственники приватизированных жилых домов (жилых помещений) самостоятельны в выборе способа обслуживания этих жилых домов (жилых помещений). При этом не имеет значения, полностью или частично приватизированы в доме жилые помещения.

Для совместного управления и обеспечения эксплуатации жилого дома и другого недвижимого имущества собственники жилых помещений могут образовывать товарищества собственников жилья (ст. 291 ГК РФ). Порядок образования и деятельности этих товариществ определен Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" от 15.06.96 N 72-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.01 N 196-ФЗ; от 21.03.02 N 31-ФЗ).

Согласно ст. 25 ФЗ товариществом является объединение домовладельцев - собственников помещений. Товарищество является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с настоящим ФЗ, иными законодательными актами Российской Федерации, а в части жилищных правоотношений - также законодательными актами субъектов Российской Федерации и уставом товарищества. Устав товарищества принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей.

Товарищество является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.

Статьей 29 ФЗ определены права товарищества.

Товарищество имеет право:

заключать договоры на управление и/или обслуживание и эксплуатацию общего имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности товарищества, с любым физическим лицом или организацией любой формы собственности в соответствии с законодательством;

организовывать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого имущества в кондоминиуме, пользующееся правами жилищно-коммунальной организации и расчетным счетом товарищества;

определять бюджет товарищества на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящим Федеральным законом и уставом товарищества цели;

устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия;

выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества;

пользоваться кредитами банков в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством;

иметь в собственности помещения в кондоминиуме;

передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги;

продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду, передавать по договору найма оборудование, инвентарь и другие материальные ценности, а также списывать их с баланса фонда товарищества, если они изношены или морально устарели.

В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, товарищество может:

предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-нибудь лицу или лицам;

в соответствии с градостроительными нормами и правилами в установленном порядке надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества или помещения, находящиеся в собственности товарищества;

получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

осуществлять в соответствии с градостроительными нормами и правилами застройку на прилегающем и выделенных земельных участках;

совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам товарищества.

Вместе с тем принятый ФЗ "О товариществах собственников жилья" содержит нормы, которые предусматривают по существу принудительное объединение собственников жилых помещений (домовладельцев) в товарищество, что противоречит Конституции РФ (ст. 30).

Конституционный Суд РФ в своем Постановлении "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска" от 03.04.98 N 10-П отметил следующее.

Согласно ч. 5 ст. 1 ФЗ "О товариществах собственников жилья" кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества подлежит государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения (ст. 14 ФЗ). В соответствии со ст. 20 и 21 ФЗ для обеспечения эксплуатации кондоминиума домовладельцы на общем собрании самостоятельно выбирают способ управления кондоминиумом. В качестве одного из таких способов ФЗ предусматривает образование товарищества собственников жилья (п. 2 ст. 20).

Товарищество собственников жилья, согласно ст. 1 и 25 ФЗ, представляет собой некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом; товарищество принимает устав и является юридическим лицом с момента государственной регистрации. Товарищество собственников жилья образуется домовладельцами в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества (ст. 24 ФЗ).

Выбор домовладельцами на основе свободного волеизъявления такого способа управления кондоминиумом, как товарищество, означает реализацию их права на создание объединения для достижения названных целей. Обязательный признак объединения - членство в нем. Согласно п. 1, 3 и 4 ст. 32 ФЗ членами товарищества собственников жилья являются домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме; членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке; после организации товарищества все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение. Данные нормы не проводят различия в правовом положении собственников жилья и членов товарищества - собственников жилья. Между тем такое различие необходимо, поскольку управление кондоминиумом и обеспечение его эксплуатации могут осуществляться не только путем объединения домовладельцев в товарищество собственников жилья. Кроме того, членство в товариществе является обязательным условием и единственной возможностью приобретения права собственности на помещение во вновь создаваемом кондоминиуме. Согласно ст. 49 ФЗ любой договор об отчуждении помещения во вновь создаваемом кондоминиуме должен включать в качестве обязательного условия приобретения помещения членство в товариществе (п. 2); заключение любого предварительного договора, предоставляющего право в будущем стать собственником помещения во вновь создаваемом кондоминиуме, после регистрации товарищества должно включать в качестве обязательного условия последующего приобретения помещения членство в товариществе (п. 3). Однако товарищество как один из возможных способов управления кондоминиумом и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. По смыслу ст. 35 (ч. 2) Конституции РФ, возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе.

В соответствии с Конституцией РФ (ст. 30, ч. 1) каждый имеет право на объединение. Домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме, реализуя это конституционное право, могут создать объединение на основе действующего законодательства, в том числе для управления комплексом недвижимого имущества. Товарищество собственников жилья создается по волеизъявлению домовладельцев на общем собрании (п. 3 ст. 21 ФЗ), т.е. осуществляется по согласию домовладельцев как собственников общей долевой собственности. Домовладельцы в любое время вправе изменить способ управления кондоминиумом и избрать любой иной вместо товарищества (п. 3 ст. 20 Закона).

Из смысла и содержания ч. 2 ст. 30 Конституции РФ вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе. Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации. Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке.

Конституционный Суд РФ постановил: признать п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья, без добровольного волеизъявления домовладельца, не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее ст. 30.

В этой связи ст. 32 и 49 ФЗ "О товариществах собственников жилья" следует применять с учетом указанного Постановления Конституционного Суда РФ.

Статья 25

Статья 26