5.2. Меры предосторожности при обмене и продаже квартир

Следует иметь в виду, что все сделки с жилой недвижимостью граждан, согласно Гражданского кодекса Российской Федерации, оформляются в нотариальном порядке, осле чего регистрируются в бюро (агентствах и т. п.) регистрации прав на недвижимость, которые создаются распоряжением местных властей для недопущения противоправного отчуждения государственного и личного жилья.

Согласно Закону о нотариате, проверка подлинности правоустанавливающих документов вменена в обязанности нотариуса. Однако анализ имеющейся практики показывает, что к этой стороне своих обязанностей они относятся формально, что видно из вышеизложенного примера. Фактически проверка подлинности документов происходит только по инициативе правоохранительных органов. Исходя и этого граждане, чтобы не оказался в положении потерпевшего, не должны отдавать малознакомым лицам документы, справки и т. п. сообщать о своих жилищных условиях, приводить к себе на квартиру для распития спиртных напитков неизвестных лиц.

Необходимо также учесть, что многие граждане расклеивают объявления в различных местах о продаже, обмене квартир. По-этому мошенники могут воспользоваться этими сведениями и договориться о встрече якобы с целью осмотра квартиры, а заодно и установления количества проживающих, образа жизни (как уже было отмечено в большей степени преступные посягательства совершаются в отношении одиноких, престарелых граждан, ведущих нетрезвый образ жизни) и других интересующих их данных.

Поэтому в целях предупреждения визита в вашу квартиру мошенников при получении звонка или договоренности об осмотре квартиры, например, в случае обмена следует договориться о том, чтобы самому первому осмотреть квартиру, предлагаемую для обмена. В ряде случаев при такой ситуации мошенник сам может отказаться от «обмана».

В то же время, если с предполагаемым квартиросъемщиком достигнута договоренность об осмотре его квартиры, целесообразно уточнить адрес квартиры, телефон, его фамилию, имя, отчество время посещения. Ни в коем случае не следует соглашаться на то, что ваш предполагаемый партнер заедет а вами на автомашине и доставит вас в свою квартиру, поскольку неизвестно куда он вас привезет.

На осмотр квартиры желательно поехать не одному, а со знакомыми, предварительно поставив в известность других знакомых, сообщив им цель визита, адрес, телефон и другие данные и попросив их перезвонить через определенное время. (В случае долгого отсутствия они смогут сообщить о вашей задержке в отделение милиции).

Может оказаться, что приехав по указанному адресу, вы столкнетесь с такой ситуацией, когда фамилия хозяев квартир не совпадает с названной вам, они ничего не знают об обмене и не собираются менять свою квартиру. Это «недоразумение» может стать следствием того, что вы вполне возможно разговаривали именно с мошенником, который в связи с вашей настойчивостью и требованием назвал вымышленный адрес и фамилию. В такой случае необходимо об этом заявить в милицию, поскольку преступники могут в дальнейшем совершить в отношении вас противоправные посягательства.

Если же вы осмотрели квартиру, она удовлетворяет вас и вы согласны на обмен, тем не менее необходимо соблюсти следующие требования.

Во-первых, по приезде в адрес необходимо попросить паспорт проживающего в квартире, внимательно его осмотреть, в особенности тот лист, где отмечена прописка, поскольку нередки случаи, когда мошенники в паспорте заменяют страницы с пропиской на листы из паспорта другого лица. Поэтому при осмотре паспорта следует убедиться все ли в нем листы одной серии. Данные паспорта необходимо запомнить либо записать.

При всей неудобности этих действий, опыт работы правоохранительных органов убедительно свидетельствует о том, что четкая и уверенная позиция граждан по установлению личности партнеров по квартирным сделкам зачастую приводит к тому, что мошенники или другие преступники самим отказываются от реализации своих преступных замыслов.

Во-вторых, следует выяснить количество проживающих в квартире, записать их данные. После осмотра квартиры полезно в дирекциях по эксплуатации зданий (жилищно-эксплуатационных конторах и т. п.) перепроверить эти данные, то есть кто там прописан, с какого времени и т. д.

