§1. Понятие земельных правоотношений

По поводу распределения, использования и охраны земель между органами власти, организациями и частными лицами складываются определенные отношения, которые регулируются нормами земельного права. Тем самым возникают земельные правоотношения.

Структура земельных правоотношений

Как и иным правоотношениям, земельным присуще наличие нескольких элементов:

1) норма права, которой необходимо руководствоваться при решении тех или иных земельно-правовых вопросов;

2) субъекты права, т.е. участники земельных отношений;

3) объект права – индивидуально-определенный земельный участок, по поводу которого возникают земельные отношения. В сфере государственного управления объектом земельных отношений может быть весь земельный фонд в целом, его составные части в пределах границ субъектов Российской Федерации, административно-территориальных образований, отдельные участки;

4) содержание земельных правоотношений, т.е. права и обязанности их участников, совершающих свои действия в точном соответствии с нормами права, преследуя цель, ради которой складываются данные земельные отношения. При этом учитываются особенности и субъекта, и объекта данных отношений.

Новое содержание и характер земельных правоотношений

В нашей стране, как и в других странах, государство регулирует земельные отношения прежде всего в качестве органа власти (суверена). К такому виду регулирования относятся обязательные предписания при ведении государственного земельного кадастра, зонирование земель, санитарные и ветеринарные правила, требования по охране природы, земельно-планировочные ограничения и предписания, регулирование соседских отношений, сервитуты и др. Вместе с тем, будучи собственником земли, государство в этом качестве выступает в роли хозяйствующего субъекта, заинтересованного в наиболее производительном и рациональном использовании принадлежащей ему земли.

Хозяйственную ценность земель закон учитывает в любом случае и тогда, когда не преследуется материальный интерес государства, и тогда, когда такой интерес присутствует. В последнем случае хозяйственная ценность земли выступает на первый план. Так, если под застройку отводится участок сельскохозяйственной земли, застройщик обязан внести местным властям определенную плату, отвечающую количеству и качеству предоставленной ему земли. Если земля используется в сельскохозяйственном производстве, то ее владелец обязан вносить государству или налоговые платежи, или арендную плату на уровне этих платежей.

В глазах общества дефицитная сельскохозяйственная (или иная) земля представляет собой такую же ценность как любое другое имущество, в том числе рукотворное. К этому прибавляется и такое соображение, что почти все используемые земли в свое время были окультурены человеком. За счет общества (как правило) они были изучены, зарегистрированы, положены на карты. Их ценность неоднократно повысилась в результате создания общественной инфраструктуры, в частности дорог общего пользования. Земельные богатства требуют такого же хозяйского отношения к себе, как все другие имущественные ценности, находящиеся в распоряжении общества. В частности, предоставление государственной земли во владение государственным организациям или частному сектору должно оформляться договорами, в которых следует предусматривать права и, обязанности сторон, вытекающие как из природных особенностей определенных участков земли, так и из специфики их использования. Государственные земельные органы должны отвечать за состояние, охрану, улучшение, доходность земли – как в тех случаях, когда они сдают ее в аренду, так и в ситуациях, когда они эксплуатируют ее хозяйственным способом.

В имущественном отношении к земле, в качестве ее принадлежности, должны относиться почвенный покров и естественная растительность, возможно также, что в качестве принадлежности земли следует рассматривать немигрирующие виды дикой фауны. В этом плане земельные правоотношения сближаются с гражданскими, среди которых давно известен институт "главная вещь и ее принадлежность" Принадлежностью земли являются также защитные и мелиоративные устройства и посадки – поскольку они не имеют особой от земли хозяйственной ценности или же их ценность значительно уступает ценности земли, которую они защищают и улучшают. Бесспорно, что принадлежностью земли являются результаты защитных и мелиоративных работ, полностью слившихся с землей (планировка поверхности земли, расселение засоленных угодий, химические мелиорации, террасирование склонов, уборка камня и др.).

Нынешняя земельная реформа в России возникла на основе понимания того факта, что пользование землей в хозяйственных Целях не может и не должно регулироваться только административными методами. В рамках соблюдения природоохранных и других общеобязательных правил земледелец должен иметь право свободно выбирать способ использования своей земли.

О стремлении государства избавиться от административных методов регулирования пользования землей в сельском хозяйстве свидетельствует Указ Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. Пункт 12 этого Указа гласит: "Отменить с 1994 г. обязательные поставки и иные формы принудительного изъятия сельскохозяйственной продукции в государственные ресурсы" [1] . Вместе с тем ни этот Указ, ни другие акты законодательства не предусматривают обязанности традиционных пользователей государственной земли заключить соглашения с государственной землеустроительной службой на предмет определения договорного размера платы за землю. Таким образом, при отсутствии договоров на аренду земли отказ государства требовать обязательных поставок от сельхозпредприятий может обернуться для данных предприятий односторонним преимуществом.