Положительный эффект дает также обращение в органы внутренних дел с просьбой уточнить, не значится ли в списках утраченных паспорт, который был вам предъявлен.

Возможно также обращение к соседям квартиросъемщика с тем, чтобы выяснить знают ли они проживающих в осматриваемой вами квартире, с какого времени они проживают и прочие вопросы.

В тех случаях, когда достигнута договоренность о том, что позвонивший по объявлению гражданин первым приезжает к вам для осмотра квартиры, не следует торопиться со временем встречи, какие бы доводы он ни приводил о срочности и необходимости быстрейшего осмотра квартиры. Желательно назначить такое время встречи, чтобы вы к его приезду могли договориться со своими знакомыми побыть у вас в квартире во время ее осмотра. По прибытии гражданина или раждан для осмотра квартиры необходимо убедиться в их личности, для чего целесообразно осмотреть и записать данные паспорта, о наличии которого следует договориться заранее. Следует уточнить затем в органах внутренних дел не был ли утерян данный паспорт.

Когда для содействия в обмене, купле-продаже квартиры гражданина намерен обратиться в посреднические организации, желательно соблюдать следующие меры предосторожности.

Во-первых, не следует слушать советы малознакомых граждан и прибегать к услугам рекомендуемых ими работников из агентств по недвижимости или аналогичных организаций якобы для ускорения оформления необходимой сделки, меньшей передачи комиссионного (посреднического) вознаграждения и т. п. В настоящее время в стране имеется достаточное количество риэлтерских организаций, работники которых окажут содействие в необходимой вам сделке с квартирой.

При выборе такой организации предпочтение следует отдавать тем, которые работают длительное время, хорошо известны в вашем районе и т. п. С целью получения консультации о качестве работы той или иной риэлтерской организации можно обратиться в дирекции по эксплуатации зданий (или аналогичные организации), управление (департамента) жилья, к своим знакомым, прибегающим к услугам таких организаций либо получить эти сведения иным образом.

Выбрав организацию для оказания посреднических услуг по сделкам с жильем желательно не приглашать работника этой организации к себе домой (тем более это нельзя делать в случае, когда работника риэлторской организации вам посоветовали малознакомые граждане и вы не знаете точных координат этой организации), а прийти в эту организацию и оформить там все необходимые документы.

В тех случаях, когда вы прибегли к услугам работника риэлтерской организации по совету своих знакомых и он (работник) пришел к вам на квартиру, необходимо убедиться в том, что он действительно работник этой организации. Для этого у него следует опросить паспорт и служебное удостоверение, осмотреть их, соблюдая ранее изложенные требования, записать данные, узнать точное название организации, ее адрес и фамилию работника. После этого необходимо установить номер телефона этой организации (не следует спрашивать номер телефона у самого работника, поскольку если он действует в составе мошеннической группы, то даст номер телефона своих сообщников) и позвонив по нему узнать, если ли там работник с названной фамилией, где он находится сейчас (не в командировке ли, в отпуске и т. д.). Только после этого можно приступать к переговорам о сделке или оформлению необходимых документов.

Порой, при возникновении различных подозрений, можно со своими сомнениями обратиться в органы внутренних дел (службу по экономическим преступлениям либо уголовный розыск). В ряде регионов на компьютерной основе создан автоматизированный банк данных о лицах и преступных группировках, причастных к преступлениям, совершаемым при осуществлении сделок с жильем. Кроме того, в этот банк данных вносятся сведения о лицах, работающих в коммерческих структурах и осуществляющих операции с жилплощадью или посредническую деятельность, а также о лицах, потерявших жилую площадь в результате мошеннических действий. Поэтому они, обладая определенной информацией и сведениями о квартирных мошенниках, в ряде случаев помогут вам сориентироваться в создавшейся ситуации.

Если гражданин, в силу своих физических возможностей (старость, болезнь и т. п.), не может сам осуществить указанные действия, он должен попросить сделать это своих знакомых или родственников.